臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1245號
原 告 乙○○
訴訟代理人 李育任律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國97年8 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄縣六龜鄉○○段第626 地號土地上如附圖虛線範圍內（面積九十三點一四平方公尺）之地上物（門牌號碼高雄縣六龜鄉○○路170 號）予以拆除，並將系爭土地返還予原告及其共有人。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬肆仟肆佰肆拾元及自民國九十七年六月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告起訴主張：伊與他人共有坐落高雄縣六龜鄉○○段626 地號之土地（下稱系爭土地），原由伊父親周華康出租予訴 外人黃萬春，訴外人黃萬春並在系爭土地上興建如附圖虛線 所示門牌號碼高雄縣六龜鄉○○路170 號之未保存登記建物 （下稱系爭建物）占有使用，嗣訴外人黃萬春死亡後，系爭 建物由訴外人黃重雄取得，並因積欠被告債務而遭拍賣，由 被告於民國90年4 月間承受取得。伊於訴外人黃重雄占有使 用期間之88年3 月11日，曾與訴外人黃重雄達成訴訟上和解 ，將租金調整為每半年新台幣（下同）25,872元，分別應於 每年5 月31日及11月31日給付，該租金之約定因被告繼受該 租賃關係而對被告發生效力，被告即有按每半年給付租金25 ,872 元 之義務。然被告自92年至96年間應給付之租金總額 為258,870 元，卻僅於92年4 月28日、93年6 月24日、94年 6 月3 日、95年7 月12日、96年8 月15日各給付10,886元之 租金，合計給付之租金額僅為54,430元，迄今尚欠204,440 元之租金未給付，已超過2 年之租金額，且經伊定期催告被 告仍未於期限內給付而合法終止租約。是被告已無合法占有 系爭土地之權源，伊自得請求被告將系爭建物拆除並返還系 爭土地於全體共有人，並得請求被告給付所積欠之租金。為 此爰依租賃及所有權之法律關係，聲明求為判命：㈠被告應 將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還予 原告及其餘共有人、㈡被告應給付原告204,440 元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。二、被告未於期日到場，惟提出書狀表示：伊已向鈞院提起調整 租金之訴訟，若獲勝訴判決，即可影響本件判決之結果，爰 請求在該訴訟確定前停止本件訴訟程序等語，資為抗辯。三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈兩造間就系爭土地有租賃關係，租金為每半年25,872元。 ⒉系爭土地現為原告與他人所共有，系爭建物則由被告經拍賣 而取得，並占有使用。
⒊原告於97年5 月22日以存證信函催告被告應於7 日內給付所 欠租金204,440 元，逾期不為給付，即終止租約，不另通知 ，被告已於同年月23日收受，但尚未給付上開租金。 ㈡爭執部分：
⒈被告以另行起訴請求調整租金為由，聲請裁定停止訴訟，是 否有據。
⒉原告終止租約是否合法。
⒊原告請求有無理由。
四、得心證之理由：
㈠被告以另行起訴請求調整租金為由，聲請裁定停止訴訟，是 否有據：
按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立 為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決 問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟 之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止。」、「租賃物為不 動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前， 原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘 束雙方當事人之效力。」，最高法院18年抗字第56號、47年 台上字第1152號判例著有意旨可資參照。被告雖主張已另行 起訴請求調整租金，惟原告本件主張之基礎為被告積欠租金 而終止租約，此與被告事後起訴調整租金無關，且縱被告事 後獲得調整租金之勝訴判決，除被告起訴前曾為調整租金之 意思表示外，該聲請調整前之租金約定亦具有拘束雙方當事 人之效力，故被告起訴聲請調整租金之判決結果並不會影響 本件之判斷，被告據此主張停止訴訟自無理由。 ㈡原告終止租約是否合法：
按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：④ 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時， 土地法第103 條第4 款定有明文。原告起訴主張兩造間就系 爭土地有租地建屋關係，租金約定為每半年25,872元，分別
應於每年5 月31日及11月31日給付，被告於92年至96年間應 給付之租金總額為258,870 元，卻僅於92年4 月28日、93年 6 月24日、94年6 月3 日、95年7 月12日、96年8 月15日各 給付10,886元之租金，合計給付之租金額僅為54,430元，迄 今尚欠204,440 元之租金未給付，已超過2 年之租金額，經 伊於97年5 月22日以存證信函催告被告應於7 日內給付所欠 租金204,440 元，逾期不為給付，即終止租約，不另通知， 被告已於同年月23日收受通知，但尚未給付上開租金等情， 業據其提出相符之租地建屋契約、和解筆錄、租金收取明細 表、原告竹南郵局存摺影本、存證信函及收件回執等件為證 ，被告已於相當時期受合法之通知未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條 第1 項之規定，應視同自認原告所主張之事實，是原告前開 主張，自堪信為真正。被告雖於92至96年間曾給付共達54,3 30元之租金，惟其給付總額僅可清償其92年間應給付之租金 額，故被告積欠93至96年間之租金堪予認定。被告既已積欠 2 年以上之租金，原告依法催告後被告仍不清償，被告復無 提出有以擔保現金抵償租金之憑據，原告依法終止合約自為 有效。
㈢原告請求有無理由：
按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第821 條定有明文。原告既已合法終止租約，被告自 無繼續占用系爭土地之合法權源，而被告為系爭建物之占有 使用人已如上述，故原告本於共有物所有權訴請被告應將位 於系爭土地上如附圖虛線範圍內之系爭建物拆除並將土地返 還予原告及其共有人自屬有據。又被告積欠原告租金204,44 0 元（計算式：258,870 －54,430＝204,440） ，原告雖終 止租約仍不影響終止租約前已存在之請求權。
五、綜上所述，被告向原告租地建屋，卻積欠原告2 年以上之租 金，經原告催告後仍不給付，原告終止租約自屬合法，被告 於原告終止租約後已無占用系爭土地之合法權源，從而原告 本於租賃及所有權之法律關係，請求被告應將位於系爭土地 上如附圖虛線範圍內之系爭建物拆除並將土地返還予原告及 其共有人，並應給付原告所積欠之租金204,440 元，及自起 訴狀繕本送達翌日即97年6 月11日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
民事第四庭 法 官 黃宣撫
以上證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日 書記官 王美玲