臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡上字第119號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 崔君瑋律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年3月
25日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭97年中簡字第102號第一審判
決提起上訴，本院於97年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張略以：被上訴人於民國94年9月間，因擬出 售其所有坐落臺中市北屯區東山里橫坑巷27之28號房屋（下 稱系爭房屋），乃持其所製作之宣傳單，委請當時在該屋所 在之維多利亞社區擔任警衛工作之上訴人居間介紹買主，並 同意給付上訴人相當於房屋買賣價格3%之居間報酬。維多利 亞社區當時待售之房屋約有30戶，惟上訴人因與被上訴人訂 有居間契約，故在訴外人張校瑛至該社區尋覓待售房屋時， 上訴人即優先將系爭房屋介紹予張校瑛，並與被上訴人、張 校瑛及被上訴人之友人詹素美至臺中市○○區○○路上之「 風尚人文咖啡館」商議系爭房屋買賣價格。詎被上訴人於其 後刻意隱瞞上訴人，自行與張校瑛於96年9月20日簽訂買賣 契約，由張校瑛以新臺幣（下同）720萬元之價格向被上訴 人購買系爭房屋，被上訴人並於同年10月23日將該屋所有權 移轉登記予張校瑛。張校瑛嗣於同年10月31日已給付其承諾 之買方佣金7萬元予上訴人，惟被上訴人卻遲未依兩造間之 約定，給付上訴人按系爭房屋買賣價格3%計算之賣方佣金21 萬6千元，迭經上訴人催告，均置之不理，為此本於兩造間 居間契約之約定，請求被上訴人如數給付前開居間報酬。退 步言之，縱認兩造間並無居間契約存在，被上訴人製作之上 開宣傳單，亦屬民法第164條第1項規定之懸賞廣告，且上訴 人已依該廣告內容，完成介紹他人向被上訴人購買系爭房屋 之一定行為，從而亦得依該條文規定，請求被上訴人給付報 酬，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被上訴人應給付上訴 人21萬6千元。
二、被上訴人則以：被上訴人於94年9月間因有意出售系爭房屋 ，乃製作宣傳單，載明系爭房屋之坐落位置、坪數、屋齡、 格局及特色等資訊，供相關看屋者或仲介業者參考，且因被 上訴人住處距離系爭房屋遙遠，不便隨時陪同買方看屋，遂 將系爭房屋鑰匙寄放於維多利亞社區之管理室，以便買方與
被上訴人聯絡後，直接透過管理室借取鑰匙看屋。訴外人張 校瑛係於96年3月間，自其友人處得知系爭房屋待售之訊息 ，主動聯繫被上訴人，經被上訴人指示當時正在該社區管理 室值班之上訴人協助提供鑰匙，方便張校瑛看屋，惟張校瑛 在看屋後，並未隨即與被上訴人就系爭房屋之買賣條件達成 合意。雙方係在事隔近半年後，再度取得聯絡，幾經磋商後 ，始於96年9月22日簽訂「不動產買賣契約書」，約定由張 校瑛以720萬元之價格向被上訴人購買系爭房屋。是以，被 上訴人不過將系爭房屋之鑰匙寄放於上訴人工作之社區管理 室，以便有意購買該房屋之人看屋，並未與上訴人訂約，委 請上訴人居間仲介系爭房屋買賣，上訴人執被上訴人製作之 宣傳單，聲稱兩造間訂有居間契約，被上訴人應給付仲介報 酬，要非有據。再者，被上訴人製作之宣傳單，並未聲明對 於完成一定行為之人給予報酬，故非懸賞廣告；縱認該宣傳 單具有懸賞廣告之性質，惟依其內容所載，得請求被上訴人 給付報酬之人，亦須介紹他人以980萬元之價格向被上訴人 購買系爭房屋，始得認為已完成該懸賞廣告內記載之一定行 為，上訴人未舉證證明系爭房屋係經其居間仲介以980萬元 之價格成立買賣，自不得主張其已完成該宣傳單內所述之一 定行為，並據以請求給付報酬，從而，上訴人提起本件訴訟 ，請求被上訴人給付21萬6,000元，顯無理由等語，資為抗 辯，並聲明：⑴上訴人之訴駁回，⑵如受不利之判決，願供 擔保免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，補 稱：被上訴人於94年9、10月間交付上訴人如原證一所示之 宣傳單時，兩造即已成立居間契約，沒有銷售期間之限制等 語；並聲明：⑴原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人21萬6, 000元，⑵第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人則 聲明：⑴上訴駁回，⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、以下為兩造不爭執之事實，堪信為真實：
㈠被上訴人於94年9月間，因欲出售其所有之系爭房屋，而製 作上述宣傳單，並將系爭房屋之鑰匙寄放於該房屋所在之維 多利亞社區管理室，上訴人當時受僱在該社區擔任警衛工作 。
㈡兩造曾與訴外人張校瑛及被上訴人之友人詹素美於96年3 月 間左右，至臺中市○○區○○路上之風尚人文咖啡館，商議 系爭房屋之買賣價格，惟張校瑛與被上訴人於該次會面時， 並未達成買賣系爭房屋之合意。
㈢嗣於96年9月20日，被上訴人與張校瑛簽訂系爭房屋買賣契 約，由張校瑛以720萬元之價格向被上訴人購買系爭房屋，
被上訴人並於同年10月23日將該房屋所有權移轉登記予張校 瑛。
五、本件之爭點如下：
㈠兩造間就系爭房屋之出售，是否訂有居間契約？若是，則原 告請求被上訴人給付居間報酬，有無理由？
㈡若㈠之結論為否定，上開宣傳單是否為民法第164條第1項所 稱之懸賞廣告？若是，上訴人主張其已完成該宣傳單所記載 之行為，請求被上訴人給付報酬，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠上訴人未能證明兩造間就系爭房屋之出售，訂有居間契約， 故不得請求被上訴人給付居間報酬。
⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第 565條及第568條第1項分別定有明文。上訴人主張：被上 訴人曾與其訂定居間契約，委請其居間介紹系爭房屋買主 ，且其已依約仲介訴外人張校瑛與被上訴人就系爭房屋訂 立買賣契約，得請求被上訴人給付報酬一事，為被上訴人 所否認，則依民事訴訟法第277條前段：「當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之規定，應由 上訴人就其主張兩造訂有居間契約，且其已履行該契約所 定義務等有利於己之事實，負舉證責任。
⑵經查，上訴人就此雖提出被上訴人製作之宣傳單1紙為證 ，惟該宣傳單僅載有系爭房屋之地址、登記坪數、地坪數 、總價、樓高、屋齡、朝向、車位、格局、管理費、鑰匙 （放置在管理室）、聯絡人及房屋特色，另在備註欄書有 「服務費3%」，並無任何關於被上訴人就出售系爭房屋一 事，願委請上訴人報告訂約機會或為訂約媒介之記載，自 不得據以認定兩造間已成立居間契約。參以，被上訴人辯 稱：伊製作上述宣傳單係為發送給房屋仲介業者與看屋者 等語，上訴人並不爭執，由此可見，該宣傳單乃被上訴人 為散播系爭房屋待售之消息而製作，且發放對象為多數人 ，並非僅限於上訴人，則上訴人執該宣傳單，主張被上訴 人就出售系爭房屋一事與其訂有居間契約，自非可採。 ⑶次查，上訴人另提出內容為「今當面收取乙○○小姐房屋 出售於張老師買方支付介紹費新台幣柒萬元正，買方：張 校瑛10／31，介紹人：甲○○，中華民國96年10月31日晚 上10點」之字據，及向被上訴人購買系爭房屋之張校瑛於 97年2月24日所出具、內容為：「本人的確於96年期間在 台中大坑請甲○○先生認識了房屋賣方乙○○小姐，並於
96年10月23日購得乙○○小姐位於台中市北屯區橫坑巷27 -28號房屋（即系爭房屋）一棟，雙方買賣完畢後，隨即 給予甲○○先生現金伍萬元及支票貳萬元做為介紹費用， 無誤」之確認書，固可證明張校瑛係經由上訴人介紹而與 被上訴人取得聯繫，另張校瑛在與被告就系爭房屋訂定買 賣契約後，曾給付上訴人仲介報酬之事實，惟由此等事證 ，至多僅能證明上訴人與張校瑛間訂有居間契約，且張校 瑛已依該居間契約約定給付上訴人報酬，尚難據此推定上 訴人與被上訴人就出售系爭房屋一事，亦曾訂定居間契約 。
⑷又證人即被上訴人之友人詹素美於原審97年3月3日言詞辯 論期日到庭結證稱：伊與兩造及訴外人張校瑛在大約1年 多之前，曾在臺中市○○路上之風尚人文咖啡館見面，見 面之目的是商談張校瑛向被上訴人購買系爭房屋之價格， 當時其二人主張之買賣價格差距甚大，故未成交，但張校 瑛曾留下名片予伊及被上訴人，伊在4、5個月之後，曾替 被上訴人主動聯絡張校瑛，被上訴人與張校瑛日後在林國 材代書事務所簽訂系爭房屋之買賣契約，林國材代書於其 二人簽約時，曾經詢問其二人系爭房屋之買賣有無請託他 人仲介，其二人均稱沒有；就伊所知，被上訴人有託很多 人介紹系爭房屋買主，至於被上訴人有無託上訴人居間仲 介，伊不清楚等語，至多僅能證明上訴人在被上訴人與張 校瑛首度磋商系爭房屋買賣價格時，曾經在場之事實，並 不能證明兩造間訂有居間契約。且承前所述，上訴人既與 張校瑛訂有居間契約，則上訴人為期順利獲得居間報酬， 而以系爭房屋買方之居間人身分，出席買賣雙方商議價格 之場合，盡力促成房屋買賣契約之成立，乃合乎常理之事 ，惟終究無從憑此遽認兩造間訂有居間契約。
⑸至於上訴人另提出由被上訴人於96年11月7日對其寄發之 臺中文心路郵局第8295號存證信函，其上固記載：被上訴 人願就系爭房屋出售一事，給付上訴人紅包等語。惟查， 該信函內容並未述及兩造曾訂定居間契約，及被上訴人願 給付上訴人之「紅包」數額為何？是否即如上訴人所主張 之21萬6千元等事項。徵之被上訴人抗辯：其於系爭房屋 待售期間，係將房屋鑰匙放置於原告工作之管理室，委請 上訴人保管，方便有意購買該房屋之人借取鑰匙看屋等情 ，為上訴人所不爭執，則被上訴人辯稱：其係為感謝上訴 人在上述期間幫忙保管系爭房屋鑰匙，出於善意而表示願 意包紅包給上訴人等語，核與常情無違，是上訴人執該存 證信函內容，主張與被上訴人間訂有居間契約，且其依約
得請求被告給付之報酬為21萬6千元，亦不足採。 ⑹再者，被上訴人先後於94年11月22日及96年3月12日，就 系爭房屋與訴外人大昱山房屋仲介有限公司簽訂「專任委 託銷售契約書」，委託期間分別自94年11月22日起至95年 3月31日止、自96年3月12日起至96年6月30日止，業據被 上訴人提出契約書影本2份存卷可佐，其中契約第八條第 ⑶項第①款載明：委託期間內，甲方（指被上訴人）自行 將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者 ，視為乙方已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價 額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委託銷售價百分 之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方等語。衡情 ，若被上訴人已於94年9、10月間與上訴人就系爭房屋成 立居間契約，且無銷售期間限制，則被上訴人殊無可能再 與訴外人大昱山房屋仲介有限公司簽訂前開「專任委託銷 售契約書」。
⑺綜上，上訴人既未能提出證據，證明兩造間訂有居間契約 ，且其依約請求被上訴人給付報酬之條件業已成立，則其 請求被上訴人給付按被上訴人出售系爭房屋予張校瑛價格 （即720萬元）之3%計算之居間報酬21萬6千元，自乏依據 。
㈡被上訴人所製作之宣傳單非民法第164條第1項所稱之懸賞廣 告，且上訴人亦未完成該宣傳單所記載之行為，故上訴人請 求被上訴人給付報酬，為無理由。
⑴按以廣告聲明對完成一定行為之人給與報酬者，為懸賞廣 告。廣告人對於完成該行為之人，負給付報酬之義務，復 為民法第164條第1項所明定。又上開條文所指之懸賞廣告 ，係以廣告方法使不特定之多數人得知悉廣告人對完成一 定行為之人，給與報酬之意思表示，所謂完成一定行為， 乃指完成廣告人於廣告內容所指定之特定行為而言。上訴 人雖另主張：被上訴人製作之上述宣傳單，縱不足以作為 兩造間訂有居間契約之證明，亦屬懸賞廣告，而其已介紹 訴外人張校瑛向被上訴人購買系爭房屋，自得請求被上訴 人給付該懸賞廣告上所載相當於房屋出售價格3%之報酬等 語，惟為被上訴人所否認。承前所述，上述宣傳單僅係逐 項條列系爭房屋之地址、登記坪數、地坪數、總價、樓高 、屋齡、朝向、車位、格局、管理費、鑰匙（放置在管理 室）、聯絡人及房屋特色，另在備註欄記載「服務費3%」 ，並未敘及被上訴人願對於完成特定行為之人，給付該3% 之服務費，或者得請求被上訴人給付該3%服務費之人，應 完成何種特定行為，則該宣傳單顯與前揭條文規定之懸賞
廣告，須表明廣告人同意對完成一定行為之人給付報酬之 意思，及廣告內須指定報酬請求權人應完成之特定行為者 不符。
⑵縱認上訴人所稱：上開宣傳單之內容，得解作被上訴人為 使他人介紹系爭房屋買主所作懸賞廣告等情，係屬可採， 然該宣傳單既載明被上訴人就系爭房屋所定售價為980萬 元，則得向被上訴人請求給付報酬者，應係促成被上訴人 以980萬元出售系爭房屋之人，而上訴人雖曾介紹張校瑛 予被上訴人認識，惟張校瑛於其後係以720萬元向被上訴 人購得系爭房屋，則上訴人既未促成被上訴人以980萬元 出賣系爭房屋，自屬未完成該宣傳單所指定之一定行為， 而無從請求被上訴人依該宣傳單給付報酬。故上訴人主張 ：被上訴人製作之上述宣傳單係屬懸賞廣告，並執以請求 被上訴人給付相當於系爭房屋售價3%之報酬，仍非有據。 ㈢綜上所述，上訴人既無法舉證證明其與被上訴人就出售系爭 房屋一事曾經訂定居間契約，且其請求被上訴人給付居間報 酬之條件業已成就；又被上訴人製作之上述宣傳單，亦非懸 賞廣告。從而，上訴人本於民法第565條、第566條第1、2項 及第164條第1項規定，請求被上訴人給付21萬6千元，為無 理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果 均不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 8 月 22 日 民事第四庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭佳瑛
法 官 陳文燦
上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日 書記官 鄭淑英