臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第五八六號
上 訴 人 乙○○○
上 訴 人 甲○○
被上訴人 高金五即祭祀公業高積祥管理人
右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年四月二十六日臺灣臺北地方
法院九十年度訴字第五一八九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人鄭高玉負擔十分之七，餘由上訴人甲○○擔保。原判決所命給付之租金之方法，變更為自九十年八月十六日起乙○○○每三年應給付祭祀公業高積祥之租金調整為新臺幣伍拾肆萬捌仟壹佰陸拾陸元；而甲○○每三年應給付祭祀公業高積祥之租金調整為新臺幣貳拾陸萬伍仟參佰肆拾柒元。 事實理由
一、程序事項：
㈠上訴人否認被上訴人高金五為祭祀公業高積祥之管理人，抗辯本件被上訴人當事 人不適格。按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契 約，而祭祀公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則 依公司法第一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未 改選或改選無效時，原管理人仍得繼續執行職務（司法院廳民一字第○二六九 六號函參照）。查坐落臺北市○○區○○段四小段五三六、三八七、三八八、三 八九、三八九─一地號之土地登記簿謄本固均記載：所有權人為祭祀公業高積祥 ，管理人為高交，惟查該祭祀公業於民國四十七年以前之管理人高開、高交、高 江流等人，先後去世，僅餘管理人高頭，遂於民國四十七年冬至日派下員大會推 選出高金五、高魁、高坤山、高金港、高周禮五人為管理人，並於五十二年五月 二十二日向臺北縣木柵鄉申請核備，此有被上訴人提出之高開、高江流除戶戶籍 謄本、臺北縣木柵鄉公所民國五十二年北木一字第一一六八號函及四十七年十二 月三十一日交接紀錄影本附卷可稽。又上開管理人五人中之高坤山、高金港分別 於六十三年四月十四日、六十四年二月二十六日去世，高周禮則因案入獄離職， 有戶籍謄本附於本院八十九年度上易字第五二八號民事卷宗可參，故僅餘管理人 高金五、高魁二人，祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選高清枝為管理人 ，即祭祀公業之管理人成為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀公業於六十五年間 亦由該三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，交付祭祀公業之土地供承租人 占有使用之事實，復有被上訴人提出之戶籍謄本、六十四年派下員會議報告、出 席名冊、租賃土地契約書在卷可憑，雖七十三年間祭祀公業高積祥雖曾由派下員 選任高武雄、高國雄、高水、高銘松、高全得為管理人，但因派下員大會召集程 序有瑕疵，業經法院判決確認上開五人無管理人資格，此有本院七十六年上更㈠ 字第三三四號、最高法院七十八年台上字第一四六五號、原法院七十八年度訴字 第一四四五號判決在卷可按，另八十二年四月三十日祭祀公業高積祥雖復改選高 金五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，但仍因派下員大會程 序瑕疵，經原法院認定八十二年四月三十日之改選不生效力，判決認定高金五就
該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定在案，此亦有本院八十三年 度簡上字第一八七號民事判決可稽。是高金五於民國四十七年經合法選任為前揭 祭祀公業之管理人後，該祭祀公業雖經幾次改選管理人，均因召集程序有瑕疵， 為法院確認改選不生效力，依前揭說明，高金五基於民國四十七年間之選任所生 管理人資格，在另有合法改選之前，仍得合法繼續執行管理人職務。另上訴人以 本院八十八年度上字第一六九二號判決，抗辯被上訴人無管理資格云云，惟經本 件被上訴人對該判決提起上訴，經最高法院以本院八十一年度重訴字第六六七號 判決業認高清枝、高金五為合法之管理人，本院疏未斟酌而予廢棄之，發回本院 ，有最高法院九十一年度台上字第一三七號判決在卷可查。再查，被上訴人提出 之祭祀公業高積祥七十七年至八十一年之公業收支決算書均載明高清枝、高金五 二人為管理人，顯見高金五、高清枝自六十四年以來，均為實際執行祭祀公業高 積祥管理人職務之人。嗣高清枝於九十一年一月十六日死亡，有戶籍謄本在卷足 證，是祭祀公業高積祥之管理人僅餘高金五一人。故高金五以祭祀公業高積祥管 理人之身分提起本件訴訟，尚無上訴人指摘之當事人不適格問題，合先敘明。 ㈡被上訴人於原審請求：⒈上訴人乙○○○向祭祀公業高積祥承租坐落於臺北市○ ○段○○段五三六、三八七、三八八地號如附圖Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ部分土地，面積 合計為二百三十四．三九平方公尺，應自九十年八月十六日起（被上訴人誤載為 九十年八月一日），調整租金為每三年給付被上訴人租谷（蓬萊白米）五萬一千 三百九十台斤，並按給付時市價（批發價格）折合新臺幣給付之。⒉上訴人甲○ ○向祭祀公業高積祥承租坐落於臺北市○○段○○段三八七、三八九、三八九之 一、三八八地號附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分土地，面積合計為一百十一．七八平方 公尺，應自九十年八月十六日起（被上訴人聲明誤載為九十年八月一日），調整 租金為每三年給付被上訴人租谷（蓬萊白米）二萬四千八百七十六台斤，並按給 付時市價（批發價格）折合新臺幣給付之。惟兩造於本院言詞辯論期日，就本件 租金之給付當庭合意自起訴時起逕以新臺幣給付而不再以租谷折計，被上訴人乃 變更其聲明為調整租金標準逕以申報地價年息百分之五計算之金額（即原判決折 算租谷前之計算標準）依民事訴訟法第四百四十六條第一項之規定，應予准許。二、被上訴人起訴主張上訴人甲○○之配偶孫德軒、乙○○○先後於五十年十月二十 二日、五十六年十月二十八日，分別向被上訴人承租前揭如附圖Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ 部分，及如附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分所示土地，作為建屋之用，並分別興建門牌 號碼為臺北市○○區○○路十五、十七號之房屋各一棟，嗣其中原承租人之一孫 德軒死亡，其妻即上訴人甲○○續為租用，並繳納租金。依兩造間之各個租約第 二條之約定，租金每坪每三年為「租谷六台斤」，依給付時市價批發價格折合新 臺幣給付，並應先付租金，且已分別給付至五十二年十月十六日、五十八年十月 十六日止，本件上訴人甲○○、乙○○○應自九十年八月十六日起，給付三年乙 期之租金，而兩造於五十年及五十六年間簽立系爭租約時，所約定之租金極低， 嗣於民國五十七間，前揭土地因行政區域調整，自原隸屬臺北縣轄區之木柵鄉， 編入臺北市為木柵區並改為院轄市，地價普遍上升，且因劃入實施都市平均地權 範圍以內，地價稅額隨之增加，民國九十年間，系爭土地每平方公尺之公告現值 均已增加，原約定之租金因稅額增加導致所收租金不敷納稅，對被上訴人顯失公
平，自有依民法第四百四十二條之規定訴請調整租金之必要。再查，系爭土地在 臺北市○○路○段相鄰之和興路上，距離木柵路一段路口僅約五十公尺，巷口即 有公車站牌，附近有世新大學、考試院、考選部、永建國小、永建市場等公共設 施及政府機關，距離捷運景美站，步行亦僅需約十餘分鐘，為交通便捷繁榮，適 合居住之地，其中乙○○○所有之房屋一樓並作商業小吃用途，被上訴人另出租 予訴外人世界新聞傳播學院而與系爭土地相鄰之同地段八八一地號土地，及出租 予訴外人黃信瑞之相鄰地段而現有門牌號碼為臺北市○○區○○路二十三號房屋 之土地，均約定每年租金按年公告地價之百分之六計算租金，相較於上訴人所承 租之系爭土地，因系爭土地位於木柵路一段上，其地段、交通便利及繁榮程度等 、均較八八一地號土地為優，故應比照世界新聞傳播學院與黃信瑞之租金收取標 準，以公告地價百分之六為調整租金之基準，又台北市公有土地出租價格雖以申 報地價百分之五計算，而公有土地之公告地價即為申報地價，與私有土地之申報 地價為公告地價之八成不同，本件租金如果換算成公告地價，則租金是公告地價 的百分之四，已嫌過低。其中㈠上訴人乙○○○承租之土地為二百三十四．三九 平方公尺，系爭土地中Ａ、Ｂ部分為二百二十五．七三平方公尺，依系爭三八七 、五三六地號土地公告地價新臺幣（下同）每平方公尺一萬九千八百元之百分之 六計算，另Ｇ、Ｈ部分為八‧六六平方公尺，依系爭三八八地號土地公告地價每 平方公尺一萬一千三百八十五元之百分之六計算，而本件約定租金為三年一付， 則上訴人乙○○○自九十年八月十六日起，每三年應給付上訴人八十二萬二千二 百四十九元〔計算式：（225.73×19,800×6%＋8.66×11,385×6%）×3＝822,2 48.658 〕（元以下四捨五入，以下同）；㈡上訴人甲○○承租之土地為一百十 一‧七八平方公尺，系爭土地中Ｃ、Ｄ、Ｅ部分為一百十一．五四平方公尺，依 系爭三八七、三八九、三八九─一地號土地公告地價每平方公尺一萬九千八百元 之百分之六計算，另Ｆ部分為○‧二四平方公尺，依系爭三八八地號土地公告地 價每平方公尺一萬一千三百八十五元之百分之六計算，而本件約定租金為三年一 付，則上訴人甲○○女士自九十年八月十六日起，每三年應給付上訴人三十九萬 八千零二十元〔計算式：（111.54×19,800×6%＋0.24×11,385×6%）×3＝398 ,020.392 〕等情〔原判決就上訴人乙○○○向祭祀公業高積祥承租如附圖Ａ、 Ｂ、Ｇ、Ｈ部分所示土地，自九十年八月十六日起，每三年應給付被上訴人之租 金調整為蓬萊白米參萬肆仟貳佰陸拾台斤，並按給付時市價（批發價格）折合新 台幣（即相當於八十二萬二千二百四十九元）給付於祭祀公業高積祥。上訴人甲 ○○向祭祀公業高積祥承租坐如附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分所示之土地，應自九十 年八月十六日起，每三年給付被上訴人之租金調整為蓬萊白米壹萬陸仟伍佰捌拾 肆台斤，並按給付時市價（批發價格）折合新台幣（即相當於三十九萬八千零二 十元）給付於祭祀公業高積祥。並駁回被上訴人其餘請求，被上訴人未聲明不服 。〕並聲明上訴駁回。
三、上訴人乙○○○則以系爭土地為山坡地，其使用分區並非建地，鄰近地區為住宅 區，縱使鄰近生活機能尚屬便捷，乙○○○所受之經濟利益與位於木柵路之商業 區絕非可相比，況系爭土地係供乙○○○建屋使用，靠黃土山坡地建築，安全堪 慮，利用價值不高，原審所准予調整租金之數額，誠屬偏高等語置辯。並聲明：
㈠原判決第一項關於准被上訴人對乙○○○調整租金部分，及令乙○○○負擔訴 訟費用之部分均廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢如受不 利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、上訴人甲○○則以系爭土地緊鄰山坡地且地目為旱或林地而非建地，上訴人承租 時該址尚屬荒蕪一片，僅能搭蓋一簡單之磚瓦房居住，迄今仍無法改建且為建物 之保存登記，上訴人並無法利用該址從事商業行為或建屋出售牟利，亦未因承租 系爭土地而獲得任何之重大經濟利益，自不能與世界新聞傳播學院承租被上訴人 土地蓋教學大樓之情形相比，況近年來經濟景氣低迷，不動產交易大幅滑落，租 金行情亦有下降情形，鄰近系爭土地之租金，一般只按土地申報地價年息百分之 四左右計算，有訴外人臺北市第一信用合作社與郁鎮南、張麗玉所簽立之土地租 賃契約可悉，原判決以公告地價年息百分之五為調整租金之準據，對上訴人而言 自有失公平。另土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定租金係以「申報地 價」為計算之基準，惟被上訴人竟以公告地價為計算之標準，自屬於法有違等語 置辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，駁回被上訴人 在第一審之訴暨假執行之聲請。㈢如受不利之判決，上訴人願供擔保，請准免為 假執行。
五、兩造不爭執之事實：
被上訴人主張上訴人乙○○○於五十六年十月二十八日向被上訴人承租如附圖Ａ 、Ｂ、Ｇ、Ｈ部分所示土地，共計占用面積為二百三十四．三九平方公尺，供作 建屋之用，並先付至五十八年十月十六日之租金，系爭土地上現有門牌號碼為臺 北市○○區○○路十五號之房屋一棟；而上訴人甲○○之配偶孫德軒於五十年十 月二十二日向被上訴人承租如附圖Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分所示之土地，供作建屋之 用，並先付至五十二年十月十六日租金，系爭土地上現有門牌號碼為臺北市○○ 區○○路十七號之房屋一棟，嗣原承租人孫德軒去世，由其妻即上訴人甲○○續 為租用，並繳納租金，依兩造租約第二條之約定，租金每坪每三年為「租谷六台 斤」，應先付租金並依給付時市價批發價格折合新臺幣給付，上訴人應自九十年 八月十六日起，給付三年乙期之租金等語，業據其提出土地租賃契約書、土地登 記謄本等影本為證，復為上訴人所不爭執，並有原審之勘驗筆錄及臺北市古亭地 政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。六、被上訴人主張兩造於五十年及五十六年間簽立系爭租約時，所約定之租金極低， 因系爭土地原來係屬臺北縣轄區之木柵鄉，五十七年該地編入臺北市並改為院轄 市，地價普遍上升，且因劃入實施都市平均地權範圍以內，地價稅額隨之增加， 九十年系爭土地每平方公尺之公告現值均已增加，原約定之租金因稅額增加導致 所收租金不敷納稅，對被上訴人顯失公平，自有依民法第四百四十二條之規定訴 請調整租金之必要云云。乙○○○、甲○○則以被上訴人請求調整租金之數額過 高等語。經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租 賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。而所謂價值之昇降， 係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故凡租賃契約成立後 ，租賃物之價值有昇降時，其租金即在得聲請增加之列（最高法院四十二年度台
上字第九四一號判決意旨參照）。查被上訴人分別於五十六年十月二十八日、五 十年十月二十二日與乙○○○及甲○○之配偶孫德軒，就臺北市○○區○○段四 小段五三六、三八七、三八八地號土地及同地段三八九、三八九之一、三八八、 三八七地號土地簽訂租賃契約，惟未定租賃期限，為兩造所不爭執。而系爭五三 六、三八七、三八九、三八九─一地號土地之申報地價於五十九年七月僅為每平 方公尺四百七十元，至八十九年七月已漲為每平方公尺一萬五千八百四十元；系 爭三八八地號土地之申報地價於五十九年七月僅為每平方公尺二百四十元，至八 十九年七月已漲為每平方公尺九千一百零八元，有土地登記簿謄本在卷可參，足 見系爭土地於二十七年間之地價每平方公尺分別調漲一萬五千三百七十元、八千 八百六十八元，漲幅高達三十三‧七○倍及三十七．九五倍，被上訴人訴請調整 租金，洵屬有據。
㈡次依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租金之數額，以不超 過土地申報價額年息百分之十為限。又按租金為承租人使用、收益租賃物應支付 之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除 應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較 外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數 額是否平衡（最高法院八十一年度臺上字第三○六二號判決意旨參照）。查系爭 土地坐落於與臺北市○○路○段相鄰而寬約八米之和興路上，距離木柵路一段路 口僅約五十公尺，巷口即有公車站牌，附近有世新大學、考試院、考選部、永建 國小、永建市場等公共設施及政府機關，距離捷運景美站，步行亦僅需約十餘分 鐘，為交通便捷繁榮，適合居住之地，而乙○○○及甲○○所有之房屋為緊鄰黃 土坡地建築之二或三層水泥建物，附近多為住宅區，有數家小吃店，其中乙○○ ○所有之房屋一樓並作商業小吃用途等情，為兩造所不爭執，並據原審勘驗屬實 ，製有勘驗筆在可稽，且據兩造提出現場照片、地圖為證，堪認系爭土地之交通 便捷、生活機能尚佳，則原審以系爭土地之租金以申報地價年息百分之五計算， 經核尚無違誤。甲○○雖辯稱近年來經濟景氣低迷，不動產交易大幅滑落，租金 行情亦有下降情形，鄰近系爭土地之租金，一般只按土地申報地價年息百分之四 左右計算，並提出訴外人臺北市第一信用合作社與郁鎮南、張麗玉所簽立之土地 租賃契約可悉云云，固非無稽，惟此亦僅本院審酌租金調整之因素之一，本院不 受其限制，上訴人請求逕以之為調整之標準，為無理由。 ㈢復查乙○○○所承租之系爭五三六、三八七、三八八地號土地面積為二百三十四 ．三九平方公尺，系爭土地中如附圖所示Ａ、Ｂ部分為三‧○二、二百二十二‧ 七一平方公尺，依系爭三八七、五三六地號土地於八十九年七月之申報地價每平 方公尺一萬五千八百四十元之百分之五計算，另Ｇ、Ｈ部分為三‧一七、五‧四 九平方公尺，依系爭三八八地號土地申報地價每平方公尺九千一百零八元之百分 之五計算，而本件約定租金為三年一付，則乙○○○每三年應給付被上訴人五十 四萬八千一百六十六元【計算式：〔（3.02＋222.71）×15,840×5%＋（3.17＋ 5.49）×9,108×5%〕×3＝548,165.772】；甲○○所承租之系爭三八九、三八 九之一、三八八、三八七地號土地面積為一百十一‧七八平方公尺，系爭土地中 如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，分別為一‧○○、七十三‧八六、三十六‧六八平
方公尺，依系爭三八七、三八九、三八九─一地號土地申報地價每平方公尺一萬 五千八百四十元之百分之五計算，另Ｆ部分為○‧二四平方公尺，依系爭三八八 地號土地申報地價每平方公尺九千一百零八元之百分之五計算，而本件約定租金 為三年一付，則甲○○每三年應給付被上訴人二十六萬五千三百四十七元【計算 式：〔（1＋73.86＋36.68）×15,840×5%＋0.24×9,108×5%〕×3＝265,346.9 28 】。
㈣被上訴人主張依兩造間之租約，租金係三年期一付，並先付之，上訴人應自九十 年八月十六日起，給付三年乙期之租金等語，為上訴人所不爭執，且按當事人聲 請調解而不成立，如聲請人於調解不成立證明書送達後十日之不變期間內起訴者 ，視為自聲請調解時，已經起訴；其於送達前起訴者亦同民事訴訟法第四百十九 條第二項定有明文；本件被上訴人就系爭調整租金事件，向臺灣臺北地方法院新 店簡易庭聲請調解，並經法院於九十年八月十三日通知上訴人於八月二十八日調 解，惟調解未能成立，被上訴人於九十年九月二十五日收受調解不成立證明書， 亦有上訴人不爭執之調解不成立證明書在卷可稽，依前揭規定，應視為被上訴人 自聲請調解時，已經起訴，其起訴日期在於前揭租金給付日即九十年八月十六日 前，則被上訴人請求調整本件租金之起算日，應自九十年八月十六日起調整之範 圍，為有理由。
七、綜上所述，本件被上訴人主張有調整租金之必要，為可採，乙○○○及甲○○所 辯均為無可取。被上訴人請求調整系爭土地之租金，洵屬正當。從而，被上訴人 本於民法第四百四十二條之規定，請求自九十年八月十六日起調整租金為每三年 由乙○○○給付被上訴人之租金調整為五十四萬八千一百六十六元；而甲○○每 三年給付被上訴人之租金調整為二十六萬五千三百四十七元，為有理由，應予准 許〔被上訴人於原審調整租金之請求，經原判決自九十年八月十六日起調整租金 為每三年由乙○○○給付被上訴人租谷（蓬萊白米）三萬四千二百六十台斤（即 相當於給付時之五十四萬八千一百六十六元）；由甲○○給付被上訴人租谷（蓬 萊白米）一萬六千五百八十四台斤（即相當於給付時二十六萬五千三百四十七元 ），並按給付時市價批發價格折合新臺幣給付之範圍內，被上訴人對於原判決駁 回其餘請求，未據上訴，不在本院審理範圍〕，為有理由，應予准許。是則原審 判命乙○○○及甲○○如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。惟兩造於本院言詞辯論期日，就本件 租金之給付當庭合意自起訴時起逕以新臺幣給付而不再以租谷折計，是原判決所 命之租金給付方式，應變更為自九十年八月十六日起乙○○○每三年給付被上訴 人之租金調整為五十四萬八千一百六十六元；而甲○○每三年給付被上訴人之租 金調整為二十六萬五千三百四十七元。另按調整租金之訴係形成之訴，非給付之 訴，而假執行於給付之訴，始有其適用，況形成之訴在判決未確定之前，未有執 行力，是上訴人陳明願供擔保，請求宣告免假執行云云，自屬贅述，併予敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生 影響，毋庸一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日 民事第十五庭 審判長法 官 劉 靜 嫻 法 官 陳 昆 煇 法 官 吳 光 釗右正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日 書記官 于 誠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。