臺灣高等法院高雄分院民事判決 96年度上字第211號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳純青律師
被上訴人 鼎和交通股份有限公司
法定代理人 丁○○
上 訴 人 美和汽車貨運股份有限公司
法定代理人 丙○○
上 訴 人 冠和交通股份有限公司
法定代理人 甲○○
上列三人共同
訴訟代理人 薛西全律師
劉妍孝律師
邱國逢律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國96年8月15日
臺灣屏東地方法院95年度訴字第573號第一審判決提起上訴，本
院於民國97年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人乙○○起訴主張：坐落屏東縣南州鄉○○段52地 號土地上之門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋（其中1 樓增建如附圖A1部分面積12.95 平方公尺及B 部分面積12.2 1 平方公尺；2 樓增建如附圖A2部分面積12.39 平方公尺； 3 樓增建如附圖A3部分面積12.95 平方公尺；下稱系爭房屋 ，若稱系爭房屋1 、2 、3 樓時，均包括上開各樓增建部分 ）原為訴外人丙○○所有，因積欠訴外人合作金庫銀行股份 有限公司（下稱合作金庫）及農民銀行（於民國95年5 月1 日與合庫金庫合併，合庫金庫為存續銀行）債務未清償，經 合作金庫向原審民事執行處聲請拍賣系爭房屋，由上訴人乙 ○○於95年7 月20日拍定取得系爭房屋所有權。被上訴人鼎 和交通股份有限公司（下稱鼎和公司）、上訴人美和汽車貨 運股份有限公司（下稱美和公司）及上訴人冠和交通股份有 限公司（下稱冠和公司）於強制執行程序中具狀表示，於系 爭房屋遭查封前，已分別向丙○○承租系爭房屋之1 、2 、 3 樓，故原審民事執行處於拍賣公告中載明不點交。惟被上 訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司與訴外人丙○○ 間之租賃關係屬虛偽不實，渠等占用系爭房屋1 、2 、3 樓 應屬無權占用，為此，本於所有權提起本件訴訟，聲明求為 判決：㈠確認上訴人乙○○與被上訴人鼎和公司間就系爭房
屋1 樓之租賃關係不存在，及被上訴人鼎和公司應將系爭房 屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈡確認上訴人乙○○與上訴 人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人 美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈢確認 上訴人乙○○與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關 係不存在，及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上 訴人乙○○等語。
二、被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司則以：被上 訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司於85年間，即分 別向系爭房屋之原所有權人丙○○承租系爭房屋1 、2 、3 樓，並於87年間簽立書面租賃契約，租期均自87年6 月5日 起至101 年6 月5 日止。又被上訴人鼎和公司、上訴人美和 公司及冠和公司均係丙○○與他人共同出資經營之交通貨運 公司，故每月租金酌收新臺幣（下同）1,000 元，渠等均依 約繳交租金予丙○○。又系爭房屋雖曾遭假扣押（原審89年 度民執全字第453 號），惟實施假扣押前，被上訴人鼎和公 司、上訴人美和公司及冠和公司即與丙○○成立上開租賃關 係，故原審民事執行處於拍賣系爭房屋之公告上載明有租賃 關係，且未除去上開租賃關係，上開租賃關係自應由拍定人 即上訴人乙○○承受，被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司 及冠和公司分別使用系爭房屋1 、2 、3 樓，應有合法權源 ，而非無權占用，故上訴人乙○○請求渠等遷讓返還系爭房 屋1 、2 、3 樓，非有理由等語置辯。並聲明求為判決：駁 回上訴人乙○○之訴及其假執行之聲請。
三、原審判決確認上訴人乙○○與上訴人美和公司間就系爭房屋 2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認上訴人乙○○與上訴人冠 和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在及上訴人冠和公 司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○。並駁回上訴人 乙○○其餘之請求。兩造就敗訴部分均不服，分別提起上訴 ，上訴人乙○○上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人 乙○○部分廢棄。㈡確認上訴人乙○○與被上訴人鼎和公司 間就系爭房屋1 樓之租賃關係不存在，及被上訴人鼎和公司 應將系爭房屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○。㈢第一、二審訴 訟費用由被上訴人鼎和公司負擔。答辯聲明求為判決：㈠駁 回上訴人美和公司及冠和公司之上訴。㈡第一、二審訴訟費 用由上訴人美和公司及冠和公司負擔。上訴人美和公司及冠 和公司上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人美和公司 及冠和公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人乙○○在第 一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由上訴人乙○○負
擔。被上訴人鼎和公司於本院答辯聲明求為判決：㈠駁回上 訴人乙○○之上訴。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○ 負擔。
四、兩造不爭執事項如下:
㈠系爭房屋原為訴外人丙○○所有，因積欠合作金庫及農民銀 行（於95年5 月1 日與合作金庫合併，合作金庫為存續銀行 ）債務未清償，經合作金庫向原審民事執行處聲請拍賣系爭 房屋，並由上訴人乙○○於95年7 月20日拍定，經原審民事 執行處於95年7 月26日核發權利移轉證書，而取得所有權。 ㈡被上訴人鼎和公司係於82年3 月27日設立，公司設立之營業 所在地為屏東縣南州鄉○○路18號1 樓。
㈢上訴人美和公司係於59年12月23日設立，公司設立之營業所 在地為屏東縣南州鄉○○路18號2 樓。
㈣上訴人冠和公司係於85年11月5日設立，公司設立之營業所 在地為屏東縣南州鄉○○路18號3樓。
㈤系爭房屋1樓有增建如附圖A1部分面積12.95平方公尺及B部 分面積12.21平方公尺；2樓有增建如附圖A2部分面積12.39 平方公尺；3樓有增建如附圖A3部分面積12.95平方公尺，並 有屏東縣東港地政事務所製作之複丈成果圖（即附圖，見本 院卷第163 頁）在卷可證。
五、兩造爭執事項如下: ㈠被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司 及冠和公司是否於87年6 月5 日分別向訴外人丙○○承租系 爭房屋1 、2 、3 樓？㈡上訴人乙○○向被上訴人鼎和公司 、上訴人美和公司及冠和公司請求返還系爭房屋1 、2 、3 樓，有無理由？茲就爭執點分述如下:
（一）被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司是否於87 年6 月5 日分別向訴外人丙○○承租系爭房屋1 、2 、3 樓？
⒈查，系爭房屋之外部分別設有鼎和、冠和、立基、慶和等4 家公司招牌看板，1 樓隔有ＯＡ辦公傢俱，牆壁上掛有鼎和 公司執照及營業登記證，1 樓辦公室後面設有廚房、衛浴， 並擺放餐桌，經由1 樓辦公室樓梯通往2 、3 、4 樓，樓梯 間擺有1 個鞋櫃，堆置訴外人丙○○之雜物和鞋子；系爭房 屋2 樓地面鋪設木質地板，並擺放電視、音響、辦公桌椅及 沙發各1 組，音響下之櫥櫃擺有丙○○私人物品及藥物，辦 公桌上及沙發旁均設有電話，電話號碼為0000000 ，牆面上 分別掛有祝林文慶先生（即丙○○之夫）當選南州國中77年 度、82年度家長會長匾額、美和公司營利事業登記證及執照 ，2 樓前方有1 臥室，其內並擺有1 座2 人座沙發，該沙發 型式與外面型式相同，臥室內乾淨無灰塵，2 樓後方設有衛
浴，旁有廚房，樓梯前方並擺有餐桌，餐桌上堆置有圖面及 文件；3 樓地面鋪設地毯，3 樓前方設有一臥室，原為林鼎 鐘（即丙○○之子）使用，臥室內擺放私人物品，櫥櫃擺放 女性衣物，部分業已發霉，臥室旁設有1 間和室，其內有1 櫥櫃放置棉被，並擺放藤椅，和室旁設有個書櫃，除1 格擺 放車籍資料，其餘部分擺放書籍，書櫃旁擺有1 書桌，桌面 上擺放電腦和公司發票，書桌旁有一矮櫃擺放網球拍、羽球 拍、私人物品，抽屜內擺放公司登記資料，矮櫃旁有1 櫥櫃 ，櫥櫃內擺有丙○○當選人民團體職員證明書，櫥櫃上擺有 林文慶熱心教育的獎牌，牆面上掛有冠和公司營利事業登記 證，3 樓後方設有一房間，房間內設有廁所，地板上擺有彈 簧床及床墊，牆壁設有熱水器等事實，業據原審勘驗現場屬 實，並有勘驗筆錄及現場照片48幀（見原審第182 頁至210 頁）在卷可稽。又系爭房屋1 、2 、3 樓均由系爭房屋1 樓 之大門出入，此外並無其他出入口乙節，亦經本院勘驗現場 屬實，並有勘驗筆錄在卷可參，是系爭房屋除1 樓係供作辦 公室使用外，其餘2 、3 樓層均供居住使用，應堪認定。另 丙○○之夫林文慶於89年5 月23日原審民事執行處（原審89 年度民執全字第453 號）至現場執行查封系爭房屋時，在場 表示：系爭房屋現經營汽車貨運公司，係與他人合夥經營， 現與其妻即債務人丙○○居住等語，業據本院依職權調閱該 執行卷查核屬實，足見系爭房屋除部分供經營汽車貨運公司 外，其餘則由丙○○夫婦居住使用，核與本院及原審勘驗現 場結果認系爭房屋除1 樓係供作辦公室使用外，其餘2 、3 樓層均供居住使用之情形相符。再者，被上訴人鼎和公司、 上訴人美和公司及冠和公司於本院自承：因「依照經濟部規 定同一住址同一樓層只能設立一家公司，否則會懷疑是虛設 行號，所以被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司、冠和公司 才會分設三個樓層，租賃契約也是『配合』這樣寫，以便報 稅」等語（見本院卷第74至75頁），足認上訴人美和公司及 冠和公司之所以分設於系爭房屋2 、3 樓是為配合經濟部之 規定，所以租賃契約亦是『配合』這樣寫，以便報稅，租賃 契約既係『配合』上訴人美和公司及冠和公司之設立登記地 址而記載，則尚難以上訴人美和公司及冠和公司與丙○○有 簽立租賃契約即認其等間就系爭房屋2 、3 樓確有租賃關係 存在，何況系爭房屋2 、3 樓經本院及原審勘驗現場結果認 均供居住使用，故上訴人美和公司及冠和公司主張其等有向 丙○○分別承租系爭房屋2 、3 樓，即有可疑，尚難採信。 再者，上訴人美和公司及冠和公司雖提出營利事業登記證證 明其等公司設立地點分別為系爭房屋2 、3 樓房屋，及提出
渠等85年度至87年度營利事業所得稅結算申報書、88年至94 年各類所得扣繳暨免扣繳憑單、及歷年均有12,000元租金支 出之報繳等情，惟營利事業登記所載之設立地點，僅供主管 機關為行政管理之便，尚無從以之即認定公司確實在設立地 點營業，何況上訴人美和公司及冠和公司之實際營業地點係 在系爭房屋1 樓，而非設立登記之2 、3 樓；又上開營利事 業所得稅結算申報書及扣繳暨免扣繳憑單，僅係為配合當初 美和公司及冠和公司設立於系爭房屋2 、3 樓之登記記載事 項及租賃契約所為租金之約定，以符合所得稅申報之規定， 故上訴人美和公司及冠和公司所提出之上開報稅資料，亦不 足認其等與丙○○間就系爭房屋2 、3 樓確有租賃關係存在 。
⒉次查，上訴人美和公司及冠和公司主張：於系爭房屋查封拍 賣時，原審法院民事執行處於拍賣公告中載明系爭房屋1 、 2 、3 樓分別由被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和 公司承租，租期自87年6 月5 日至101 年6 月5 日止，拍定 後不點交，且上開租賃關係並未被除去，自應成為買賣契約 內容之一部，無論應買人投標或由債權人承受，均應繼受該 租賃關係云云，惟執行法院是否點交不動產，僅為形式上審 查，並無確定租賃實體法律關係之效力，除該租賃關係經法 院實體判決認定租賃關係確實存在外，並不因拍賣公告中記 載有租賃關係存在，即認該租賃關係對於拍定人或承受人當 然繼續存在，是上訴人美和公司及冠和公司之上開主張，不 足採信。
⒊又查，被上訴人鼎和公司於87年間向丙○○承租系爭房屋1 樓，並簽立書面租賃契約，約定租期自87年6月5日起至101 年6 月5 日止，租金每個月1,000 元，有租賃契約書在卷可 稽（見原審卷第5 至8 頁），而系爭房屋1 樓確有供被上訴 人鼎和公司、上訴人美和公司及冠和公司作辦公室使用，已 如前述，足見被上訴人鼎和公司主張其於87年間向丙○○承 租系爭房屋1 樓等情，尚堪信為真實。又本院向合作金庫潮 州分行函調林文慶於「82」年6 月間以其所有系爭房屋及系 爭房屋所坐落之土地設定抵押權予合作金庫潮州分行，作為 上訴人美和公司向該分行借款之擔保，於不動產調查表上雖 記載「自用」（見本院卷第100 頁），然本件被上訴人鼎和 公司係主張於「87」年6 月5 日，故尚難以上開「82」年不 動產調查表之「自用」記載，而認定系爭房屋1 樓未於「87 」年6 月間出租予被上訴人鼎和公司。
（二）上訴人乙○○向被上訴人鼎和公司、上訴人美和公司及冠 和公司請求返還系爭房屋1 、2 、3 樓，有無理由？
⒈查，被上訴人鼎和公司確有於86年6 月間向訴外人丙○○承 租系爭房屋1 樓供辦公使用，租期至101 年6 月5 日，已如 前述，則依民法第425 條第1 項之規定，拍定人即上訴人乙 ○○自應承受上開丙○○與被上訴人鼎和公司間之租賃關係 ，且租期尚未屆至，故上訴人乙○○訴請確認其與被上訴人 鼎和公司間就系爭房屋1 樓之租賃關係不存在，及請求被上 訴人鼎和公司將系爭房屋1 樓遷讓交還上訴人乙○○，即屬 無據。
⒉次查，上訴人美和公司及冠和公司並未向丙○○承租系爭房 屋2 、3 樓，其等間就系爭房屋2 、3 樓之租賃關係不存在 ，已如前述，則上訴人乙○○自無承受其等間就系爭房屋2 、3 樓租賃關係之餘地，是上訴人乙○○訴請確認其與上訴 人美和公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人 美和公司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認 其與上訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在， 及上訴人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○ ，均屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權，請求確認其與上訴人美和 公司間就系爭房屋2 樓之租賃關係不存在，及上訴人美和公 司應將系爭房屋2 樓遷讓交還上訴人乙○○；暨確認其與上 訴人冠和公司間就系爭房屋3 樓之租賃關係不存在，及上訴 人冠和公司應將系爭房屋3 樓遷讓交還上訴人乙○○，均為 有理由，應予准許，逾此部分之請求（即對被上訴人鼎和公 司請求部分），即屬無理由，應予駁回。是原審就上開應予 准許部分，判決上訴人乙○○勝訴；及就上開不應准許部分 ，判決上訴人乙○○敗訴，於法均無不合，上訴意旨分別指 摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回其等 上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果 不生影響，故不再一一論述。又被上訴人鼎和公司、上訴人 美和公司及冠和公司請求傳訊證人徐瑞玲證明被上訴人鼎和 公司、上訴人美和公司及冠和公司自87年起分別使用系爭房 屋1 、2 、3 樓，本院認已無必要，故不予傳訊，併此敍明 。
八、據上論結，本件上訴人乙○○、美和公司及冠和公司之上訴 均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日 民事第三庭
審判長法官 張國彬
法 官 吳登輝
法 官 鄭月霞
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日 書 記 官 吳新貞
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