臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度雄簡字第三五六三號
原 告 丙○○
送達代收人 陳俊偉律師
被 告 戊○○
訴訟代理人 張賜龍律師
郭淑萍律師
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟貳佰元，及自民國九十年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後得假執行，被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍萬玖仟貳佰元為原告預供擔保後得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告受訴外人王玲美之委託，以原告名義出售訴外人王鈴美所有座落 高雄市○○區○○段五小段一二二二地號土地及其上建號四九二號三層樓房一棟 （門牌號碼高雄市○○區○○路二五三號）（以下簡稱系爭房地），原告與被告 於民國九十年八月十二日簽定系爭房地之不動產買賣契約書，約定總價新臺幣（ 以下同）五百九十二萬元，次日（十三日）原告應備齊一切過戶資料，而被告應 給付原告二百五十萬元；惟原告已於九十年八月十三日備妥過戶資料，被告卻避 不見面，嗣經原告於同年八月三十日寄發存證信函促請被告履行買賣契約，被告 於同年九月三日收受該存證信函後，未為任何表示，再經原告於同年十月三日委 託陳俊偉律師代為發函解除本件買賣契約並請求賠償違約金等情事，而被告於同 年十月五日收受該律師函亦置之不理，依民法第二百五十四條、第二百六十條規 定，本件買賣契約已經解除，爰依民法第二百十六條、原告與訴外人王鈴美之報 酬約定及不動產買賣契約書第七條第三項規定，請求自九十年八月十四日起至九 十年十月五日止，每日按買賣總價額千分之０．三計算之違約金計九萬二千三百 五十二元（計算方式為：0000000元x0.0003x52天=92352元），及本件買賣契約 成立可獲得之買賣總價額百分之三之報酬計十七萬七千六百元（即所失利益，計 算方式為：0000000元x0.03=177600元），並自九十年十月五日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；對被告之抗辯則稱： 原告係受訴外人王鈴美委託，以原告名義出售系爭房地，更何況出賣他人之物之 買賣契約並非無效，被告於簽立買賣契約當時，就知道原告不是所有權人，被告 購買系爭房地原是要給他兒子，後來被告的兒子不要，被告才又反悔不買等語。二、被告固不否認簽立本件不動產買賣契約書，惟另以：被告與訴外人王鈴美之父甲 ○○為朋友關係，是甲○○介紹被告去買系爭房地，甲○○卻刻意隱瞞實情，且 被告於簽立本件買賣契約時，並不知原告不是系爭房地之所有權人，第二天知道 後才發現被騙，已由被告媳婦於原告解除契約之前，就已遭詐欺為由撤銷本件買
賣之意思表示，並再於九十一年一月十日以言詞、九十一年一月二十五日以書狀 向原告再為撤銷意思表示之主張，並主張本件買賣契約有民法第三百六十八條之 適用，被告可以拒絕支付價金之全部或一部，且契約書上違約金之約定過高，並 屬損害賠償總之預定，原告不得主張其他損害賠償，又如原告所述為真，本件是 屬隱名代理等語資為抗辯，並陳明如受不利之判決願供擔保請求宣告免予假執行 。
三、原告主張之事實，業據其提出本件不動產買賣契約書、授權書、存證信函、掛號 郵件收執證、傳真查詢國內各類掛號郵件查詢單等件為證，惟被告則以前開情詞 置辯。經查：
㈠、系爭房地雖為訴外人王鈴美所有，此有土地登記簿謄本、建物登記謄本在卷可 憑，惟依卷附九十年八月一日訴外人王鈴美與原告間之授權書內容，載明：「 委任人（指訴外人王鈴美）將所有座落高雄市○○區○○段五小段一二二二地 號土地，暨其上建號四九二號房屋，委任受任人（即原告）以其名義全權處理 不動產買賣相關事宜。其委任報酬以買賣總價百分之三為據」等文字，顯見原 告以其自己名義與被告簽立本件不動產買賣契約，並非未經授權，亦不影響本 件買賣契約之效力。
㈡、被告固一再否認於九十年八月十二日簽立本件買賣契約時，知悉原告非為系爭 房地之所有權人，或原告、證人甲○○、丁○○（即代書）曾告知上情，然由 證人王瀞葺於九十一年八月一日本院審理時證稱：「簽約當時，有原告、被告 及甲○○三人在場，由原告與被告二人談房地價錢，有向被告說原告是受人委 託來負責處理出賣事宜，但並沒有向被告說房地所有權人是誰，甲○○在一旁 也沒說房地是他女兒所有；買賣契約簽完後，伊有將房地之地點、面積、總價 及契約內容等朗讀給被告聽，因被告向伊說他年紀大眼花看不懂，叫伊念給他 聽，所有資料都放在被告面前的桌上，並有出示系爭房地所有權人委任原告之 授權委任書，伊並沒有刻意隱瞞所有權人的資料，被告也沒有向伊查問所有權 人為何人，但被告知道原告是受任人，因簽契約當時，在價錢方面雙方有所差 距，原告不能作主，還當場打電話給所有權人，經所有權人同意價格才成交」 等語在卷，又證人甲○○於同日證稱：「系爭房地是伊拍賣得來的，原本是要 自己住的，後來是因伊女兒說房子太大想要賣掉，所以才委任原告出售，後來 因被告來問伊房地何人標得，伊只說該房地已委託他人出售，並未向被告說已 由伊標得，於是伊帶被告到代書丁○○的事務所，讓他與原告當面洽談，原告 有向被告提及該房地是別人委託他來出售的，並有攜帶所有權狀到代書事務所 ，但並未向被告說所有權人是誰」等語明確，再者，參酌原告既已受訴外人王 鈴美之授權，自無為詐騙被告而謊稱系爭房地為其所有之必要，應認證人前開 證述為真，則被告於簽立本件買賣契約時，雖不知系爭房地所有權人為何人， 但已知原告並非所有權人，自不得再主張因受詐欺而為撤銷之意思表示，或於 本件買賣契約解除之前，主張有民法第三百六十八條之適用而拒絕支付買賣價 金。
㈢、依卷附不動產買賣契約書第二條第二款規定，兩造於九十年八月十三日原告應 備齊一切過戶資料、被告應給付原告價金二百五十萬元，此有該買賣契約書在
卷可憑，並為兩造所不爭執，且依被告於九十一年八月一日本院審理時陳稱： 「九十年八月十三日伊未依約付款，是因要登記給伊二個兒子的相關資料還沒 有準備好」等語，而訴外人王鈴美已於九十年八月十三日向高雄市乙○○○○ 事務所申請印鑑證明，此有該戶政事務所九十一年九月六日函及附件在卷可稽 ，證人王瀞葺亦證述原告於九十年八月十三日已齊備過戶資料等語在卷（被告 之訴訟代理人認訴外人王鈴美之印鑑證明係於九十年八月十二日即已提出，惟 由九十一年八月一日言詞辯論筆錄前後內容觀，被告之訴訟代理人就此尚有誤 會），又被告固另抗辯稱於九十年八月十三日當日其有資力給付二百五十萬元 價金，然被告於簽立本件買賣契約時，即知原告非為系爭房地之所有權人，已 如前述，再參酌證人王瀞葺證稱：「簽約隔天，被告說尚不知要把房子登記那 個兒子名下，後來約隔一、二天，被告的媳婦打電話來說，被告不想購買這房 子，理由是被告和所有權人早就認識了，何以不告訴被告所有權人是誰」等語 、證人甲○○證稱：「簽約當時被告向伊說房子要買給他的兒子，但後來第二 天，伊打電話問被告為何還未付訂金，被告卻說，因他兒子說不要房子，只要 現金」等語在卷，顯見被告於簽立本件買賣契約後即因要登記何人名義，無法 確定，後又發現系爭房地所有權人竟係證人甲○○之女，而認證人甲○○未誠 實以告，乃藉此事由拒絕履行買賣契約，是應認被告自九十年八月十三日即應 負給付遲延之責任。
㈣、就系爭房地之買賣，訴外人王鈴美委由原告以原告名義全權處理，已如前述， 且原告於九十一年八月一日本院審理時亦陳稱：「伊是以伊本人為出賣人之名 義與買方接洽」等語明確，被告主張本件買賣契約有隱名代理之情形，自屬無 據。
㈤、被告給付遲延後，原告於九十年八月三十日寄發存證信函促請被告履行買賣契 約，被告於同年九月三日收受該存證信函後，未為履行，再經原告於同年十月 三日委託陳俊偉律師代為發函解除本件買賣契約並請求賠償違約金等，被告於 同年十月五日收受律師函亦置之不理等情，有前開存證信函、掛號郵件收執證 、傳真查詢國內各類掛號郵件查詢單等件可憑，足認原告之主張為真。又按當 事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；次按約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別 定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權 人可得享受之一切利益為衡量標準，而非僅以約定之違約金額若干為衡量標準 （最高法院五十一年台上字第一九號著有判例意旨可資參照）。本件兩造約定 之違約金額固為按日以買賣總價之千分之０．三計算，此有不動產買賣契約書 在卷可稽，惟參照該契約書第十二條第一款有支付介紹人買賣總價之百分之一 介紹費之約定，及原告未告知系爭房地為證人甲○○（即本件買賣契約之介紹 人）之女所有，從而，本院依職權審認原告向被告請求違約金以買賣總價百分 之一計算為適當（即五萬九千二百元）。
㈥、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損害與所 失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期 之利益，視為所失利益，民法第二百十六條第一、二項固定有明文，惟原告既
以本件買賣契約之當事人提起本件訴訟，卻又請求因充當本件買賣契約之介紹 人將可獲得之仲介報酬十七萬七千六百元之為所失利益，不僅角色混亂，亦為 一般交易當事人所無法預期，如加以淮許，甚至將造成原告雖未完成買賣契約 ，卻獲得多於完成買賣契約之利益，顯不合理，亦有失公平，是原告此部分之 請求自不應准許。
綜上所述，原告請求被告給付五萬九千二百元，及自九十年十月五日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，應予駁回 。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免予假執行，於法均無不合，乃分別酌定 相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其餘假執行之聲請失所依據，應併予 駁回。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條 第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文 。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭 法 官 曾 逸 誠
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 書記官 李 宗 諺
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日