臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1005號
原 告 甲○○
訴訟代理人 郭芳宜律師
被 告 乙○○○
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國97年
7 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落台北縣板橋市○○段第929 地號土地（下稱系爭第929 地號土地）訴外人江春岳原為共有人之一，應有部分為4/18 9 ，其上建號37號即門牌號碼台北縣板橋市○○○路23號房 屋（下稱第37建號房屋）江春岳亦為共有人，應有部分為1/ 6 ，均繼承自父母江鳳甲、江黃阿珠按應繼分取得。江春岳 於民國92年10月19日死亡，由其繼承人江思婷、江思宜、江 思欣、江慕理、江思慧、江思純等6 人繼承，但因江春岳生 前因積欠彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）債務 ，致其所有系爭第929 地號土地應有部分4/189 暨同市○○ 段第153 、154 、156 地號等土地之應有部分，遭鈞院查封 拍賣，系爭第929 地號土地之債務人江思婷等（即江春岳之 繼承人）共有第929 地號土地應有部分4/189 由被告標得， 原告以原告為第929 地號土地上之第37建號房屋共有人（原 告應有部分1/3 、訴外人江邦光、江春秋應有部分各1/6） ；另原告為第929 地號土地上之同段第48建號即門牌號碼台 北縣板橋市○○○路33巷2 號、4 號（下稱第48建號房屋） ，同段第49建號即門牌號碼同巷3 號（下稱第49建號房屋） 之所有人，為民法第425 條之1 規定之基地承租人而主張優 先購買權。又原告另以地上權人主張優先購買權，詎被告在 鈞院上開執行事件（94年度執字第29536 號）於97年5 月1 日詢問時表示不同意原告對第929 地號土地有優先購買權， 並主張伊有單獨承購權。
㈡查被告於鈞院94年度執字第29536 號強制執行程序中得標買 受系爭第929 地號土地之應有部分4/189 後，原告於上開執 行程序中具狀表示願意以拍定之同一價格優先購買系爭第92 9 地號土地應有部分4/189 ，但被告不同意原告之優先購買 權存在，被告此項不同意表示將致原告買受系爭第929 地號 土地應有部分4/189 之法律上地位陷於不安定狀態，有受侵 害之危險，此項不安定狀態、復得以本件確認判決除去之，
原告對於被告提起本件確認訴訟，當有即受確認判決之法律 上利益。
㈢查系爭第929 地號土地之應有部分4/189 原屬江春岳所有， 而原告與江春岳所共有之第37建號房屋，及原告單獨所有之 第48建號、第49建號4 戶房屋，其坐落之基地均在系爭第92 9 地號土地上，雖鈞院94年度執字第29536 號清償債務執行 事件，未將江春岳共有之第37建號建物應有部分1/6 與系爭 第929 地號土地應有部分4/189 併付拍賣，惟依民法第425 條之1 第1 項之規定，應推定第37建號等4 戶房屋之所有人 即原告與拍定人即被告間，就系爭第929 地號土地有租賃關 係存在，依土地法第104 條第1 項之規定，原告於原債務人 江春岳被拍賣之第37建號房屋之基地即系爭第929 地號土地 之應有部分時，第37建號房屋所有人即原告應享有優先購買 權。又此種基地承租人之優先購買權，應優先於被告基於系 爭第929 地號土地共有人及地上權身分之優先承購權。其理 由如下：
⒈本件拍賣之系爭第929 地號土地之應有部分原為訴外人江 鳳甲所有，江鳳甲原在該土地上建有門牌板橋市○○○路 23 號 房屋，江鳳甲於53年9 月6 日往生後，由其繼承人 即本件原債務人江春岳（應有部分1/6） 、甲○○即原告 （應有部分1/3） ，另訴外人江春秋（應有部分1/6） 、 訴外人江邦光（應有部分1/6） 、訴外人江春毅（應有部 分1/6） 辦妥繼承登記，而分別為本件拍賣土地及上開房 屋之共有人。本件拍賣土地即系爭第929 地號土地之應有 部分及其地上之上開第37建號房屋（未拍賣），債務人江 春岳原均屬共有人之一，依前引民法第425 條之1 第1項 之規定，應推定上開房屋之所有人即原告，就本件拍賣系 爭土地應有部分，有租賃係存在，依土地法第104 條第1 項規定，上開房屋所有權人之原告對於本件第929 地號土 地之應有部分，本於承租人身分，應有優先購買權存在。 第37建號共有人江春秋、江春穀、江邦光亦同意將其優先 購買權讓給原告，又第929 地號土地上已由各共有人各自 興建蓋滿房屋，各房屋分別占用系爭土地特定位置，為使 本件第929 地號土地與其地上第37建號建物之利用關係合 一，裨益經濟上之效用，並杜紛爭，應由原告共有之第37 建號建物單獨優先購買系爭土地應有部分，即原告之基地 承租優先購買權應優先於被告之地上權人及共有人之優先 購買權。
⒉按於一宗土地內就其特定部分，聲明設定地上權登記時， 應提出位置圖，地上權人乙○○○即被告所有門牌板橋市
○○○路47號房屋設定地上權位置，並未在原債務人江春 岳原共有第37建號房屋之基地特定位置上，顯無房屋與基 地利用合一關係之必要，被告應不得以地上權人主張優先 購買權。
⒊原告人雖於83年9 月22日受讓而登記為地上權人，但該地 上權係輾轉受讓自地上權人林柏蒼及林彩雲，其最初設定 登記日期為47年間，亦即原告受讓之地上權登記日期，均 早於被告之出讓人葉瓊書（48年10月22日登記）依前引土 地法第104 條第1 項規定，原告應可優先單獨購買。 ⒋按土地法第34條之1 第4 項所定之共有人優先承購權，僅 有債權之效力，非如同法第104 條所定之優先購買權具有 相對的物權之效力，故基地承租人此項優先購買權，應優 先於共有人之優先承購權（最高法院68年台上字第3141號 判例、92年度台上字第396 號判決意旨及68年度第5 次民 事庭會議決議參照）。以被告依土地法第34 條 之1 第4 項行使優先承購權時，固可簡化該土地之共有關係，惟該 土地之所有權與土地之利用關係仍屬分離，原告買受第92 9 地號土地之應有部分後，則可使基地及其利用關係合一 ，裨盡經濟上之效用，並杜紛爭。參照前引最高法院判例 、判決及會議決議，原告主張基於土地法第104 條第1項 之優先購買權優先於被告主張共有人之優先承購權。故被 告不得以共有人主張優先購買權。
㈣併為聲明：確認原告對於本院94年度執字第29536號拍賣抵 押物強制執行事件，就臺北縣板橋市○○段第929地號土地 （面積1,474 平方公尺）應有部分4/189 有優先購買權存在 。
二、被告則抗辯：
㈠原告不得主張優先承買：
被告不但為系爭第929 地號土地之共有人之一，且為地上權 人。系爭第929 地號土地應有部分4/189 經鈞院民事執行處 於97年1 月9 日拍賣，由被告得標，並通知被告繳款。而鈞 院民事執行處96年12月5 日板院輔94執明字第28536 號通知 說明六已載明：如拍定人為共有人時，其他共有人不得主張 優先承買，得標後本處不另通知優先承買。故被告得標後， 原告即不得主張優先承買。又原告稱於83年9 月22日受讓登 記為地上權人，該地上權係輾轉受讓自地上權人林柏蒼及林 彩雲。經查地上權人林柏蒼及林彩雲地上權位置在今門牌號 碼板橋市○○○路25號，而原債務人江春岳（應有部分1/6 ）共有房屋位置在門牌號碼板橋市○○○路23號（即第37建 號房屋），故原告地上權之位置並未在原債務人共有之第37
建號房屋之基地上，原告無優先購買權。
㈡原告逾期未表示依同樣條件優先承買，視為放棄： ⒈鈞院民事執行處於97年2 月15日以板院輔94執明字第2853 6 號函第一次通知原告就第929 地號土地應有部分4/189 願否依同樣條件優先承買，文到10日逾期未表示，視為放 棄。
⒉鈞院民事執行處於97年4 月14日以板院輔94執明字第2853 6 號函通知原告就第929 地號土地應有部分4/189 願否依 同樣條件優先承買，文到10日逾期未表示，視為放棄。 ⒊鈞院民事執行處於97年4 月7 日以板院輔94執明字第2853 6 號函通知買受人即被告、共有人江春光、江邦光、原告 、曾育淵等人於97年5 月1 日下午4 時到院說明。 ⒋當97年2 月15日第一次通知原告時，原告未於文到10日內 表示，但鈞院民事執行處於97年4 月7 日、97年4 月14日 等還再發函通知原告，顯然原告未於規定期間表示優先承 買，應視為放棄。
㈢原告地上權面積小於應有部分面積，沒有優先承買權： 系爭第929 地號土地總面積為1,474 平方公尺×應有部分 321,61 1/2,116,800=223.9487 平方公尺（應有部分面積） ，原告地上權面積79.44 平方公尺小於223.9487平方公尺， 故無優先承買權。
㈣被告地上權面積大於應有部分面積，地上權面積尚不足，應 有優先承買權：
系爭第929 地號土地總面積為1,474 平方公尺×應有部分91 /4, 480=29.94 平方公尺（應有部分面積），原告地上權面 積34.92 平方公尺大於29.94 平方公尺，故有優先承買權。 ㈤原告所有門牌號碼板橋市○○○路33巷2 、4 號及3 號房屋 ，尚難認有租賃或地上權法律關係，不得主張優先承買： 上開房屋原告先後於85年9 月4 日、94年1 月12日取得，登 記原因為買賣，因租賃契約除基於買賣不破租賃之原則，法 律明文規定出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，必須本於當時人之 合意始可成立租賃契約，上開房屋雙方未合意訂立租賃契約 。基於最高法院48年度台上字第1457號判例意旨，僅基地所 有權人有容忍房屋所有人使用基地之義務，尚難認有租賃或 地上權法律關係，故原告不得主張優先承買。
㈥答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭第929 地號土地應有部分4/189 原為江春岳所有，江春 岳於92年10月19日死亡後，由其繼承人江思宜、江思婷、江
思欣、江慕理、江思慧、江思純等6 人繼承而公同共有。江 春岳生前因積欠彰化銀行債務，系爭第929 地號土地應有部 分4/189 遭彰化銀行聲請本院查封拍賣（本院94年度執字第 29536 號），並於97年1 月9 日由被告得標拍定。 ㈡兩造同為系爭第929 地號土地之共有人及地上權人。原告設 定地上權之位置位於門牌號碼台北縣板橋市○○○路25號建 物所在之土地上，被告設定地上權之位置位於門牌號碼台北 縣板橋市○○○路47號建物所在之土地上。
㈢原債務人江春岳所有坐落於系爭第929 地號土地上之第37建 號建物應有部分1/6 ，並未於前開強制執行事件與系爭第92 9 地號土地應有部分4/189 合併拍賣。而原告同為第37建號 房屋之共有人，應有部分1/3。
㈣坐落於系爭第929 地號土地上之第48建號房屋、第49建號房 屋為原告單獨所有。
四、原告主張：其就本院94年度執字第29536 號債權人彰化銀行 與債務人江春岳（繼承人江思婷、江思宜、江思欣、江慕理 、江思慧、江思純）間清償債務強制執行事件，所拍定之上 開債務人所有系爭第929 地號土地應有部分4/189 ，依民法 第425 條之1 規定推定有租賃關係，是其既為承租人，且為 系爭第929 地號土地之地上權人及共有人，故依民法第425 條之1 （應係民法第426 條之2） 、土地法第104 條、土地 法第34條之1 規定，有優於被告之優先購買權，其並已遵期 向本院民事執行處聲明願以同一價格優先購買等語。惟為被 告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭執要點為：㈠原 告是否已遵期向本院民事執行處聲明願以同一價格優先購買 系爭第929 地號土地應有部分4/189 ？㈡原告就系爭第929 地號土地應有部分4/ 189，主張其依民法第425 條之1 規定 有租賃關係，得以承租人之身分優先購買，有無理由？㈢原 告就系爭第929 地號土地應有部分4/189 ，主張其依土地法 第104 條規定，得以承租人及地上權人之身分優先購買，有 無理由？㈣原告就系爭第929 地號土地應有部分4/189 ，主 張其依土地法第34條之1 規定，得以共有人身分優先購買， 有無理由？茲分述如下：
㈠經查：本院94年度執字第29536 號債權人彰化銀行與債務人 江春岳（繼承人江思婷、江思宜、江思欣、江慕理、江思慧 、江思純）間清償債務強制執行事件，於97年1 月9 日合併 拍賣上開債務人所有系爭第929 地號土地應有部分4/189 及 同段第928 地號土地應有部分4/189 （甲標），並由被告以 總價新臺幣（下同）5,401,000 元得標拍定，其中系爭第92 9 地號土地應有部分4/189 之拍定價格為5,216,352 元。執
行法院並於97年2 月15日以板院輔94執明字第28536 號函通 知原告應於文到10日內，聲明就系爭第929 地號土地應有部 分4/ 189願否依同樣條件優先購買，逾期未表示視為放棄。 該通知於97年2 月21日送達原告，原告則於97年2 月29日具 狀向執行法院聲明願依同樣條件優先購買，業經本院調閱本 院94年度執字第29536 號執行卷無誤，是原告並未逾期為優 先購買之聲明。被告辯稱原告聲明優先承買已逾期，應視為 放棄優先購買權，並不足採。
㈡按民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項 規定之限制。」是於土地及其土地上之房屋同屬一人所有， 而僅將土地所有權讓與他人時，依上開法文規定，其土地之 租賃關係乃存在於「土地受讓人」與「讓與人」間。本件系 爭第929 地號土地上，雖有原告與上開債務人江思婷等人所 共有之建號第37號之建物坐落其上，然本院前開強制執行事 件所拍賣者，為債務人江思婷、江思宜、江思欣、江慕理、 江思慧、江思純（即江春岳之繼承人）所有系爭第929 地號 土地之「應有部分4/189 」，並非系爭第929 地號土地之「 全部」或「特定部分」。而按稱租賃者，謂當事人約定一方 以「物」租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法 第421 條第1 項定有明文。故依民法第421 條第1 項規定意 旨，租賃標的物必須為可供使用收益之有體物。共有土地之 應有部分，僅係抽象之權利比率，非為具體存在之有體物（ 共有物）之一部分，性質上不能為租賃標的物（最高法院81 年度台上字第1850號、84年度台上字第1999號裁判要旨參照 ）。故土地共有人將其應有部分讓與他人，既無從與讓與人 就該土地之應有部分成立租賃關係，則是否有民法第425 條 之1 第1 項規定之適用，已非無疑。矧本件執行法院所拍賣 系爭第929 地號土地應有部分4/189 之原所有人為江思婷、 江思宜、江思欣、江慕理、江思慧、江思純，並非原告，故 系爭第929 地號土地應有部分4/189 由被告拍定買受後，縱 有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，系爭第929 地號土 地應有部分4/189 之讓與人亦為債務人江思婷、江思宜、江 思欣、江慕理、江思慧、江思純，而非原告，故依民法第42 5 條之1 第1 項規定，其租賃關係亦係存在「讓與人」江思 婷、江思宜、江思欣、江慕理、江思慧、江思純與「受讓人 」被告之間，而與原告無關。是原告主張其為第37建號建物
之共有人，依民法第425 條之1 第1 項規定就系爭第929 地 號土地應有部分4/189 有租賃關係，而得依承租人之身分優 先購買系爭第929 地號土地應有部分4/189 云云，自屬無據 。
㈢按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法第104 條 第1 項固定有明文。惟土地法第104 條係規定租用基地建築 房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先購買權，其 出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地 與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛 爭，故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且 地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條 優先承買權之適用。如地上權、典權或承租人於基地上根本 未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台 上字第530 號判例要旨、88年度台上字第311 號判決要旨參 照）。本件原告於系爭第929 地號土地有雖地上權存在，惟 查：系爭第929 地號土地面積共1,474 平方公尺，而原告設 定地上權之範圍僅79.44 平方公尺，有系爭第929 地號土地 登記謄本附卷可證，且原告設定地上權之範圍，係位於門牌 號碼台北縣板橋市○○○路25號建物所在之位置，有被告提 出之地上權位置圖影本一紙為證（見本院卷第162 頁），並 為原告所是認（見本院卷第155 頁）。而台北縣板橋市○○ ○路25號建物（建號：板橋市○○段第4 建號）並非原告所 有，有該建物登記謄本附於本院94年度執字第29536 號執行 卷可稽。是原告實際上並未在其設有地上權之上開79.44 平 方公尺之土地上為房屋之建築，自無土地法第104 條第1 項 規定之適用。至原告雖另有第48、49建號建物坐落於系爭第 929 地號土地上，然上開建物亦均非位於原告設定地上權之 上開79.44 平方公尺之土地上，此為原告所不爭執。又被告 否認原告為系爭第929 地號土地之承租人，原告亦未能舉證 證明其係因租用基地而興建第48、49建號建物。因此，原告 主張其為承租人及地上權人，依土地法第104 條規定，就系 爭第929 地號土地應有部分4/189 有優先購買權，即乏依據 ，洵無足採。
㈣按土地法第34條之1 第4 項規定：「共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法 意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有 人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應 有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字
第94號判例要旨參照）。次按強制執行法之拍賣固係執行法 院行使國家強制執行權，將債務人財產實施換價之處分行為 ，而用以清償債權人之債權，然性質上仍屬私法買賣行為， 執行法院僅為執行拍賣之機關，買賣法律關係之出賣人仍是 債務人，而拍定人則為承買人。故執行法院拍賣債務人共有 土地應有部分，由另一共有人拍定，如其他共有人聲明願以 同一價格優先承購者，即不應准許（參照臺灣高等法院暨所 屬法院78年民事法律問題研究）。本件兩造均為系爭第92 9 地號土地之共有人，有土地登記謄本附卷可證，並為兩造所 不爭執。而系爭第929 地號土地應有部分4/189 既已於97年 1 月9 日執行法院拍賣時，由被告得標拍定。是被告為該土 地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人江思 婷、江思宜、江思欣、江慕理、江思慧、江思純之應有部分 4/189 ，其他共有人即不得再主張優先購買權。因此，原告 主張其仍得依共有人身分主張優先購買系爭第929 地號土地 應有部分4/189 ，自無理由。
五、從而，原告就系爭第929 地號土地應有部分4/189 並無優先 購買權，是其請求確認其就本院94年度執字第29536 號強制 執行事件，所拍賣系爭第929 地號土地應有部分4/189 有優 先購買權，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響 ，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日 民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 8 日 書記官 李佳靜