臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第265號
原 告 丙○○
訴訟代理人 張崇哲律師
複 代理人 楊佳勳律師
被 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 徐文宗律師
複 代理人 林雅儒律師
上列當事人間請求返還支票事件，本院於民國97年7 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之支票叁紙返還原告。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟捌佰玖拾元由被告連帶負擔。本判決於原告以新臺幣叁拾柒萬元為被告供擔保後得為假執行；但被告等如各以新臺幣壹佰零玖萬零玖佰元為原告預供擔保，得各免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國96年8 月1 日與被告簽定不動產租賃契約書（下 稱系爭契約），約定原告為經營餐飲業，自96年8 月1 日起 至103 年7 月31日止，承租被告等所有坐落彰化縣彰化市○ ○○段62、62-1、62-3、62-4地號土地（下稱系爭土地）。 系爭契約第3 條約定，被告願意自系爭契約生效日算起90天 期間內之租金免除，第一年之租金自96年11月1 日起至97年 7 月31日止，共計新臺幣（下同）1,090,900 元。原告為給 付系爭契約約定之第一年租金，交付發票人均為葉陳英、發 票日各為96年11月1 日、97年2 月1 日、97年5 月1 日，支 票號碼各為CA0000000 、CA0000000 、CA0000000 ，票面金 額分別為363,600 元、363,600 元、363,700 元之支票3 紙 （下稱系爭支票。詳參附表）予被告。
㈡而原告與被告訂立系爭契約時，原告業已表明承租系爭土地 之目的是為用來開設餐廳，經營餐飲業，俟被告等瞭解後， 兩造同意將之明定於系爭契約第1 條約定內。詎系爭土地之 土地使用分區卻為「乙種工業區」，僅能作為工業或工廠使 用，無法供原告作為經營餐廳之用，顯不符系爭契約第1 條 約定之經營餐飲業目的，實屬以不能之給付為系爭契約之標 的，是系爭契約依民法第246 條第1 項前段規定，應屬無效 ，被告自原告所受領系爭支票，顯無法律上之原因而受利益 ，致原告受有損害，應依民法第179 條不當得利規定返還系
爭支票，原告乃分別於96年11月23日、97年2 月13日以員林 中正路郵局第658 、99號存證信函，請求被告返還所受領之 系爭支票，然被告仍拒不返還等語。並聲明：⑴被告應將系 爭支票返還原告。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
㈢原告對被告抗辯之陳述：
⒈彰化縣政府已自96年1 月2 日暫停受理都市計畫甲及乙種工 業區申請設置公共服務設施與公用事業設施暨一般商業設施 之審查申請，且依彰化縣政府97年7 月17日府建管字第0970 146711號函文，目前就乙種工業區設置一般商業設施等事項 ，彰化縣並無任何縣自治法規可供遵循，故彰化縣境內所屬 乙種工業區之土地，目前無法申請、設置一般商業設施。是 可知，自96年1 月2 日起即無從向彰化縣政府申請彰化縣乙 種工業區設置一般商業設施。
⒉縱依早期彰化縣政府所擬定之彰化縣都市計畫甲及乙種工業 區申請設置公共服務設施與公用事業設施暨一般商業設施總 量管制作業要點第7 條所稱附件三，即彰化縣都市計畫甲、 乙種工業區土地設置一般商業設施申請案件核准條件表，餐 飲業使用條件限於使用建築物之第1、2、頂層及地下1 層， 營業樓地板面積超過300 平方公尺以上者，設置地點應鄰接 寬度15公尺以上之道路。然系爭土地鄰接之豐國路非寬度15 公尺以上之道路，顯無法取得興建大型餐廳之建造執照、使 用執照，遑論營業執照；而原告向被告承租總面積高達2,35 7 平方公尺之系爭土地，且租金高達1,090,900 元，係因原 告希能在該地經營頗具規模之餐廳，而非僅作小本生意，怎 可能承租系爭土地僅為興建僅僅300 平方尺之建築物來經營 餐廳，是系爭土地自始無法供原告合法經營大型餐廳。 ⒊且原告簽定系爭契約後，即進行籌劃興建大型餐廳，並委由 訴外人黃啟明建築師進行規劃設計、繪制建築圖說，惟建築 師設計之初，即發現系爭土地之使用分區非屬商業區，係屬 乙種工業區，依平均地權條例第3 條第1 項第4 款及都市計 畫法臺灣省施行細則第18條第3 項規定，根本無法興建非屬 工業使用之大型建築物，雖建築師建議先以興建廠房的方式 ，向彰化縣政府申請興建廠房之建造執照，興建廠房完工後 ，再申請廠房之使用執照，嗣後再作為經營餐廳使用。然原 告發現經營餐廳仍須向彰化縣政府辦理營業登記，取得營業 執照，惟如何以廠房之使用執照，來辦理餐廳之營業登記， 是根本無法合法辦理營業登記，取得營業執照。 ⒋被告出租系爭土地前與簽定系爭契約時，隱暪系爭土地之土 地使用分區為乙種工業區之事實，故意不向原告說明，其等
為免原告不予承租之意圖，顯見被告可議之處。又因系爭土 地附近有豐國路、中華西路、曉陽路以及金馬路交叉路口， 且附近多屬住宅以及少部分之商店，並無工廠，是就系爭土 地周邊發展情況，原告主觀上顯難以去懷疑系爭土地使用分 區非屬商業區，始逕以承租商業區土地之價格承租該地。 ⒌被告雖辯稱系爭土地是乙種工業區，可以經營餐廳，並舉「 林儀餐廳」為例。然林儀餐廳係先以興建廠房之方式，取得 建造執照、使用執照後，再違規使用經營餐廳，於法有違。 ⒍退步言之，縱系爭契約非無效，且被告無法依約交付合於約 定使用之土地，係因不可歸責於被告之事由所致，然原告業 依系爭契約交付系爭支票，原告所為之對待給付，依民法第 266 條規定，仍得主張被告應依不當得利規定返還予原告。 ⒎末彰化縣政府97年7 月17日府建管字第0970146711號函文說 明三，與彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第0970069340號 函文說明二，均作相同說明，並無矛盾等語。
二、被告則以：
㈠系爭土地之都市計劃使用分區為乙種工業區，依據都市計畫 法臺灣省施行細則第18條規定可知，乙種工業區土地仍得為 一般商業設施之使用，其中一般商業設施亦包含餐飲業無疑 ，此並有彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第0970069340號 函覆說明內容可稽，準此，系爭土地既可為餐飲業使用，則 無原告所謂不能合法作為商業使用開設餐廳情形，而無民法 第246 條第1 項之適用。
㈡原告另主張被告於出租系爭土地前及訂約時，隱瞞系爭土地 之土地使用分區為乙種工業區之事實，故意不向原告說明。 惟系爭土地之土地使用分區乃公開之資訊，被告焉有隱瞞之 可能，甚且，倘如原告所稱其承租系爭土地係為經營大型餐 廳使用，則衡諸常情，原告於承租前豈有可能未查詢系爭土 地之土地使用分區為何，及得否作為經營300 平方公尺以上 之大型餐廳，況原告曾任6 屆彰化縣議員，且亦擔任彰化縣 議會機要秘書之要職，對於系爭土地得否作為餐飲使用此種 公開之資訊，自難諉為不知，是原告現執此為辯，顯係事後 反悔卸責之詞。
㈢其次，原告主張其向被告承租總面積高達2,357 平方公尺之 系爭土地，係因原告希望能在該地經營頗具規模之餐廳，而 非僅作小本生意，惟此部分乃原告心中承租系爭土地之動機 ，非被告所能知悉。再者，兩造契約內容除如系爭契約所載 外，並無其他約定，而參諸系爭契約第1 條約定，可知被告 所出租之系爭土地僅須符合得經營餐飲業之使用目的，即為 已足，至於經營餐廳之型態、佔地之多寡、得否依法取得營
業執照或使用執照，均非兩造所約定之內容，不屬被告之給 付義務，且系爭契約第1 條應與第10條結合來看，主要是在 限制原告不得將系爭土地作經營餐館以外之使用。是原告以 系爭土地無法作為經營300 平方公尺以上之大型餐廳為由， 主張系爭租賃契約係以不能之給付為契約之標的，即不足採 。
㈣再者，系爭土地得否作為餐飲業使用，與原告委請訴外人黃 啟明建築師規劃設計之建築圖得否取得餐廳營業執照，係屬 二事，系爭土地可以作為餐廳使用，但建築仍須合於法律規 定。且原告委請建築師規劃之餐廳建築圖，亦非兩造契約之 內容，是原告以其委請黃啟明建築師規劃之餐廳建築圖無法 取得餐廳營業執照為由，主張被告等給付不能，實非可採。 況兩造間另案即本院97年度彰簡字第112 號給付票款事件， 前已曾檢附原告委託黃啟明建築師規劃設計之建築圖面向彰 化縣政府函詢得否合法取得營業執照作為經營餐飲業之用， 經彰化縣政府以97年5 月22日府建管字第0970102146號函覆 說明可知，原告依黃啟明建築師規劃設計之建築圖興建之廠 房，如擬作為餐飲業用途使用，原告依建築法規定辦理變更 使用執照用途，即可作為餐飲業營業使用，是原告主張系爭 租賃契約依民法第246 條第1 項規定應屬無效，即不足採。 ㈤末彰化縣政府97年7 月17日府建管字第0970146711號函文， 與彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第0970069340號函文相 互矛盾，且都市計畫法已明訂乙種工業區土地得作為餐館使 用，故彰化縣政府97年7 月17日之函文與法令不符，況該函 文只說暫緩處理，並非不受理。
㈥綜上，系爭契約既無自始無效情形，則被告收取系爭支票即 非無法律上之原因，原告主張被告應返還系爭之票，即無可 採等語資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由 原告負擔。⑶如受不利益之判決，被告願供擔保請准免為假 執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年8 月1 日簽定系爭契約，由原告承租被告等所有 之系爭土地，租賃期間自96年8 月1 日起至103 年7 月31日 止，第一年之租金自96年11月1 日起至97年7 月31日止，共 計1,090,900 元。原告已交付系爭支票予被告，以清償第一 年租金。
㈡系爭支票目前由被告共同占有。
㈢系爭契約第1條約定系爭土地係供經營餐飲業使用。 ㈣兩造除系爭契約外，並無其他約定。
㈤系爭土地之土地使用分區均屬都市計劃乙種工業區。
㈥系爭土地鄰接之豐國路寬度並未超過15公尺。四、本件經兩造協議簡化爭點為：
㈠系爭契約是否以系爭土地須得興建超過營業樓地板面積300 平方公尺之建物，以供經營餐飲業使用，為契約之本旨。亦 即，被告之給付內容是否應符合上開要求。
㈡系爭土地是否有不符合系爭契約給付本旨之情形，致系爭契 約因自始客觀給付不能而無效。
㈢原告得否以系爭契約無效，被告受領系爭支票無法律上之原 因而受有利益，請求依不當得利返還。
五、得心證之理由：
㈠系爭契約是否以系爭土地須得興建超過營業樓地板面積300 平方公尺之建物，以供經營餐飲業使用，為契約之本旨。亦 即，被告之給付內容是否應符合上開要求？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。且民 法第423 條之規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目 的之租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途 為必要，且承租人之租賃目的倘未由雙方加以約定，僅屬承 租人內心之動機，雙方當事人應不受拘束；然若承租人已表 明租賃目的，且經契約當事人雙方將租賃物供作特定用途之 目的定明於租賃契約，則該約定即成為租賃契約內容之一部 分，並拘束雙方當事人，此時債務人之給付（即出租人提供 之租賃物）須得為此特定目的之使用，始能認已符合債之本 旨。
⒉細核系爭契約第1 條及第10條約定，被告將系爭土地出租予 原告，係供原告經營餐飲業使用，且原告使用系爭土地，不 得違反系爭契約約定之使用目的，易言之，原告承租系爭土 地，只能作為經營餐飲業使用，而此亦為兩造所不爭執之契 約內容，應堪確定。是系爭契約之內容，已非單純由被告出 租系爭土地供原告使用，並應包括原告承租系爭土地是作為 經營餐飲業使用之目的，從而，被告依系爭契約所負之給付 義務，應為提供得興建建築作為經營餐廳使用之土地供原告 承租使用，亦即，被告所出租之系爭土地如得興建建物供經 營餐飲業使用，其給付即符合系爭契約之本旨。 ⒊至原告雖以其承租總面積高達2,357 平方公尺，且租金高達 1,090,900 元，可見其承租系爭土地之目的係經營大型餐廳 ，而非興建營業樓地板面積不超過300 平方公尺之建物經營 小型餐廳為由，主張系爭契約就租賃標的物之約定內容應包 括「系爭土地須得興建營業樓地板面積超過300 平方公尺建 物以經營大型餐廳使用」等語。惟系爭契約中僅約定系爭土
地應供經營餐飲業使用，並未有何營業面積之約定，有系爭 契約在卷可憑；而現今餐廳經營之方式多樣，在餐廳建築外 ，以庭園造景、特殊佈局營造獨特風格之餐廳所在多有，且 提供停車場供顧客停車亦為常態，故承租土地經營餐廳之人 倘未就餐廳經營之規劃方式加以說明，他人實難僅憑承租土 地面積推知承租人之內心想法，是依上揭說明，縱使原告承 租系爭土地之目的在經營大型餐廳，但此「經營大型餐廳」 之想法既僅存在其內心，未於系爭契約中加以約定，自無從 以之作為契約之內容。從而，原告主張被告依系爭契約應提 供「得興建超過營業樓地板面積300 平方公尺之建物，以供 經營餐飲業使用」之土地，洵屬無據。
㈡系爭土地是否有不符合系爭契約給付本旨之情形，致系爭契 約因自始客觀給付不能而無效？
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246 條第1 項前段定有明文。該項所稱之「不能之給付」者，係 指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之 給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年度台上字第 281 號判決意旨參照）。次按如因法律之限制，致債務人之 給付無法依債之本旨實現，即屬法律上之給付不能，亦屬客 觀的給付不能，其契約應屬無效。則系爭契約有無原告所主 張給付不能之情事，應視被告所為之給付（即系爭土地）， 有無不能依債之本旨實現之情事而為判斷。
⒉本件被告雖辯稱：系爭土地之都市計劃使用分區固為乙種工 業區，但依據都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，乙種 工業區土地仍得為一般商業設施之使用，而一般商業設施包 含餐飲業，且依彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第097006 9340號函亦為相同之說明，則系爭土地既可為餐飲業使用， 自無原告所謂不能合法作為商業使用開設餐廳情形等語。惟 查：
⑴乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業 發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用。 但公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施，不在此限 ：... 一般商業設施：㈠一般零售業、一般服務業及餐飲 業，都市計畫法臺灣省施行細則第18條第1 項前段、第2項 第4 款固定有明文；且彰化縣政府就使用分區為乙種工業區 之系爭土地可否作為商業用途（經營餐廳）回覆稱：「依據 都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，乙種工業區建築物 及土地之使用係採『負面列舉』，依第1 項但書規定一般商 業設施，不在此限，查又依同條第2 項第4 款、一般商業設 施：第（一）目規定：『一般零售業、一般服務業及餐飲業
：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之10。』 ，再依同條第3 項規定『... 第4 款設施之申請，縣（市） 政府於辦理審查時，得依據地方實際情況，對於各目之使用 細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項做必要之規 定，其使用土地總面積，並不得超過該工業區總面積百分之 50。』」，亦有彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第097006 9340號函附卷可稽；另就被告委託黃啟明建築師規劃設計之 建築圖面，於依該建築圖興建廠房完工並取得廠房使用執照 後，得否合法取得營業執照作為經營餐飲業之用，彰化縣政 府亦回復稱：「查都市計畫乙種工業區土地，依都市計畫法 臺灣省施行細則第18條及建築法相關規定興建廠房用途之建 築物取得使用執照後，不得直接作為餐飲業使用，如擬作餐 飲業用途使用，應先依本府97年4 月7 日府建城字第097006 9340號函程式辦理後，再依建築法規定辦理變更使用執照用 途，始得營業使用」，復有彰化縣政府97年5 月22日府建管 字第0970102146號函在卷可按。似顯示系爭土地雖不得直接 作為餐飲業使用，但如依彰化縣政府97年4 月7 日府建城字 第0970069340號函所示程式辦理，再依建築法規定辦理變更 使用執照用途，仍有作為餐飲業營業使用之可能。 ⑵惟按前項第1 款至第4 款之設施，應經縣（市）政府審查核 准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第3 款及第4 款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，得依據地方實 際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關 管理維護事項作必要之規定，其使用土地總面積，並不得超 過該工業區總面積百分之50，都市計畫法臺灣省施行細則第 18條第3 項定有明文，此亦為彰化縣政府97年4 月7 日府建 城字第0970069340號函說明二所示之內容。可知乙種工業區 是否得設置一般商業設施經營餐飲業，並非逕依都市計畫法 臺灣省施行細則即得辦理，尚須經各該縣市政府依其所訂定 之規定為審查並核准後，始得為一般商業設施之建築及使用 。而彰化縣政府為依該項規定辦理乙種工業區設置一般商業 設施之審查，前固訂頒有彰化縣都市計畫甲及乙種工業區申 請設置公共服務設施與公用事業設施暨一般商業設施總量管 制作業要點作為管理及審查之依據，然該作業要點業經彰化 縣政府公告自96年1 月2 日起暫停受理乙節，有彰化縣政府 建設處法令規章之網站列印資料附卷可稽；且彰化縣政府依 內政部95年3 月22日臺內中營字0950800816號函示研議擬定 之彰化縣都市計劃乙種工業區土地作一般商業設施使用自治 條例草案，尚待提請彰化縣議會審議通過後，始得公告實施 ，目前彰化縣政府無准許都市計劃乙種工業區作餐館業使用
之依據，且目前彰化縣政府仍暫緩都市計劃乙種工業區土地 作為一般商業設施使用（含餐館業）案件之受理等情，亦經 彰化縣政府以97年7 月17日府建管字第0970146711號函復本 院說明甚詳，有該函在卷可憑。是依都市計畫法臺灣省施行 細則第18條規定，乙種工業區土地雖得設置一般商業設施供 經營餐飲業使用，但彰化縣政府既自96年1 月2 日即停止受 理乙種工業區土地設置一般商業設施之申請，且迄今仍暫停 受理，另彰化縣都市計劃乙種工業區土地作一般商業設施使 用自治條例草案亦未經議會審議通過，致目前彰化縣政府仍 無准許都市計劃乙種工業區作餐館業使用之審核依據，則彰 化縣轄內之都市計劃乙種工業區，自96年1 月2 日起即無從 依都市計畫法臺灣省施行細則第18條規定設置一般商業設施 作經營餐飲業使用之事實，至堪確認。因此，彰化縣政府97 年4 月7 日府建城字第0970069340號、97年5 月22日府建管 字第097010 2146 號函雖均提及依都市計畫法臺灣省施行細 則第18條規定，乙種工業區土地得設置一般商業設施供經營 餐飲業使用，但尚不得因此遽認系爭土地即得依該規定設置 一般商業設施供經營餐飲業使用；此觀諸彰化縣政府97年4 月7 日府建城字第0970069340號函於說明二援引都市計畫法 臺灣省施行細則第18條規定說明後，復在說明三特別載明「 本府業依內政部95年3 月22日臺內中營字0950800816號函示 研訂自治條例草案，尚待提請本縣議會審議後，始得依法公 告實施」益徵明確。
⑶依上開說明，使用分區為都市計劃乙種工業區之系爭土地， 既自系爭契約簽訂時（96年8 月1 日）起迄今均無法依都市 計畫法臺灣省施行細則第18條規定，向彰化縣政府申請設置 一般商業設施供經營餐飲業使用，且彰化縣政府亦無法律依 據為都市計劃乙種工業區土地作一般商業設施使用之審查及 核准，系爭土地依法即無從設置一般商業設施供經營餐飲業 使用；而此項於契約成立時即已存在之法律上限制，既已使 系爭土地無法符合系爭契約之使用目的，自應認被告不能依 系爭契約之債務本旨為給付，而屬自始客觀給付不能，依首 揭說明，系爭契約應屬無效。從而，原告主張系爭契約因以 自始客觀不能之給付為契約標的，應為無效等語，洵堪採認 。
㈢原告得否以系爭契約無效，被告受領系爭支票無法律上之原 因而受有利益，請求依不當得利返還？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。
⒉查被告受領系爭支票，係基於系爭契約之租金收取權而收受 ，則系爭契約既因以不能之給付為標的而自始無效，其等受 領系爭支票之權源應自始即不存在，原告交付系爭支票以支 付租金之義務自亦不存在。又因支票為有價證券，占有即享 有票據權利，並得透過提示、轉讓行使權利，是被告占有系 爭支票，當已受有利益，而原告並無對被告票據債務之義務 ，卻因被告持有其背書交付之系爭支票而負擔票據義務，自 已受有損害。是原告主張因系爭契約無效，被告占有系爭支 票受有利益，致其受有損害，被告應將系爭支票返還等語， 洵屬有據。
㈣綜上所述，原告基於契約無效，依不當得利之法律關係，請 求被告返還其所受領之系爭支票，自屬正當，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於 法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 97 年 8 月 13 日 民事第二庭 法 官 吳永梁
附表：（貨幣單位：新臺幣）
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│編號│發票人│ 票面金額 │發票日（民國）│ 支票號碼 │背書人│
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│ 1 │葉陳英│363,600元 │96年11月1日 │CA0000000 │丙○○│
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│ 2 │葉陳英│363,600元 │97年2月1日 │CA0000000 │丙○○│
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│ 3 │葉陳英│363,700元 │97年5月1日 │CA0000000 │丙○○│
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以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 8 月 14 日 書記官 陳美敏