臺灣桃園地方法院小額民事判決 97年度桃小字第1724號
原 告 臻愛巴黎社區管理委員會
法定代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國97年8 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按「第436 條之8 所定事件，依法應行調解程序者，如當事 人一造於調解期日5 日前，經合法通知無正當理由而不於調 解期日到場，法院得依到場當事人之聲請，命即為訴訟之辯 論，並得依職權由其一造辯論而為判決。調解期日通知書， 並應記載前項不到場之效果。」，民事訴訟法第436 條之12 有明文規定。本件係請求給付金錢，其標的金額在100,000 元以下，且無同法第406 條各款所定情形，核屬依法應行調 解程序之小額訴訟事件，原告未於調解期日到場，查無同法 第386 條各款所列情形，而送達兩造之調解期日通知書，已 依上開規定載明不到場之效果，爰依被告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告未於言詞辯論期日到場，依其支付命令聲請狀所作聲明 及陳述略以：被告為坐落桃園縣蘆竹鄉○○路183 號2 樓之 建物（下稱系爭建物）所有權人，即為臻愛巴黎社區（下稱 系爭社區）之區分所有權人，依系爭社區住戶生活公約（下 稱系爭規約）第1 條第2 項規定，就管理費之收費標準為： 由各區分所有權人依區分建物之登記謄本所載坪數計算，按 月每坪繳交新臺幣（下同）45元管理費，準此，被告應按月 繳納1,981 元管理費，然被告自95年12月1 日起，即未依約 繳納管理費，至96年12月31日止，尚積欠25,753元管理費未 給付，屢經原告催討，皆未獲回應，爰依系爭社區區分所有 權會議之決議、規約及公寓大廈管理條例之法律關係，訴請 被告給付所積欠原告之管理費及遲延利息等語，並聲明：被 告應給付原告25,753元，及自支付命令送達之翌日起，至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告則以：我是於97年1 月7 日始取得系爭建物之所有權， 我也未曾向原告允諾承受前手所積欠之管理費債務，原告向 我請求系爭建物95年12月1 日起，至96年12月31日間之管理 費，顯屬無據等語，資為抗辯，並聲明求為駁回原告之訴。
四、原告主張被告現為系爭建物所有權人，現為系爭社區之區分 所有權人，系爭規約約定前開管理費收取標準等情，雖據原 告提出系爭社區報備證明、系爭規約等件為證，且為被告所 不爭執，已堪信為真實。然原告另主張被告自95年12月1 日 起，即未依約繳納系爭建物之管理費，至96年12月31日止， 尚積欠25,7 53 元管理費未給付云云，則為被告所否認，並 以前詞置辯，經查：
①、按公寓大廈管理條例第24條第1 項固規定區分所有權人之繼 受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利 義務。惟參照該條立法說明乃為「明定區分所有權人之繼受 人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關 係』之一貫性」；因區分所有權之性質，並非單獨使用專有 部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（ 私權）與生活（共益）之調和。而所謂規約，依同條例第3 條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事 項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決 定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉 及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成 員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人 間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區 分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，始能維持原區分 所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性， 繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之 權利義務。是依前述立法理由及立法沿革解釋，該條例第24 條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權 人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象 之權利義務。再參以公寓大廈管理條例或住戶規約所定者， 均係抽象之權利義務，以為具體行使權利或負擔義務之依據 ，此觀該條例於第2 章定有住戶之權利義務專章共21條條文 亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行 ，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠 償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人 之債務，其債務自不移轉於該第三人。況善意第三人應受保 護，以維交易安全，為民法之重要原則，復為司法院大法官 會議釋字第349 號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令 不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞 ，殊有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。②、稽諸區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾2 期或達 相當金額，管理委員會既得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利息；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委 員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分 所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲 請法院拍賣等效力為明定，足見對於違反義務之區分所有權 人已有多項制裁及救濟之道。是公寓大廈管理條例第24條規 定茍包括繼受前手已生之具體債務，則前手得以免卻其本應 負擔之債務，管理委員會亦可無視前開賦予其得對積欠管理 費及其他費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，上開 規定豈非具文，益徵區分所有權之繼受人對於原區分所有權 人積欠管理費或其他費用之債務，因屬原區分所有權人與大 廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已 依法承擔其債務，管理委員會應循上開各規定加以請求外， 原區分所有權人之繼受人，無論係經由自由買賣或法院拍賣 方式取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並 無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區 分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以 評估其價值，如尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費 用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性， 除強人所難能，亦有礙交易之靈活，應非公寓大廈管理條例 第24條之立法本旨。是前手區分所有權人所積欠之管理費或 其他費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開 條文所指規約規範之事項，自無該條之適用。即台灣高等法 院暨所屬法院89年法律座談會，亦認公寓大廈管理條例第24 條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其後所生權利義務 悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。 另內政部86年2 月26日台86內營字第8272309 號函，同認除 新區分所有權人已參照民法第300 條或301 條規定，訂定債 務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金 外，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。
③、原告雖主張被告自95年12月1 日起，即未依約繳納系爭建物 之管理費，至96年12月31日止，尚積欠25,753元管理費未給 付云云，然查，被告係經本院拍賣程序買受系爭建物，於97 年1 月7 日由本院發給系爭建物之權利移轉證書，並於97年 1 月31日完成所有權移轉登記等情，有被告提出之本院拍賣 公告、系爭建物權利移轉證書、土地及建物所有權狀各1 份 在卷可證，是被告係於97年1 月7 日始取得系爭建物所有權 ，系爭建物上開應繳未繳之管理費，顯非被告所積欠，而係 被告之前手所積欠已明，依前開說明，被告向其前手買受系 爭建物，僅係繼受其前手依公寓大廈管理條例或系爭社區規 約所定之抽象權利義務，對於其前手已發生之具體管理費或
其他費用債務，因非公寓大廈管理條例第24條或系爭社區規 約所得規範之範圍，原告自不得依公寓大廈管理條例第24條 或系爭社區規約規定，請求被告給付其前手所積欠之管理費 ；此外，原告亦未能舉證證明被告有何承受其前手該等債務 之情事，原告請求被告給付其前手所積欠之管理費25,753元 ，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額 ，訴訟費用由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436 條之19 第1 項、第78條分別定有規定。是以本件訴訟費用1,000 元 自應由敗訴之原告負擔。
六、論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第436 條之19，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日 桃園簡易庭 法 官 尹 良
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日 書記官 楊文雄
附錄：訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元 原告負擔
合 計 1,000元 原告負擔