臺灣雲林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七九號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國九十一年七月二日本院斗六簡
易庭九十一年度六簡字第四五號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應補償上訴人新台幣〔下同〕三十五萬元。（二）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：對於分割方案沒有意見，惟原 審判決被上訴人應補償上訴人二十四萬六千一百二十五元，應屬太低，因為鑑定 價格未依地價調查估計規則第十四條規定（該規則已於八十九年五月十九日修正 ，上訴人誤繕為地價調查估計規則第十三條），詳細陳列材料、構造、設備、樓 層高度單價表格，利潤費及管銷費等用途。因此，上訴人請求提高補償金額為三 十五萬元等語。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用外，補稱：對於分割方案沒有意見，惟補償 費請依照原審判決補償二十四萬六千一百二十五元等語。 理 由
一、本件上訴人起訴主張：坐落雲林縣莿桐鄉○○段四六六之七地號、地目建、面積 六００平方公尺、同段四六六之八地號、地目田、面積六二平方公尺土地，為兩 造所共有，其應有部分各為二分之一。兩造間就該共有土地，並無不分割之特約 ，亦無因物之使用目的不能分割情事，因無法協議分割，爰訴請裁判分割。又上 訴人對於原審判決之分割方案，並無意見，惟原審判命被上訴人補償上訴人二十 四萬六千一百二十五元，顯然太低，應提高補償金額為三十五萬元，為此，提起 本件上訴等語；被上訴人則以：對於分割方案無意見，惟補償費部分，原審判決 補償上訴人二十四萬六千一百二十五元，並無不妥等語，置辯。二、上訴人主張其對分割方法無意見，惟認原審判決認定之補償金額偏低，並由提出 地價調查估計規則第十四條規定為據，請求提高補償金額至三十五萬元等語。被 上訴人則表示同意分割方案，惟認原審判決之補償數額二十四萬六千一百二十五
元，並無不妥等語置辯。經查：
（一）按製作買賣實例調查估價表，估計土地合理買賣單價方法如左：〔一〕判定交 易情況和土地情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為合理買賣總價格； 其為特殊情況者，應調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格後，估計該 買賣實例之合理買賣總價格。〔二〕地上無建築改良物者，計算土地合理買賣 單價。其公式如左：土地合理買賣單價＝全理買賣總價格÷土地面積。〔三〕 地上有建築改良物數層，買賣實例為其中部分層數者，其土地合理買賣單價之 計算程序如左：⑴推估各樓層可出售面積、各樓層房地合理買賣平均單價、車 位平均價格及車位數。⑵估算全樓房地可出售總價格。其公式如左：全棟房地 可出售總價格＝Σ〔（各樓層房地合理買賣平均單價×各樓層可出售面積）＋ （車位平均價格×車位數）〕。⑶計算全棟建築改良物現值①計算移轉樓層之 建築改良物現值。其公式如左：移轉樓層建築改良物現值＝移轉樓層建築改良 物重建價格－移轉樓層建築改良物折舊額。②計算全棟建築改良物現值。其公 式如左：全棟建築改良物現值＝Σ〔（移轉樓層建築改良物現值÷移轉樓層建 築改良物面積）×各樓層可出售面積〕。⑷估算全棟建築改良物之裝潢、設備 及庭園設施等費用。⑸估算全棟建築改良物買賣正常利潤。⑹計算土地可出售 總價格。其公式如左：土地可出售總價格＝全棟房地可出售總價格－全棟建築 改良物現值－全棟建築改良物之裝潢、設備、庭園設施等費用－全棟建築改良 物買賣正常利潤。⑺計算土地合理買賣單價。其公式如左：土地合理買賣單價 ＝土地可出售總價格÷基地面積。〔四〕地上有建築改良物，且買賣實例為全 部層數者，其土地合理買賣單價，應依左列規定計算之。⑴計算全棟建築改良 物現值。其公式如左：全棟建築改良物現值＝移轉樓層建築改良物現值移轉樓 層建築改良物現值＝移轉樓層建築改良物重建價格－移轉樓層建築改良物折舊 額。⑵估算全棟建築改良物之裝潢、設備及庭園設施等費用。⑶估算全棟建築 改良物買賣正常利潤。⑷計算土地合理買賣總價格。其公式如左：土地合理買 賣總價格＝全棟房地合理買賣總價格－全棟建築改良物現值－全棟建築改良物 之裝潢、設備、庭園設施等費用－全棟建築改良物買賣正常利潤。⑸計算土地 合理買賣單價。其公式如左：土地合理買賣單價＝土地合理買賣總價格÷基地 面積。前項所稱全棟建築改良物買賣正常利潤，應視實際情況敘明理由估計之 。地價調查估計規則第十四條定有明文。
（二）而地價調查估計規則，係依土地法施行法第四十條及平均地權條例有關規定授 權訂定，以資作為規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公及徵收補償等依 據，惟該規定僅供行政行為之參考，因此，實務上就徵收補償部分，現行以公 告現值加四成計算補償費。再者，上訴人雖主張鑑價單位並未依地價調查估計 規則規定，詳細陳列材料、構造、設備、樓層高度單價表格，利潤費及管銷費 等用途計算。惟查，上訴人主張補償費應提高至三十五萬元，並未舉證證明其 要求提高至三十五萬元之依據何在。參以原審法院於九十一年一月七日、同年 三月二十五日先後囑託台灣省建築師公會雲林縣辦事處、財團法人中華科技經 濟鑑測中心，鑑定兩造共有該土地因分割後之價值變動資料結果：⑴台灣省建 築師公會雲林縣辦事處鑑定結果，上訴人分得之土地價值為二百零六萬三千零
五十五元，被上訴人分得之土地價值為二百九十四萬三千三百二十五元，被上 訴人分得之土地，其價值高於上訴人八十八萬零二百七十元，將之除以二〔即 兩造差距部分〕，應為四十四萬零一百三十五元。⑵財團法人中華科技經濟鑑 測中心鑑定結果，上訴人分得之土地價值為一百四十九萬四千八百十八元，被 上訴人分得之土地價值為一百九十八萬七千零六十八元，被上訴人分得之土地 ，其價值高於上訴人四十九萬二千二百五十元，將之除以二〔即兩造差距部分 〕，應為二十四萬六千一百二十五元，分別有台灣省建築師公會雲林縣辦事處 、財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定書可按。（三）原審法院以裁判分割共有物，應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質，就 各共有人分配之土地，考量各共有人分得土地，換算其應有部分面積雖屬相等 ，惟因分得土地臨路寬度、深淺、使用效率等因素，認各共有人分得之土地， 其實際價值尚有差距，乃衡酌台灣省建築師公會雲林辦事處、及財團法人中華 科技經濟鑑測中心鑑定資料，並參考財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定資料 所為估價，係依據不動產估價技術規則、使用比較法、成本法估價，再以最後 之推定數為鑑定價格，原審法院最後以財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定資 料詳盡，並以該鑑定之結果為依據，乃採附圖所示乙方案分割，將編號Ｅ部分 、面積二九一平方公尺分歸上訴人取得；編號Ｆ部分、面積二五七平方公尺及 編號Ｉ部分、面積三四平方公尺分歸被上訴人取得；編號Ｇ部分、面積五二平 方公尺及編號Ｈ部分、面積二八平方公尺分歸兩造共同取得，並各依二分之一 之比例保持共有，並判令被上訴人補償上訴人二十四萬六千一百二十五元，並 無不妥。上訴人主張其應受領之補償費偏低，應提高至三十五萬元等情，即屬 無據。
三、綜合上述，原審法院以上揭方法判決原物分割共有物，並由被上訴人補償上訴人 二十四萬六千一百二十五元，洵屬正當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日 臺灣雲林地方法院民事庭
~B審判長法官 蕭守田
~B法 官 蔣得忠
~B法 官 林秋火
右為正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日~B法院書記官 洪秀虹