臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上字第一三號
上 訴 人 順發製粉股份有限公司
法定代理人 乙○○
法定代理人 甲○○
法定代理人 丙○○
右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十六日台灣彰化
地方法院九十年度訴字第六十二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項部分暨假執行之聲請併訴訟費用之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人利保烙印標企業股份有限公司、陳德工業股份有限公司應將坐落彰化縣和美鎮○○段二一地號建地上如附圖所示編號甲面積三一一點四○平方公尺土地上第二、三、四層ＲＣ結構房屋、編號乙面積三八點四九平方公尺土地上鐵架車棚、編號丙面積一一點六九平方公尺土地上採光罩、同段十九地號地上編號戊面積一四點三三平方公尺土地上第二、三、四層ＲＣ結構房屋拆除，並將該土地交還上訴人。
第一審訴訟費用除確定部分外及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人利保烙印標企業股份有限公司、陳德工業股份有限公司應將坐落彰化 縣和美鎮○○段二一地號建地上如複丈成果圖所示編號甲面積三一一點四○平 方公尺土地上第二、三、四層ＲＣ結構房屋、編號乙面積三八點四九平方公尺 土地上鐵架車棚、編號丙面積一一點六九平方公尺土地上採光罩、同段十九地 號地上編號戊面積一四點三三平方公尺土地上第二、三、四層ＲＣ結構房屋拆 除，並將該土地交還上訴人。
（三）上訴人願供擔保請求准予宣告假執行。
二、陳述：除與原判決相同者，茲引用之外，補稱：（一）被上訴人利保烙印標企業股份有限公司（下簡稱利保公司）自民國八十四年十 二月一日起始承租上訴人所有坐落彰化縣和美鎮○○段十九地號土地上房屋門 牌彰化縣和美鎮○○路○段二九一號Ａ棟，被上訴人陳德工業股份有限公司（ 下簡稱陳德公司）自八十五年八月一日起始承租上訴人所有坐落同（十九）地 號土地上房屋門牌同路四段二九三號，房屋租金每月各為新台幣（下同）二萬 元，訂立有房屋租賃契約書各一件可證，房屋租賃契約書第二條載明，約定僅 租賃房屋，並無記載租賃房屋基地（十九地號）之空地，被上訴人等提出作證 之給付上訴人租金之統一發票亦僅載明給付「廠房租賃」租金，並無記載給付 基地租賃租金，又無證據證明被上訴人等給付土地租金，被上訴人等對於該房 屋租賃契約書二件，及僅給付「廠房租賃」租金之統一發票五件均自認真正， 足證被上訴人等僅租賃廠房，並無租賃十九地號基地之空地，原判決亦已認定 房屋租賃契約其使用範圍未記載附屬空地一併出租，然竟無證據證明而用推認
方法誤認出租標的尚包括土地，於法殊屬違誤。（二）上訴人所有前項所示出租與被上訴人等各一棟房屋之基地均在十九地號土地， 而十九地號土地東側隔著彰化水利會所有長形同段二十地號水利地，水利地隔 開再東側始有上訴人所有同段二一地號土地，該二一地號土地為空地，上訴人 並無建築房屋出租與被上訴人等，亦無出租二一地號土地，又無同意被上訴人 等共同使用土地，被上訴人等竟共同於八十九年四月間在該二一地號土地上如 複丈成果圖所示編號甲面積三一一．四○平方公尺土地建築第二、三層ＲＣ結 構房屋，於九十年四月間原審訴訟中又加建第四層，編號乙面積三八．四九平 方公尺土地建築鐵架車棚、編號丙面積一一．六九平方公尺土地建築採光罩， 均為竊佔上訴人所有土地行為，即為無權占有，原判決竟採用被上訴人等並無 證據證明而空言主張為有租用該二一地號土地，迅認為非無權占有，於法顯有 違誤。又被上訴人所引用最高法院四十六年度台上字第一○八七號判決意旨所 指在房屋附屬地上搭蓋竹棚，四週並無牆壁，乃屬臨時性質，隨時可以拆除， 始可搭蓋，惟被上訴人等係在承租房屋附屬地一九地號土地之外，東側隔著彰 化水利會所有二十地號水利地，再東側之別處另筆二一地號土地建築鋼筋加強 混凝土造第二、三、四層樓房，並非臨時性質，即為竊佔土地行為，無權占有 土地，依民法第七百六十七條規定所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之，原判決不適用法則，又無證據證明，竟採用被上訴人等空言濫行 主張有租賃土地，於法顯有違誤。
（三）原判決採取被上訴人陳德公司法定代理人甲○○之胞弟陳重義無證據力及虛偽 陳述，誤認為兩造間就附屬土地部分確包括在承租範圍內，查當時約定租給被 上訴人，依房屋租賃契約第二條載明約定僅租賃房屋，並無記載連同租賃房屋 基地之土地，附屬土地部分十九地號及不附屬之二一地號土地確無包括在承租 範圍內，已於第一項理由詳述，當時上訴人公司董事長陳登雲並無同意廠房連 同土地出租，有證人陳登雲可證。又被上訴人等於八十九年四月間竊佔二一地 號土地，無權占有增建第二、三層樓房時，上訴人請證人陳水川向被上訴人等 阻止時，被上訴人等向證人陳水川表示該增建部分未經上訴人公司同意，擅自 加建。原判決將被上訴人陳德公司法定代理人甲○○，係當事人本人，不能作 為證人，而誤認為證人之陳述，認為兩造間就系爭（二一地號）土地有租賃關 係存在，於法顯有違誤。
（四）原判決並無證據證明，僅憑被上訴人等空言陳述將距離被上訴人等所承租各一 棟廠房有七十多公尺之遠，且隔離有訴外人彰化農田水利會所有坐落和美鎮○ ○段二十地號水利地之上訴人所有同段二一地號其中系爭土地上上訴人所有一 棟辦事房屋竊佔，再加蓋系爭第二、三層樓，原審違法判決為所竊佔系爭土地 為所承租各一棟廠房之附屬土地，且將被上訴人等共同竊佔上訴人所有之該二 十一地號其中系爭土地上所加蓋系爭第二、三層鋼筋加強混凝土造樓房，均為 固定、堅強樓房，違法判決為臨時性質房屋，顯屬不當。兩造間並無存在土地 租賃契約關係，被上訴人等竟仍無證據證明，僅以空言答辯向陳登雲口頭承租 廠房及土地，殊不足採。
（五）被上訴人等僅對陳登雲證述，主張與實情不符，惟查被上訴人等於九十一年七
月五日提出之答辯續（一）狀自認；「被上訴人利保公司與上訴人所簽訂唯一 一份房屋租賃契約書載明租賃期限係自八十四年一月一日至八十五年十二月一 日，簽訂租約日期為八十四年十二月一日」，查該唯一一份之房屋租賃契約書 簽訂租約日期為八十四年十二月一日，係由陳炎輝代表上訴人公司簽訂，陳登 雲並無簽訂該份房屋租賃契約書，有陳炎輝所簽訂之該份房屋租賃契約已呈案 在卷可稽。又被上訴人等所提出之彰化縣政府八十二年二月十三日八二彰府建 商字第五五四二三號函，已證明彰化縣政府僅核定訴外人宏群工業股份有限公 司（下簡稱宏群公司）工廠設立許可；「廠址；門牌號彰化縣和美鎮○○里○ ○路○段二九三號，地號彰化縣和美鎮○○○段竹子腳小段七四地號（重劃後 為忠明段十九地號面積四、五七七平方公尺）部分使用」，並無核定使用該七 四地號土地全部面積四、五七七平方公尺，僅核定；「廠地總面積六四○平方 公尺，廠房面積四四五．五○平方公尺」，即為被上訴人陳德公司所承租一棟 廠房部分之面積，該七四地號其餘面積三、九三七平方公尺土地，並無核定工 廠設立許可，且亦無記載陳登雲口頭允許，因申請核定工廠設立許可，僅須兩 造所訂立之廠房租賃契約書，不須陳登雲口頭允許，有被上訴人所提出彰化縣 政府函一件、房屋租賃契約書一件、建物登記謄本一件、土地登記謄本一件均 已呈案在卷可稽。宏群公司承租上訴人所有門牌二九三號廠房一棟至八十五年 間租賃關係消滅，被上訴人陳德公司於八十五年八月一日開始向上訴人承租同 一棟廠房，訂立有房屋租賃契約書一件可稽，陳德公司亦提出該房屋租賃契約 書向彰化縣政府申請宏群公司工廠登記變更為陳德公司工廠登記，僅工廠許可 變更登記，並非公司名義變更登記，宏群公司迄今仍存在於「台中縣大肚鄉○ ○村○○路一巷十一、十三、十五號，負責人仍為甲○○」，有經濟部公司登 記表一件可稽，彰化縣政府亦僅核定陳德公司工廠設立許可在和美鎮○○段十 九地號部分使用，並無核定使用該十九地號全部面積四、五七七平方公尺土地 ，更無核定使用系爭二一地號土地，僅核定「廠地總面積六四○平方公尺、廠 房面積四四五．五○平方公尺」，即為被上訴人陳德公司所承租一棟廠房之面 積，並無核定使用該十九地號其餘面積三、九三七平方公尺土地、系爭二一地 號土地，足證被上訴人等僅承租上訴人所有廠房各一棟，並無承租該十九地號 及系爭二一地號土地。
（六）被上訴人等自行提出給付上訴人租金之統一發票，陳德公司提出五張、利保公 司提出三張，均載明給付「廠房租賃」租金，並無記載給付租賃土地租金，有 被上訴人所提出統一發票八張在卷可證，被上訴人等並無證據或收據證明有給 付土地租金之證據，且被上訴人訴訟代理人於九十一年七月三十日鈞庭準備程 序筆錄自認；「對於廠房的租賃是沒有意見」；既無證據證明給付土地租金， 兩造間即無土地租賃關係存在，被上訴人等於所承租各一棟廠房之基地為上訴 人所有忠明段十九地號土地，於距離七十餘公尺之遠處，竊佔上訴人所有同段 二十一地號、及彰化農田水利會所有同段二十地號土地各其中一部分土地，且 再竊佔該地上上訴人所有第一層辦公室，又於其上加蓋系爭第二、三層樓房， 即為無權占有，又因加蓋系爭第二、三層樓房係違反房屋租賃契約，經上訴人 終止契約，房屋租賃契約消滅，有終止契約存證信函四件已呈案在卷可稽，被
上訴人又是無權占有系爭土地。被上訴人利保公司所提出上訴人均於九十年九 月一日所開給三張統一發票，均為被上訴人繳納八十五至八十九年計五年未開 給廠房租賃租金而補開之統一發票，所補開一張八十五、八十六年廠房租賃四 十八萬元、補開一張八十七、八十八年廠房租賃四十八萬元、補開一張八十九 年廠房租賃十八萬元租金，並非繳納九十年一年份租金，一年份租金僅二十四 萬元。
（七）依上開租賃契約書，出租之建物坐落之位置及與全部土地面積相比較，亦可看 出，租賃之標的並不及於建築物以外之空地。
⑴系爭土地共有二筆地號（和美鎮○○段第十九、二十一號），且不相連（中間有 同段第二十號之水利地，將土地分隔成二塊）（見判決所附土地複丈成果圖）。 如成果圖所示，彰新路四段二九三號廠房是坐落在忠明段第十九號土地，彰新路 四段二九一號廠房是跨連座落在十九、二十、二十一號土地。被上訴人承租之廠 房，並非分別單獨坐落在不同筆土地上。若依原審論點，被上訴人二公司如何區 別其各自得使用之空地範圍？
⑵再依面積言，忠明段十九號土地面積為四五七七平方公尺，忠明段二十一號為二 五三六平方公尺（二筆土地總計共七一一三平方公尺）。而出租予被上訴人之廠 房面積分別僅五Ｏ六及四四五平方公尺（共九五一平方公尺），有土地謄本及建 物複丈成果圖可按。廠房面積不及土地之七分之一而已，豈能認定出租廠房（面 積不到土地之七分之一），其他七分之六之空地也在承租之範圍。 ⑶又被上訴人陳德公司業已於一審辯論終結前之九十年九月二十五日自行將忠明段 十九號土地上之鋼骨架鋼架全部拆除，可見租賃之標的不包括廠房以外之空地， 否則被上訴人豈願於民事訴訟判決前自行拆除。（八）至於上開廠房分別坐落在系爭土地之南邊，被上訴人公司人員、車輛有通行系 爭土地其他空地之必要，但是，此為暫時性質之「無害通行」，但並不因此而 得推論出：「全部空地，被上訴人二公司有使用權利」，及被上訴人可以在空 地建築地上物及廠房使用。原審證人陳重義為被上訴人法定代理人甲○○之兄 ，證詞本即有偏頗之虞。又證人前為宏群公司董事長，宏群公司之前承租系爭 建物中之彰新路四段二九三號，後終止租約，再由其弟甲○○之陳德公司承租 該建物。宏群公司與上訴人所訂之房屋租賃契約書亦明文記載：「房屋所在地 及使用範圍－和美鎮○○路○段二九三號平房建築物乙棟」。因此其證稱，上 訴人公司同意得使用空地，顯然不實。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提土地複丈成果圖影本參件、房屋租賃契約書 影本貳件、協議書影本壹件、統一發票影本伍件、存證信函影本貳件、土地登記 謄本影本參件、建物登記謄本影本壹件、彰化縣政府函影本貳件、公司登記表影 本壹件、工廠登記申請書影本貳件、彰化縣政府函影本參件等為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決相同者，茲引用之外，補稱：（一）上訴人主張被上訴人分別在上訴人所有坐落彰化縣和美鎮○○段第十九號及同 段二一地號土地上搭建鋼架建物及興建鋼筋混凝土結構之三層樓房使用，係無
權占有上訴人土地，訴請拆屋交還土地云云，與事實不符。被上訴人在系爭土 地上有合法之不定期租賃關係存在，使用系爭土地係基於合法之租賃關係，有 法律上正當權源，並非無權占有，合先陳明。
（二）查被上訴人陳德公司法定代理人甲○○及被上訴人利保公司法定代理人丙○○ 均是上訴人公司之股東，有上訴人公司股東名簿附卷可資證明。甲○○、丙○ ○與上訴人公司前任董事長陳登雲及現任董事長乙○○且係叔侄之至親關係。 陳德公司係製造電錶箱之公司，利保公司則為製造烙印商標之公司，二家公司 均因業務上需要，鑑於上訴人公司在系爭土地上有閒置二十餘年不用之廠房及 一棟辦公室，陳德公司遂在八十二年間向上訴人公司前任董事長陳登雲承租系 爭和美鎮○○段十九地號土地及其上建物即彰化縣和美鎮○○路○段二九三號 廠房，因係家族公司又係叔侄至親，故僅以口頭約定每月租金貳萬元，未定書 面租賃契約。迨利保公司援例於八十四年十二月間向上訴人董事長陳登雲承租 系爭和美鎮○○段二十一地號土地及建物彰化縣和美鎮○○路○段二九一號廠 房時才簽有書面租約，此所以上訴人所提陳德公司之租約為八十五年至八十六 年十二月三十一日，而利保公司之租約則為八十四年至八十五年十二月三十一 日。二份書面租約雖僅載明房屋﹝即廠房﹞租賃，然被上訴人與陳登雲於最初 成立租約時係約定包括土地及建物，否則，若僅租用廠房而不包括土地則人員 貨物進出，如何通過上訴人所稱未出租之土地？更何況，上訴人公司在系爭土 地上並無人員、機器進駐運轉，若謂出租標的不包括土地，被上訴人公司如何 使用二棟廠房生產物品？可知，上訴人陳稱除廠房外，未出租土地乙節，不僅 違背日常經驗法則，且使被上訴人承租系爭廠房變成毫無意義；其所述明顯與 實情不符。抑有進者，上訴人稱被上訴人人員、生產物品之出入，均屬暫時性 質，屬「無害通行」，不因此而使該等人員、物品向外必要通行之道路即變成 租賃之標的云云。然查，系爭土地周圍均以圍牆環繞，僅有一出入門口，除被 上訴人二家公司使用外，並無上訴人人員、機器在內，若謂被上訴人經營工廠 及承租範圍不包括土地，實難想像被上訴人如何使用承租之廠房？又設若被上 訴人使用系爭土地係如上訴人所稱屬暫時性質，無害通行，則如何確定所謂無 害通行之範圍，又自八十三年迄今已歷八年，在上訴人提起本件訴訟前均無異 議讓上訴人使用系爭土地，焉得謂被上訴人使用系爭土地通行係屬暫時性質？ 俱見上訴人所提理由，均不可採。
（三）證人陳重義係上訴人公司之總經理，其於原審九十年二月十五日開庭時證述明 確，足徵被上訴人二家公司向上訴人公司承租之標的確係包括土地及建物，且 當初僅為口頭約定，益證兩造間就土地部分確包括在承租範圍內，被上訴人使 用系爭土地係基於租賃關係而來，並非無權占有甚明。上訴人稱被上訴人之法 定代理人分別為證人之親弟弟、堂弟媳，自有偏頗、袒護云云，然查證人陳重 義亦係上訴人法定代理人乙○○之親侄子﹝二人為叔侄關係﹞亦係至親，焉可 以具有血緣關係即遽謂其證詞偏頗，實屬率斷。至本件出租事宜，證人雖知悉 然非其承辦，故有無簽訂書面租約，證人依其所知陳述，並無不實，焉得以證 人未見過書面租約即率予推論證人所證與事實不符？證人陳登雲證明並無同意 廠房連同土地出租乙節，其所為證述，明顯與真實不符，不足採信。
⑴陳登雲證稱大約是八十五年八月間出租給被上訴人公司，然查： ①依上訴人與被上訴人利保公司所簽訂唯一一份房屋租賃契約書載明租賃期限 係自八十四年一月一日至八十五年十二月一日，租金每月貳萬元，簽訂租約 日期為八十四年十二月一日、八十五年八月以前亦有付租證明，有該契約足 資證明，則顯見利保公司承租系爭房地之時間早在八十五年八月以前，陳登 雲所述明顯不實。
②事實上陳德公司，早在八十二年間即以其更名前名稱宏群公司工廠在系爭土 地，及廠房﹝和美鎮柑子井竹子腳小段七四地號及彰新路四段二九三號﹞向 彰化縣政府申請工廠設立許可經核准在案，有彰化縣政府八十二年二月十三 日八二彰府建商字第五五四二三號函可資證明。如果陳德公司負責人甲○○ 未向陳登雲口頭承租廠房及土地，經陳登雲允許，如何能在上址申請工廠登 記，經會勘後照准？又如果陳登雲並未在八十二年間即口頭准許陳德公司承 租系爭廠房、土地，為何在知悉上訴人公司廠房土地被佔用申設工廠、歷時 八年均無任何排除侵害之表示？
③經多方找尋，陳德公司已找到八十三年一月三十一日、同年六月三十日及八 十四年一月三十一日、同年三月三十一日四次支付予上訴人公司租金之支票 ，該四紙支票可資證明陳登雲所言與事實不符。 ⑵關於陳登雲證稱只租廠房未租土地乙節，查： ①由前引證四號可知早在八十二年間陳德公司前身宏群公司即以系爭土地即和 美鎮○○段十九地號所在申請工廠設立許可獲准，若謂所出租之標的不包括 土地，陳德公司如何獲准設立工廠？
②若僅租用廠房而不包括土地則人員貨物進出，如何通過上訴人所稱未出租之 土地？更何況，上訴人公司在系爭土地上並無人員、機器進駐運轉，若謂出 租標的不包括土地，被上訴人公司如何使用二棟廠房生產物品？可知，上訴 人陳稱除廠房外，未出租土地乙節，不僅違背日常經驗法則且使被上訴人承 租系爭廠房變成毫無意義，其所述明顯與實情不符。（四）上訴人主張依房屋租賃契約僅出租廠房，不及土地亦未同意被上訴人使用空地 ，因被上訴人違約竊佔上訴人土地建築房屋且上訴人亦需收回廠房自用，已以 存證信函通知終止租約收回房屋，被上訴人應遷讓房屋云云。被上訴人已分別 以存證信函及律師函主張兩造租約係不定期租賃，且依最高法院五十年度台上 字第一七六一號判例所示，不定期租賃約定出租人得收回自住者，應證明客觀 上正當理由及必要始得收回，上訴人泛稱收回自住，然無任何證據證明有客觀 上正當理由及必要，自與前揭判例所揭示意旨不符，不應准許，被上訴人因認 兩造租約仍為合法有效，上訴人拒收租金並無理由，已依法提存在案。（五）上訴人又稱在系爭和美鎮○○段二一地號土地上並無建築房屋出租予被上訴人 ，亦無出租二一地號土地，被上訴人竟在八十九年四月間竊佔二一地號土地增 建二、三層樓，九十年四月又增建四樓，上訴人曾請陳水川阻止云云，查： ⒈關於被上訴人主張租賃標的包括廠房及土地，已於九十一年四月九日答辯狀 詳述。
⒉系爭坐落彰化縣和美鎮○○段十九地號土地上建物即門牌號碼彰化縣和美鎮
○○路○段二九一號廠房二棟係在六十三年間由嘉祥加工廠股份有限公司起 造興建後移轉為上訴人所有，有使用執照、地籍圖及建物權狀可資證明，七 十、七十一年間陳德公司法定代理人甲○○在上址經營崇發公司時分別在二 棟廠房增建如附圖所示Ａ建物﹝即二九三號廠房部分﹞及Ｂ建物﹝即二九一 號廠房部分﹞，七十二年間在二一地號土地上增建Ｃ部分做為一樓辦公室使 用，亦有地籍圖附卷可稽。上訴人狀稱被上訴人八十九年四月竊佔一樓建物 ，加建二、三層及九十年四月再加建第四層樓云云，完全與事實不符，不足 採信。上訴人稱被上訴人在八十九年四月增建二、三層樓房時，曾請陳水川 向被上訴人阻止乙節，被上訴人否認之。查上述增建二、三層辦公室及四層 屋頂突出物工程早於八十八年六月即已施工，至八十九年三月間即全部完工 ，自無可能有八十九年四月間由陳水川向被上訴人阻止之事實存在。（六）上訴人又爭執宏群公司與陳德公司是兩家不同之公司，故陳德公司租約應自八 十五年八月份起，只有承租廠房不包括土地云云。縱或屬實，然依被上訴人所 提資料顯示陳德公司早在八十二年間即以宏群工業股份有限公司工廠在系爭土 地及廠房﹝和美鎮柑子井竹子腳小段七四地號及彰新路四段二九三號﹞向彰化 縣政府申請工廠設立許可經核准在案，有彰化縣政府八十二年二月十三日八二 彰府建商字第五五四二三號函附卷可資證明。如果陳德公司負責人甲○○未向 陳登雲口頭承租廠房及土地，經陳登雲允許，如何能在上址申請工廠登記，經 會勘後照准？又如果陳登雲並未在八十二年間即口頭准許陳德公司承租系爭廠 房、土地，為何上訴人在知悉公司廠房土地被佔用申設工廠、歷時八年均無任 何排除侵害之表示？且在八十五年十月變更工廠登記為陳德公司後，仍在上述 廠房及土地營業，付租一直到九十年一月十二日上訴人起訴止歷四年多時間， 就被上訴人使用系爭土地均無任何反對或要求另訂土地租約之表示？亦足見在 上訴人執意訟爭前，租賃標的確涵蓋系爭土地及廠房辦公室，一直到上訴人起 訴要求拆屋交地，上訴人才改口稱只租廠房未包括土地。三、證據：除援用原審所提證據外，補提土地複丈成果圖影本參件、房屋租賃契約等 件為證。
丙、本院依聲請履勘現場。
理 由
一、上訴人主張：坐落彰化縣和美鎮○○段第十九號、同段第二一號建地（下稱系爭 土地）為其所有，被上訴人等無權占用並在第二一號土地上建有如附圖編號甲面 積三一一．四０平方公尺（第二、三層ＲＣ結構）地上物、編號乙面積三八．四 九平方公尺鐵架車棚、編號丙面積一一．六九平方公尺採光罩、同段十九地號地 上如編號戊面積一四．三三平方公尺（第二、三層ＲＣ結構）地上物（以上均含 附屬建物四層屋頂突出物）；被上訴人陳德公司無權占用第十九號土地上建有如 附圖編號甲面積八五一．八一平方公尺之地上物等情，爰依民法第七百六十七條 規定提起本訴，求為命被上訴人拆除如聲明所示房屋並返還該土地之判決（被上 訴人陳德公司於起訴後已將同段十九地號如原審聲明第一項所示編號甲之鋼骨造 建物拆除，此部分上訴人未聲明不服，已告確定，於二審僅請求拆除原聲明第二 項部分建物並交還該土地）。
被上訴人則均以：被上訴人陳德公司之法定代理人甲○○為上訴人公司之股東， 被上訴人陳德公司因業務上之需要，乃於八十三年間向上訴人前任董事長陳登雲 承租系爭第十九號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣和美鎮○○路○段二九三號 廠房，因雙方係家族公司且又係叔侄至親，故僅口頭約定每月租金為二萬元，且 未定有書面租約，迄八十五年間被上訴人陳德公司始有與上訴人訂立書面租約。 八十四年十二月間，被上訴人利保公司援例，亦向上訴人前任董事長陳登雲承租 系爭第二一號土地及其上建物即門牌號碼同段二九一號廠房，雙方以書面約定每 月租金為二萬元，被上訴人等之書面租約雖僅載明房屋租賃，然實際之出租標的 尚包括土地，被上訴人使用系爭土地乃基於合法之租賃關係而來，非無權占有。 而被上訴人等在原承租之一樓房屋加蓋成三樓辦公室使用，係對租賃物之改良行 為，非另行興建，且獲得上訴人同意，非屬無權占有等語，資為抗辯。二、上訴人主張系爭土地即同段第十九號、第二一號建地為其所有，同段第二十地號 為彰化農田水利會地，被上訴人等占用第二一號土地興建鋼筋混凝土結構之三層 （含四層附屬建物）地上物使用居住，即被上訴人等在第二一號土地上建有如附 圖編號甲面積三一一．四０平方公尺（第二、三層、四層ＲＣ結構）地上物、編 號乙面積三八．四九平方公尺鐵架車棚、編號丙面積一一．六九平方公尺採光罩 、編號戊面積一四．三三平方公尺（第二、三層、四層ＲＣ結構）地上物，而被 上訴人陳德公司原在第十九號土地上建有如附圖編號甲面積八五一．八一平方公 尺之鋼骨造建物，於起訴後現業已拆除完畢；又系爭土地周圍均以圍牆環繞，僅 留北邊一出入口，該廠房除被上訴人使用外，並無上訴人人員、機器留置其內， 為兩造所不爭執，並有上訴人所提出土地登記簿謄本三件在卷可稽，且經本院及 原審勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可查，原審並囑託彰化縣和美地政事務所 現場測量明確，製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可按，自堪信為真實。上訴人 主張被上訴人原僅分別承租系爭彰化縣和美鎮○○路○段二九三號及二九一號廠 房而已，系爭土地並未租賃在內，被上訴人則抗辯系爭土地及廠房均在承租範圍 內，是本件兩造爭執在於系爭土地是否亦為兩造約定租賃之標的？被上訴人在系 爭土地增建房屋，是否有租地建屋情事？
三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解（最高 法院十七年度上字第一一八號判例參照）。又租賃房屋，固須使用到房屋基地， 惟房屋之租賃與基地之租賃有別，其租賃標的之法律關係截然不同。查被上訴人 利保公司自八十四年十二月一日起始承租上訴人所有坐落彰化縣和美鎮○○段十 九地號土地上房屋門牌彰化縣和美鎮○○路○段二九一號Ａ棟、被上訴人陳德公 司自八十五年八月一日起始承租上訴人所有坐落同段地號土地上房屋門牌同路段 二九三號，房屋租金每月各為二萬元，訂有「房屋」租賃契約書各一件可證，依 房屋租賃契約書第二條載明，約定僅租賃房屋，並無記載租賃土地，被上訴人等 提出給付上訴人租金之統一發票亦僅載明給付「廠房租賃」租金，並無記載給付 土地租賃租金，又無證據證明被上訴人等給付土地租金，被上訴人等對於該房屋 租賃契約書二件及僅給付「廠房租賃」租金之統一發票五件均自認為真正，足證 被上訴人等僅租賃廠房，並無租賃第十九或二一地號土地情事，況系爭土地面積
共七千一百十三平方公尺，而被上訴人承租之廠房門牌彰化縣和美鎮○○路○段 二九一號、二九三號廠房面積為九五二．四一平方公尺，約占系爭土地面積之七 分之一，有建物所有權狀影本二件及彰化縣政府八十二年二月十三日八一彰府建 商字第五五四二三號函影本一件、彰化縣政府第六Ｏ八號使用執照影本一件在卷 可按，果如被上訴人以每月租金各二萬元計算之代價租賃上開廠房，尚包括面積 多達七千一百十三平方公尺土地之租賃，參酌系爭土地面積共七千一百十三平方 公尺，九十年公告現值每平方公尺三千元，有土地登記謄本二件在卷可查，估且 按年息百分之六計算一年租金高達一百二十八萬零三百四十元，折合每月租金十 萬六千六百九十五元，則顯不相當，是被上訴人主張房屋租賃契約其使用範圍包 括附屬空地一併出租，自難採信。再者，被上訴人租賃上訴人所有各該一棟廠房 至八十九年六、七月間，因違約使用房屋，占用其他土地建築房屋，經上訴人於 八十九年十一月十二日以存證信函通知被上訴人終止租約，且租賃期限亦於八十 九年十二月三十一日屆至，以後不繼續租賃，被上訴人等應遷讓交還房屋等情， 有上訴人提出之存證信函附卷可稽，則終止租約後，兩造間租賃關係業已消滅， 被上訴人於租賃關係消滅後之九十年二月間匯寄租金，既未發生清償之效力，亦 無礙於租賃關係消滅之事實，被上訴人即為無權占有。四、上訴人所有前揭廠房出租與被上訴人，土地部分未有租賃，被上訴人亦無法舉證 已獲得上訴人同意而有租賃系爭土地建築房屋情事，自無從認定兩造間成立租地 建屋契約。被上訴人等於八十八年六月間起在該二一地號土地上如附圖所示編號 甲面積三一一．四○平方公尺土地建築第二、三層ＲＣ結構房屋，編號乙面積三 八．四九平方公尺土地建築鐵架車棚、編號丙面積一一．六九平方公尺土地建築 採光罩，占用上訴人所有土地行為，即為無權占有；雖被上訴人稱系爭廠房四周 圍牆圍繞，僅有一出入口，是租用廠房在合理之範圍內，得連帶及於附屬於該廠 房四周之土地云云，惟查系爭土地和美鎮○○段第十九、二十一號二筆土地不相 連，其中間有同段第二十號之水利地，將土地分隔，有後附之土地複丈成果圖可 稽，而上開廠房分別坐落在系爭土地之南邊，即門牌號碼彰新路四段二九三號廠 房是坐落在忠明段第十九號土地，彰新路四段二九一號廠房是跨連坐落在十九、 二十、二十一號土地。空地之面積約占廠房七倍之多，被上訴人公司人員、車輛 有通行系爭土地其他空地之必要，為暫時性質之「無害通行」，但並不因此而得 推論全部空地，被上訴人公司有使用權利，及被上訴人可以在空地建築地上物及 廠房使用。至原審證人陳重義為被上訴人法定代理人甲○○之兄，證詞本即有偏 頗之虞。又證人前為宏群公司董事長，宏群公司之前承租系爭建物中之彰新路四 段二九三號，後終止租約，再由其弟甲○○之陳德公司承租該建物。宏群公司與 上訴人所訂之房屋租賃契約書亦明文記載：「房屋所在地及使用範圍－和美鎮○ ○路○段二九三號平房建築物乙棟」。因此其證稱，上訴人公司同意得使用空地 云云，不足採信。
五、被上訴人陳德公司所提出彰化縣政府八十二年二月十三日八二彰府建商字第五五 四二三號函，已證明彰化縣政府核定訴外人宏群公司設立許可廠址門牌號為「彰 化縣和美鎮○○里○○路○段二九三號」、地號為彰化縣和美鎮○○○段竹子腳 小段七四（重劃後為忠明段十九）地號部分使用，廠地總面積僅為六四○平方公
尺，宏群公司承租廠房期滿後，換由被上訴人陳德公司承租同一棟廠房，陳德公 司乃向彰化縣政府申請工廠核定變更登記，經核定內容為與宏群公司工廠許可相 同，並非宏群公司變更公司名義為陳德公司，又被上訴人利保公司於八十六年二 月四日亦向彰化縣政府申請核定工廠設立許可廠址門牌號、地號均與前述宏群公 司相同，廠地總面積僅為九六○平方公尺，被上訴人陳德公司及利保公司均經彰 化縣政府核定許可廠址地號僅為忠明段十九地號（面積四五七七平方公尺）土地 部分使用，並無核定全部土地使用，核定許可廠址總面積合計一六○○平方公尺 ，十九地號土地面積四七五五平方公尺扣除核定許可使用廠址總面積合計一六○ ○平方公尺，十九地號土地尚有面積三一五五平方公尺及彰化農田水利會所有二 十地號土地面積八五平方公尺，與上訴人所有二一地號土地面積二五三六平方公 尺全部不予核定許可使用，上訴人及陳登雲更無口頭同意其使用，而被上訴人等 共同占用上訴人所有第一樓辦公室及其系爭基地，再加蓋系爭第二、三層樓房（ 含四樓附屬建物部分），除極少部分外，大部分均非建在上訴人所有十九地號土 地上，有彰化縣政府不予核定許可使用之上訴人所有二一地號，及彰化農田水利 會所有二十地號土地上，既經彰化縣政府不予核定許可使用之土地，即更證明並 無土地租賃關係，被上訴人等無權占有系爭二一地號部分土地，再加蓋二、三樓 時，上訴人依土地法第一百條第五款規定；「承租人違反租賃契約時，出租人得 收回房屋」，於八十九年十一月十二日以存證信函通知被上訴人等違約終止房屋 租賃契約，有存證信函四件在卷可稽，且該違約加蓋之系爭二、三層樓房，均為 違章建築物，有彰化縣政府九十年七月二十五日九○彰府工程字第一二七四二○ 號函一件可稽，足證被上訴人所建築之違章建築，均為違反房屋租賃契約約定， 上訴人既已終止房屋租賃契約，房屋租賃關係消滅，上訴人依民法第七百六十七 條規定請求被上訴人等應拆屋還地，於法均屬正當，被上訴人抗辯上訴人未為反 對之表示，且已成不定期限租賃云云，殊不足採。六、被上訴人雖舉被上訴人陳德公司法定代理人甲○○於原審證述「系爭土地係伊於 八十二年七月至九月間向彼時原告之法定代理人陳登雲租用開始整地」等語，惟 查被上訴人陳德公司、利保公司於八十二年均尚未為公司設立登記，利保公司係 自八十六年二月四日、陳德公司自八十五年九月十日始准公司設立登記，有利保 公司工廠登記申請書及公司設立登記事項卡各一件可稽，又甲○○之胞兄陳重義 雖於原審證述：「當時是把閒置的一樓廠房連同土地出租」等語，惟查上訴人及 上訴人前任法定代理人陳登雲均無書面或口頭出租土地與被上訴人等，業經本院 傳訊證人陳登雲於九十一年六月七日到庭證述無訛。陳登雲證稱：「租給上訴人 公司的標的物沒有包括土地，只有廠房，廠房的門牌是和美鎮○○路○段二九一 、二九三號，土地的地號是和美鎮○○段十九、二一地號，沒有出租」等語，足 證被上訴人等並無承租土地，且無給付土地租金，僅承租廠房各一棟，兩造間並 無土地租賃契約關係之存在，被上訴人空言主張向上訴人承租廠房及土地云云， 為無足取。
七、綜上所述，上訴人主張兩造間無土地租賃關係存在，而廠房部分租賃關係業已消 滅為可採，被上訴人抗辯系爭土地存有租賃關係，其對租賃物之使用係有正當權 源為無可取。從而，上訴人本於民法第七百六十七條物上請求權，請求上訴人拆
屋還地為有理由，應予准許。是則原審此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假 執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。 爰由本院予以廢棄改判如主文第一、二項所示。八、兩造其餘攻擊防禦方法，與本院判決結果並無影響，毋庸一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八 十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日~B1民事第一庭審判長法 官 林陳松
~B2 法 官 鄭金龍
~B3 法 官 王重吉
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 顏子良
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十八 日 Ｙ
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網