臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第九八五號
上 訴 人 乙○○
被 上訴人 廷陽建設有限公司
兼法定代理人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十一日臺灣臺北地
方法院八十九年訴字第二五八二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）二百七十四萬七千八百六十七元及如
附表所示各利息起算日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應連帶給付上訴人四十八萬元及自民國（下同）八十九年八月二十三日
起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用，補稱：
㈠原判決忽略上訴人早於八十七年二月二十七日即以存證信函解除契約，而認定系
爭買賣契約於同年三月一日由被上訴人解除契約，惟被上訴人八十六年十一月二
十七日以存證信函限期三個月繳納價金時僅表示逾期「將」解除契約，並非當然
解除契約，是原審認定事實顯有未合。
㈡本件係以給付不能，物之瑕疵而解除契約為訴訟標的，與兩造前案（原法院八十
四年訴字第一四七號）以給付遲延解除契約為訴訟標的，非為同一事件。原審僅
以系爭房屋已建造完成取得使用執照即認為非給付不能，已有未洽，且未審究被
上訴人是否拒絕修補瑕疵，房屋瑕庛能否除去，即援用前案判決理由，認為上訴
人有先為給付價款義務，認為上訴人解除契約不合法，亦未違誤。
㈢系爭房屋除有八十六年間桃園縣政府函文內之多項安全措施待補救外；桃園縣政
府於九十年致原法院之函，亦指出㈠擋土牆有Ａ級安全缺失㈡回填土區塌陷㈢系
爭社區為桃園縣政府列管有安全之虞之社區，是系爭房屋安全堪虞，被上訴人無
法交付完全符合契約約定之特定房屋，自屬給付不能。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提支票影本八紙電費單一紙、住戶管理委員會
函一件、瀝青片包裝紙，並請函詢縣政府為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決願供擔保請求宣告免假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外補稱：
㈠兩造於前案即原法院八十四年訴字第一四七號訴訟事件中已就訴訟標的外之重要
爭點，即上訴人有就價金先為給付義務等事項詳為辯論且經原法院判斷，兩造本
不得為相反之主張，則原判決援用前案判決之重要爭點論斷結果為基礎，並無不
合。
㈡被上訴人早於八十六年十一月二十七日即以存證信函催告上訴人於三個月給付房
地價款，逾期即依約解除契約沒收已付價款上訴人收受存證信函後未如期繳付，
被上訴人即已主張解除契約，況被上訴人於八十七年十二月三日在原法院另案訴
訟中（即八十六年訴字第三六四四號損害賠償訴訟）當庭準備書狀㈢表示解約之
意思，兩造買賣契約業經被上訴人解除而不存在。
㈢上訴人所指安堪虞給付不能，並非有據。依桃園縣政府九十年所發函文僅建議設
置監測系統，並無安全之虞，且依台灣省建築師公會桃園辦事處函亦未認為安全
堪虞。
㈣上訴人另指未施作項目：
⑴擋土牆龜裂：擋土牆位置與上訴人所買受房屋本有相當距離，且縣政府僅建議
設置擋土牆觀測系統，並無其所指瑕症。
⑵滯洪池、沈沙池：系爭建物早已於八十二年核發使用執照，此等設施若係強制
規定，何能如此，況上訴人所提出依據係八十六年十二月二十六日內政部營建
署始就建築技術規則建築設計施工編所增編。
⑶游泳池：被上訴人就此有領得雜項執照，並非違建。
⑷斜簷瓦：兩造所約定之材質為文化瓦，Ｓ型瓦或鋼瓦等同級品，而被上訴人所
選用者為「萬能瓦」或稱可樂瓦，價格每坪造價達三千六百八十七元，較之訴
外人詹永實業有限公司承包鋼瓦造價每坪二千九百九十八元為高，顯然高於合
約所例示之文化瓦或鋼瓦。
⑸社區活動中心：此係上訴人自行選任並未經受訴法院選任之鑑定並無證據力。
⑹未裝置發電機室、高級對講機、密碼鎖等，此等於前揭確定民事判決認綦詳，
且此等項目與房屋總價三百七十萬元相較甚微，依此主張解除契約亦顯失公平
。
三、證據：援用原審立證方法外補提出㈠坡地社區安全居住手冊及建築技術規則方法
沿革一件㈡建造執照一件㈢照片一紙㈣單價分析表請款單㈤建材說明一紙為證。
丙、本院依職權調原法院八十四年訴字第一四七號原審卷宗及原法院八十六年訴字第
三六四四號原審卷宗。
理 由
一、上訴人起訴主張伊於八十年九月十五日分別與被上訴人簽訂房地買賣契約，購買
圓堡別墅吉祥型二十八號房地一戶即門牌桃園縣龜山鄉○○街一巷十六號房屋總
價九百二十三萬元伊已依約繳付房地款二百五十八萬元代書費三萬元，契稅費八
萬元，及協議利息五萬七千八百六十七元合計三百七十四萬七千八百六十七元，
詎系爭建物經縣政府檢查發現多項安全措施須改善、地下車庫係以儲藏室改充，
且未有自動滅火設備，並有十二多項工程未依約施作，顯有物之重大瑕疵且屬給
付不能，經催仍未補正，伊自得解除契約。又兩造曾協議八十三年九月十五日交
屋，被上訴人卻遲未完工交屋致伊必須另行在外租屋居住二年計付租金四十八萬
元爰依民法第二百五十九條解除契約回復原狀請求權請求被上訴人連帶給付二百
七十四萬七千八百六十七元及自附表起算日所示之法定利息；及依民法第二百六
十條、第二百三十一條規定併請求連帶給付四十八萬元及自八十九年九月六日起
之法定遲延利息。
二、被上訴人則以上訴人於前案判決確定後，重行提起本件訴訟有違一事不再理原則
，且被上訴人早於八十七年間即因限期三個月催告上訴人給付價金未果而解除本
件契約，上訴人自無從再解除契約。又上訴人並未買受車位，其所指已屬無稽，
且被上訴人就系爭房屋已建造完成取得使用執照、縣政府八十六年函僅係溫妮颱
風來襲，檢測後促請改善，並未指明系爭建物不能居住自無給付不能之情事，上
訴人另指示依約施作之工程項目，亦屬無據，況被上訴人迄未交屋，自不負物之
瑕疵擔保之責任。再上訴人有先給付價金之義務，被上訴人於其價金未付前並無
交屋義務，自無須賠償上訴人租金之損失等語置辯。
三、上訴人於原法院八十四年訴字第一四七號請求返還價金事件，係主張兩造就系爭
房屋約定於八十二年九月十五日完工交屋，詎被上訴人逾期未交屋經定期催告未
果，爰以八十四年四月二十一日補充理由狀繕本之送達為解除契約之意思表示嗣
經三審為其敗訴判決確定。上訴人於本件訴訟雖仍主張解除契約，惟其原因事實
係基於給付不能，物之瑕疵擔保，與前案訴訟係因給付遲延者尚屬有間，且本件
訴訟之原因事實發生時間係在前案訴訟最後事實審言論辯論終結後（八十五年七
月二日言詞辯論），應非同一事件，自無一事不再理原則之違反，先此敘明。
四、被上訴人曾於八十六年十一月二十七日以存證信函限期三個月繳納六百六十五萬
元貸款及二十一、二十二、二十四、二十五、二十六期款價金，逾期『將』依買
賣契約解除契約並沒收價金，此有存證信函及掛號收件回執各一件在卷可佐（見
原審卷第一三二頁至第一三四頁）上訴人雖未依限繳足，然上開存證證信函並非
附條件之解約信函，自仍有待解除契約之意思表示，而被上訴人迄八十七年十二
月三日始以另案準備書狀㈢為解除契約之意思送達對造，此有該準備書狀影本附
卷可稽（見原審卷第一三六頁）且經本院調取原法院八十六年訴字第三六四四號
卷核閱無訛，上訴人雖否認收受該書狀，然該書狀係由上訴人在該訴訟中之訴訟
代理人謝新平律師簽收，上訴人於該庭期日亦到庭陳述意見，有該訴訟卷宗可考
上訴人否認收受該準備書狀殊無可取，堪認被上訴人解除契約之意思表示於八十
七年十二月三日已到 上訴人。而上訴人以系爭房屋有物之瑕疵及給付不能主張
解除本件買賣契約係以八十七年二月二十七日以土城貨 郵局第五十號存證信函
為解除契約之意思表示寄達被上訴人，（見原審卷第七四頁、第七八頁至第九二
頁）被上訴人亦承認有收受此信函（見本院卷第五九頁），是以究竟何者，解除
契約發生效力，首應探究解除契約意思表示在先之上訴人，其解除契約是否有據
，與法是否相符。
五、上訴人主張系爭建物有給付不能情事，無非以桃園縣政府八六府工建字第二０一
０九九號及八十六府農保字第二０五九六六號函示有六項措施因「溫妮颱風」來
襲後經桃園縣政府檢查結果認為須儘速改善處理，此六項目為㈠原設計地錨承載
拉力是否足够㈡游泳池下方四填土區、擋土牆洩水孔有流出泥漿及六十二號房屋
頂樓樑柱出現裂縫，有不穩定現象㈢公共設施上方之圍牆設於擋土牆上方以百步
磚疊砌，建議改以輕質材料設置㈣社區○巷○號○道路裂縫，步道下有龜裂情形
㈤社區間之棟距垂直落差甚大，且相鄰緊靠，擋土牆超高，無緩衝區排水情形並
不明確，須進行安全監測之鑑定。㈥房屋建築於回填土上，是否滑動之虞及該基
地是否位於順向坡須再進行檢討。（見原審卷第七四頁至第七七頁）微論系爭建
物早已建造完成，由縣政府核發使用執照在案，而桃園縣政府此二函僅稱須改善
；並未明確認定系爭建物安全檢查不合格，且桃園縣政府就被上訴人所建圓堡社
區檢查結果陳報內政部營建署所列之檢查級數於八十七年至八十九年均為「Ｂ」
級（按Ｂ級係指現況有發現局部或部分缺失，建議住戶可考虞相關專業技術辦理
安全檢測及改善處理）（見原審卷第二五八頁、第二六０頁）至八十九年雖改列
為「Ａ」級（指現狀有顯著瑕疵及品質缺失，建議住戶應儘速委請專業技師辦理
安全鑑定改善及防災措施）（見原審卷第二八三、第二八四頁）然此係因廷美街
及廷美一巷三十三弄為大回填區，回填區之擋土牆高約十六公尺以地錨拉住擋土
牆，回填土區出現明顯龜裂，土壤沈陷現象等情所致，惟據桃園縣政府二度回函
原審稱：關於圓堡社區廷美一巷十六號於九十年六月十四日現場勘查尚無有在居
住使用上有安全之虞情形（見原審卷第三一二至第三一五頁）台灣省建築師公會
桃園辦事處亦函覆：該辦事處僅每年定期辦理山坡地住宅社區安全檢查工作，並
未就上訴人所買受廷美街一巷十六號房屋進行安全鑑定或出具鑑定報告書（見本
院卷第一七八頁）並未否認前援用之縣政府回函足見上訴人自行認定其買受之系
爭房屋安全堪虞尚非有據。況前引縣政府「改列Ａ級」檢查分析表，所載之位置
係指「圓堡大樓」社區（按此社區起造人係逸陽建設公司）與圓堡社區廷美一巷
三十三弄之擋土牆，牆高約十六公尺以地錨拉住擋土牆。而上訴人所買受係廷美
一巷十六號三層之別墅區與十層樓之圓堡大樓社區外形顯然有別，而上訴人所買
廷美街一巷十六號即吉祥型二十八號其位置在社區之中心（見原審卷第九十三頁
總配置圖及第二四七頁使用執照門牌附表及第二五九頁桃園縣政府山坡地大型住
宅社區清冊社區地址）足見二者尚有距離，何能逕認上訴人買受房屋有安全之虞
而屬給付不能呢？至上訴人原審所提出之聯合報中國時報之剪報均載明為「圓堡
大樓」（見原審卷第二二四、第二二五頁），亦不足認係系爭房屋，上訴人據以
主張其買受房屋有給付不能情形而解除契約，自非正當有據。
六、上訴人另主張系爭建物有得據以解除契約之瑕疵計有十三項：
（１）擅自以儲藏室充作地下車庫，且未依法設置自動滅火設備。
（２）擋土牆龜裂。
（３）未依建造執照設計圖施作。
（４）社區活動中心未依照契約以ＲＣ結構施作，而改以石膏板施作，致造成樓
梯腐杇、牆壁整面腐爛及穿破，牆腳地基下陷、龜裂。
（５）各戶未依約裝設高級對講機、密鎖、防盜鍊及門窗上的磁簧開關。
（６）斜簷、屋頂未依約舖文化瓦、Ｓ型瓦、鋼瓦。
（７）樓梯扶手迸裂、顏色不拘。
（８）地下層與二樓後陽台之通道門未按裝門框。
（９）未依廣告圖說，設污水處理系統。
（１０）社區圍牆，未依契約裝設紅外線監視系統。
（１１）社區未依開發計劃或建築成規設置「滯洪池」，以便暴雨來臨時，蓄存
超額地表雨水，減少洪災。
（１２）社區未依開發計劃或建築成規設置「沉沙池」，以便截留土壤坡遭地表
逕流沖刷之泥土。
（１３）依房屋買賣合約第一條第二項載明公共設施所包含之發電機室，至今尚
未設立。（以上共十三項，見起訴狀，參原審卷第七頁至第十頁）
按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵於契約成立後
始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵責任外，同
時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得類推給付遲延之法則請求補正或
損害賠償，並有民法第二百六十四條規定之適用，最高法院七十七年第七次民事
庭會議決議㈠參照。然依民法第二百六十四條第一項但書規定，自己有先為給付
義務者，不得行使同時履行抗辯辯權。經查：㈠本件系爭房屋買賣合約第四條第
一、二項，土地買賣合約第三條第一、二項均約定「甲方（買受人）不委託乙方
（出賣人）代辦銀行貸款者，應於乙方領得使用執照時，給付該部分價金」、「
前項貸款，甲方應以本約房地於辦妥所有權登記後，設定第一順位抵押權與核貸
之金融機構為擔保；並俟乙方領得貸款後始得辦理交屋」等語觀之，不論上訴人
是否向銀行貸款，就貸款部分之價金，均有先為給付之義務，與被上訴人交屋之
義務無對待給付關係。㈡系爭土地應有部分於八十二年五月六日即已登記為上訴
人所有，系爭房屋亦於同年月八日辦妥所有權第一次登記，有土地、建物登記簿
謄本附卷可稽（見原法院八十四年訴字第一四七號卷第八十一頁，桃園地院八十
三年訴字第一０二四號卷第四０頁）；上訴人與被上訴人廷陽公司於八十二年五
月十二日簽立之協議書載明：「交屋截止日期為民國八十二年九月十五日，若逾
期無法交屋，甲方（被上訴人）應自八十二年九月十六日起，乙方（上訴人）應
付之銀行貸款利息由甲方於當月底付現金給乙方」，足證上訴人同意先辦理銀行
貸款與被上訴人，被上訴人若諭期交屋，則銀行貸款之利息由被上訴人負擔。業
經本院調取原法院八十四年訴字第一四七號原審卷核閱無訛，顯見上訴人就其應
付價款有先為給付之義務，並無同時履行抗辯權。又上訴人雖曾就前揭十三項瑕
疵中之⑴地下車庫⑸未裝設高級對講機，密碼鎖⑹斜簷屋頂未舖設文化瓦等⑺樓
梯扶手迸製⑻地下層與二樓後陽台之通道門未按裝門框等五項瑕疵，分別於八十
六年十二月五日、八十七年一月六日通知被上訴人限期十日補正並主張同時履行
抗辯逾期將解除契約，此有其提出存証信函二件附卷可估（見原審卷第七十八頁
至第八十七頁）其主張同時履行抗辯，核屬無據已如前述，茲就此五項瑕疵得否
解除契約分析如下：
⑴地下車庫：被上訴人抗辯系爭房地買賣契約並未包括地下停車庫、業據其提出買
賣契約為憑依房屋買賣契約書第一條第二項之記載及系爭契約位置附圖，其地下
室部分即「地下室平面圖」僅劃樓梯口並無車道出口之表示（見原審卷第二十七
頁背）至於買賣契約附件即建材表雖有「車庫」「地下車庫」等文字，其出現表
示材料處係在「內牆」「地坪」「平頂」「車庫車道」等處，乃所有訂購戶皆可
能均適用之處顯非專就上訴人所訂購之系爭房屋而言，又上訴人所提出吉祥如意
型傢俱配置參考圖雖於底樓部分劃有二部汽車（見原審卷第九四頁）然此僅係傢
俱配置參考圖，依兩造房屋買賣契約第二條第一項，本約房屋之施工標準悉依桃
園縣政府工務局核準圖樣施工建材設備依附件所示建材設備為準，並未有以此配
置圖參考圖為準之約定且系爭建物之使用執照亦無此車庫一項，亦難謂此傢俱配
置參考圖為契約之部分，況兩造於原法院八十四年訴字第一四七號返還價金之訴
訟中就此爭點審究結果，亦認並未包含地方停車位（見本院卷第一二四頁）上訴
人主張系爭房屋有此瑕疵尚非可取。
⑵未依約裝設高級對講機、密碼鎖、防盜鏈磁磺開關等此固為被上訴人所否認，而
上訴人所提出之唯一證據係照片一紙，依系爭房屋建材表每戶須設置高級對講機
，惟其設置之位置係在各戶庭院大門（見原審卷第九三頁總配置圖）並非在玄關
大門，而上訴人所提出之照片係玄關大門（參見原審卷第五六頁及第九四頁傢俱
配置參考圖），自無法證明有無裝對講機。至玄關大門依約係採高級硫化銅門，
有防盜鏈密碼鎖，每戶門窗及玄關大門均設磁磺開關，亦有同上建材表及總配置
圖稽（見原審卷第二十二頁背及第九三頁）依前揭照片所見並無密碼鎖，又圓堡
社區住戶臨時管理委員會亦曾通知被上訴人於玄關大門，門窗處追加裝設磁磺開
關，有上訴人提函件一紙可估（見本院卷第一五一頁、第十二頁）至於是否裝防
盜鏈，則無法判斷而上訴人亦未就此舉證以實其說。
⑶斜簷屋頂舖設文化瓦、Ｓ型瓦、鋼瓦等同級品材料，亦有同上建材表可估（見原
審卷第二十二頁），然此僅係例示之約定，自難僅因被上訴人所採用者係萬能瓦
（或稱可樂瓦）即認不合契約，況系爭屋頂舖設萬能瓦每坪造價連工帶料三千六
百八十七元，較之訴外人詹永實業有限公司舖設鋼瓦每坪造價二千九百九十八元
為高，堪認為同級品有被上訴人提出單價分析表，估驗請款單五紙、照片一紙、
建材設備說明一紙可估（見本院卷第一二七頁、第一三六頁至第一四二頁），上
訴人雖以系爭屋頂所覆蓋者係瀝青片，引國語日報詞典謂瓦係由陶土燒成瀝青片
不能稱瓦云云（見本院卷第一五０、第一五二頁、第一六三、第一六四頁）然同
上建材表就「瓦」之材質並未限制，苟兩造契約之「瓦」必以「陶土燒成，則同
上建材表之「鋼瓦」何能成「瓦」呢？上訴人另以泉發有限公司報價單一紙指稱
瀝青片每坪造價僅二千二百元較低廉云云，然該報價時間係九十一年六月間（見
本院卷第一六一頁）與系爭房屋於八十二年間建造完工取得使用執照（見原審卷
第二四七頁）顯不可同日而語，亦難認此係被上訴人施工瑕疵。
⑷上訴人所主張前開樓梯扶手迸裂及地下層、二樓後陽台之通道門未按門框各節，
為上訴人所否認，上訴人亦未提出任何證據以實其說。
⑸綜上所述：上訴人在八十七年一月六日以存證信函限期補正之前開五項瑕症中，
僅門窗部分未裝磁磺開關，玄關大門未裝密碼鎖等一項為採，其餘各項並非有據
，惟查系爭房屋總價款三百七十萬元，而密碼鎖及磁磺開關，不過區區數萬元，
二者價值懸殊苟單憑此細微瑕疵即准其解除本件房地買賣契約，自顯失公平。依
照民法第三百五十九條第一項但書規定其憑以主張解除契約應非正當合法。
⑹上訴人於起訴狀所主張其餘八項瑕疵，徵論被上訴人均否認此等瑕疵，且依民法
第三百五十四條規定出賣人所應擔保者係買賣標的物依民法第三百七十三條危險
移轉於買受人之瑕疵責任，而本件系爭房屋迄未交付為兩造所不爭，且此八項情
節並未如前開五項瑕疵曾限期被上訴人補正，此比對前揭二件存證信函要無疑義
。 難依前引最高法院七十七年第七次民事庭會議決議逕行解除契約。且依上訴
人所提出相關照片，其拍攝時間在八十九年五月二十七日（見原審卷第五十三頁
至第五十五頁）再者承前所述，上訴人已催告補正之瑕疵並不足以認為得解除契
約，而上訴人復不得以瑕疵未補正行使同時履行抗辯權，被上訴人復於八十七年
十二月三日當庭以書狀為解除契約之意思表示，則本件房地買賣契約最遲於斯時
已發生解約之效力（參見房屋買契約第十一條、土地買賣契約第六條）上訴人於
解除契約效力發生後，始提出其他瑕疵之主張，自不影響已失效之契約，亦無論
酌之必要。
七、另上訴人主張伊受有四十八萬元之損害，無非以被上訴人與其約定應於八十二年
九月十五日交屋，然被上訴人迄未依約交屋致其在外租屋居住二年另增加四十八
萬租金之支出為詞，並據其提出協議書一紙為憑，復有租屋契約，票據為証。然
查兩造協議約定：若逾期無法交屋，甲方（即被上訴人）應自八十二年九月十六
日起，乙方應付之銀行貸款利息，由甲方於當月底付現金給乙方，但乙方自甲方
通知交屋日起十日內須辦妥一切交屋手續，乙方若拒絕，其原因不可歸屬甲方，
乙方不得異議。（見原審卷第二二四頁）而上訴人於立協議書之三日後即自行撤
銷貸款銀行之委託代辦行為、致被上訴人無法取得銀行貸款。又上訴人之銀行貸
款行為即付款義務，係先為給付義務，已如前述，況上訴人視於八十四年以交屋
遲延主張解除契約而受敗訴判決確定，業經本院調取原法院八十四年訴字第一四
七號原審卷宗核閱無訛。足見被上訴人並無先行交屋之義務且係上訴人蓄意違約
拒絕交屋，至為明顯，何能以交屋遲延請求損害賠償。
八、綜上所述，上訴人依解除契約後回復原狀請求權請求判命被上訴人連帶給付二百
七十四萬七千八百六十七元及利息，併依民法第二百六十條、第二百三十一條請
求連帶給付四十八萬元及遲延利息即非正當，原審為其敗訴判決即無不合，上訴
論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
九、兩造其餘攻防方法，與未經援用之証據，經審酌後認為與本判決結果不生影響爰
不一一論述。
十、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條
判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日 臺灣高等法院民事第十七庭 審判長法 官 鄭 雅 萍 法 官 許 文 章 法 官 吳 謀 焰右正本係照原本作成。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 八 日 書記官 黃 瑞 芬
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