臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第487號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 林開福律師
複 代理人 李美玉律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國97年7月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造經由訴外人群義不動產經紀股份有限公司（ 下稱群義公司）之仲介，於民國（下同）96年10月17日簽訂 不動產買賣契約，約定原告以新台幣（下同）1,700萬元之 價格，將其所有坐落台中市○○區○○段267-7地號土地暨 其上同段3629建號建物（即門牌號碼台中市○○區○○路3 段140-2號房屋，下稱系爭房地）出售予被告，依兩造間系 爭買賣契約暨附件之約定，被告於簽約時給付第一期款100 萬元，第二期款110萬元應於96年10月24日支付，原告則需 於96年10月24日前出具第一、二順位抵押權人即台中商業銀 行股份有限公司（下稱台中商銀）、萬泰商業銀行股份有限 公司（下稱萬泰商銀）之貸款餘額證明，並塗銷第三順位抵 押權，若原告未於前開期日前完成上列條件，則兩造間之系 爭買賣契約即無條件解約，如被告未依約按期給付價金，經 原告催告仍未履行，則原告得解除系爭買賣契約，並得將已 付價款沒收充作違約金。詎原告依約於96年10月24日前塗銷 第三順位抵押權，並於96年10月24日提出第一順位抵押權人 台中商銀出具之放款餘額證明書、第二順位抵押權人萬泰商 銀出具之同意書，被告於當日雖已目睹原告所提出之上開資 料，卻臨時拒絕依約交付第二期款予原告，嗣雖經原告於96 年11月10日以證信函催告被告履約，仍無結果，原告乃在96 年11月19日以存證信函通知被告解約。兩造間系爭契約既因 被告違約而由原告合法解除，則依系爭契約第10條第1項之 約定，原告自得將已收價金即第一期款100萬元沒收充作違 約金，故而原告乃將被告於簽約時所交付之面額100萬元（ 票載發票日為96年10月26日、支票號碼UE0000000號，下稱 系爭支票）提示請求付款，惟因更改處未經發票人原留印鑑 簽章證明而遭退票，爰依民法第250條及系爭契約之約定， 請求被告給付違約金100萬元等語。並聲明：㈠被告應給付 原告100萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：系爭支票原係被告交付訴外人即仲介系爭房地買 賣之群義公司丙○○，作為代為議價之斡旋金，兩造於96年 10月17日簽約時，因發覺原告債務狀況複雜，因而系爭契約 乃有注意事項及簽約附件之約定，並於當時約明日後買賣若 成再行換票。按依兩造系爭買賣契約附件之約定，原告除應 於96年10月24日前塗銷第三順位抵押權、取得清償證明外， 並應出具第一、二順位抵押權銀行之貸款餘額證明，並保證 無其他債務，原告於96年10月24日固提出台中商銀出具之「 放款餘額證明書」3紙及萬泰銀行出具之「同意書」1紙，然 萬泰商銀出具之「同意書」並非系爭買賣契約附件所指之貸 款餘額證明書，且原告於該日亦未提出第三順位抵押權清償 證明，更未提出保證無其他債務之證明文件或切結書，原告 顯然尚未依約履行其義務，被告因而心生疑慮，被告在群義 公司人員強勢介入下，於同年月25日再與原告簽立同意書， 同意系爭買賣契約附件第一條刪除，系爭買賣契約則繼續履 行，因而被告旋即在96年10月26日將第二期款110萬元之支 票1紙交付群義公司之丙○○簽收，足見被告所擔心者僅為 原告之財務狀況，並非對系爭房地有所不滿，被告亦無任何 違約之處。未料嗣後原告得知被告質疑其財務狀況不佳之消 息，係來自訴外人即居住系爭房地同社區之劉醫師及劉夫人 ，便心存不滿，即在社區中散佈對劉家不利之謠言，引起劉 醫師及劉夫人之不滿，為此群義公司不但出面道歉，丙○○ 更因此通知被告取消系爭房地之買賣，並表示願退還訟爭支 票，後續則以存證信函作解約動作，被告同意解約，故而乃 由被告之妻於96年10月29日至群義公司簽收、取回第二期款 支票，群義公司既為原告所委託之代理人，當群益公司代原 告表示欲取消系爭房地之買賣契約及退還訟爭支票予被告時 ，被告即信任其說詞而認為系爭買賣已告一段落，系爭買賣 契約已合意解除。況被告若確實有違約之情形，丙○○亦不 可能將訟爭支票退還給被告，因為依照合約規定是要全部沒 收，故原告再以存證信函主張解除契約並請求違約金之損害 賠償，顯屬無據。退步而言，縱被告應負違約責任，然系爭 買賣契約中所核定之違約金計算方式亦屬過高，原告並未因 系爭房地之買賣而支出任何款項，亦未因被告不履行本件契 約受有任何損害，原告請求100萬元之違約金，亦嫌過高， 倘認被告確實需負違約之責，應衡量本案情況，酌減違約金 約10萬元為妥適等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行
。
三、下列事實為兩造不爭執，且有不動產賣賣契約書暨簽約附件 、同意書（日期記載為96年10月24日）、支票及退票理由單 、存證信函及掛號郵件收件回執、廠商貨款清償協議書、萬 泰銀行出具之同意書、台中商銀出具之放款餘額證明書等附 卷可稽，堪信為真實：
㈠兩造經由訴外人群義公司之仲介，於96年10月17日訂立不動 產買賣契約，約定原告以1,700萬元之價格將其所有之系爭 房地出售予被告，並同時將被告交付原充為斡旋金之系爭 100萬元支票轉為系爭買賣之第一期價款。
㈡依兩造間系爭買賣契約第4條暨簽約附件之約定，被告應於 96年10月24日支付第二期款110萬元，原告則需在該日前塗 銷第三順位抵押權，且需提出第一、二順位抵押權人即台中 商銀、萬泰商銀之貸款餘額證明，並保證無其他債務，若原 告未於前開期日前完成上列條件，則雙方得無條件解除契約 ，已付價金無息返還。
㈢原告於96年10月24日僅提出台中商銀出具之「放款餘額證明 書」3紙及萬泰商銀出具之「同意書」1紙，並未提出廠商貨 款清償協議書。
㈣兩造於96年10月25日再簽立同意書（同意書上日期記載為96 年10月24日），約定刪除系爭買賣契約簽約附件第1條之約 定事項，繼續履行系爭買賣契約之權利義務。
㈤被告在96年10月26日將第二期款面額110萬元之支票持至群 義公司交該公司人員丙○○代收。
㈥系爭面額100萬元之支票屆期經提示未獲付款。 ㈦96年10月29日被告之妻至群義公司取回第二期款面額110萬 元支票。
㈧原告於96年11月10日以存證信函催告被告履約，再於96年11 月19日以存證信函通知被告解約。
四、本件兩造爭執之焦點乃為被告有無違反系爭買賣契約之約定 ，而應負違約責任。經查：
㈠依兩造系爭契約第四條付款之約定，被告應於96年10月24 日交付系爭房地買賣之第二期價金110萬元，而依系爭買賣 契約簽約附件所為「⒈本物件第三順位為私人抵押權，賣方 須於民國96年10月24日前負責自行塗銷，如無法於上述期間 取的（得）清償證明，雙方無條件解約買方已付價金無息返 還，.... ⒉本物件第一、二順位抵押權於產權移轉登記 完畢後，再由賣方銀行及履約銀行負責清償，賣方須96年10 月24日前同時出具銀行貸款餘額證明，並保證無其他債務， .... 」之約定，可知於96年10月24日被告給付第二期款之
同時，原告需同時履行塗銷第三順位抵押權登記、提出第一 、二順位抵押權銀行出具之貸款餘額證明、並保證無其他債 務之義務始可，嗣兩造雖於上揭約定期日後之96年10月25日 再簽訂同意書（同意書上日期記載為96年10月24日），約定 「雙方同意就本契約簽約附件第一條約定事項同意刪除，買 賣雙方同意繼續履行本契約之權利義務。」等語，將系爭契 約簽約附件之第一條約定刪除，然就原告於收取第二期款時 ，需同時履行提出第一、二順位抵押權銀行出具之貸款餘額 證明、並保證無其他債務之義務部分，則無任何變動，足見 原告於日後收取第二期款之同時仍需履行上開義務，洵屬無 疑。
㈡查，原告於96年10月24日固提出台中商銀出具之「放款餘額 證明書」3紙及萬泰商銀出具之「同意書」1紙，然依原告所 提出、萬泰商銀出具之同意書所載「茲同意甲○○償還新 台幣伍佰萬元後，塗銷下列不動產設押於本行之抵押權。.. .. 不動產明細.... 上述伍佰萬元係償還甲○○於本行 所保證之新樂園發展文化事業有限公司及春露商店所積欠之 部分貸款。」觀之，上揭萬泰商銀出具之「同意書」，顯非 兩造系爭買賣契約簽約附件及同意書所稱之貸款餘額證明， 蓋兩造之所以約定原告於收取第二期款時應同時提出第一、 二順位抵押權之銀行貸款餘額證明、並保證無其他債務，實 乃因第一、二順位抵押權所擔保之債權，於系爭房地所有權 移轉後，將由被告取得之系爭房地負擔保清償之責，攸關被 告之權益甚鉅，自需明確載明第一、二順位抵押權之貸款餘 額始足當之，而原告所提出之上開萬泰商銀出具之同意書， 並未載明貸款餘額為何，而其性質又僅具債之契約性質，該 萬泰商銀出具之同意書自非兩造系爭買賣契約簽約附件所稱 之「貸款餘額證明書」，另參照原告自承「因為我跟萬泰銀 行另有文化創意產業貸款1500萬元，我跟萬泰說好我還伍佰 萬元，他們就塗銷第二順位抵押權，萬泰跟我說用同意書就 可以，因為如果開餘額證明，債權金額會將近二千萬元。」 等語（見本院卷97年5月29日言詞辯論筆錄），該萬泰商銀 出具之同意書確非兩造系爭買賣契約簽約附件所稱之「貸款 餘額證明書」，尤屬無疑。況原告迄尚未依系爭契約簽約附 件所示，提出保證無其他債務之證明文件或切結書，亦為原 告所不否認，僅稱「我認為我只要提出第三順位塗銷證明、 第一、二順位餘額證明書及同意書之後，買方及仲介公司就 可以去跟銀行查詢，並可得知我這間房子是清清楚楚的，在 我的認知我只要把上述資料提出就已經是保證了。」（見本 院卷97年7月14日言詞辯論筆錄），然依兩造於簽約附件之
約定，乃係原告應盡提出保證之義務，並非被告應負查證之 責，原告上開所述誠無可取。原告既迄尚未履行系爭買賣契 約簽約附件第2條及同意書所約定之義務，被告自尚無給付 第二期款之義務甚明。
㈢原告迄尚未履行系爭買賣契約簽約附件第2條及同意書所約 定之提出第一、二順位抵押權貸款餘額證明、並保證無其他 債務之義務，自尚不得請求被告給付系爭買賣之第二期款， 已如前述，則被告嗣後由其妻向訴外人群益公司取回供支付 第二期款之面額110萬元支票，不論是出於誤認兩造間系爭 買賣契約已合意解除、或係出於拒絕給付之意思，均無違約 可言，則原告於96年11月10日以存證信函催告被告履約、再 於同年月19日以存證信函通知被告解約，均不生效力。從而 ，原告主張因被告違約未履行給付價金之義務，依係爭買賣 契約第10條第1項之約定及民法第250條之規定，其得沒收被 告已付價金，而請求被告給付系爭買賣契約第一期款支票之 面額100萬元及自支付命令送達翌日起之法定遲延利息，洵 屬無據，不應准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦 方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘 明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 4 日 民事第四庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 8 月 4 日 書記官
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