臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度重訴字第八八四號
原 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
丁○○
丙○○
右當事人間給付價金事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應給付原告新台幣伍佰柒拾捌萬元，及自民國八十七年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十七年十一月十七日起至清償日止，按日給付新台幣柒佰玖拾貳元之違約金。
被告乙○○應給付原告新台幣肆佰伍拾捌萬元，及自民國八十七年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十七年十一月十八日起至清償日止，按日給付新台幣陸佰貳拾捌元之違約金。
被告丁○○應給付原告新台幣肆佰伍拾捌萬元，及自民國八十七年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十七年十一月十八日起至清償日止，按日給付新台幣陸佰貳拾捌元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾貳萬柒仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○於假執行程序實施前，以新台幣伍佰柒拾捌萬元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰伍拾貳萬柒仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○於假執行程序實施前，以新台幣肆佰伍拾捌萬元供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹佰伍拾貳萬柒仟元為被告丁○○供擔保後，得假執行；但被告丁○○於假執行程序實施前，以新台幣肆佰伍拾捌萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告法定代理人已於民國（下同）九十一年四月間由錢秉才變更為甲○○， 有經濟部經授營字第○九一二○二三五○二○號資格證明書在卷可稽，是該公司 新任法定代理人甲○○就本件為承受訴訟之聲明，為有理由，應予准許，先此敘 明。
二、原告起訴主張：被告丙○○於八十五年七月二日向原告購買坐落高雄市楠梓區○ ○○○段一一三地號、一一八地號、一一九地號及一二一地號內四筆土地上興建 之都會金龍編號Ｂ十九四樓半店舖住宅建物（門牌號碼高雄市楠梓區○○○路一 八七二巷一○八號）及基地（面積一百十．五九平方公尺），土地部分價金新台 幣（下同）五百三十七萬元，房屋部分價金二百八十九萬元（含營業稅），共計 八百二十六萬元。嗣被告丙○○固依約給付自備款二百四十八萬元，惟經原告通
知被告丙○○於八十七年十一月十六日交屋，並於約定之交屋期限內交付尾款五 百七十八萬元，被告丙○○竟未依約履行；被告乙○○於八十五年六月二十六日 向原告購買上開都會金龍編號Ｂ二十九四樓半店舖住宅建物（門牌號碼高雄市楠 梓區○○○路一八七二巷一三二號）及基地（面積一○六．一一平方公尺），土 地部分價金四百二十五萬元，房屋部分價金二百二十九萬元（營業稅），共計六 百五十四萬元。嗣被告乙○○固依約給付自備款一百九十六萬元，惟經原告通知 被告乙○○於八十七年十一月十七日交屋，並於約定之交屋期限內交付尾款四百 五十八萬元，被告乙○○竟拒不點交房屋並給付尾款；又被告丁○○於八十五年 六月二十八日向原告購買前開都會金龍編號Ｂ三十四樓半店舖住宅建物（門牌號 碼高雄市楠梓區○○○路一八七二巷一三六號）及基地（面積一○六．一一平方 公尺），土地部分價金四百二十五萬元，房屋部分價金二百二十九萬元（含營業 稅），共計六百五十四萬元。嗣被告丁○○固依約給付自備款一百九十六萬元， 惟經原告通知被告丁○○於八十七年十一月十七日交屋，並於約定之交屋期限內 交付尾款四百五十八萬元，被告丁○○竟亦未依約履行。被告丙○○、乙○○、 丁○○既未依約給付上揭尾款，則原告自得請求被告給付，及分別自最後一次通 知被告交屋期限之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，又依兩造 所訂立之買賣契約書第十條第一款之約定，請求被告各自不履行給付之翌日起， 按日給付依尾款金額每日加計萬分之五之滯納金。至被告固聲請於本院九十年度 重訴字第五三號損害賠償事件終前停止本事件之審理，惟該事件並非本事件之先 決問題，故被告聲請裁定停止審理本事件，顯與民事訴訟法第一百八十二條之規 定不合。又消費者保護法施行細則雖係基於消費者保護法第六十三條之規定由行 政院所訂立，然消費者保護法並未就定型化契約之審閱期間有所規定，其授權本 旨亦無授權該細則此有所規範，故該細則第十一條之規定顯已超越母法之授權範 圍，法院自不應受其拘束，是被告辯稱系爭房地預定買賣契約書違反契約審閱權 ，且必要之點未記載，故該契約應屬全部無效等語，顯無足採；又原告出售系爭 房地時之預售公告，及該預售公告所載之房地訂購須知、接待中心模型屋均明白 表示系爭建物西側設十公尺道路，再前為「高楠公路拓寬用地」，而實際建地與 接待中心間僅隔高楠公路及其拓寬用地及高雄市監理站，相距約五百餘公尺，訂 購者亦必前往實地觀察道路開闢情形，故縱使政府規劃設計之立體交叉道路、四 十米德民路規劃設計高架橋等公共設施，尚未開闢至該處，亦難謂原告即有詐欺 之意思。況且，系爭建物廣告，原告雖有「位於民族路（高楠公路）與德民路東 南側」、「北臨德民路、西臨高楠公路」等記載，然配合該廣告文字說明整體觀 之，可知該「高楠公路」應係指當時之「民族路」，此種僅具標示作用之圖示， 不能因未為詳細勾稽並說明在都市計劃未完成前，建案基地實際距高楠公路（即 民族路）尚有六十至八十公尺，德民路尚未開通等情，即認廣告內容與事實不符 。又系爭建物經承購戶前向經濟部國營事業委員會陳情，經該委員會召開協調會 後，經雙方同意委請有關各專業之學術單位代表、高雄市各有關專業技師公會代 表，及主管機關之高雄市政府環保局代表組成鑑定小組，嗣經該小組鑑定結果， 作成系爭建地並未發現有不符環保規定致不適合居住之現象，而結構安全部分， 亦無因結構安全而不適合居住之虞之結論，至被告雖另行提出「郭敏哲土木結構
技師鑑核委託報告書」，惟該鑑定人郭敏哲未至現場且未閱覽全部資料，其僅憑 某人提供之部分資料即為鑑定，該報告書要難遽信。被告固又提出訴外人南台灣 環境科技股份有限公司之檢測報告書用以證明系爭基地地下水之大腸桿菌群過高 ，惟該檢測報告既未徵得原告同意會同採樣，其報告自無公信力。又系爭被告所 購買之Ｂ十九、Ｂ二十九、Ｂ三十，既均為「店舖住宅」，顧名思義，自非每一 層樓全可供店舖使用甚明，被告竟謂原告於廣告中隱匿系爭建物係坐落住宅區此 一重要事項，實屬有誤。再者，關於內政部公布之預售屋買賣契約書範本，原告 固未將其後使用注意事項印出，然因該契約書範本不僅只適用於區分所有權建物 ，且於系爭契約訂立後始修正，又僅屬參改性質，並非必須原式原樣援用，是被 告辯稱原告所提供之房地預地買賣契約書內容，無視於該契約範本之頒布，且就 房屋面積部分，僅記載總面積，顯係故意隱匿重要事實等語，誠無可採。另系爭 房屋竣工於八十七年八月一日，由於被告拒絕交屋，迄今空置約四年，如有因空 置日久而致之正常現象，自非瑕疵等語。並聲明㈠被告丙○○應給付原告五百七 十八萬元，及自八十七年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，暨自八十七年十一月十七日起至清償日止，按日加付二千八百九十元計算之 滯納金；㈡被告乙○○應給付原告四百五十八萬元，及自八十七年十一月十八日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年十一月十八日起至清 償日止，按日加付二千二百九十元計算之滯納金；㈢被告丁○○應給付原告四百 五十八萬元，及自八十七年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，暨自八十七年十一月十八日起至清償日止，按日加付二千二百九十元計算 之滯納金；㈣原告願分別就各被告提供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：本事件與本院九十年度重訴字第五三號損害賠償事件互有牽連關係， 而該案又早於九十年一月十八日即繫屬本院，爰依民事訴訟法第一百八十二條之 規定，請求於該事件終結前裁定停止本事件之審理。茲按因被詐欺而為意思表示 者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一前段定有明文。本件原告於 銷售系爭「都會金龍楠梓三期預售屋」時，未給予被告審閱該買賣契約機會，依 消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項規定，該買賣契約應不成立。又 於系爭買賣契約，原告就有關買賣標的物之標示，並未記載公共設施之面積，亦 未說明共用部分所含項目，而僅以附件方式為表明，此一附件字體細小且密麻， 實令人難以注意其存在，依行政院公平交易委員會八十四年九月六日第二○四委 員會決議，自構成顯失公平之行為，故依消費者保護法第十二條規定，該條款自 不構成契約內容，而公共設施既未表明，則系爭買賣契約因該必要之點未記載而 無效，該契約自全部無效。再原告於八十五年六月間系爭建物興建時，於廣告中 向消費者提出五大保證，並說明該工程係由各大專院校建築系教授公開評選建築 規劃設計，工程嚴謹施工，惟實則該建物Ａ區○○○○○路第一排房屋與高楠公 路尚距約六十公尺左右，Ｂ區○○○○路第一排之房屋與德民路更有長達八十公 尺左右之距離，其基地位置顯非如原告廣告所示係位於「民族路（高楠公路）與 德民路東南側」、「北臨德民路，西臨高楠公路」；又系爭基地原為公用廢棄物 傾倒之垃圾地，土壤已遭重金屬嚴重污染，原告竟偽稱提供安全有保障之購屋環 境，其所為實為詐欺被告並致被告受有損害。再者，原告於廣告中固明確保證，
系爭建物工程符合建築技術規則國家標準，然實有柱箍筋、繫筋彎勾未依圖施工 ，僅有九十度；主柱筋搭接未錯開；樓板角隅未按標準圖作補強施工；水泥灌漿 施工不當且偷工減料，致產生許多俗稱「蜂巢」，且混凝土抗壓強度有不足百分 之七十五者等瑕疵。此外，原告於其廣告中一再強調系爭建物係「超值地段」、 「位於六十米高楠公路與四十米德民路口」，而使消費者誤認所買之房屋可以全 部合法作為商業使用，未料系爭建物位於「住宅區」，依高雄縣政府建設局八十 九年六月八日八九建局管字第ＤＡ○一○六六九號函示，根本無法全部作為商業 使用。原告固又諉稱系爭建物之使用執照及權狀上皆已載明該建物之用途為「住 商用」，然若係如此，則原告於廣告中自應揭示此一重要之交易資訊，而非隱匿 不告知，甚者一再強調此一足以令人錯誤之廣告表示。凡此種種，均可見原告出 售系爭建物予被告，乃施用詐術致被告陷於錯誤並進而為不利自己之意思表示， 是依前揭民法第九十二條第一項前段之規定，被告自得主張撤銷受詐欺而為之意 思表示，而將系爭買賣行為予以撤銷。次按，「物之出賣人，對於買受人應擔保 其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減 少其價金。」，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。系爭建物 有基地位置不實、基地為垃圾掩埋地且含有毒物質、建物結構安全有問題、商業 用途受限及其他各種瑕疵等情，既如上述，則原告自已構成不完全給付，依諸前 開條文規定，被告自得主張解除契約或請求減少價金等語，資為抗辯。並聲明求 為判決駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。四、按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他 訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序。」，民事訴訟法第一百八十二條第一項定有 明文。查訴外人彭吳金玉、歐祖富、黃祐宗等人因系爭建物購買糾紛，乃將渠等 對原告主張之損害賠償請求權讓與訴外人中華民國消者保護協會，並經高雄市政 府消保官同意，依消費者保護法第五十條之規定提起消費訴訟，請求原告給付三 倍懲罰性違約金，該事件現並繫屬本院之情，固經本院依職權調閱九十年度重訴 字第五三號損害賠償事件卷宗核閱無訛，惟該事件與本件固均因同一批建物而生 之訴訟，然該事件之法律關係並非本件之先決問題之爭執，而與上揭民事訴訟法 第一百八十二條第一項得裁定停止訴訟程序之規定不符，是被告請求於本院九十 年度重訴字第五三號損害賠償事件終結前，停止本件訴訟程序，自難准許。五、原告主張被告丙○○於八十五年七月二日向原告購買坐落高雄市楠梓區○○○○ 段一一三地號、一一八地號、一一九地號及一二一地號內四筆土地上興建之都會 金龍編號Ｂ十九四樓半店舖住宅建物（門牌號碼高雄市楠梓區○○○路一八七二 巷一○八號）及基地（面積一百十．五九平方公尺），土地部分價金新台幣（下 同）五百三十七萬元，房屋部分價金二百八十九萬元（含營業稅），共計八百二 十六萬元。嗣被告丙○○固依約給付自備款二百四十八萬元，惟經原告通知被告 丙○○於八十七年十一月十六日交屋，並於約定之交屋期限內交付尾款五百七十 八萬元，被告丙○○竟拒不點交房屋且不交付尾款；被告乙○○於八十五年六月 二十六日向原告購買上開都會金龍編號Ｂ二十九四樓半店舖住宅建物（門牌號碼
高雄市楠梓區○○○路一八七二巷一三二號）及基地（面積一○六．一一平方公 尺），土地部分價金四百二十五萬元，房屋部分價金二百二十九萬元（營業稅） ，共計六百五十四萬元。嗣被告乙○○固依約給付自備款一百九十六萬元，惟經 原告通知被告乙○○於八十七年十一月十七日交屋，並於約定之交屋期限內交付 尾款四百五十八萬元，被告乙○○亦拒不給付該尾款並接受交屋；又被告丁○○ 於八十五年六月二十八日向原告購買前開都會金龍編號Ｂ三十四樓半店舖住宅建 物（門牌號碼高雄市楠梓區○○○路一八七二巷一三六號）及基地（面積一○六 ．一一平方公尺），土地部分價金四百二十五萬元，房屋部分價金二百二十九萬 元（含營業稅），共計六百五十四萬元。嗣被告丁○○固依約給付自備款一百九 十六萬元，惟經原告通知被告丁○○於八十七年十一月十七日交屋，並於約定之 交屋期限內交付尾款四百五十八萬元，被告丁○○亦未依約履行等情，業據提出 房地買賣契約書暨附件、使用執照、回執各三份為證，並為被告所不爭執，自堪 信為真實，惟被告則執前揭情詞置辯，經查：
㈠、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消 費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者 保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段固定有明文。然消費者保護法施 行細則係依據消費者保護法第六十三條之授權而訂定，是其應屬授權命令甚明 ，而即認授權命令可基於法律之授權而訂定有關人民權利義務之規定，但仍應 符法律明訂授權之目的、內容及範圍，不得超越法律授權之範圍，以符法律保 留原則。又即便法律並未就授權之目的、內容及範圍加以明定，亦不表示經授 權之命令即可毫無限制地規範人民之權利義務，此時仍應秉持各該授權法律所 為授權之應有本旨，在未超越法律授權本旨之範圍內訂定其命令。職是，上開 施行細則雖係基於消費者保護法第六十三條以「本法施行細則，由行政院定之 」之方式概括授權而定，並未就授權之目的、內容及範圍有所明訂，但依上開 說明，仍有法律保留原則之適用而不得逾越。上開施行細則固規定企業經營者 若未提供「三十日以內」之審閱定型化契約期間，該條款即不構成契約之內容 ，惟消費者保護法並未就審閱期間有所規定，其授權本旨亦無授權上開施行細 則就此有所規範，顯然上開施行細則規定業已增加法律所無之期間限制，並進 而產生一定之法律效果（即未經三十日以內之合理期間審閱之契約條款，不構 成契約之內容）而影響人民之權利義務。是該施行細則規定已超越法律授權之 範圍，有違法律保留原則，參諸司法院大法官釋字第二一六號解釋意旨，本院 自可不受拘束而不予引用。其次，雖前揭施行細則之規定有違法律保留原則而 經本院不予引用，但並不表示企業經營者即可在未給予消費者審閱機會之情形 下，即認全部定型化契約條款即屬有效。申言之，依消費者保護法第五條之規 定，企業經營者「應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理 之消費行為」，是審閱機會之合理給予，自係企業經營者之法定義務，從而若 企業經營者在未給予消費者充分審閱契約之情形下，消費者於訂約之後始知契 約內容對其不利，自係對消費者「顯失公平」，依消費者保護法第十二條第一 項規定，仍可認該條款為無效。反面言之，若企業經營者已給予消費者合理審 閱契約之機會，即無上開顯失公平之情形，而不得基此認屬無效。查本件系爭
買賣契約書為原告所預先擬定，嗣後供不特定人簽訂之定型化契約書，此為被 告所不爭；又原告與被告訂立系爭買賣契約時，業已公告包括系爭建物在內之 「都會金龍」房地預售公告，此有原告所提該預售公告乙份、剪報二紙在卷可 稽，亦為被告所不否認，堪信為真。又依該公告第六條所載：「推案產品解說 自八十五年六月十七日起至八十五年六月廿一日止計五日，欲訂購者請前往詳 加瞭解有關事實。」、第十條記載：「有關訂購須知、平面圖、房地出售面積 分算與售價表、繳款明細表、房地預售買賣契約書、建造執照（含施工圖說） 等相關文件均於接待展示中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢索閱。」， 衡情原告既欲將「都會金龍」房地出售，為吸引消費者前來購買，自不可能一 方面公告消費者可洽詢索閱上開文件資料，一方面卻不提供任何資料供消費者 索閱，是可認原告已先公告相關文件資料供消費者前來審閱。再依原告提出而 被告所不爭執之房屋預定買賣契約書，其上第一條約定即以簡短且相當清楚之 字體載明，原告已於房屋銷售前五日公開展示該契約並提供審閱，經買方充分 審閱與認知等情，有該房地預定買賣契約書乙份附卷足佐，而該房地預定買賣 契約書雖屬原告所提之私文書，但既經被告簽名、蓋章，且該文書字體簡短而 又清楚，自應足以引起被告之注意，而可推定該契約書所載為真實，是兩造於 訂約前，原告確已提供被告五日以上之期間審閱，且可認屬已有合理審閱機會 給予被告，應無疑義。再者，被告購買房地，非如一般購物，金額非小，若謂 被告於在未詳加審閱相關資料之情況下即逕自購買系爭建物，實與常情不符而 令人難以想像。至被告雖提出訴外人吳國芬、洪良敏、楊美芬、蔡漢彰、劉克 權於本院九十年度重訴字第八八一號證詞為證，惟渠等既與本件被告均為系爭 「都會金龍」之承購戶，現亦均因購屋糾紛而與原告訴訟中（此為被告所不否 認），則渠等之證詞自難遽信。綜上，被告辯稱原告於銷售系爭「都會金龍楠 梓三期預售屋」時，未給予被告審閱系爭買賣契約機會，依消費者保護法施行 細則第十一條第一項、第二項規定，該買賣契約應不成立等語，自無可採。 ㈡、次按，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費 者保護法第十二條第一項定有明文。查系爭房地預定買賣契約書第十五條載明 ：「本契約之附件視為本契約之一部分：：：」，此有原告所提之系爭房地預 定買賣契約暨附件三份在卷足憑，亦為被告所不爭執，而依該附件二之面積分 算表就被告所購買之系爭建物所含之公共設施面積及共用部分所含項目，皆已 記載明確，尚難認原告未予說明而對被告顯失公平，是被告辯稱系爭買賣契約 並未載明公共設施之面積及所含項目已顯失公平，依前開法條規定應屬無效云 云，亦無足取。
㈢、被告固辯稱系爭建物有基地位置不實、基地為垃圾掩埋地且內含有毒物質、建 物結構安全有問題、商業用途受限等情事，原告不僅積極虛構事實，且消極隱 匿事實，其所為顯係施用詐術致被告陷於錯誤並進而為不利自己之意思表示， 爰主張依民法第九十二條第一項前段之規定，撤銷系爭房地買賣行為等語。惟 查：
⒈系爭建物基地位乃坐落高雄市楠梓區○○○○道東側，屬都市計畫住宅區，坐 落高雄市楠梓區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一地等四筆土
地之情，亦經原告於上揭系爭建物預售公告、訂購須知記載甚明。該預售公告 及訂購須知既已指出基地坐落位置，則被告自可依上開公開資料，前往現場參 觀或至地政事務所查閱地籍圖等資料，得知基地確實位置，應無錯誤之虞。至 系爭建物訂購須知第八項固記載：「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道 路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施。」，惟系爭建物基地北側 四十公尺計劃道路及西側立體交叉道用地係六十一年四月十日公告之「楠梓主 要計劃」內劃設，高雄市政府工務局將視財源計畫於九十三年七月前編列預算 開闢，亦有該局八十九年四月十八日八九高市工務建字第００五八三四號函附 於本院八十八年度重訴字第一一○三號卷可稽，參以原告於出售系爭建物時， 已於接待中心所製作之模型屋前方，標明系爭建物前綠色部分為「高楠公路拓 寬用地」（此有原告所提出系爭建物接待中心照片可參）之情，足認系爭建物 北側四十公尺及西側立體交叉道路用地，確屬計劃道路，僅因政經費問題尚未 完成徵收手續，且原告並未欺罔被告系爭建物完工後，必將緊臨高楠公路及德 民路，是自難僅據原告所提供之廣告文宣即為其有施用詐術之故意之認定。 ⒉又系爭建物承購戶於購買系爭建物後，因對基地是否含有毒物質及房屋結構是 否安全有所疑慮，乃向訴外人經濟部國營事業委員會陳情，嗣經該委員會召開 協調會與承購戶達成結論，委由經濟部國營事業委員會洽請專業單位推薦專家 組成專案小組進行鑑定，而鑑定結果認「環保規定部分：經成功大學研究發展 基金會環境量毒物研究中心量測結果，鑑定標的物空氣中甲烷含量及鑑定標的 物基地下土壤中鉛、鉻、汞、鋅、苯、三氯乙烯、甲酚、五氯酚、戴奧辛等含 量，均與環境背景值相近或低於我國環保署公佈之相關標準或歐美標準。又本 小組自行查證結果，發現土壤中苯、甲酚、五氯酚、三氯乙烯等含量均低於美 國各州所訂定之土壤中有機污染物管制標準，故鑑定標的物基地下抽樣所得廢 棄物，目前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象。結構安全部分：與 結構安全有關部分，發現兩項缺失：一為支柱箍筋末端彎鉤，未按施工圖規定 做１３５度彎鉤；二為Ｂ３４戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度未符合我國建築 技術規第３５２條規定，即未達施工圖規定強度之７５％。惟任何低層建築之 耐震性能安全與否，主要取決於建築物長軸方向與短軸方向之餘裕壁量是否足 夠。少數部分之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整棟低層建築物之耐震安 全不會構成嚴重威脅。又高雄市於９２１集集地震時，震度為４級，但鑑定標 的物之主體結構並未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因結構安全而不 適合居住之虞。」，此有該台糖公司都會金龍楠梓三期房屋專案小組鑑定報告 書附卷可憑。至被告固提出渠等委託訴外人郭敏哲土木結構技師事務所出具之 鑑核委託報告書、訴外人南台灣環境科投股份有限公司出具之檢測報告書為證 ，惟訴外人郭敏哲土木結構技師事務所出具之該鑑核委託報告書其所依據者， 僅本院八十九年度自更一字第五號刑事卷，及該案被告林鎮宏等人刑事答辯狀 所附證物等相關資料，共一百九十七頁（此有該鑑核委託報告書在卷可稽）。 訴外人郭敏哲結構技師事務所據以鑑定之資料，既僅上開寥寥書面資料，鑑定 人又未親至現場，則其鑑定結果是否屬實，要難令人無疑。又訴外人南台灣環 境科技股份有限公司出具之檢測報告書，並未會同兩造取樣，是該報告書鑑定
內容是否真實，亦難令人無疑，是自難憑上開二份報告書，即遽為被告有利之 認定。綜上，系爭建物及基地經經濟部國營事業委員會洽請專業單位推薦專家 組成專案小組進行鑑定既認於環保規定及安全結構部分，既均無不符環保規定 或因結構安全而有不適合居住之情，而被告所提之二份報告又難遽信，已如上 述，則被告辯稱系爭建物基地為垃圾掩埋地且含有毒物質、建物結構安全有問 題，而主張原告有施用詐術而使渠等陷於錯誤等語，誠無足採。 ⒊至原告所提供予消費者審閱之系爭建物預售公告、訂購須知固為系爭建物為四 樓半店舖住宅之記載，然系爭被告所購買之建物用途確為店舖、住宅使用之情 ，業據原告提出高雄市政府工務局（八七）高市工建築使字第○一二一二號、 ○一二二二號、○一二二三號使用執照為證，足見系爭建物確可為商業性利用 無訛。至被告雖提出高雄縣政府建設局八十九年六月八日八九建局管字第ＤＡ ０一０六六九號、第ＤＡ○一○五五六號函，用以證明系爭基地既屬住宅區， 則其商業用途必將受限。惟本件系爭建物乃坐落高雄市楠梓區○○○○段一一 三地號、一一八地號、一一九地號及一二一地號內四筆土地上，有如上述，被 告竟執高雄縣政府函文以為坐落高雄市轄區之系爭建物之商業用途是否受限之 證明，該證據顯不能持以為本件事實之認定，是被告辯稱原告於廣告用語偽稱 ，使被告誤信所買受之房屋全部均可作為商業使用，顯係施用詐術等語，亦無 可取。
綜上所述，被告辯稱受原告詐欺而為意思表示，並主張撤銷締約之意思表示，自 屬無據。
㈣、再按，「乙方（即原告）於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定期限通 知甲方（即買方）交屋，（乙方亦得視工程進度提前完工並行使交屋）經乙方 通知交屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外，甲方不得 藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳買賣價款應自乙方所 通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以萬分之五計算違 約懲罰金，於實際交屋時一併補繳。如甲方逾期受領交屋達三十日以上時，除 依上開規定計算違約金懲罰金外，並視為乙方已點交本約房地予甲方，該房地 之保管責任與危險負擔均由甲方負擔。」，系爭建物房地預定買賣契約書第七 條第三項明文約定。本件系爭建物並無因環保問題或結構安全而不適合居住之 虞，已如上述，而原告於系爭建物完工後復分別通知被告丙○○於八十七年十 一月十六日、被告乙○○及丁○○於同月十七日交屋，該存證信函並分別於同 年十月三十一日送達被告（此業據原告提出楠梓三期都會金龍交屋順序表暨回 執三份為證），則依兩造上開簽訂之系爭建物房地預定買賣契約書第七條第三 項之約定，被告逾期受領系爭建物達三十日以上時，應分別自八十七年十二月 十六及同月十七日視為系爭建物已點交予被告。又按，「物之出賣人，對於買 受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」、「 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約，或請求減少其價金。」，固為民法第三百五十四條、第三百五十九條 所明定。惟「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發
見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之 通知時，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金，其解除權或請求權，於物 之交付後六個月間，不行使而消滅。」，亦為同法修正前第三百五十六條第一 項、第二項、第三百六十五條第一項所明定。系爭建物既分別於八十七年十二 月十六及同月十七日經視為點交予被告丙○○及乙○○、丁○○，已如上述， 則系爭建物縱令有其他非屬房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用之 瑕疵，被告於視為交屋後，既未履行其檢查通知義務，自應視為承認其所受領 之物，故渠等之請求權於系爭建物交付後六個月不行使自應歸於消滅。茲被告 丙○○固於八十八年七月十九日以大社郵局高雄三十四支局第五○六號存證信 函、被告丁○○於同年八月十日以大寮郵局存證信函通知原告欲撤銷因受詐欺 而為之買賣意思表示，惟渠等與被告乙○○均未有解除系爭建物買賣契約或請 求減少價金之意思表示（此業據本院調閱九十年度重訴字第五三號損害賠償卷 宗核閱屬實），而均遲至九十年十月十二日及九十一年二月二十二日始主張解 除契約或減少價金（見被告於九十年十月十二日提出之答辯㈠狀，及本院九十 一年二月二十二日言詞辯論筆錄），顯已逾六個月行使解除權或請求減少價金 除斥期間之規定，依現行民法債編施行法第四條準用第三條第一項之規定，除 斥期間業已屆滿，故被告依民法第三百五十九條行使契約解除，或請求減少價 金，於法自有不合。
六、被告上揭所辯，並無足採，既如上述，則原告依據買賣契約之法律關係，請求被 告丙○○應給付買賣價金五百七十八萬元，及自八十七年十一月十七日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息；被告乙○○應給付價金四百五十八萬元，及 自八十七年十一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告丁○ ○應給付四百五十八萬元，及自八十七年十一月十八日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，即屬有據。
七、按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額。但約定 如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。」、「約 定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」。修正前民法第二百五十條第二項 、第二百五十二條分別定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否過高，應依 一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行 債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比 照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例參照 ），是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加 以審酌，而債務已為一部履行者，法院自得比照債權人因一部履行所受之利益， 減少違約金。本件依兩造所簽訂之系爭建物房地預定買賣契約書第七條第三項約 定：「乙方（即原告）於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定其限通知甲 方（即買方）交屋，（乙方亦得視工程進度提前完工並行使交屋）經乙方通知交 屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外，甲方不得藉故拒絕 或拖延辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳買賣價款應自乙方所通知交屋期
限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以萬分之五計算違約懲罰金，於 實際交屋時一併補繳。」，該約定之真意應係指被告一旦未於交屋時給付尾款， 即得請求違約金，應屬懲罰性質之違約金，故依諸上開說明，本院斟酌被告丙○ ○已給付買賣價款二百四十八萬元，尚餘五百七十八萬元未為給付；被告乙○○ 及丁○○均已給付一百九十六萬元，尚餘四百五十八萬元未給付，再參以被告分 別自八十七年十一月十七日及同月十八日起未給付尾款迄今已近四年，及法定周 年利率為年息百分之五等情，認原告主張之違約金以每日按應給付尾款萬分之五 計算，顯然過高，被告丙○○部分按日以七百九十二元、被告乙○○、丁○○部 分按日以六百二十八元為適當，故原告逾此部分之請求，應不予准許。八、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，訴請被告丙○○應給付五百七十八萬 元，及自八十七年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨 自八十七年十一月十七日起至清償日止，按日給付七百九十二元之違約金；被告 乙○○應給付四百五十八萬元，及自八十七年十一月十八日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，暨自八十七年十一月十八日起至清償日止，按日給付六 百二十八元之違約金；被告丁○○應給付四百五十八萬元，及自八十七年十一月 十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年十一月十八日 起至清償日止，按日給付六百二十八元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，於法無據，自應予以駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結 果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經 核無不合，爰分別酌定相當擔保金額而准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲 請，已失所依附，應併予駁回。
十一、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、 第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文 。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 一 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B法 官 徐美麗
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 一 日~B法院書記官 楊明月
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