臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度訴字第113號
原 告 丙○○
乙○○
甲○○
丁○○
上 四 人
訴訟代理人 吳宏輝律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 吳碧娟律師
上列當事人間拆屋還地事件，於中華民國97年6月23日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告平均負擔。
事 實 與 理 由
一、原告起訴主張：
（一）嘉義市○○○段246之15地號，面積1,218平方公尺之土地 （下稱系爭土地），為原告與訴外人黃嘉興、黃嘉進、黃 嘉發、黃嘉成、黃嘉生及黃麗錡所共有，權利範圍各如土 地登記謄本所載，共有人間未曾協議分管共有物。（二）兩造間並無租賃或使用借貸之法律關係，被告亦未經全體 共有人之同意，無權占有使用系爭土地，並將部分土地再 轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供他人使用，謀取暴 利。被告又在系爭土地上興建如附圖所示編號Ａ部分之地 上物，影響全體共有人對該土地之整體開發利用，原告等 人本於系爭土地之共有人地位，自得排除侵害，請求被告 拆除上開地上物，並將土地交還原告及其他共有人。（三）被告稱其與溪水伯有租賃關係，惟系爭土地為黃王千金所 有，溪水伯並非權利人，故其雖有租約，亦對黃王千金不 生效力。且原告乃繼承黃王千金，縱認兩造有租賃，惟土 地乃共有土地，非得所有權人全體同意原不生租賃效力。 再被告將系爭土地有轉租他人，且坐收數萬元之不當得利 ，當然長占不還，此顯非公平（民法第443條規定），被 告並未給付租金給全體共有人，故其若有租約，亦經違約 而終止，兩造並無任何租賃關係。
（四）爰依民法第767條、第821條規定請求被告返還土地，並聲 明：⒈被告應將嘉義市○○○段246之15地號土地上，如 附圖所示編號Ａ部分之地上建物拆除，並將土地返還予原 告及其他共有人。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請 准聲請宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於民國62年3月間，與原告之父親、祖父「溪水伯」 就系爭土地訂立租賃契約，由被告在系爭土地上經營修車 廠，因被告長期幫「溪水伯」靠行嘉南貨運行之7、8部貨 車修理車子，修理時均未收取工資，材料由被告代叫，材 料費則由「溪水伯」自行向廠商支付，原告之父親、祖父 念及情份，為讓被告能遮蔽風雨，原告之父親、祖父「溪 水伯」遂同意被告在系爭土地上搭建鐵皮屋，並表示要讓 被告使用系爭土地至政府徵收為止（系爭土地被編定為公 共設施保留地，用途為部分綠地部分道路用地），倘政府 徵收土地，「溪水伯」不補償被告任何建蓋鐵皮屋之費用 ，被告亦予允諾，且自承租時起，被告均按月給付租金， 租金自每月4千元漸漸調整至目前之每月15,000元，於92 年10月以前均由原告丙○○代表收取租金，自92年11月10 日起即由原告丙○○及丁○○輪流收取租金，92年11月10 日由原告丁○○先收，再依次由原告乙○○、原告甲○○ 、原告丙○○收取，被告均按月給付租金。
（二）被告於承租後至97年2月份，均按月給付租金，97年3月份 租金應於3月10日給付，此月租金應由原告丁○○收取， 被告配偶於3月10日連絡原告丁○○收取租金，原告丁○ ○表示最近較忙，將於近日內連絡被告，向被告收款，原 告既向被告收取租金，兩造間有租賃關係存在至明。（三）系爭土地雖登記在黃溪水配偶黃王千金名下，惟平日均由 黃溪水管理，黃溪水先生於62年間將上開土地出租予被告 ，黃溪水先生去世後，其繼承人亦承受該租賃契約向被告 收取租金，黃王千金於92年間去世，故自92年11月份起即 由黃溪水先生之4大房子孫輪流收取租金。另所有權人黃 嘉興證稱：「（法官問：你爺爺在世的時候，被告使用土 地的時候，有無與你爺爺發生任何糾紛？）答：沒有，我 爺爺的個性比較人人好，不會與人有糾紛。」、「（法官 問：是否聽過系爭土地租金的事情？）答：以前有聽過租 金都是給爺爺，但是我不知道金額多少，現在我就不清楚 了。」、「（法官問：那是什麼時候的事情？）答：我爺 爺還在世的時候，我就都有聽過。就我所知，好像是1 年 10萬元的租金。」、「（法官問：你如何得知你爺爺1年 收租金10萬元？）答：民國80幾年的時候有聽到我爺爺提 過。」，另被告之配偶己○○○亦證稱：「我們都以口頭 約定（指租約），租金也不貴，一開始我先生都把租金給 黃溪水，但是後來都是黃溪水的兒子丙○○來收租金，也 都是丙○○在接洽。」、「92年11月10日之後是原告丁○
○來收租金，後來就是原告乙○○、甲○○、丙○○他們 4個輪流來收，每個月15,000元，而且我們都是以現金交 付。」再參之被告之配偶己○○○通知丙○○太太收取租 金之錄音譯文，被告請丙○○與其兄弟商量調整租金之對 話譯文，被告請丁○○與其叔叔商量調整租金之對話譯文 ，又有中華電信股份有限公司通話明細表可稽，足知兩造 間確有租約關係存在至明。
（四）被告僅將少部分房屋轉租予他人（部分土地非屬原告所有 ），且被告將部分房屋轉租於他人，為原告多年來已知之 事實，原告對部分房屋轉租未為反對約定，被告自得將房 屋之一部分轉租於他人，況轉租予他人之房屋占用原告之 土地不到3分之1，且原告均依期向被告收取租金，黃嘉興 證稱未向被告收取租金不實在，蓋其既知悉祖父、祖母在 世前均有收取租金，豈可能於取得繼承財產後未收取租金 ，而容任被告長期使用系爭土地，本件被告確有支付租金 至明。
（五）綜上，兩造間既有租賃關係存在，被告按時支付租金，被 告有合法使用承租土地之權利，原告主張被告無權占有顯 無理由。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉ 訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地為原告與訴外人黃嘉興、黃嘉進、黃嘉成、黃嘉 生及黃麗錡所共有。
2、系爭土地如附圖所示Ａ部分之建物為被告所有，且部分建 物出租予他人。
（二）爭執事項：
1、被告就系爭土地附圖所示Ａ部分，是否有合法占有使用權 源？
四、被告就系爭土地附圖所示Ａ部分，是否有合法占有使用權源 ？經查：
（一）證人即所有權人之一黃嘉興證稱：「系爭土地原係我祖母 黃王千金所有，92年的時候，我們才繼承。這塊地當時係 田地，所以我們都放車子。被告戊○○使用的那塊土地， 是我爺爺與他們接洽。我小時候住在中正路這邊，但是偶 而會去那裡看看，我知道被告他們於我20歲左右的時候是 在修理車子。我現在已經53歲了。被告他們在我20歲左右 時在那裡修車，而且是與我爺爺接洽的，但修車的費用如 何計算我不清楚。我爺爺在世時，被告使用土地的時候，
並無與我爺爺發生任何糾紛，因我爺爺的個性比較人人好 ，不會與人有糾紛。以前有聽過系爭土地租金都是給爺爺 ，但是我不知道金額多少，現在我就不清楚了。我爺爺還 在世的時候，我就都有聽過。就我所知，好像是1年10萬 元的租金，是在民國80幾年的時候聽到我爺爺提過」等語 （見本院97年6月5日筆錄第4-6頁）。另證人即被告之配 偶己○○○亦證稱：「62年3月份的時候我們向黃溪水承 租系爭土地。沒有租約，係口頭約定，租金也不貴，一開 始我先生都把租金給黃溪水，但是後來都是黃溪水的兒子 丙○○來收租金，也都是丙○○在接洽。92年11月10日之 後是原告丁○○來收租金，後來就是原告乙○○、甲○○ 、丙○○他們4個輪流來收，每個月15,000元，而且我們 都是以現金交付」等語（見本院97年6月5日筆錄第2頁） 。互核上2證人所述，就被告有承租系爭土地之情所述相 符，並與被告主張相符。且證人黃嘉興係系爭土地之共有 人之一，自無任何動機或利益而為偏袒被告之證述，復與 當事人間並無任故舊恩怨，當不致為偏袒而為虛偽陳述， 致無端捲入兩造之紛爭，或招致受偽證罪追訴處罰之危險 ，是其2人之證述應屬真實可採。
（二）另參諸被告之太太己○○○通知丙○○太太收取租金之錄 音譯文，被告請丙○○與其兄弟商量調整租金之對話譯文 ，被告請丁○○與其叔叔商量調整租金之對話譯文，又有 中華電信股份有限公司通話明細表可稽。且原告知悉其等 之被繼承人黃溪水、黃王千金生前有收取租金，豈可能於 取得繼承財產後未收取租金，而容任被告長期使用系爭土 地之理。核上足證被告主張黃溪水往生後仍有支付租金應 可採信。
（三）核上所述，足證被告使用系爭土地確係存有租賃關係。（四）系爭土地現時全部共有人均係於92年7月21日繼承取得， 此有土地謄本可證。又系爭土地原所有人黃王千金與黃溪 水為配偶關係，此為兩造所不爭執。則無論被告就系爭土 地之租賃關係係存於黃王千金或黃溪水間，原告或其他系 爭土地之共有人繼承黃王千金或黃溪水之法律關係後，則 被告就系爭土地之租賃關係，即由原告及其他共有人繼承 ，是兩造間就系爭土地仍存有租賃關係。
（五）原告主張：「被告將系爭土地有轉租他人，且坐收數萬元 之不當得利，當然長占不還，此顯非公平，被告並未給付 租金給全體共有人，故其若有租約，亦經違約而終止」云 云。經查：被告將附圖所示Ａ部分房屋部分轉租於他人， 為原告多年來已知之事實，原告對部分房屋轉租未為反對
約定，被告自得將房屋之一部分轉租於他人。且定期向被 告收取租金，足證原告已有同意或默示同意被告轉租。而 按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但 租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部 分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他 人者，出租人得終止契約（民法第443條）。是原告既有 同意或默示同意被告轉租，參之上述民法第443條所定， 此法之所許。再者，縱使被告有違約而原告得據以終止租 約，然原告迄今並未對被告為終止租約之意思表示，自不 生終止租約之效力，是兩造之租賃關係並未終止或消滅。（六）縱使被告將其部分建物轉租予他人，而收取高於原承租之 租金，致有失公允，亦不過係原告得否請求被告調整之租 金，非即謂兩造間之租約即歸於無效，併予敘明。五、綜上所述，被告係因租賃關係而使用系爭土地，並非無權占 有，從而原告依民法第767條、第821條規定請求被告將嘉義 市○○○段246之15地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分之 地上建物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人，即無理 由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予 駁回。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 97 年 7 月 7 日 民一庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
中 華 民 國 97 年 7 月 8 日 書記官 王立梅