臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第一八七五號
原 告 乙 ○ ○
被 告 甲 ○ ○
右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將建物門牌臺南縣麻豆鎮○○里○○路三十六之五號房屋遷讓交還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍拾貳萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保聲請宣告假執行。二、陳述：
㈠緣原告向訴外人助銘建設股份有限公司（下簡稱助銘公司）買受坐落臺南縣麻豆 鎮○○段一０九五之三地號土地上，門牌號碼為臺南縣麻豆鎮○○里○○路三六 之五號之建物（下簡稱系爭房屋），後經原告向鈞院提起訴訟，終為訴訟上和解 取得系爭建物之所有權，然被告因與訴外人助銘公司有財務上之糾紛，明知原告 買受系爭房屋，竟無理由占有系爭房屋，拒交原告使用收益，為此，原告爰依民 法第七百六十七條之規定訴請遷讓系爭房屋。
㈡原告於民國（下同）九十一年四月十日向訴外人助銘公司購買系爭房屋，總價新 台幣（下同）五百二十萬元，其中二百多萬元已繳清，餘款辦理貸款，買受時並 不知系爭房屋由被告占有中，原告所有權移轉登記是訴訟中和解才辦理，被告係 在同年四月三十日之後才搬進系爭房屋，對於系爭房屋之坐落土地，被告尚有應 有部分五四七九一分之二四七九一並不爭執，因土地尚有抵押權，所以沒有辦過 戶，且原告知識不足以致於買受時未申請土地謄本，不知土地乃助銘公司與被告 共有。惟依據被告所提出之協議同意書上，被告同意助銘公司將系爭房屋出售他 人，且從買賣契約書上所載付款日為四月二十五日，足見原告買受時間在被告與 助銘公司約定之四月三十日之前，原告乃善意第三人應受法律保護。三、證據提出不動產買賣合約書、建物登記謄本、房屋稅籍證明書各一份為證，聲請 訊問證人顏靖諭。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決
㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利判決，准供擔保免假執行。
二、陳述：原告所有之系爭房屋，其坐落土地即晉江段一０九五之三地號土地為被告 所有，目前尚有應有部分五四七九一分之二四七九一。緣訴外人助銘公司於八十 九年九月十八日與被告簽訂不動產買賣合約書，被告將登記名下所有坐落臺南縣 麻豆鎮○○段五七八地號、面積八點七平方公尺；同段五七九地號、面積一一三 點五七平方公尺；同段五八０地號、面積九五點七平方公尺；同段一０九五地號 土地，面積五四七點九一平方公尺（土地嗣經兩次分割地號有所變動），以及門
牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路三六之一號之建物，以一千一百七十萬元出售予助銘 公司，旋於九十一年間因助銘公司無力償付買賣價金尾款四百五十萬元，遂於九 十一年二月二十六日表示願將興建之坐落麻豆鎮江段一０九五之三地號土地上之 系爭房屋即門牌號麻豆鎮○○路三六之五號建物以五百三十萬元出售予被告以償 付部分土地買賣價金，嗣助銘公司又改稱：「（上開）土地房屋乙方（即助銘公 司）如於九十一年四月三十日前出售則無條件蓋章讓乙方辦理過戶貸款，但乙方 同意如有出售則需通知甲方（即被告）其所得房屋之售款優先由甲方取得至新台 幣肆佰伍拾萬元正」，另有九十一年二月二十六日及同年三月未載日期之「不動 產買賣合約書」、「協議同意書」可稽，助銘公司於九十一年二月二十六日將系 爭房屋出售予被告時，被告即已遷入居住，雖未移轉所有權，但助銘公司將系爭 房屋出售予原告時，並未依約優先給付被告任何款項，且坐落土地原告尚有應有 部分，被告自係有權繼續使用系爭房屋。
三、證據：提出土地登記謄本、八十九年九月十八日、九十一年二月二十六日簽約之 不動產買賣合約書、晉江段一０九五地號土地分割及抵押權設定情形明細表、協 議同意書各一份、支票六紙、退票理由單五紙份為證。 理 由
一、本件原告起訴主張：原告向訴外人助銘公司買受坐落臺南縣麻豆鎮○○段一０九 五之三地號土地上，門牌號碼為臺南縣麻豆鎮○○里○○路三六之五號之系爭房 屋，經原告起訴後訴訟上和解取得系爭建物之所有權，然被告因與訴外人助銘公 司有財務上之糾紛，明知原告買受系爭房屋，竟無理由占有系爭房屋，拒交原告 使用收益，為此，原告爰依民法第七百六十七條之規定訴請遷讓系爭房屋等語。二、被告則以：原告所有之系爭房屋，其坐落土地即晉江段一０九五之三地號土地為 被告所有，目前尚有應有部分五四七九一分之二四七九一。緣訴外人助銘公司於 八十九年九月十八日，以一千一百七十萬元之代價，向被告買受其所有坐落麻豆 鎮○○段五七八、五七九、五八０、一０九五地號土地及門牌號碼：麻豆鎮○○ 路三六之一號之建物，九十一年間因助銘公司無力償付買賣價金尾款四百五十萬 元，遂於同年二月二十六日表示願將興建之系爭房屋以五百三十萬元出售予被告 以償付部分土地買賣價金，並約定系爭房屋助銘公司如於同年四月三十日前出售 則無條件蓋章讓乙方辦理過戶貸款，但乙方同意如有出售則需通知甲方（即被告 ）其所得房屋之售款優先由甲方取得四百五十萬元，而被告於同年二月二十六日 即已遷入居住，雖未移轉所有權，但助銘公司將系爭房屋出售予原告時，並未依 約優先給付被告任何款項，且坐落土地原告尚有應有部分，被告自係有權繼續使 用系爭房屋等語，以資抗辯。
三、原告起訴主張：於九十一年四月間，以總價五百二十萬元向訴外人助銘公司購買 系爭房屋，後於同年六月二十七日，因訴訟中和解已將系爭房屋之所有權移轉登 記為原告，惟系爭房屋目前為被告所占有使用，而系爭房屋之坐落土地即臺南縣 麻豆鎮○○段一０九五之三地號土地尚有被告應有部分五四七九一分之二四七九 一等情，業據其提出不動產買賣合約書、建物登記謄本、房屋稅籍證明書各一份 ，復為被告所不爭執，自應信為真實。
四、原告另主張系爭房屋被告無占用之合法權源，應遷讓返還予原告乙節，被告則以
前揭情詞置辯，從而，本件應審究者厥為被告是否有權占有系爭房屋。經查： ㈠被告與助銘公司固於九十一年二月二十六日簽訂不動產買賣合約書，就系爭房 屋買賣達成合意，惟被告與助銘公司之法定代理人王炳煌復於九十一年三月間 簽訂協議同意書，即被告同意王炳煌應於九十一年四月三十日前清償尾款四百 十萬元，若無法清償則應無條件將系爭房屋移轉登記為被告所有以為抵償，被 告並同意王炳煌於九十一年四月三十日前將系爭房屋出售予第三人，所得售屋 款項應優先清償被告等情，有不動產買賣合約書、協議同意書各一份在卷可稽 ，足見被告雖曾與助銘公司就系爭房屋之買賣達成合意，卻仍同意助銘公司於 九十一年四月三十日前得出售系爭房屋與第三人至明。而觀之原告與助銘公司 所簽訂之不動產買賣合約書，其上載明「第二期款於民國九十一年四月二十日 付新台幣一百萬元、九十一年四月二十五日收伍拾萬元正」等語，益徵原告確 於九十一年四月三十日前已購買系爭房屋。此外，原告買受時，系爭房屋乃為 空屋，被告尚未遷入乙節，此業據證人顏靖諭證述：「（問：原告何時購買系 爭房屋？）九十一年四月十日，我是助銘建設之售屋小姐，我是暫時受僱於助 銘公司三個月，我說系爭房屋大約售價為五百多萬元，簽約的時候是請助銘公 司董事長與他簽約，簽約的時候有來看房屋，因為系爭房屋是展售中心，所以 是空屋，我不知道當時是否有要交給被告居住，原告交錢是直接交給董事長夫 人，我負責售屋時並不認識被告，是事後被告的兒子常常來找董事長我才知道 被告，但兩人間有無財務糾紛我並不清楚，九十一年五月八日展示中心才撤掉 ，系爭房屋交屋及所有權登記均是交給代書辦理我並不清楚，且我已經不在。 」等語明確，因此，原告於買受系爭房屋之時間，既係在被告與助銘公司約定 之期限內，又無從房屋之現況得知被告與助銘公司間之財務糾紛，原告主張其 係善意第三人，其與助銘公司簽訂之買賣契約乃有效成立等情，應可採信，合 先敘明。
㈡按買賣契約乃債權行為，出賣人與買受人僅要就買賣之標的及價金達成合意， 買賣契約即有效成立，縱使出賣人將買賣標的物先後出賣，亦無礙於買賣契約 之有效成立，前後買受人均得依民法第三百四十八條之規定請求出賣人交付買 賣標的物並移轉所有權，但若出賣人業將買賣標的物之所有權移轉登記其中一 買受人，則取得所有權之人，因所有權具有排他性、對世效力，自得以此對抗 其餘買受人，因此，其餘買受人僅得依債務不履行之規定請求出賣人損害賠償 。從而，本件助銘公司先後與被告、原告成立買賣契約，惟助銘公司於九十一 年六月二十七日因與被告達成訴訟上和解已將系爭房屋之所有權移轉登記予原 告，有前揭建物登記謄本在卷可按，縱被告先於原告遷入系爭房屋占有使用， 原告仍得基於房屋所有權人之地位請求被告遷讓系爭房屋，是被告辯稱其乃先 於原告與助銘公司簽訂買賣契約乙情，尚難採為有利於被告之認定。被告又辯 稱助銘公司未將出賣系爭房屋所得之款項清償積欠被告之尾款云云，按債為特 定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務 人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院八十八年度台上字第 六九四號判決可資參照）。本件與被告簽訂前揭協議同意書者乃助銘公司而非 原告，縱助銘公司未依協議同意書之約定，將買賣系爭房屋所得款項優先清償
積欠被告之尾款屬實，揆諸前揭說明，被告僅得依前揭協議同意書之約定請求 助銘公司依約履行，並不得據以推認其有權占用系爭房屋，是被告此部分辯解 委無足採。
㈢次按稱不動產者，謂土地及其定著物。民法第六十六條定有明文。所謂定著物 ，係指凡具有覆蓋牆垣，足以避風雨，供出入，可達經濟上使用目的之建築物 者均屬之，系爭房屋自合乎此要件，而土地及定著物乃屬獨立之不動產，均得 享有獨立之所有權至明。查系爭房屋之坐落土地雖被告尚有應有部分五四七九 一分之二四七九一，有其提出之土地登記謄本在卷可考，復為原告所不爭執， 惟系爭房屋之所有權人為原告，並不因被告係土地共有人之一而認其有權占用 ，至系爭房屋坐落於被告共有之土地上是否具有合法之權源，係屬另一問題， 與本件認定被告無權占有系爭房屋乙情無涉。
五、綜上，本件原告主張系爭房屋為其所有，被告無權占有，爰依民法第七百六十七 條之規定，求為判決被告應將建物門牌臺南縣麻豆鎮○○里○○路三十六之五號 房屋遷讓交還原告，即有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保以代釋 明請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准 許。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影 響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十四 日 臺灣臺南地方法院民事第一庭
~B審判長法官 周素秋
~B 法 官 林育幟
~B 法 官 黃欣怡
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十四 日~B法院書記官 陳靜娟
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