台灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第四二○、七○九號
上訴人即附帶被上訴人 甲
乙
上訴人即附帶被上訴人 范
施
林
右當事人間，因調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年三月十三日臺灣臺北地方
法院九十年度訴字第四六六四號第一審判決，提起上訴，被上訴人為附帶上訴、並擴
張聲明，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項、第三項、第四項、第五項部分之訴及訴訟費用之裁判廢棄。
附帶被上訴人范慧先每年應給付附帶上訴人之租金，再增加蓬萊白米壹仟壹佰陸拾肆台斤。
附帶被上訴人施武功每年應給付附帶上訴人之租金，再增加蓬萊白米壹仟壹佰壹拾貳台斤。
附帶被上訴人甲○○、乙○○每年應連帶給付附帶上訴人之租金，再增加蓬萊白米壹仟伍佰叁拾台斤。
附帶被上訴人林進興每年應給付附帶上訴人之租金，再增加蓬萊白米壹仟叁佰玖拾台斤。
附帶上訴人其餘附帶上訴及擴張之訴均駁回。
上訴人等之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人范慧先負擔百分之二十一、上訴人施武功負擔百分之二十、上訴人甲○○、乙○○連帶負擔百分之二十七、上訴人林進興負擔百分之二十五，其餘及擴張之訴之訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀 公業之運作有繼續性之必要，管理人職務之執行亦有其繼續性，依公司法第一百 九十五條第二項前段「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事 就任時為止。」規定之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選無效 時，原管理人仍得繼續執行其職務，司法院 (81) 廳民一字第○二六九六號函足 資參照。經查：
(一)祭祀公業高積祥所有坐落臺北市○○區○○段四小段三九六地號之土地，土地登 記簿謄本上記載：管理人為高交，惟查祭祀公業高積祥於四十七年以前之管理人 為高開、高交、高江流等人先後去世，僅餘管理人高頭，四十七年冬至日派下員 大會推選出高金五、高魁、高坤山、高金港、高周禮五人為管理人，並於五十二 年五月二十二日向台北縣木柵鄉申請核備，此有台北縣木柵鄉公所五十二年北木 一字第一六八號函及四十七年十二月三十一日交接紀錄影本附於原法院八十九年 度訴字第一七三號事件之調解卷為憑。上訴人等雖抗辯依前開交接紀錄及台北縣 木柵鄉公所函無法認定高金五為祭祀公業高積祥之管理人，然依上訴人范慧先、
施武功分別於八十八年七月七日、六月二十二日以八十八年度存字第三一四五、 二九三九號提存租金，對於祭祀公業高積祥之管理人亦分別記載為高金五、高金 五及高魁，有上訴人等均不爭執之提存書在卷可按，上訴人等對於高金五為祭祀 公業高積祥之管理人已有認識，其於本件訴訟中再予否認，有違訴訟誠信之原則 ，自非可採。
(二)祭祀公業高積祥管理人於四十七年所推選五人中之高坤山、高金港分別於六十三 年四月十四日、六十四年二月二十六日去世，高周禮因案入獄離職，有戶籍謄本 附於本院八十九年度上易字第五二八號卷可參，在職者僅餘高金五、高魁二人； 祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選高清枝為管理人，即祭祀公業高積祥 之管理人增為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀公業高積祥於六十五年間亦由此 三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，交付祭祀公業高積祥之土地供承租人 占有使用之事實，有六十四年派下員會議報告、出席名冊、租賃土地契約書可憑 （原法院八十九年度訴字第一七三號卷第七九至八六頁），另證人即祭祀公業之 派下員高富旺、高東松二人亦曾於該事件到場證述：「祭祀公業之管理人現在為 高金五、高清枝二人」（本院八十九年度上易字第五二八號卷第五四、五六頁） ，再參酌自六十五年間起由此三人以管理人對外代表祭祀公業高積祥行使權利、 履行義務，並無派下員就其等管理人之資格提起訴訟否認之，祭祀公業高積祥自 六十五年間起，其管理人為高金五、高魁及高清枝三人，至臻明確。(三)再查祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高 銘松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確 認無管理人資格確定在案，臺北市木柵區公所並已撤銷該五人之管理人資格，有 本院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院七十八年台上字第一四六五號判決 可考（本院八十九年度上易字第五二八號卷外放證物）及臺北市木柵區公所函（ 同上卷第一一八頁）可憑，足認上開高武雄等五人均未合法取得管理人資格。另 祭祀公業於八十二年四月三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一、高清泉、高 建登等五人為管理人，復因派下員大會之程序上有瑕疵，再經原法院認定八十二 年四月三十日之改選不生效力，而判決高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管 理人之權利存在確定在案，有原法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決可稽 （原法院八十九年度訴字第一七三號事件之調解卷）足憑。(四)另參以祭祀公業高積祥七十七年至八十年每年度之公業收支決算書，均載明高清 枝、高金五、高魁三人為管理人（本院八十九年度上易字第五二八號事件外放證 物），對內掌理祭祀公業管理人職務；迨其中管理人高魁於八十一年十月八日去 世後（戶籍謄本附於本院八十九年度上易字第五二八號事件卷證物袋內，外放） ，祭祀公業於八十一年十二月二十一日之公業收支決算書，即記載高金五、高清 枝二人為管理人，並由此二人對外代表祭祀公業高積祥行使權利、履行義務，亦 有和解筆錄、租賃契約可參（原法院八十九年度訴字第一七三號件卷第九六至九 七、一○二至一○五頁），而前述八十二年四月三十日之改選復不生效力，則依 首開說明，應認本件祭祀公業高積祥之管理人應為四十七冬至日推選及六十二年 冬至日增選之高金五及高清枝。本件上訴人等以：「原告主張與另案八十四年度 再易字第一九號主張矛盾與管理人之變更係以派下員全員證明書、推舉證明書及
會議記錄等向管理機關為核備」之抗辯，均無礙管理人職務之繼續性，祭祀公業 高積祥於八十二年管理人之改選既經法院判決不生效力，四十七冬至日推選及六 十二年冬至日增選之管理人，依前揭公司法規定之法理，自應繼續執行其職務； 又祭祀公業高積祥之派下員，對於高金五、高清枝之管理人資格，既無人否認， 非祭祀公業高積祥派下員以外之上訴人等所得否認。(五)上訴人等又以「祭祀公業高積祥派下員有三十人曾訴請確認高金五非該公業之管 理人，即公同共有人（派下員）中已有三十人撤銷對高金五之委任關係，則退一 步言，縱認高金五自四十七年就任管理人，但於確認高金五對祭祀公業高積祥無 管理人之權利存在確定時起，高金五為祭祀公業高積祥管理人之權利除因確認判 決而依法喪失外，亦因派下員之撤銷委任關係而消滅」等語，資為抗辯；惟查原 法院八十三年度簡上字第一八七號判決高金五對於祭祀公業高積祥之管理權不存 在，係就祭祀公業高積祥八十二年四月三十日召開派下員大會所推選之管理人資 格，對於高金五於該次派下員大會被推選為管理人之決議為無效之認定，此有兩 造均不爭執之原法院八十三年度簡上字第一八七號判決書在卷可按。且在該事件 之訴訟中，派下員高武雄等三十人並未就高金五於四十七年冬至日派下員大會被 推選為之管理人之資格，請求撤銷。上訴人等以前揭確認管理權不存在事件之訴 訟，抗辯有派下員撤銷委任關係之行為，顯有誤解。(六)從而，上訴人等以高金五為祭祀公業高積祥之管理人，提起本件訴訟為當事人不 適格之抗辯，自無可採。至於管理人高清枝於九十一年一月十六日死亡，此有高 清枝之戶籍謄本在卷可證，是其管理人之資格因其死亡而消滅，高清枝之管理人 資格即使不具備，亦因祭祀公業高積祥已就管理人高清枝之部分，撤回起訴，仍 不影響高金五以祭祀公業高積祥管理人提起本件訴訟當事人之適格，合先敘明。二、被上訴人起訴主張：上訴人等人基於租賃契約關係，占有使用如原判決主文所示 之被上訴人所有之土地 (上訴人范慧先承租面積如原判決附圖所示Ａ、Ａ１合計 應為一七○．七六平方公尺，施武功承租面積如原判決附圖所示Ｃ、Ｃ１合計應 為一六三．一四平方公尺，甲○○、乙○○承租面積如原判決附圖所示Ｅ、Ｅ１ 、Ｂ、Ｂ１、Ｂ２合計應為二二四．三五平方公尺，原判決主文分別誤植為一七 ○七六平方公尺、一六．一四平方公尺、二二四三五平方公尺，均此更正。上訴 人林進興承租面積如原判決附圖所示Ｄ、Ｄ１合計為二○三．八平方公尺) ，其 中上訴人甲○○、乙○○係共同繼承韓英之承租權；訂約時之公告地價，每平方 公尺僅新臺幣 (下同) 數百元，而今公告地價已漲至二萬零八百元，被上訴人每 年應繳之地價稅，以地價稅之基本率稅千分之十五計算，約須一、二十萬元，依 訂約時之租金，被上訴每年之租金收入不過數千元，不敷繳納地價稅，且三十多 年來，台灣社會人民之生活水準日益提高，上訴人等之租金，數十年來未曾調整 ，對於被上訴人顯失公允，自有聲請調整租金之必要，為此，依民法第四百四十 二條之規定，求為 (一) 上訴人范慧先應自民國九十年九月二十一日起，每年應 給付之租金，調整為蓬萊白米一萬一千八百三十九台斤，於每年七月五日按給付 時市價（批發價格）折合新台幣給付予祭祀公業高積祥。(二)上訴人施武功應自 民國九十年九月二十一日起，每年應給付之租金，調整為蓬萊白米一萬一千三百 一十一台斤，於每年六月二十二日按給付時市價（批發價格) 折合新台幣給付予
祭祀公業高積祥。(三)上訴人林進興應自民國九十年九月二十一日起，每年應給 付之租金，調整為蓬萊白米一萬四千一百三十台斤，於每年十二月三十一日按給 付時市價（批發價）折合新台幣給付予祭祀公業高積祥。(四)上訴人甲○○及乙 ○○應自民國九十年九月二十日起，每年應連帶給付之租金，調整為蓬萊白米一 萬五千五百五十五台斤，於每年十二月三十一日按給付時市價（批發價格）折合 新台幣連帶給付予祭祀公業高積祥之判決。原法院分別為其部分勝訴、部分敗訴 之判決，對於上訴人等之上訴，聲明駁回上訴，並就其敗訴部分為附帶上訴，且 擴張其聲明為：(一)上訴人范慧先每年應給付之租金應再調整為蓬萊白米三千三 百七十一台斤 (擴張一千三百九十八台斤) 。(二)上訴人施武功每年應給付之租 金應再調整為蓬萊白米三千二百二十台斤 (擴張一千三百三十五台斤)。(三) 上 訴人林進興每年應給付之租金應再調整為蓬萊白米四千零二十三台斤 (擴張一千 六百六十八台斤) 。(四)上訴人甲○○及乙○○每年應連帶給付之租金，應再調 整為蓬萊白米四千四百二十九台斤 (擴張一千八百三十六台斤)。三、上訴人等則以：被上訴人將原判決主文所示之土地、面積分別出租予上訴人等占 有、使用，依原租賃契約第二條之約定，係以蓬萊白米為租金，按給付時之市價 （批發價格）折合新台幣給付之，無調整租金之必要；縱有調整租金之必要，被 上訴人請求按公告地價百分之六調整，亦嫌過高等語，資為抗辯。原法院為其部 分勝訴、部分敗訴判決後，就其敗訴部分上訴聲明為原判決不利於上訴人部分廢 棄，廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 ；對於被上訴人附帶上訴部分，聲明附帶上訴 (含擴張之訴)駁回。四、被上訴人主張上訴人等人基於租賃契約關係，占有使用如原判決主文所示之被上 訴人所有之土地，其中上訴人甲○○、乙○○係共同繼承韓英之承租權；民國五 十九年七月之地價為每平方公尺一百九十四元，自訂立契約以來數十年來，未曾 調整租金，而今，八十九年七月當期申報地價每平方公尺為二萬零八百元，九十 年之公告現值高達每平方公尺為七萬七千八百元等事實，為上訴人等所不爭執， 且有原法院會同台北市古亭地政事務所勘測之複丈成果圖、勘驗筆錄、契約書影 本、土地登記謄本在卷為憑。被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。五、按：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法 第四百四十二條定有明文。本件被上訴人主張：上訴人等所占有使用被上訴人所 有前揭土地，八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬零八百元，依此數據， 按依上訴人等各承租土地面積計算，調整為百分之六為宜：上訴人等則以被上訴 人請求調整之幅度過鉅，應由法院依職權認定，上訴人范慧先、施武功、林進興 認應以百分之三為適當，上訴人甲○○、乙○○認應以百分之五為適當云云。經 查：
(一)被上訴人所有前揭為上訴人等承租之土地，五十九年七月之申報地價為每平方公 尺一百九十四元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公尺二萬零八百元，有 土地登記簿謄本在卷可參，可見系爭土地於二十七年間之申報地價每平方公尺調 漲二萬零六百零六元（漲幅為一百零七‧二倍），被上訴人請求調整、增加租金 ，依首揭法條規定自無不合，應予准許。
(二)查城市地方土地，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之
十為限，為土地法第一百零五條準用同法第九十七條所規定。本件被上訴人所有 出租予上訴人等前揭土地，係坐落於臺北市○○區○○路五八巷內，其附近巷口 及巷內有便利商店及一般商家，附近更有考試院、世新大學、南強商工、永建國 小等機關及各級學校，徒步行走十餘分鐘即可達捷運景美站，上訴人等所有之房 屋，或為二層樓房、或為或三層樓房等事實，業據被上訴人提出現場照片多幀附 卷、鄰近地圖附於本院八十九年度上易字第五二八號卷可參（第八十至八五頁、 八九至九十頁），足徵上訴人承租被上訴人所有前揭土地，其日常生活之便捷性 不低。被上訴人主張租金應以土地申報之價額年息百分六計算，無非以其所有同 地段三九六地號之土地，出租予黃信瑞，而請求黃信瑞調整租金為百分之六為據 ；惟查被上訴人出租予黃信瑞之土地及其上之房屋 (門牌號碼台北市○○區○○ 路二一、及二三號) ，係坐落於木柵路一段與和興路交叉口，距路口約一百公尺 ，附近多係三層樓房之公寓，交通更為便捷，工商發展性亦高於本件上訴人等所 承租土地為巷內之建築，被上訴人以相同之百分之六調整請求，尚難認為衡平之 論，應以調整為百分之五方為相當。上訴人等認以調整為百分之三亦嫌過低，不 足採取。從而，上訴人等承租被上訴人所有前揭土地，以八十九年七月之申報地 價為每平方公尺二萬零八百元、及上訴人等所承租之面積計算，上訴人等應給付 之租金，每年應調整為：
上訴人范慧先部分：應為一十七萬七千五百九十元（２０８００ｘ１７０．７６ ｘ０．０５＝１７７５９０元（四捨五入，以下同）。 上訴人施武功部分：應為一十六萬九千六百六十六元（２０８００ｘ１６３．１ ４ｘ０．０５＝１６９６６６元
上訴人甲○○、乙○○部分：應為二十三萬三千三百二十四元（２０８００ｘ２ ２４．３５ｘ０．０５＝２３３３２４元
上訴人林進興部分：應為二十一萬一千九百五十二元（２０８００ｘ２０３．８ ｘ０．０５＝２１１９５２元
(三)查上訴人承租前揭被上訴人所有土地，係約定以蓬萊白米為租金，按給付時之市 價即批發價格折算新台幣給付之之事實，為兩造所不爭執，且有契約書為憑。本 件被上訴人於九十年九月六日提起本件訴訟，其時之蓬萊白米之價格為六十公斤 （一百台斤）為一千五百六十元至一千六百六十元之間，有上訴人等不爭執之報 紙資料可稽，每台斤平均為十六元一角，以此將上訴人等每年應繳之上述新臺幣 租金，予以換算蓬萊白米，上訴人等每年應給付蓬萊白米租金分別為： 上訴人范慧先部分：應為一萬一千零三十台斤（１７７５９０÷１６．１＝１１ ０３０。小數點以下四捨五入，以下同）。
上訴人施武功部分：應為一萬零五百三十八台斤（１６９６６６÷１６．１＝１ ０５３８）。
上訴人甲○○、乙○○部分：應為一萬四千四百九十二台斤（２３３３２４÷１ ６．１＝１４４９２）。
上訴人林進興部分：應為一萬三千一百六十五台斤（２１１９５２÷１６．１＝ １３１６５）。
六、末查上訴人范慧先於八十八年七月七日之提存通知書記載，其提存原因之給付租
金始自八十八年七月五日起，此有上訴人范慧先不爭執之原法院八十八年度存字 第三一四五號提存通知書可憑，是上訴人范慧先給付租金之時間，應為每年七月 五日。上訴人施武功依其於八十八年六月二十二日所提存之通知書，雖未記載給 付租金時間，惟其提存日為八十八年六月二十二日，此有上訴人施武功不爭執之 八十八年度存字第二九三九號提存通知書在卷可按，而其為清償提存日，即為其 給付租金之期日，是其給付租金之期日，應為每年六月五日。至於上訴人甲○○ 、乙○○及林進興部分，被上訴人雖未舉證證明給付租金之期日，惟就給付期日 而言，以每年十二月三十一日給付租金對於上訴人等為最有利之期日，被上訴人 請求於每年十二月三十一日給付，尚屬可採。又上訴人甲○○、乙○○係共同繼 承韓英對於被上訴人所有前揭土地之租賃權，對於繼承之財產尚未分割，業據上 訴人甲○○、乙○○二人自認無訛（見九十一年一月二十八日言詞辯論筆錄）， 按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。民法第一千一百五十三條第一項有 明定，被上訴人請求上訴人甲○○、乙○○二人應負連帶給付責任，於法尚非無 據。
七、綜合上述，被上訴人請求調整租金，核屬有據，爰自上訴人收受起訴狀繕本送達 翌日即均自九十年九月二十一日起，調整之租金按申報地價年息百分之五計算， 即被上訴人請求上訴人等每年應給付之蓬萊白米，於上開範圍內，按給付時市價 批發價格折算新臺幣給付，於法有據，應予准許；原法院於上開範圍駁回被上訴 人對於上訴人范慧先、施武功、甲○○及乙○○、林進興請求中之一千一百六十 四台斤、一千一百一十二台斤、一千五百三十台斤、一千三百九十台斤，容有未 恰，被上訴人附帶上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非無理 由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第二、三、四、五項所示；被上訴人逾 越上開範圍之請求，於法尚非有據，不應准許，原法院駁回此部分之判決，核無 不當，被上訴人附帶上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有 理由，其於本院更擴張請求，亦非有據，應併予駁回。原法院於上開範圍內，對 於被上訴人請求上訴人范慧先、施武功、甲○○及乙○○、林進興等應給付 (或 連帶給付) 之租金，依序於九千八百六十六台斤、九千四百二十六台斤、一萬二 千九百六十二台斤、一萬一千七百七十五台斤部分為其勝訴判決，經核無違誤， 上訴人等之上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應 予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，擴張之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日 民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 高 鳳 仙
法 官 陳 博 享
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十一 日
書記官 鄭 靜 如