臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第2873號
原 告 甲○○
訴訟代理人 楊譜諺律師
被 告 乙○○
丁○○
丙○○
戊○
共 同
訴訟代理人 吳春生律師
許龍升律師
當事人間給付勞務報酬事件，本院於民國97年8月12日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段2 小段512 地號土地， 應有部分10,000分之692 ，及其上同段1042、1043、1044建 號即門牌號碼高雄市○○區○○路1 號建物1 棟，應有部分 全部，與前開建物共同使用部分即同段1131建號，應有部分 10,000分之587 （下合稱系爭房地）係被告共有，每人應有 部分各4 分之1 。被告於民國94年8 月23日委託原告代為銷 售系爭房地，並由被告乙○○代表與原告簽訂專任委託銷售 契約書，約定被告應給付原告以系爭房地實際交成價之百分 之四計算給付原告勞務報酬（下稱系爭委託契約）。經原告 介紹後，乃於同年9 月13日，由被告乙○○與訴外人劉向慶 洽談系爭房地買賣，並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，約定買賣價金為新台幣（下同）4,350 萬元。原告既已順 利完成被告所委託工作，爰依居間之法律關係，請求被告給 付其按系爭建物最後出售價格4,350 萬元百分之4 計算之居 間報酬共計1,740,000 元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付 原告1,740,000 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執 行。
二、㈠被告丁○○、丙○○、戊○則以：渠等3 人並未委託原告 銷售系爭房地。依原告提出之系爭委託契約，雖記載委託人 為被告丁○○、丙○○、戊○及乙○○等4 人，但委託人欄 僅被告乙○○簽名，被告丁○○、丙○○、戊○並未簽名， 且無其他足以表示被告丁○○、丙○○、戊○有授權被告乙 ○○代為委託原告銷售系爭房地之情。參以被告丁○○、丙
○○、戊○對於被告乙○○擅自出售系爭房地一事，並無授 權亦不負表見代理授權人之責任，亦經法院判決確定在案， 是原告依系爭委託契約請求被告丁○○、丙○○、戊○丁○ ○給付居間報酬，顯無理由。㈡被告乙○○則以：⑴居間人 ，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，又 法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦 可成立者，則其他部分仍為有效（民法第111 條）。系爭買 賣契約關於被告丁○○、丙○○、戊○部分係屬無效而未成 立，另關於被告乙○○部分，雖因其就系爭房地亦具有應有 部分，而可單獨為買賣之標的物而有效，但劉向慶已表示不 願單獨買受被告乙○○應有部分，且觀之系爭買賣契約，未 有約定將各期價款分別計付各共有人之情，足認劉向慶應係 購買系爭房地全部之意，亦足見系爭買賣契約並未整體有效 成立，應屬全部無效。則原告自不得請被告乙○○請求居間 報酬。⑵再者，系爭委託銷售契約內所載勞務報酬比例部分 ，因違反消費者護法關於審閱期間之規定，應屬無效，而不 構成契約之內容。⑶縱認被告乙○○有給付報酬居間報酬之 義務，然依坊間仲介掮客習慣其掮客費俗稱『賣一買二』， 即賣方支付價款百分之一，而買方支付百分之二，合計百分 之三，則被告乙○○僅應給付108,750 元（計算方法4350萬 元÷4 ×0.01=108,750元）。惟衡諸原告就系爭契約所付出 之勞力，僅有介紹被告乙○○與劉向慶認識，而未如一般仲 介者尚須廣告、調查市場行情、斡旋等等歷程，若以上述 108,750 元，仍屬暴利，不應准許等語，資為抗辯。被告均 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判 決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項及本件爭點：
㈠兩造不爭執之事項
⒈系爭房地原係被告4 人所共有，被告每人就系爭房地各持分 1/4 。
⒉被告乙○○與原告於9 年8 月23日簽訂系爭委託契約，約定 被告共同委託原告銷售系爭房地，且原告之報酬為系爭房地 實際成交價百分之四計算，並於買賣雙方簽約時1次支付。 ⒊被告乙○○於94年9 月13日與劉向慶就系爭房地簽立不動產 買賣契約，約定買賣價金為43,500,000元，其中簽約款、第 2 期款、第3 期款各為4,350,000 元，尾款則為30,450,000 元，劉向慶並於當日簽發支票1 紙作為簽約款交予被告乙○ ○收執。
⒋劉向慶於94年9 月19日提出第2 期款4,350,000 元，並請被 告乙○○交付印鑑證明等文件時，遭被告乙○○以被告丁○
○等3 人未授權出售系爭房地為由，拒絕收受及履約。 ㈡本件爭點
⒈被告丁○○、丙○○及戊○有無授權被告乙○○與原告訂立 系爭房屋之委託契約？又原告主張被告丁○○、丙○○及戊 ○應依表見代理規定負授權人之責，是否有理？亦即系爭委 託契約是否有效？
⒉若系爭委託契約有效，原告得否依系爭委託契約向被告請求 報酬？若可，得請求之金額為何？
四、本件應審究者為：㈠系爭委託契約是否有效？㈡原告向請求 被告請求連帶給付報酬1,740,000 元是否有理？茲分述如下 ：
㈠系爭委託契約是否有效？
⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其 報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條 、第568 條之規定甚明。又民法第529 條規定，關於勞務給 付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委 任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法 第565 條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任 契約不同者為：⑴居間之內容限於他人間行為之媒介，且以 有償為原則。⑵居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介 而成立者為限。⑶所支出之費用非經約定，不得請求償還（ 民法第568 條參照），從而居間契約之有關規定應優先於委 任契約之規定而適用。再居間人於契約因其媒介而成立時， 即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響，有 最高法院75年度臺上字第1537號、79年度臺上字第579 號、 49年度臺上字第1646號判例可資參照。是依上開說明，居間 人之報酬請求權，應以契約因其報告或媒介而成立者為限。 次按民法第565 條所定之居間有2 種情形，一為報告訂約機 會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以 於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告 訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間 而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒 介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報 酬之支付，最高法院著有52年台上字第2675號判例可資參照 。觀之系爭委託契約第4 條約定：「乙方（指原告）勞務報 酬費為依據實際成交價百分之四計算；並於買賣雙方簽約時 1 次支付之」等語，既然原告之居間報酬係以系爭房地實際 成交價之百分之四計算，可認原告之居間責任並非僅限於向
被告報告系爭房地訂約之機會，尚包括必須媒介系爭房地關 於買賣之契約簽訂自明，是此，系爭委託契約之法律性質應 屬前述媒介居間。
⒉承前所述，既然系爭委託契約為媒介居間之法律關係，則原 告得向被告請求居間報成自以系爭買賣契約已成立為限，是 本件即應先審酌系爭買賣契約是否有效成立？經查： ⑴原告主張被告丁○○、丙○○及戊○有授權被告乙○○與劉 向慶人訂立系爭買賣契約等情，業據提出被告丁○○、丙○ ○及戊○之土地及建物所有權狀、授權書等件為憑（見本院 94年度重訴字第379 號卷第14至23頁）。然原告在劉向慶對 被告提起履行契約一案中曾到庭陳述：本件是乙○○與伊簽 立系爭房地之專任委託銷售契約，由伊仲介出售系爭房屋， 伊經由先生介紹認識劉向慶，向劉向慶表示系爭房地有意出 售，再從中仲介劉向慶與乙○○聯絡，該2 人於94年9 月13 日在餐廳見面，達成合意後再到徐榮龍代書事務所簽約，簽 約時乙○○表示翌日可提出土地及建物所有權狀，以及丁○ ○、丙○○及戊○等3 人之授權書，因為乙○○、丁○○、 丙○○及戊○等4 人先前就系爭房地之購入，均係由乙○○ 出面委由伊辦理，所以伊認為此次亦然，但本件丁○○、丙 ○○及戊○於簽約時並未出面表示要出售，只有乙○○1 人 出面，伊於簽約翌日去找乙○○，乙○○當場拿出丁○○、 丙○○及戊○等3 人之印鑑章及所有權狀，並現場填寫授權 書，伊見乙○○提出之印鑑章確係丁○○、丙○○及戊○等 3 人所有，就幫忙填寫丙○○、戊○之授權書，並代簽丙○ ○與戊○之簽名，至於丁○○之授權書係由乙○○所代簽， 伊在填寫授權書前，沒有親自找丁○○、丙○○及戊○確認 等語（見本院94年度重訴字第379 號卷第75至79頁、200 頁 、203 頁）。可見被告丁○○、丙○○及戊○均未曾對外表 示出售系爭房地之意，且原告自身亦未於系爭買賣契約簽訂 前與丁○○、丙○○及戊○確認；而上開授權書是簽約翌日 （即94年9 月14日）由被告乙○○及原告所簽，並非被告丁 ○○、丙○○及戊○所親簽，又土地及建物所有權狀亦係被 告乙○○於簽約翌日始提出。是依原告前揭所述，系爭房地 買賣過程，均係由被告乙○○出面與伊洽談，過程中，伊均 未見到被告丁○○、丙○○及戊○等人，甚上開授權書亦係 由伊與被告乙○○自行填寫，是原告主張被告丁○○、丙○ ○及戊○有授權被告乙○○出售系爭房屋云云，實難採信。 ⑵佐以被告乙○○自承其未經被告丁○○、丙○○及戊○之授 權，即擅與劉向慶簽立系爭買賣契約，並盜用被告丁○○、 丙○○及戊○之印鑑章與土地及建物所有權狀，偽造其等授
權書等語在卷（見本院94年度重訴字第379 號卷第190 頁） ；又被告乙○○所犯偽造文書罪，業經本院判處有期徒刑 6 月確定在案，有本院95年度簡字第6 號刑事簡易判決可稽（ 見台灣高等法院高雄分院95年度上字165 號卷第146 至152 頁），足見被告丁○○、丙○○及戊○確定未授權被告乙○ ○簽訂系爭買賣契約，則被告乙○○為無權代理甚明。 ⒊次按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表 示為其代理人而不為反對之表示者，依民法第169 條之規定 ，對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表 示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原 以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代 理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本 人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責 任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人 代理權之範圍內，為其前提要件。不得徒憑曾將印章交付之 事實，即認除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所訂 立之法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，最高 法院93年度台上字第2196號判決要旨可資參照。且查： ⑴原告主張被告於91年間購入系爭房地時，係由被告乙○○單 獨出面，委由伊仲介簽約，此次亦然，且被告乙○○持有被 告丁○○、丙○○及戊○之印鑑章、授權書及不動產所有權 狀，足使其誤信被告丁○○、丙○○及戊○對被告乙○○授 以代理權，而應有表見代理之適用云云。惟查：證人即經辦 系爭房地購入事宜之代書曾慧祐證述：乙○○於91年間向中 國農民銀行購買系爭房地，簽約時買方即被告乙○○、丁○ ○、丙○○及戊○4 人均有在場，並分別在契約書上簽名用 印，當時有向銀行貸款並辦理對保，簽約地點則是在乙○○ 位於楠梓區之住處等語（見本院94年度重訴字第379 號卷第 186 至187 頁），可見被告乙○○及被告丁○○、丙○○及 戊○等4 人於購入系爭房地簽約時，均在住處當場簽名用印 以示慎重，但本件系爭買賣契約非但只有被告乙○○1 人出 面，且被告乙○○於簽約時並未提出被告丁○○、丙○○及 戊○之授權證明，即獨自與劉向慶簽立契約等情，此經原告 供述如前，並有系爭買賣契約書存卷可考（見本院94年度重 訴字第379 號卷第7 至9 頁），顯見系爭房地出售予劉向慶 之經過，與前次系爭房地買入之情迥然不同，是尚難執系爭 房地之出售與購入時，均係由被告乙○○出面委由原告擔任 仲介為由，逕認被告丁○○、丙○○及戊○應就本件被告乙 ○○出售系爭房地之行為負表見代理之責。
⑵再者，證人即經辦系爭買賣契約之代書徐榮龍證述：甲○○
於94年9 月13日帶乙○○與劉向慶至伊事務所簽約，當時乙 ○○只有帶身分證，沒有帶其他權狀，伊上網調取地政機關 產權資料確認，查明乙○○是共有人之一，就讓乙○○簽約 ，但要求乙○○隔天要提出系爭房地所有權狀及其他共有人 之授權書等語（見本院94年度重訴字第379 號第80至81頁） ，可見被告乙○○與劉向慶簽立系爭買賣契約時，並未提出 印鑑章或任何書面文件以證明確實獲得被告丁○○、丙○○ 及戊○之授權。準此，則在客觀上並無從使原告誤認被告丁 ○○、丙○○及戊○有授權與被告乙○○之情。又，被告丁 ○○、丙○○及戊○一知系爭房地出售之事，隨即表示反對 之情，亦經證人即被告乙○○與丁○○開設之工廠女工陳冬 香證述：其於94年9 月13日上午，看見甲○○在工廠內等乙 ○○，不久2 人就一起出門，下午3 、4 時許2 人一同回來 ，當時是工作空檔，其與丁○○一同在工廠門口休息，乙○ ○先下車對丁○○說房子已經賣了，丁○○聽了嚇一跳，說 你怎麼這麼做，我都不知道你將房子賣了，甲○○見2 人爭 吵就離開等語明確（見本院94年度重訴字第379 號卷第206 頁、台灣高等法院高雄分院95年度上字165 號卷第81、82頁 ），益徵被告丁○○、丙○○及戊○並未將印鑑章或所有權 狀交付被告乙○○，供被告乙○○於訂約時出示予原告或劉 向慶，且於知悉被告乙○○表示為其代理人之際，立即為反 對之表示，則被告丁○○、丙○○及戊○自無庸負表見代理 之授權人責任自明；更何況簽約時被告乙○○並未當場提出 授權書以取信劉向慶或原告，甚原告還幫被告乙○○寫被告 丙○○、戊○之授權書，是此，原告尤難謂其已因客觀之事 實相信被告丁○○、丙○○及戊○授予被告乙○○代理權。 基此，原告主張被告丁○○、丙○○及戊○應依表見代理規 定負授權人之責，自屬無據。
⒋本件被告丁○○、丙○○及戊○並未授權被告乙○○出售系 爭土地，且無依表見代理規定負授權之責。業如前述，是以 被告乙○○無權代理被告丁○○、丙○○及戊○之名義，與 劉向慶簽立之系爭買賣契約，對被告丁○○、丙○○及戊○ 自屬不生效力，又被告乙○○就系爭房地雖有4 分之1 應有 部分，惟若共有人之一出售其應有部分，尚涉及其餘共有人 有優先承買權之問題（土地法第34條之1） ，且由劉向慶與 被告乙○○訂約買受標的物係系爭房地權利範圍全部，並非 僅買受被告乙○○之應有部分以觀，足見訂約之真意係買受 系爭房地全部，是此，原告主張被告乙○○就其應有部分4 分之1 之買賣契約部分仍屬有效云云，應無可採。從而，系 爭買賣契約應全部無效。
⒌準此，系爭買賣契約既然無效，業經認定如前，揆諸前開規 定，即認原告所居間仲介之當事人間既就系爭房地未成立有 效之買賣契約，則原告自無居間報酬請求權，是原告請求被 告應連帶給付居間報酬1,740,000 元，即屬無據，不應准許 。
五、綜上所述，被告與劉向慶間並未就系爭房地成立不動產買賣 契約，原告顯未完成其仲介之任務，當不能要求媒介之報酬 。從而，原告基於居間仲介之法律關係，請求被告連帶給付 174 萬元之報酬金及其法定遲延利息，均無理由，不應准許 ，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日 民事第四庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日 書記官 黃美秀