最高法院民事判決 九十七年度台上字第一六三○號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳建勳律師
李漢中律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 鍾周亮律師
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國九十七年
三月十一日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈢字
第一三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十九年十一月十二日與受上訴人委託售屋之住邦房屋有限公司（下稱住邦公司）達成合意，以新台幣（下同）六千八百萬元之總價承購上訴人所有坐落台北市○○○路○段一六一巷三之四號二至五樓及同巷五號二至五樓等八戶房地（下稱系爭不動產）。伊已於同日交付面額五百萬元、同年月六日期支票（下稱系爭支票）作為定金，並約定兩造應於同年月十五日簽訂書面契約。詎上訴人遲不辦理書面訂約事宜，經伊屢催未果而解除契約。爰依民法第二百四十九條第三款規定及定金收據第三條約定之法律關係，求為命上訴人「再給付」三百五十萬元，並自起訴狀繕本送達翌日（即九十二年二月一日）起加計法定遲延利息之判決（被上訴人原請求五百萬元本息，其中一百五十萬元本息部分，業經更審前原法院判決被上訴人勝訴確定）。
上訴人則以：系爭支票未經提示，被上訴人既未因支付定金（現款）而受有損害，其請求加倍返還，已非有理。況系爭定金額五百萬元，較諸價金總額六千八百萬元及第一期價金額六百八十萬元，就其為確保契約履行之目的觀之，顯然過高，其中三百五十萬元已非違約定金性質，而係價金之一部先付。被上訴人依民法第二百四十九條第三款規定或定金收據第三條約定，請求伊加倍返還該部分之定金，亦屬無據等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改命上訴人再給付三百五十萬元本息，係以：上訴人委託住邦公司銷售系爭不動產，被上訴人於八十九年十一月十二日與住邦公司達成合意，同意實付六千八百萬元買受系爭不動產，約定於同年月十五日簽訂書面契約，住邦公司並代上訴人收受系爭支票為定金，其出具之定金收據第三條明載「買方（被上訴人）逾時不依約付款，此定金任由賣方（上訴人）沒收；如係賣方不依約定履行，則應加倍返還定金……」。嗣上訴人未出面簽約，經被上訴人催告未果，乃於
同年十二月二十八日解除系爭不動產買賣契約等情，為兩造不爭之事實。系爭定金額五百萬元僅占買賣價金總額六千八百萬元中百分之七點三五，既與一般不動產買賣以總價金百分之十為定金上限之慣例相符。且參酌被上訴人買受系爭不動產係以投資轉售獲利為目的，如上訴人履約，而有系爭不動產價格上漲之情事，被上訴人即可獲得轉售價差之預期利益。依兩造間買賣系爭不動產價金加計被上訴人轉售應負擔之增值稅額，被上訴人轉售如原判決附表（下稱附表）編號二、四、八號三戶房屋之價格至少為三千零六十萬元，而上訴人違約於八十九年十二月間出售該三戶房屋之價格則達四千三百萬元，可見被上訴人解除系爭不動產買賣契約時，上訴人獲得之增值利益至少為一千二百四十萬元，被上訴人因上訴人之債務不履行，至少亦受有同額之所失利益損害。足認系爭定金五百萬元並無過高情事，其全數均屬確保契約履行之定金，而無價金之一部先付。是被上訴人依民法第二百四十九條第三款規定及定金收據第三條約定，請求上訴人除已判決確定應給付之一百五十萬元本息外，再給付三百五十萬元本息，即屬正當等詞，為其判斷之基礎。
按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據。查被上訴人交付之系爭定金固僅占買賣價金總額之百分之七點三五，惟一般不動產買賣之定金額究為若干？似無定律。原審未說明其依據，逕認不動產買賣有以總價金百分之十為定金上限之慣例，而為不利於上訴人之判決，已有理由不備之違法。且原審未斟酌被上訴人交付系爭定金，而預期契約不履行時所受之損害，用以判定該定金有無價金一部先付之情形，反以被上訴人因兩造履約後可獲得之轉售利益額，認定系爭定金五百萬元並無過高，其全數均屬確保契約履行之定金，而無價金之一部先付。依前開說明，亦有未洽。所為上訴人敗訴之判決，自屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 八 月 七 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 劉 靜 嫻
法官 張 宗 權
法官 陳 國 禎
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 八 月 十九 日 ｍ
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