臺灣花蓮地方法院民事判決 九十年度重訴字第三七號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣捌佰伍拾萬元，及自民國九十年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
㈠原告於八十七年四月十六日與被告簽訂「不動產買賣契約書」，將原告所有坐落 花蓮市○○段六七七之一七地號，及其上建物即門牌號碼：花蓮市鎮○街五號樓 房壹棟出售予被告（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）二千二百五十萬元整 。原告業已將前述不動產移轉登記與被告所有，惟被告對於第三期應支付之買賣 價款八百五十萬元未於約定之九十年五月十五日前付清，迭經催告仍未獲置理， 爰依買賣契約之法律關係提起本訴。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⑴房子瑕疵若是很嚴重，被告不會住了三年，直到要繳清買賣價金時才說要解除 契約。被告是因為沒有辦法繳息、還款，才要解除契約，從被告所提給原告之 洽談方案中可知被告並沒有解除契約，若是有解除契約，就不會有洽談方案這 一件事。況且若是房子瑕疵嚴重到不能住人，為何被告願意把條件放寬，為何 還住了三年。再者，由花蓮十九支郵局第一八六號存證信函可以清楚看出，被 告保留解除契約。
⑵房子所以會漏水是因為房子交付被告後，被告蓋違章建築，從一樓到五樓，把 房子敲敲打打，對房子結構有影響破壞，所以才會漏水。原告蓋的房子共有五 戶，房子都是新屋。若是如被告所述，應該其他人也會產生糾紛才是。原告有 請工人去做防漏工程，並非如被告所述只是去看一看而已。被告指稱沒有去修 理和只有去修理一次與事實不符，此有各次維修收據可資佐證，原告不可能沒 有找人修理而開立單據。另外被告又不讓原告進去修補，只好從外面搭鐵架修 補。
⑶原告、原告姪兒、原告妻子根本沒有答應要把房子買回來。而且當天在場的是 被告的同居人。
⑷被告稱滿庭芳麵包店也有提出相同要求，但是事實上當初是滿庭芳麵包店介紹 被告買房子，滿庭芳麵包店之前買了一棟，過了一年又買了一棟。 ⑸被告買房子後一年半才說漏水，已經超過保固期。 ⑹若是房子漏水嚴重，為何我們一年後才去修，被告沒有做過任何處理。水雖然 從外面滲沒有錯，但需要從裡面檢查，此點可以證明被告不願讓人進屋。 ⑺被告以瑕疵擔保要求解約，但是房屋瑕疵都已經修復；原告若是沒有修好，被
告怎麼能在裡面住三年。再者，本件買賣標的物交付已經超過六個月的瑕疵擔 保期間。
⑻被告無法舉證房子於交付時有瑕疵，且被告所指原告明知瑕疵而不告知一事應 由被告負舉證責任。而且，也有可能是被告修繕房子弄壞的。三、證據：提出下列證據為證，並請求傳訊證人李秀悧、賴本源： ㈠不動產買賣契約書影本一份。
㈡土地、建物登記簿謄本一份。
㈢曾泰源律師九十年四月三十日德律00000000號律師函影本一份。 ㈣雙掛號回執影本一份。
㈤雇工修繕費用收據影本八張。
㈥花蓮第十九支郵局九十年五月二十八日第一八六號存證信函一份。 ㈦花蓮市鎮○街五號洽談方案影本一份。
貳、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠被告當初在看房子的時候就已經發現有漏水，但原告說是門沒有關好所致；被告 對房子並不內行，看不出瑕疵。買賣當時，被告還曾問原告該屋是否有瑕疵。原 告答稱無任何缺點，且說該屋是以最好的建材興建，因此原告有故意不告知瑕疵 之舉。八十七年四月份購買房屋後，被告將該屋抵押貸款一千三百萬元，代為償 還原告之借款後，於八十七年六月二十三日以即期支票給付原告餘款，並在八十 七年七月中旬遷入該屋居住。到了五月份下雨時，一樓到五樓嚴重漏水，被告馬 上通知原告；七月份又下了大雨，被告就開始要求原告把房子收回去。原告只是 派人來看一看，後來還是一直漏水；中間陸續通知不下數十次，直到隔年原告才 派人來修。原告沒有辦法做完善的修繕，因此被告依民法債編關於物之瑕疵擔保 效力之規定主張解除契約。因漏水嚴重，原告得知不易修復後，即推託閃避，故 被告告知原告在未修復前，將不再付款或者原告應將該屋收回雙方撤銷買賣，應 為合理之請求。
㈡被告已經與原告談判二年多，並非現在才解除契約，三年內被告也陸陸續續主張 房子有瑕疵，且原告也曾二次口頭承認說要買回去，只是沒有訴諸文字。被告曾 多次要原告夫婦買回系爭有嚴重龜裂及滲水瑕疵的買賣標的物，第一次答應承受 回去，於八十八年五月份，花蓮二信已依原告之妻李秀俐之要求，同意照被告貸 款之金額轉貸給原告，原告還要求被告交付所有權狀，以便過戶；第二次答應承 受買回是於八十九年十二月份，李秀俐再次找花蓮二信洽談，二信同意貸款給原 告，但需被告作保，為被告所拒。此經花蓮二信經理及襄理證實確有其事，原告 夫婦迄今仍不願負擔買回之責任。由此可見原告知該屋瑕疵嚴重，不但未盡告知 義務，又刻意欺騙被告購買。知道即使花費鉅資也難修繕完成，應該就是原告不 願買回之主要原因。至於被告會提出洽談方案，是因為原告一直很誠懇在解決， 被告考量原告之經濟狀況後，才會提出洽談方案。
㈢被告整修房子時並沒有破壞房子，只是有些地方要增建。被告沒有這麼大的本事 ，可以在外觀無損的情形下破壞內部基本結構，且連同批興建的鄰屋一併破壞。 再者，也無此必要性，因為被告既已付款購買自住房屋且已遷入居住，怎可能有 人會自找罪受，原告對此主張應負舉證責任。況且被告自行增建且敲除圍牆皆在 房屋之後段部分，從無滲水問題，有漏水的部分是被告沒有敲打的部分。 ㈣漏水的房子並不是只有被告這一戶，原告雖稱有請合法建築師繪圖設計，但施工 期間是否有依圖施工、品質有否依規定購料，令人質疑；且在被告通知原告房屋 漏水時，原告之妻告知原告自己房屋也有滲水現象，多年仍無法修復。由此可之 ，原告不是蓋屋專家，施工期間親臨監工也枉然。原告所蓋房子只有被告和滿庭 芳麵包店買而已，據被告所知滿庭芳麵包店也有要求原告修復，可見原告蓋的房 子都有瑕疵。至於滿庭芳麵包店是否主張解除契約為其自由，與本案無關。被告 遷入該屋發現滲水通知原告後，原告即派人在屋旁巷道加蓋遮雨棚，可見原告知 滲水一事。再者，同為原告所建連棟隔壁江國輝中醫診所亦於九十年九月六日第 三次自請工人整修房屋正面嚴重滲水問題，且其未有任何增建情事，與被告遭遇 情況相同，原告起造瑕疵之責任不容規避。至於修補時不配合是因為水從外面滲 進來，當然是從外面施工。
㈤原告夫婦及證人賴本源均到庭陳稱：曾多次派工人做修繕工作等語，可證被告房 屋有嚴重瑕疵。另外，工人陳憲輝曾多次為滿庭芳麵包店及被告修繕補外牆以彌 補水患都無見效，其所使用之材料為膠質類，並未改善該屋缺失，反而影響居住 品質；顯見品質瑕疵之嚴重，已不是修繕可以解決。而且房子現在仍然會漏水。 會繼續在該屋居住三年是因為買賣款項加上稅金、增建已花費約二千萬，無力搬 遷。
㈥過戶期間曾數次聽原告提起該棟房屋曾經願意以一千二百萬元出售給其侄兒，該 屋半買半送其侄仍不願承受的原因，是否早知該建物龜裂、漏水、壁癌甚為嚴重 之故？因為現今社會已難有如此大額之價差餽贈。原告知被告未察，而以二千二 百五十萬元售予被告；奈何契約已簽訂，價差之甚是否有詐欺之嫌疑，居心叵測 。
㈦按一般常理判斷，建築物龜裂滲水會影響其結構品質，縮短房屋耐用年限，甚或 有生命安全之虞。被告依前述請求解除買賣契約，並要求以付價金之返還及損害 賠償。
㈧對於證人賴本源稱：要去修理時被告不在，不願意讓我們修，所以常常要等一事 。只有一次工人來修被告不在，所以沒有辦法讓工人修。另外一次約好時間之後 工人也沒有來，而且只有派人來修過一次。買回的事情，被告告訴過原告不下十 次，並提出談判日期表。
㈨原告訴訟代理人提及被告於銀行貸款金額一事，須知信用良好者始有資格借到錢 ，且所有權人、債務人、負清償責任人均為被告，此等信用責任，被告需付出多 年在社會上努力經營之信用名譽成果。且該貸款已全數交付與原告收受。被告和 原告談過很多次都沒有結果，被告當然沒有需要再去繳交價金。被告對此屋不再 付任何利息與價金的原因是該屋為嚴重瑕疵品，原告又無法完成其承諾之修繕， 且不願買回。對此決定，被告陷長期考慮整整二年，身心疲憊，終決以賠上一生
信用，放棄一切為最終辦法。關於被告不再繳納應攤還之銀行貸款本金及利息之 事，也已事先告知債權銀行，目前受查封執行拍賣當中。 ㈩被告並沒有超過保固期間才主張權利，而是一開始就有通知漏水。且原告賣房子 時沒有告訴被告瑕疵，所以不受到六個月的期間限制。三、證據：提出下列證據為證，並請求傳訊證人張傳宗、黃亮、林岳良，及送請建築 師公會鑑定房屋是否有滲水、滲水原因、房子有無龜裂等項： ㈠曾泰源律師九十年四月三十日德律00000000號律師函影本一份。 ㈡花蓮中華路郵局九十年五月二日第五十四號存證信函及回執影本一份。 ㈢花蓮第十九支郵局九十年五月二十八日第一八六號存證信函及回執影本一份。 ㈣房屋漏水、裂縫等照片一十七張。
㈤江國輝中醫診所修繕照片及被告房屋受損照片共十二張。 ㈥請原告承受買回之談判日期表一份。
理 由
一、原告起訴主張被告向其購買系爭房地，尚有餘款八百五十萬元未給付，爰依據買 賣契約之法律關係提起本訴。被告對於向原告購買系爭房地及尚有餘款八百五十 萬元未給付之事實不爭執，惟以：㈠原告於買賣契約簽訂之際即明知系爭房地會 有漏水之瑕疵，而故意不告知被告，被告主張已經向原告解除買賣契約。㈡原告 就系爭房屋有買回之合意而未履行，故兩造間之買賣契約已解除，原告並應返還 被告給付之價金等語資為抗辯。
二、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地建物登記簿謄本、律師函及 雙掛號回執各一份為證，且為被告所不爭執，自堪信其為真實。被告抗辯系爭房 地交屋後一個月下大雨漏水後即通知原告，已向原告為解約之意思表示，並舉證 人張傳宗為證。按本件訴訟繫屬後經送臺灣省建築師公會花蓮辦事處鑑定結果， 雖指出房屋現況為有龜裂、漏水之情形，有鑑定報告書一份附卷可按，然並無法 由此鑑定結果得知系爭房屋之瑕疵係何時存在，如何引起。但依原告所述及所提 出之雇工修繕費用收據內容觀之，該瑕疵應於系爭房屋交付之際業已存在，否則 原告自無派人修補瑕疵之理，而原告會派人修補瑕疵，亦係由於被告履行檢查發 現瑕疵後通知原告所致。惟依民法第三百六十五條規定，除原告故意不告知系爭 房地存有龜裂、漏水之瑕疵外，被告應於通知原告後六個月除斥期間內解除契約 。另證人張傳宗雖證稱：「大約八十七年時被告告訴我房子狀況，我到房子去看 了之後，認為被告不應再給付價金，應該要解除契約，後來我與被告就去找原告 ，原告當時也答應，我們就把相關文件留給原告，過了二十幾天，原告反悔就把 相關文件寄還。第二次我們又去找原告，原告還是答應要解除契約，但是後來又 反悔，後來第三次、第四次我們要去找原告他就沒有答應，前後總共去了六次， 後來原告就委託律師寄律師函給被告。另外原告訴訟代理人說整修漏水的事情， 實際上整修部分都沒有漏水，而是原來的結構部分漏水」等語，然證人張傳宗係 被告好朋友，此為張傳宗所自承，其所為證詞有偏頗被告之虞，尚不足採信。且 依原告所提出，被告亦不否認為其所擬之洽談方案（本院卷第六六頁）中雖記載 ，將系爭房地出售、先過戶給原告由被告繼續承租、其他方案…等語，然並未有 主張物之瑕疵擔保而解除契約之表示，另依原告所提出由被告寄發之存證信函，
被告係於九十年五月間寄發存證信函始主張系爭房屋有漏水及解除契約之意思表 示，顯已逾期六個月之除斥期間。另原告係專業醫師，並非建築專業人士，被告 主張原告有故意不告知系爭房屋物有瑕疵之情形，惟亦未能舉證以實其說，亦不 足採信。
三、被告另抗辯原告有買回之合意而未履行等情。惟依被告所舉證人花蓮第二信用合 作社襄理林岳良證稱：「原告及其妻子有到我們公司來，拿了一張解決方案，說 他們要處理，但我們只是要求利息要正常繳，並沒有變更任何條件」、證人黃亮 證稱：「被告有到銀行跟我說他們與原告之間的問題，我只有與被告接觸過，原 告及其妻子我都沒有接觸過，後來沒有繳息，我們就送強制執行」等語（本院卷 第七十七頁），依林岳良、黃亮之證詞，應認為兩造間買回之契約僅處於磋商階 段，尚未達成意思表示之合致，是原告亦無支付買回價金之義務，被告此部分之 抗辯並非可採。
四、從而，原告依據買賣契約之法律關係請求告給付原告八百五十萬元，及自九十年 五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明之證據，核與判決之基礎事實 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法 官 林碧玲
右正本証明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。~B法院書記官 陳賜福
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日