臺灣台南地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二六四號
原 告 甲○○
被 告 新茨建設開發有限公司
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丁○○
右當事人間請求給付違約金等事件，本院判決如左：
主 文
被告新茨建設開發有限公司、乙○○應依序將原告所有如附表一、二所示之建物所有權狀、土地所有權狀分別交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告新茨建設開發有限公司（下稱新茨公司）應給付原告新台幣（下同）三 百十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，並應將如附表一所示之建物所有權狀及使用執照交還原告。 （二）被告乙○○應給付原告一千二百四十八萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百之五計算之利息，並應將如附表二所示之土地所 有權狀交還原告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十八年五月十一日向被告新茨公司訂購「新營大富」房屋編號 Ｅ９一棟（門牌號碼：台南縣新營市○○里○○街一七七巷一九號），並向 被告新茨公司之股東即被告乙○○訂購上開房屋坐落之台南縣新營市○○○ 段九之四二、九之四三地號土地二筆（嗣後合併為同段九之四二地號）。依 房屋預定買賣契約第十四條第一項約定：「乙方（即被告）應於完工日點交 房屋與甲方（即原告），若逾期未能點交，則依本契約第十三條第六項處理 之」，又依第十三條第六項約定：「乙方未依本契約第十一條約定申領使用 執照並接妥水電，且按本契約第十四條約定如期交屋者，其違約之處理，雙 方合意依照本條第五項約定處置」，而第十三條第五項則約定：「…乙方工 程進度若拖延超過六個月，則乙方應以甲方所繳全部價金加倍賠償甲方之損 害，雙方皆無異議」。準此，賣方應於完工日點交房屋予買方，若賣方逾期 點交房屋而超過六個月以上，則賣方應以買方所繳全部價金加倍賠償買方。 經查，本件房屋之建築完成日期為八十九年五月十八日（依使用執照核發日 期為準），則依約被告新茨公司應即將房屋點交予原告，然當時系爭房屋僅 係結構體外觀完成之狀態，其屋外細部工程及屋內各項工程，均尚未進行施 作，且被告新茨公司迄九十年十月五日仍未點交全部已興建完工、可供居住 使用之房屋予原告，已逾期一年四個月餘，則依雙方前揭約定，被告新茨公 司應以原告所繳全部價金加價賠償原告，作為違約金。本件原告就房屋買賣
契約部分，實際交付被告新茨公司之房屋價金一百五十九萬元，從而，被告 新茨公司未依約定期限交付房屋且逾期達六個月以上，應賠償逾期交屋違約 金三百十八萬元。
（二）依兩造房屋買賣契約第四條之約定，買受人之付款方式係依買賣契約附件「 分期付款明細表」所載內容履行之，即依施工進度而分期繳款，則出賣人要 求買受人配合辦理過戶及銀行貸款對保手續之前，自必須先達到第十六期「 內部隔間完成」、第十七期「內部粉刷完成」、第十八期「門窗安裝完成」 等屋內各項工程進度，然而，被告新茨公司為提前收取價款，竟於八十九年 五月二十日通知買受人應於八十九年五月三十一日前配合辦理產權登記，並 通知買受人應於八十九年六月十三日辦理銀行貸款對保手續，原告認為此時 房屋僅完成結構體外觀，其內外細部工程均未施作，且被告要求貸款對保必 須與過戶手續同時辦理，無非在於希望提前收取價金，殊與買賣契約「分期 付款明細表」所示之約定相違背，為此，原告未依被告新茨公司之無理要求 配合辦理過戶及貸款對保作業，惟原告一再要求被告新茨公司必須先依約完 成房屋各項工程，始得要求繳交其餘各期工程款，被告新茨公司乃於八十九 年八月底，向原告承諾全部工程將於一個月內完成，並自行計算未完成工程 部分約占一百八十多萬元，要求原告先給付四百九十萬元（土地部分四百二 十九萬、建物部分六十一萬元），其餘尾款一百八十七萬元嗣全部工程於 一個月內完工後才付款，為此，原告於八十九年八月三十日提前給付價款四 百九十萬元。然被告新茨公司並未依其承諾，於一個月內完成全部房屋工程 ，且又未辦理過戶，甚至直到九十年四月間，仍有多項屋內、屋外工程並未 施作，原告乃積極催洽被告新茨公司應明確承諾究於何時可以過戶及完工交 屋，為此，原告與被告新茨公司乃於九十年九月五日簽訂協議書，雙方於該 次協議約定，被告新茨公司抵押貸款債務二百二十萬元，由被告新茨公司自 行清償四十萬元，其餘債務一百八十萬元，約定由原告承受並變更借款人名 義為原告，其次，被告新茨公司並承諾「工程應於一個月內交屋，工程缺失 部分亦應於期限內完成」。之後，被告新茨公司固於九十年九月二十五日將 房屋之所有權移轉登記予原告，惟房屋工程缺失並未完全改善，原告屢次催 洽被告新茨公司改善且要求處理逾期違約之事，被告新茨公司則避不處理， 殊有未當。
（三）本件被告新茨公司違約是既成的事實，九十年九月五日的協議書只是協調何 時交屋及貸款如何清償的問題，並非拋棄違約金的請求，況且原告在系爭房 地均有設定為第二順位的抵押權，如果違約金的問題有解決，就可變更債務 人。
（四）依土地預定買賣契約書第九條第一項約定：本契約與地上所有建物即「新營 大富」房屋預定買賣契約有互補效力，即本契約未載事項如違約、罰則、轉 售規定、產權登記與權狀領取、送達特約、管轄法院、未盡事項、契約之附 件等均適用房屋預定買賣契約書內所記載各項約定。又依土地預定買賣契約 書第五條約定：「雙方約定於本件土地上建物，申請使用執照時，應由乙方 通知甲方於五日內，將土地所有權移轉登記所須之國民身份證影本與印章（
若房屋部份已有代刻印章時即用同一印章）並繳納土地登記費、印花稅、登 記規費、代書費等，併交付乙方辦理土地移轉登記」等語。經查，本件房屋 使用執照係於八十九年五月十八日核發，準此，至遲於八十九年五月十八日 ，被告乙○○應通知原告並辦理土地所有權移轉登記，惟被告乙○○並未於 八十九年五月十八日通知原告並即辦理土地所有權移轉登記，而依土地登記 簿謄本所載，系爭土地係於九十年八月十三日申請辦理移轉登記，並於九十 年九月二十五日移轉登記完畢，則自八十九年五月十八日起，迄九十年九月 二十五日止，已逾期六個月以上。準此，依土地預定買賣契約書第九條第一 項關於「違約罰則」，兩造約定適用「房屋預定買賣契約書」之約定，而依 預定買賣契約書第十三條第五項之約定，被告乙○○辦理土地所有權移轉登 記已違約逾期超過六個月以上，被告乙○○應以原告所繳全部價金加倍賠償 原告。本件原告已繳土地價金六百二十四萬元，則依前開規定，被告乙○○ 應給付原告違約金一千二百四十八萬元。
（五）依土地登記簿謄本所載，被告乙○○於買賣契約簽訂後之八十八年十一月十 八日，竟以系爭土地提供訴外人許秀慈（乙○○之弟媳，亦為被告新茨公司 之股東），向萬通銀行抵押貸款最高限額二百六十四萬元，實際借款二百二 十萬元之後，系爭房屋於八十九年五月十八日取得使用執照，被告新茨公司 竟又於八十九年十一月二十九日提供系爭房屋為訴外人許秀慈向萬通銀行抵 押貸款之共同擔保，原告就被告二人於買賣契約簽訂之後，竟以買賣標的物 向銀行抵押貸款一節，事前毫不知情。則以，原告於八十九年八月三十日向 被告提前給付價款四百九十萬元，惟被告乙○○早以系爭土地於八十八年十 一月十八日向萬通銀行抵押借款二百二十萬元，若以該土地之抵押債務，加 計原告截至八十九年八月三十日止所交付之總價款七百八十三萬元，竟已超 過系爭建物及土地之買賣總價金，而被告故意隱匿已將土地抵押貸款二百二 十萬元之事實，竟於八十九年八月三十日向原告超額收取價款，殊為可議。 （六）按辦理房屋、土地所有權移轉登記作業，於向地政機關送件申請登記之前， 須分別向縣市政府及稅捐機關申報核定房屋買賣契稅及土地增值稅，俟完稅 後，始向地政機關申請登記。依兩造房屋預定買賣契約書之附件㈣「代刻印 章授權書」，原告授權被告新茨公司代刻印章一枚，因此，被告新茨公司向 台南縣政府申報核定房屋買賣契稅，及向台南縣稅捐稽徵處申報核定土地增 值稅時，所需使用原告名義之印章，並不需另外向原告索取。因此，被告新 茨公司及乙○○委託土地代書於八十九年六月三日、八十九年八月十一日兩 次申報核定房屋契稅、土地增值稅時，原告事前並不知被告已提出申報，嗣 第一次房屋買賣契稅單核定，通知原告繳納，原告始知悉有申報核稅之事。 惟該兩次核稅，原告以系爭房屋僅完成主體結構之興建，房屋細部尚未施工 ，而拒絕配合繳納房屋買賣契稅，自有正當理由，再以截至原告八十九年八 月三十日止所已支付之價金共七百八十三萬元，加上被告私自以買賣標的物 抵押貸款二百二十萬元，合計一千零三萬元已經超過買賣總價金之九百七十 萬元，則衡諸常理，原告實際已給付總價金將近八成，又豈會拒絕過戶，被 告乙○○辯稱原告拒絕過戶一節，殊與事實不合。
（七）被告新茨公司、乙○○雖已將買賣標的物之所有權移轉登記予原告（如附表 一、二），惟被告新茨公司、乙○○卻拒將附表一所示建物之所有權狀及使 用執照、附表二所示土地之所有權狀交付原告，爰一併請求被告交付。 三、證據：提出房屋預定買賣契約書、房屋分期付款明細表、土地預定買賣契約書 、土地分期付款明細表、建物、土地登記簿謄本、房屋使用執照、被告新茨公 司八十九年五月二十日通知函、銀行對保通知書、原告僱工拆除大理石地板、 補貼第二次鋪設大理石之費用收據、客戶自主反應缺失改善紀錄表、台南縣新 營市公所九十年六月六日九０所財字第八八０九號函、台南縣稅捐稽徵處九十 年六月七日函各一件（以上均為影本）、九十年四月四日房屋現場照片十八幀 及財產歸屬資料清單二紙為證；並聲請向台南縣新營市公所調取甲○○申報與 新茨公司買賣契稅案之歷次全部申報及撤銷卷證資料、向台南縣稅捐稽徵處調 取八十九至九十年間，以權利人甲○○、義務人乙○○申報核定土地增值稅案 （附表二所示土地）之歷次申請及撤銷卷證資料、向台南縣鹽水地政事務所調 取附表一、二所示之建物、土地於九十年九月二十五日辦理所有權移轉登記之 案卷資料、向台南縣政府工務局調取如附表一所示使用執照之核發資料；另聲 請訊問證人蘇素雲、林明基、盧坤正及張平村。乙、被告方面：
壹、被告新茨公司部分：
被告新茨公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。貳、被告乙○○部分：被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭陳述及 所提書狀記載略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告乙○○對於原告主張其已支付房屋買賣價金一百五十九萬元、土地買賣 價金六百二十四萬元；系爭房地均於九十年九月二十五日辦理所有權移轉登 記予原告；系爭土地之所有權狀，現由其持有中之事實均不爭執，另對於原 告提出兩造訂立之房屋及土地買賣契約書之真正，亦不爭執。 （二）本件房屋土地之買賣契約，雙方就交屋過戶登記等相關問題業已有訂定，詎 原告於履行期間，或變更材料或變更設計或拒絕過戶登記，此雖未有文書為 憑，卻是不爭之事實，否則原告於被告違約時即得請求損害賠償，何以拖至 被告去函要求給付價金時，方提起本訴。雖原告就土地增值稅申請與撤銷部 分誣指甚詳，實則原告於購買系爭房地後，咸感後悔，意欲再為出賣，但移 轉過戶多一次則需多負擔一次契稅，為節稅起見，原告始要求暫緩辦理過戶 登記，倘能出賣則可直接過戶予買受人，純為節稅之用，此為被告撤銷房屋 買賣契稅及土地增值稅之原因。
（三）兩造為明確爭議之責任歸屬，乃於九十年九月五日另立協議書，而解釋當事 人間之契約，應探求當事人之真意，以後來協議書之內容而言，顯就原告所 謂違約之部分，含交屋時間及建物瑕疵約定甚詳，此協議書為較後且新的約 定，當排除原買賣契約之約定，否則等於將一契約強為分割成二種相戶矛盾 解釋，即無違協議卻有違約，實非解釋當事人真意之方法，是依事後約定之
協議內容，當事人之真意應為自原買賣契約成立後至該協議成立前之一切法 律責任（含金錢給付及交屋時間），為一明確之總結，否則協議根本毫無法 律上之效果，是以，依協議書內容並無雙方之違約問題，而係就本約外之新 的契約，因此本件責任歸屬應依新約定而為論斷，被告依新契約之約定並無 違約，反而是原告將銀行款項凍結未給付原告，更甚起訴拖延，顯以訴訟為 其遲延給付之手段。另依常理推斷，原告既可以被告違約要求被告新茨公司 、乙○○分別賠償原告三百十八萬元、一千二百四十八萬元之違約金，何以 願意另與被告成立協議並支付尾款，其中矛盾之處，昭然可知。 （四）本件房屋未能如期交屋係因原告故意挑剔房屋的設備，九十年九月五日的協 議的容是希望兩造不要就房屋的設備再行爭執，完全由協議的內容來執行， 即兩造同意由此協議書來取代原有的契約書約款，被告已依約提出四十萬元 償還銀行貸款，原告未履行協議書約定支付工程款一百八十萬元，被告無法 施工，故被告未依協議書之約定在一個月內交屋，目前房屋施工已完成，只 要原告支付一百八十萬元工程款及房屋買賣價金尾款即可立即交屋，又原告 尚積欠買賣土地價金尾款二十六萬元未給付，被告乙○○無法將系爭土地所 有權狀交還原告。
三、證據：提出協議書一紙為證。
丙、本院依職權向萬通商業銀行調取許秀慈（設定義務人乙○○）所設定存續期間自 八十八年十一月九日起至一一八年十一月九日止，最高限額二百六十四萬元抵押 權之借款資料。
理 由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。查原告於起訴狀當事人欄，原記載被 告新茨公司之法定代理人為楊麗敏，於九十一年五月十三日具狀更正被告新茨公 司之法定代理人為丙○○，核屬不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述，並無不 合。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一 者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第二百五十 五條第一項第三款定有明文。查原告於民事起訴狀原請求被告新茨公司應給付原 告三百十八萬元及法定遲延利息，並應將如附表一所示建物之所有權狀交還原告 （見本院卷第四頁），嗣原告於民事起訴狀繕本送達後，而於本院九十一年六月 五日言詞辯論期日，當庭擴張聲明請求被告應給付原告三百十八萬元及法定遲延 利息，並應將如附表一所示建物之所有權狀及「使用執照」交還原告（見本院（ 一）卷第五三頁），此屬擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟第第二百五十 五條第一項第三款規定，亦無不合，應予准許。又被告新茨公司經合法通知，未 於言詞辯論期日到場，另被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告於八十八年五月十一日向被告新茨公司訂購「新營大富」房屋編 號Ｅ９一棟（門牌號碼：台南縣新營市○○里○○街一七七巷一九號），並向被 告新茨公司股東即被告乙○○訂購房屋坐落台南縣新營市○○○段九之四二地號
之土地。依房屋預定買賣契約第十四條第一項約定：「乙方（即被告）應於完工 日點交房屋與甲方（即原告），若逾期未能點交，則依本契約第十三條第六項處 理之」，又依第十三條第六項約定：「乙方未依本契約第十一條約定申領使用執 照並接妥水電，且按本契約第十四條約定如期交屋者，其違約之處理，雙方合意 依照本條第五項約定處置」，而第十三條第五項則約定：「…乙方工程進度若拖 延超過六個月，則乙方應以甲方所繳全部價金加倍賠償甲方之損害，雙方皆無異 議」。本件房屋建築完成日期依使用執照核發日為八十九年五月十八日，依約被 告新茨公司應即將房屋點交予原告，然當時系爭房屋僅係結構體外觀完成之狀態 ，其屋外細部工程及屋內各項工程，均尚未進行施作，且被告新茨公司迄九十年 十月五日仍未點交已興建完工、可供居住使用之房屋予原告，已逾期一年四個月 餘，則依雙方前揭約定，被告新茨公司應以原告所繳全部價金加價賠償原告作為 違約金，而本件原告就房屋買賣契約部分，實際交付被告新茨公司之房屋價金一 百五十九萬元，故被告新茨公司應賠償逾期交屋違約金三百十八萬元，又本件被 告新茨公司違約是既成的事實，雙方於九十年九月五日的協議只是協調何時交屋 及貸款如何清償的問題，並非拋棄違約金的請求；再依土地預定買賣契約書第五 條之約定，被告乙○○應於系爭房屋取得使用執照時，通知原告於五日內辦理所 有權移轉登記，而本件房屋使用執照係於八十九年五月十八日核發，惟被告乙○ ○並未於八十九年五月十八日通知原告並即辦理辦理土地所有權移轉登記，而系 爭土地係於九十年八月十三日申請辦理移轉登記，並於九十年九月二十五日移轉 登記完畢，則自八十九年五月十八日起，迄九十年九月二十五日止，已逾期六個 月以上。準此，依土地預定買賣契約書第九條第一項關於「違約罰則」，兩造約 定適用「房屋預定買賣契約書」之約定，而依預定買賣契約書第十三條第五項之 約定，被告乙○○辦理土地所有權移轉登記已違約逾期超過六個月以上，則以原 告已支付土地買賣價金六百二十四萬元，被告乙○○應賠償違約金一千二百四十 八萬元；此外被告新茨公司、乙○○雖已將系爭房地之所有權移轉登記予原告， 惟被告新茨公司、乙○○卻拒將附表一所示之建物所有權狀及使用執照、附表二 所示之土地所有權狀交付原告，爰併依買賣契約之法律關係請求被告交還等語。三、被告乙○○則以：兩造為解決系爭房屋買賣糾紛之責任歸屬，乃於九十年九月五 日另立協議書，而解釋當事人間之契約，應探求當事人之真意，以後來協議書之 內容而言，顯就原告所謂違約之部分，含交屋時間及建物瑕疵約定甚詳，此協議 書為較後且新的約定，當排除原買賣契約之約定，否則等於將一契約強為分割成 二種相戶矛盾解釋，即無違協議卻有違約，實非解釋當事人真意之方法，是依事 後協議書之約定，兩造同意由此協議書來取代原有的契約書（含金錢給付及交屋 時間），而被告依新契約之約定並無違約，反而係原告未履行協議書約定支付工 程款一百八十萬元，被告無法施工，故被告未依協議書之約定在一個月內交屋， 又原告尚積欠買賣土地價金尾款二十六萬元未給付，伊無法將系爭土地所有權狀 交還原告等語，資為抗辯。
四、本件有關原告主張：其於八十八年五月十一日分別向被告新茨公司訂購其所興建 「新營大富」房屋編號Ｅ９一棟（門牌號碼：台南縣新營市○○里○○街一七七 巷一九號），向被告新茨公司之股東即被告乙○○訂購上開房屋坐落台南縣新營
市○○○段九之四二地號土地，並已支付房屋買賣價金一百五十九萬元、土地買 賣價金六百二十四萬元，雖系爭房屋於八十九年五月十八日取得使用執照，且系 爭房地均於九十年九月二十五日辦理所有權移轉登記予原告，惟被告新茨公司迄 未辦理系爭房屋之交屋手續，且系爭房屋之所有權狀、使用執照及系爭土地之所 有權狀仍未交還原告等情，業據提出土地預定買賣契約書、土地分期付款明細表 、房屋預定買賣契約書、房屋分期付款明細表、土地、建物登記簿謄本、房屋使 用執照各一件為證（見本院（一）卷第十二至二八頁），且為被告乙○○所不爭 執，而被告新茨公司已於相當時期前受通知，未於言詞辯論期日不到場，復未提 出書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第二百八十條第三項本文準用同法 條第一項之規定，視同被告新茨公司自認原告此部分主張之事實，堪信為真實。五、原告另主張系爭房屋之完工日期為八十九年五月十八日，被告新茨公司斯時即應 交付已接通水電並具有使用價值之房屋，且被告乙○○亦應辦理土地所有權移轉 登記，然系爭房屋迄未辦理交屋手續，且系爭土地係於九十年九月二十五日辦理 所有權移轉登記，均已遲延逾六個月以上，被告二人均有違約情事，則為被告乙 ○○所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應予審究者為：（一）系爭房屋有無逾 期完工交屋？（二）原告與被告新茨公司於九十年九月五日簽訂之協議書，有無 展延交屋日期之合意？（三）系爭土地於九十年九月二十五日完成所有權移轉登 記，被告乙○○有無逾期違約情事？經查：
（一）按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以 為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。故解釋當事人之契約，應以當事 人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為 斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院四十九年度台上字第三○三號 、同院三十九年度台上字第一○五三號判例意旨參照）。查本件兩造所簽訂之 系爭房屋預定買賣契約書約書第十四條第一項約定：「乙方（即被告新茨公司 ）應於完工日點交房屋與甲方（即原告），若逾期未能點交，則依本契約第十 三條第六項處理之」；第十三條第六項約定：「乙方未依本契約第十一條約定 申領使用執照並接妥水電，且按本契約第十四條約定如期交屋者，其違約之處 理，雙方合意依照本條第五項約定處置」；第十三條第五項約定：「…乙方工 程進度若拖延超過六個月，則乙方應以甲方所繳全部價金加倍賠償甲方之損害 ，雙方皆無異議」等語。則本諸上開房屋預定買賣契約書之約定，原告新茨公 司應於完工日點交房屋予原告，若被告新茨公司逾期點交房屋超過六個月以上 時，被告新茨公司即有違約之情事，應無疑義。又依買賣契約書第八條第一項 約定：「本房屋之興建工程，乙方應於民國八十八年六月三十日前開工，並自 開工日起三百工作天完工，並以建築主管機關所規定之完工日期為準，如期完 工」；第十一條第一項約定：「乙方應負責申領房屋使用執照並接妥水電，否 則不算完工，不得通知甲方交屋，且應負一切後果責任」等語，此按建築工程 於其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，即得聲請主 管機關發給使用執照；建築物非經取得使用執照不准接水、接電、或申請營業 登記及使用（建築法第七十條第一項、第七十三條參照），是由取得房屋使用 執照與建築全部完工之期日尚有一段期間，不得僅以取得建管機關核發之使用
執照，即認建築已完工。又一般不動產買賣契約關於完工期間之約定，係指全 部建築完成得以居住使用之狀態而言。否則，買受人及應受分配者不能使用房 屋，縱然取得使用執照，亦無實益，應非當事人之意思，是以建築物既須取得 使用執照後方能申請接水、接電使用以觀，本件系爭房屋所謂「完工」日之認 定，當以系爭房屋經申請取得使用執照後，並經接通水電之時，始符兩造上揭 約款之真意，則原告主張系爭房屋之完工日期即為使用執照核發日期云云，尚 有誤會。又系爭房屋係於八十九年五月十八日取得使用執照，固有使用執照一 紙在卷可稽（見本院（一）卷第二八頁），然斯時系爭房屋尚未接通水電一節 ，亦經原告陳稱在卷，則被告新茨公司既無契約書第八條第二項約定完工日期 之免除遲延責任事由，可徵系爭房屋係因被告新茨公司遲延接通水電而迄未如 期完工之情明確；再觀諸前揭第十四條第一項約定：「乙方應於完工日點交房 屋與甲方」之文義，可見該約定所謂「完工」與「點交房屋」係居於同等及同 時給付之性質，是「完工」與「點交房屋」應認一體適用於所謂「申請取得使 用執照後，並經接通水電」之完工日之認定，殆無疑義。從而，原告主張被告 新茨公司已逾期六月以上，仍未點交全部已興建完工、可供居住使用之房屋予 原告，被告新茨公司已有違約情事等情，即屬有據。（二）按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約； 又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效 力，民法第七百三十六條、第七百三十七條定有明文。次按和解之本質，究為 創設，抑為認定，應依和解契約之內容定之。當事人以他種之法律關係或以單 純無因性之債務約束等，替代原有之法律關係時，屬於創設；否則，以原來而 明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定。查原告主張其與被告新茨公 司曾於九十年九月五日舉行協調會，會商系爭房屋之交屋日期及貸款如何清償 等細節問題，此有兩造所不爭執之協議書一紙在卷可參（見本院卷第四七頁） ，自堪信為真實。而觀之協議書第三條約定：「甲方（即原告）甲方繳交新臺 幣一百八十萬元，以銀行貸款支付，以萬通銀行之原貸款二百二十萬元中抵扣 ，於過戶和貸款債務人變更完竣後，乙方（即被告新茨公司）應提出新臺幣四 十萬元償還部分貸款，利息，於過戶後歸甲方負責」；第四條約定：「工程應 於一個月內交屋，工程缺失部分亦應於期限內完成，交屋同時甲方再繳付尾款 新臺幣五萬元及追加減款項」等語，可徵兩造於該次協議約定，系爭房屋之抵 押貸款二百二十萬元處理方式，由被告新茨公司自行清償四十萬元，其餘債務 一百八十萬元，約定由原告承受並變更借款人名義為原告，且被告新茨公司應 於一個月內交屋，交屋同時原告再繳清尾款五萬元等情甚明。準此，本件被告 新茨公司於八十九年五月十八日取得系爭房屋使用執照，然係因被告新茨公司 之遲延接通水電而逾期六月以上未如期完工之情，業如前述，則兩造既於被告 新茨公司陷於遲延交屋違約狀態下，復於九十年九月五日之協調會中，再就系 爭房屋之完工交屋日期約定為協議書訂定後之一個月期限內完成，而原告並應 同時交付尾款五萬元之事實以觀，堪認雙方嗣後已就系爭房屋完工交屋之約款 內容成立和解，並創設出合意展延系爭房屋完工交屋期限之法律關係，否則， 若謂雙方未成立和解，兩造前揭簽訂協議書行為豈非淪為無意義之舉；再參諸
解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條 已定有明文；亦即解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據 資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 ；且意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之 完備，則屬意思表示之補充；前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至 最低程度。故在解釋意思表示時，應以表意人所為表示行為之言語、文字或舉 動，如無特別情事，應以交易上應有之意義或社會上一般人之通念而為解釋； 易言之，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而 知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。故解釋意思表示尤須斟酌交易上之習慣 及經濟目的，依誠信原則而為之（最高法院八十八年度台上字第一六七一號判 決意旨參照），則兩造於本次協調會議會商研擬系爭房屋之交屋日期及貸款如 何清償等問題時，原告竟未聲明或保留遲延工期之違約賠償問題，則原告事後 堅稱其仍保留系爭房屋之違約金請求權，即不無可疑；況依一般社會交易習慣 ，建設公司本無於承購戶繳清未付買賣價金、稅捐費用及手續費前，先行交付 房屋之義務，則依原告承諾其願於被告新茨公司於完工交屋同時即支付房屋尾 款五萬元以觀，顯見被告新茨公司之完工交屋義務與原告之支付房屋尾款五萬 元之義務，已立於同時對待給付關係，亦即，原告未為支付尾款五萬元之對待 給付前，被告新茨公司得拒絕其交付系爭房屋之義務，此益證兩造間就系爭房 屋之工程期限已合意展延無訛，是原告自不得事後再據以主張被告新茨公司先 前有何遲延交屋違約情事。
（三）原告雖又主張系爭房屋使用執照係於八十九年五月十八日核發，被告乙○○即 時通知原告並辦理土地所有權移轉登記，然系爭土地確遲至九十年八月十三日 始申請辦理移轉登記，並於九十年九月二十五日移轉登記完畢，則自八十九年 五月十八日起，迄九十年九月二十五日止，被告乙○○辦理土地所有權移轉登 記已違約逾期超過六個月以上云云。惟查兩造於前揭土地預定買賣契約書第九 條第一項固約定：「本契約與地上所有建物即「新營大富」房屋預定買賣契約 有互補效力，即本契約未載事項如違約、罰則、轉售規定、產權登記與權狀領 取、送達特約、管轄法院、未盡事項、契約之附件等均適用房屋預定買賣契約 書內所記載各項約定」等語，可徵此一約款乃針對土地預定買賣契約書所未載 明之「違約、罰則、轉售規定、產權登記與權狀領取、送達特約、管轄法院、 未盡事項、契約之附件」等事項，補充予以適用房屋預定買賣契約書之約款， 準此，倘土地預定買賣契約書就某一約定事項已有明訂約款時，自應優先予以 適用，而無依上開補充約款適用房屋預定買賣契約書約款之理，且本件原告主 張被告乙○○之違約情事，係指被告乙○○逾期辦理系爭土地所有權移轉登記 ，惟系爭土地之所有權移轉登記相關細節，已於土地預定買賣契約書第五條（ 產權移轉登記）約定：「雙方約定於本件土地上建物，申請使用執照時，應由 乙方（即被告乙○○）通知甲方（即原告）於五日內，將土地所有權移轉登記 所須之國民身份證影本與印章（若房屋部份已有代刻印章時即用同一印章）並 繳納土地登記費、印花稅、登記規費、代書費等，併交付乙方辦理土地移轉登 記」等語明確，是本件有關系爭土地之所有權移轉登記事宜，自應適用上開土
地預定買賣契約書第五條之特別約定甚明，準此，原告主張系爭土地所有權之 移轉登記有無逾期情事，應依土地預定買賣契約書第九條第一項適用房屋預定 買賣契約書第十三條第五項之約定云云，即有未合；況房屋預定買賣契約書第 十三條第五項之約定，乃係針對系爭房屋施工工程進度拖延超過六過月之違約 罰則規定，此不僅與房屋預定買賣契約書第十二條（產權移轉登記）明文約定 系爭房屋之所有權移轉登記時期無涉，更遑論其與系爭土地應於何時辦理所有 權移轉登記，有何關聯性，是系爭土地有無逾期移轉所有權情事，自難逕依房 屋預定買賣契約書第十三條第五項之約定為其認定依據。再觀之前揭土地預定 買賣契約書第五條約款，固僅約定雙方於本件土地上建物申請使用執照時，應 由被告乙○○通知原告於五日內配合辦理土地所有權移轉登記，至於被告乙○ ○應於「何時」通知原告配合辦理土地所有權移轉登記，雖未見明文規定，然 此乃因本件係預售屋配合基地買賣之不動產買賣契約，原告並配合系爭房屋之 工程進度分期給付系爭土地買賣價金，出賣人當無故意遲延不辦理土地所有權 移轉登記，致造成無法向原告收取價金尾款給付之不利，因之，遍查兩造間之 上開契約，雙方就系爭土地所有權移轉登記之期限並未於契約中明定應於何時 履行，則本件被告乙○○縱然未於系爭房屋使用執照核發日（八十九年五月十 八日）通知原告配合辦理系爭土地所有權移轉登記，依民法第二百二十九條第 二項規定，原告亦應先定期催告限期命被告乙○○履行契約並辦理系爭土地所 有權移轉登記，於被告乙○○逾期未為履行時，被告乙○○始負有給付遲延責 任，則本件原告既未有催告被告乙○○履行，其遽為主張被告乙○○辦理土地 所有權移轉登記已違約逾期超過六個月以上，並請求損害賠償云云，於法不合 ，不能准許。
六、按現行民法債之關係乃建立在「給付義務」之上，學說稱為「主給付義務」。主 給付義務，指債之關係上固有、必備，並用以決定債之關係類型的基本義務（債 之關係的要素），又在債之關係上，除主給付義務外，尚有所謂「從給付義務」 ，而從給付義務具補助主給付義務之功能，不在於決定債之關係的類型，乃在於 確保債權人的利益能夠獲得最大的滿足，是從給付義務自得依訴請求之。查本件 不動產買賣契約，買受人（即原告）支付價金與出賣人（即被告新茨公司、乙○ ○）移轉不動產所有權，乃係基於雙務契約之對價關係，雙方互負債務，出賣人 有將不動產所有權移轉登記之義務，買受人則有交付買賣價金之義務，此等均屬 所謂之主給付義務。至於不動產之出賣人交付辦理所有權移轉登記的文件，乃在 於確保買受人的利益能夠獲得最大的滿足，此為基於誠實信用原則及補充契約解 釋之所必然，是以系爭房屋、土地雖已移轉所有權登記為原告名義，然如附表一 、二所示之所有權狀仍為被告新茨公司、乙○○所占有一節，既為兩造所不爭執 ，揆諸前揭說明，依據本件不動產買賣契約之法律關係，被告新茨公司、乙○○ 於辦理系爭房屋、土地所有權移轉登記時，本即負有交付如附表一、二所示所有 權狀之從給付義務，而被告新茨公司、乙○○此等從給付義務又與原告支付買賣 價金尾款間，並無立於互為對待給付之關係，自無發生同時履行抗辯之對價關係 ，是被告乙○○抗辯原告尚未支付土地買賣價金尾款，而拒絕交還如附表二所示 之土地所有權狀，尚屬無據，從而，原告主張依據買賣契約之法律關係，請求被
告新茨公司、乙○○交還如附表一二所示之房屋、土地所有權狀，為有理由，應 予准許。另按直轄市、縣（市）（局）主管建築機關係依起造人之聲請，核發建 築執照，所需規費、工本費亦向起造人或所有人收取，起造人領得建築執照後， 如有遺失，應登報作廢，申請補發，並另收取執照工本費。起造人受通知領取建 造執照或雜項執照之日起，逾期三個月不來領取者，主管建築機關得將該執照予 以註銷等情，此觀諸建築法第二十九條、第四十條、第四十一條規定自明。是使 用執照係依起造人之申請而核發，並向起造人收取規費及工本費，核其性質應係 歸屬於起造人所有之物。查附表一所示之系爭房屋使用執照（（88）南工局使字 第零陸陸捌號），其起造人為被告新茨公司本人，有該使用執照在卷可參（見本 院（一）卷第二八頁），則系爭房屋之使用執照即為被告新茨公司所有之物，故 原告主張被告新茨公司應交還如附表一所示系爭房屋之使用執照云云，即屬無據 。
七、綜上所述，原告主張依據買賣契約之法律關係，請求被告新茨公司、乙○○分別 交還如附表一、二所示之房屋、土地所有權狀範圍內，核無不合，應予准許。逾 此所為請求，為無理由，應予駁回。
八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影 響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十六 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B審判長法官 王金龍
~B法 官 蔡雅惠
~B法 官 張銘晃
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日~B法院書記官 韓雪青
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