臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第二○六四號
原 告 壬○○
己○○
庚○○
丙○○
乙○○
辛○○
戊○○
被 告 中國力霸股份有限公司
法定代理人 甲○○○
丁○○
右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告壬○○新台幣捌拾玖萬陸仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告己○○新台幣伍拾玖萬貳仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告庚○○新台幣柒拾捌萬貳仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣玖拾萬捌仟陸佰元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告乙○○新台幣玖拾壹萬元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告辛○○新台幣陸拾捌萬肆仟元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告戊○○新台幣捌拾玖萬貳仟參佰元，及自民國九十一年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第六項於原告以新台幣貳拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程
序實施前，以新台幣陸拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第七項於原告以新台幣參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬貳仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告壬○○新台幣（下同）壹佰捌拾肆萬捌仟元，原告己○○壹佰 貳拾壹萬陸仟元，原告庚○○壹佰陸拾陸萬壹仟元，原告丙○○壹百柒拾參萬 貳仟陸佰元，原告乙○○壹佰玖拾萬伍仟元，原告辛○○壹佰肆拾貳萬貳仟元 ，原告戊○○壹佰柒拾壹萬柒仟參佰元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起算至清 償日止按年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告等七人各於如附表一所示之簽約日期與被告就座落台中市○○區○○段 四八四地號等土地上之台中市力霸國家別墅簽訂「力霸國家別墅房地買賣契約 書」。其中關於契約總價款、貸款、約定自備款、已付自備款、契稅款等等資 料，均如附表一所示。由於被告銷售之各該房地有私有面積坪數短少、未合法 申請興建游泳池、房屋漏水、滲水、裂縫及建材不符等等瑕疵，且被告之廣告 又誇大不實，並於原告屢次請求修補之後，或為被告仍不修補、或為瑕疵無法 修補，以致於原告不得不於民國（下同）八十二年十一月十五日對被告為解除 買賣契約之意思表示。同此之際，被告則自八十二年十二月四日起至八十三年 六月二十九日止亦分別對原告等人亦為解除各該買賣契約之意思表示，被告並 援引系爭買賣契約書第十一條關於「甲方（即原告）若不按時繳付各期房地價 款．．．逾期三十日經乙方（即被告）催告仍不繳付時，即任由乙方逕行解除 本契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償．．．」之 規定，而主張沒收各該原告已繳付之全部價金。嗣原告以系爭買賣契約業經原 告解除為由而對被告提起請求返還價金之訴訟，惟經本院以八十三年重訴字第 一一二號判決及台灣高等法院以八十五年重上字第五一二號判決，以原告只能 主張減少價金不得主張解除契約云云為由，而判決駁回原告之訴。嗣後原告壬 ○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等六人不服並上訴最高法院 ，經最高法院發回更審後，台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七０號 仍為原告敗訴之判決。按：於上開判決中，本院及台灣高等法院均於判決理由 中均提及前揭被告所為之解約意思表示則為有效，各該系爭買賣契約均已為被 告解除在案云云。由是之故，原告乃據此提起本件訴訟，原告並主張前揭系爭 買賣契約第十一條中所約定之「甲方（即原告）已繳付之全部價款均充作違約 金及對乙方（即被告）之損害賠償」云云者，該項約定之違約金額顯然過高， 是故原告爰依據民法第二百五十二條之規定聲請准予卓參後述事實及理由予以 酌減。
（二）按台中高分院曾於八十一年重上字第三四號判決中，就與本事件類似情況之違 約金事件中認為違約金應以不超過「契約總價款之百分之十」才為相當，該判 決理由謂：「茲應審究者為被上訴人將上訴人方面所繳付之一千零三十七萬元 價款，全數充作違約金予以沒收是否適當。按約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金數額之是否相當， 法院須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 ，最高法院著有四十九年台上字第八０七號判例可稽。經查：兩造系爭土地買 賣契約書第九條及房屋買賣契約書第十四條，所載：「甲方（即上訴人）如逾 期繳納期款達十五日以上，經乙方（被上訴人）催告，甲方仍不履行時，乙方 得不另行通知，逕自片面解除本約，除將本戶之建物土地收回另行處理外，並 沒收甲方已繳之所有款項」云云，固屬違約金之約定。惟該所謂「沒收甲方已 繳之所有款項」一語，則顯非公平合理。蓋依此，祇繳訂金，則沒收訂金；如 續繳期款至某期無力續繳，則所有已繳款項亦悉數沒收；亦即履約繳款越多， 被沒收違約金越多；遵守契約逾久者，受處罰逾重。其非公平合理，要無疑義 。故該條雖屬違約金之約定，但究不能依其約定無視承購戶繳納狀況，即認承 購戶已繳所有款項，均須全數充作違約金數額。其違約金數額如何相當，自仍 應依上開判例意旨，作為斟酌云云，以及「本院斟酌其客觀事實、社會經濟狀 況、雙方損害情形，全辯論意旨，及調查證據之結果，認被上訴人將上訴人已 繳付之一千零三十七萬元全數充為違約金予以沒收，核屬過高，應核減為按『 總價』六千三百五十九萬元之『百分之十』，即六百三十五萬九千元為相當」 云云。
（三）台灣高等法院於八十五年度重上字第二七０號判決中亦曾就相同案例表示：「 上訴人提出財團法人中華民國消費者文教基金會參酌消費者保護法、公平交易 法及公寓大廈管理條例及其他相關法規，所研擬完成公布之預售房地買賣契約 書範本，就買方之違約責任，於該契約書範本第十六條第一項規定：『買方除 因不可抗力及可歸責於賣方之事由外，如不履行本契約第五條付款約定時，每 逾一日應按所欠繳之自備價款千分之一計算違約金，於補繳各該期款時一併繳 付賣方。若逾期達十日時，經賣方定十日以上期限以書面催告後，仍不繳付者 ，視同買方違約，賣方得解除本契約，並扣除買方自備款百分之五十作為賠償 ，但其賠償金額，不得超出本戶房地總價款百分之十。』主張對於買方（上訴 人）未能依約給付買賣價款之違約責任，賣方（被上訴人）就違約金之沒收標 準，以不超過買方所繳價金之百分之五十，且同時不得超過該預售房地推案總 價款之百分之十，方合公平云云。查雖財團法人中華民國消費者文教基金會所 擬前開『預售房地買賣契約書』範本，係於八十四年十二月間擬定，其範本所 參酌之消費者保護法，係於八十三年一月十一日公布，同年月十三日生效施行 ；公平交易法係於八十年二月四日公布，自公布後一年施行；而公寓大廈管理 條例係於八十四年六月二十八日公布施行，均在兩造於七十八年七月二十四日 簽訂系爭合約之後，惟前開契約範本所揭示者厥為買賣雙方應遵守之公平原則 ，原無因前開法律制度時間先後及有無溯及效力而受影響，自可以之作為斟酌 違約金數額之依據」云云，而上述台灣高等法院之判決亦經最高法院裁定駁回
上訴而告確定。另外，原告亦備有中華民國消費者文教基金會研擬發布之「預 售房地買賣契約書」節本以供卓參。
（四）參諸上述各該法院判決理由之見解，以及消基會參酌消費者保護法、公平交易 法、公寓大廈管理條例、及其他相關法規所研擬完成之預售房地買賣契約書等 等事例，以及參諸被告確有所建房地私有面積坪數短少、未合法申請興建游泳 池、房屋有漏水、滲水、裂縫及建材不符等瑕疵，且被告的廣告又顯為誇大不 實，以及參諸原告所繳價款又都是已繳至只剩最後一期之自備款（請參照附表 ）等等因素，則被告就違約金所得主張沒收之違約金標準，應以不得超過契約 總價款之百分之十者，方為公平合理。
（五）由於系爭買賣契約業經被告解除在案，然而原告丙○○及戊○○二人已事先預 繳契稅等費用（請參照附表契稅款乙欄），該筆費用係被告事先預收用以繳付 予國庫等之費用，其並非買賣價金之一部份。其法律性質應係受任人（即被告 ）為處理委任事務所預收之金錢。惟該委任契約係系爭買賣契約之從契約，茲 主契約之買賣契約既經解除，從契約之委任契約亦失所附麗而隨之解除。然而 如果 鈞院認為此部份並未隨之解除的話，則原告即依據民法第五百四十九條 第一項之規定，為終止上開委任契約，並以本狀紙之送達作為終止契約意思表 示之生效。準此，被告自應返還該筆契稅等費用予原告。（六）被告認為：「二、依系爭房地買賣契約書第十一條：：：顯見上開契約條款， 除係賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質：：：」云云，顯然 於法不合。最高法院八十七年度台上字第三六一號民事判決裁判要旨謂：「違 約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者。如為懲罰之性質 者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第二百三十三 條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約定之性質，則應視 為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他 之損害，此觀同法第二百五十條第二項規定自明。換言之，約定違約金之性質 不同者，其法律效果即有得否另請求遲延利息及賠償其他損害之差異，能否謂 當事人間之違約金約定，同時兼具兩種相異之性質，自有進一步研求之必要。 」云云。準此而言，最高法院顯然亦認為懲罰性違約金與損害賠償額預定性違 約金，不可能同時兼具之。因此之故，被告謂：「依系爭房地買賣契約書第十 一條約定：：：顯見上開契約條款，除係賠償額預定違約金外，並兼具懲罰性 違約金兩種性質：：：」云云，顯然於法不合。實際上，系爭房地買賣契約書 第十一條約定之「：：：均充作違約金及對乙方之損害賠償：：：」等等內容 ，其性質應屬賠償額預定性違約金。蓋：參諸民法第二百五十條第二項規定之 「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」等內容 ，以及參諸上開契約條款內並未另外約定（訂定）被告得另行請求賠償等等情 形，即可知其梗概。
（七）被告主張其受有「跌價損失、利息損失、再出售佣金損失、及房屋稅支出損失 」之積極損害（所受損害），以及「平均同業利潤標準淨利率14.8％」之消極 損害（所失利益），而宣稱系爭違約金不足賠償其損害云云，顯然於法不合。 理由如下：
（１）關於積極損害部份：
１．最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決要旨謂：「當事人約定之違約 金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否 相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權 人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之 解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，『其因契約解除所 生之損害，並不在斟酌之列』。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造 約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將『轉售可能跌價損失 ，重行出售之佣金、增值稅、代書費等』未來可能遭受之損失，作為被上訴 人之損失依據，而非『就債務不履行所生損害』而為衡量，自屬可議」云云 。
２．被告所主張之「跌價損失」、「利息損失」、「再出售佣金損失」、「房屋 稅支出損失」等等，性質上俱屬「因契約解除所生之損害」，而非兩造間系 爭契約「就債務不履行所生之損害」。依據前引最高法院判決要旨，並不得 在本事件中作為被告之損失依據，是故於本事件中被告並無得將之作為積極 損害之理由。
３、關於被告所主張之跌價損失部份：
⑴「：：：（三）被上訴人雖以現今不動產價格跌落，其受有差價損失云云 ，但查房地產價格跌落，乃整個社會及經濟等因素造成，並非上訴人一人 所致，該項價格之滑落，自不能歸咎於上訴人。況預售屋風險較大，一般 情形，訂定銷售價格時均將風險加入售價中，故其價格較高，因此，亦不 能以其銷售價格與目前價格之差額，即認為係其可得利益或所受損失。」 ，請參照台中高分院八十一年度重上字第三四號判決理由五（三）。 ⑵又各該原告中，僅有原告己○○及原告乙○○購買之系爭屋地，分別於「 八十三年元月六日」及「九十一年八月十六日」為被告出賣與第三人。其 餘之各該系爭屋地，仍為原告所有。既然原告仍擁有上述各該系爭房地之 所有權及使用收益權利，則何來跌價損失可言！ ４．關於被告所主張之利息損失部份：
⑴「：：：（二）１本件被上訴人因出售本件房地，原應可獲得利潤：：： 又被上訴人欲獲取此項利潤，必須投注資金，因資金之投入須計算之利息 ，則為其獲取利潤所必須之費用，亦即其獲取利潤所須支出之成本，自不 得另於斟酌被上訴人因契約解除所受之損失時，併將此項利息數額列為損 失以為斟酌。」請參照台灣高等法院八十五年度重上字第二七０號判決理 由五（二）１。
⑵按：系爭標的之買賣價金，實為被告之成本及利潤之總合，亦即被告於估 算其買賣價金時，實已將其資金投入時至標的物賣出時之利息計算在內， 是故被告不應再就利息部份列為損失，否則無異是重複請求。其次，被告 或以再次賣出之日、或以「91.8.31」作為計算利息損失時之時點，惟被 告何時能夠再次賣出系爭屋地者、或者被告迄今仍無法賣出系爭屋地者， 均牽涉到被告所建房屋品質之良窳、銷售能力之強弱、經濟之景氣等等因
素，是故被告以上開時日為計算之時點者，無異是將上列各項因素全部轉 嫁給原告，實不合理之至。
５．關於被告所主張之再出售佣金損失及房屋稅支出損失部分： ⑴據前引最高法院八十六年度台上字第一０八四號判決要旨所示，被告此部份 之主張俱非因債務不履行所生之損害，是故被告本無據以請求賠償之餘地。 ⑵銷售之佣金於任何一家建設公司均會將之列為成本費用之中並轉嫁於消費者 身上。系爭再次出售之佣金此一成本，實已包括在被告再次賣出系爭標的物 時之買賣價金之內，是故其絕對不會是被告之損失。 ⑶房屋稅之支出者，由於被告於再次賣出時，其標的物為成屋而非預售屋，是 故房屋稅亦必然是在被告所估算之成本之中，同樣地亦會轉嫁在次買受人身 上，是故其不應被列為被告之損失。何況房屋再次賣出之時點在何時，此中 牽涉甚多不可歸責於原告之因素，業如前述。是故被告以再次賣出之時點、 或是「自八十二年起至今」，而合計其間之房屋稅來作為其損失者，亦極 為不合理。
（２）關於消極損害部份：
１．被告主張其受有「自七十九年度起至八十八年度止，十年間之平均同業利潤 標準純利率14.8％」之消極損害（所失利益）云云。 ２．然而被告從來不曾就各該系爭屋地交付占有或移轉所有權登記予各該原告， 換言之，各該系爭屋地自始至終均為被告所有且為被告占有使用收益之中。 ３．由於系爭屋地一直登記為被告所有且一直在被告占有使用之中，則於被告將 之出賣予第三人時，被告一樣可以從第三人處獲得其買賣交易之利潤。因此 之故，被告主張之系爭消極損害，即因系爭屋地一直為被告所有並占有使用 之中之故，系爭消極損害即因之相形抵減；尤其是在被告將系爭屋地出賣予 第三人並從中獲利時，更是如此。
４．然而上述情形，於本院九十一年度訴字第一九一三號請求返還價金民事判決 ，及八十七年重訴字第一三０一號請求返還價金民事判決（已確定）中，均 未詳為斟酌。是故原告認為該二判決認定之違約金比例仍然偏高。（八）爰依據民法第一百七十九條及第二百五十九條之規定，請求如訴之聲明所示。 此外，關於原告所請求被告返還之金額，係以各該原告已付之自備款，先扣除 契約總價款之百分之十，而後再加上部份原告另外繳付之契稅等費用，而得出 請求給付之金額，如附表二所示，特此敘明。
三、證據：提出買賣契約書節本八份、台灣高等法院台中分院八十一年度重上字第三 四號判決書乙件、台灣高等法院八十五年度重上字第二七０號判決書乙件、最高 法院八十六年度台上字第三０四０號判決書乙件、消基會研擬之「預售房地買賣 契約書」節本乙件、最高法院八十七年度台上字第三六一號要旨乙件、最高法院 八十六年度台上字第一０八四號判決書乙件為證。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：
（一）查原告等七人確於起訴狀（附表一）所示之簽約日期與被告簽訂系爭力霸國家 別墅房地買賣契約書，其契約總價、銀行貸款、約定自備款、已繳自備款、契 稅款等各項金額，均與上開附表一所載內容相符。依雙方所簽訂之系爭房地買 賣契約第五條（一）規定：「本約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核 准之圖說為準：」，被告所興建之系爭力霸國家別墅，其中Ｂ棟部分（即原告 壬○○、己○○所購棟別），已於八十一年一月二十九日取得台中市政府工務 局所核發之「中工建使字第一六七號使用執照」，另Ｉ棟部分（即原告丙○○ 、乙○○、辛○○、戊○○所購棟別），亦已於八十一年一月二十八日取得台 中市政府工務局所核發之「中工建使字第一五六號使用執照」，另Ｈ棟部分（ 即原告庚○○所購棟別），亦已於八十一年一月二十八日取得台中市政府工務 局所核發之「中工建使字第一五七號使用執照」，依建築法第七十條第一項前 段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。 直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗 完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖相符者，發給使用 執照」，又前開使用執照上記載：「右列建築物經查依核准圖說建築完竣茲檢 附竣工圖乙份，准予給照使用」，足証被告確係依主管建築機關核准之圖說施 工，並無違反雙方所簽訂之系爭房地買賣契約第五條（一）之規定。（二）依原告起訴狀「附表一」統計，原告等各人已繳納之自備款，佔買賣總價款之 百分比均不及三成，其明細如下；
１壬○○二九‧四％280萬÷952萬×100%=29.4% ２己○○二九‧五％184萬÷624萬×100%=29.5% ３庚○○二八‧九％254萬÷879萬×100%=28.9% ４丙○○二九‧二％241萬÷824萬×100%=29.2% ５乙○○二九‧一％290萬÷995萬×100%=29.1% ６辛○○二九‧三％216萬÷738萬×100%=29.3% ７戊○○二九‧一％240萬÷825萬×100%=29.1%（三）原告等七人在系爭房屋興建完成，並已依法取得上開使用執照後，卻以被告所 興建之「力霸國家別墅」有私有面積不足，未合法申請興建游泳池、房屋漏水 、滲水、裂縫及建材不符等瑕疵為由，拒絕依約履行繳款義務，屢經催告，原 告等均置之不理，被告乃於八十二年十二月四日起至八十三年六月二十九日止 ，分別以郵局存証信函對原告等為解除契約之意思表示（參照原告起訴狀第三 頁第五行倒數第三字至第十行），並依系爭房地買賣契約第十一條規定，將原 告等已繳付之全部價款依法沒收，均充作違約金及對被告之損害賠償。原告等 七人已違約在先，無權對被告解除買賣契約，故在八十二年十一月十五日雖以 台中五十五支郵局存証信函第三六四號對被告表示解除買賣契約，並於八十三 年一月二十五日與訴外人楊賽英等六十七人（含本件原告等七人在內）向鈞院 民事庭起訴，請求返還價金，案經鈞院認定原告等解除契約不合法，依法不生 解除契約之效力，而被告對原告等所為解除契約合法，依約將原告等已繳付之
款項沒收充作違約金及對被告之損害賠償為有理由。於八十五年九月二十三日 以八十三年度重訴字第一一二號判決「原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟 費用由原告負擔」在案，原告等不服鈞院該案第一審判決，向台灣高等法院提 起上訴，案經該法院民事庭於八十六年九月二日以八十五年度重上字第五一二 號判決：「上訴及追加之訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔」在案，原告 己○○收受該事件第二審敗訴判決送達後，於法定期間內並未提起上訴，另原 告壬○○、庚○○、丙○○、乙○○、辛○○、戊○○等六人不服，並上訴最 高法院，經最高法院發回更審後，台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第 七０號仍為原告等敗訴判決。原告等六人（己○○除外）收受該事件更（一） 審敗訴判決送達後，於法定期間內亦未提起上訴，致本件原告等七人前揭另案 請求被告返還價金訴訟事件因而敗訴確定，而原告等已繳納之自備款部分，既 經被告依法催告並解除買賣契約，將原告等已繳之價金沒收在案，原告等自不 得再請求被告返還價金，原告等之請求顯然無理由，自不應准許。（四）原告等依民法第二百五十二條之規定，請求酌減違約金，顯然無理由。 １原告等在本件民事起訴狀事實及理由「三」中已自認違約在先，而另案請求 被告返還價金事件（即鈞院八十三年度重訴字第一一二號，台灣高等法院八 十五年度重訴字第五一二號、台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第七 ０號），業經判決原告等敗訴確定，其指摘系爭房屋有瑕疵等各節，顯非事 實，自不足採信。
２依系爭房地買賣契約書第十一條約定：「甲方（指原告）若不按時繳付各期 房地價款，自應繳日之第五日起，按日息千分之一計算滯納金，逾期三十日 經乙方催告仍不繳付時，即任由乙方（指被告）逕行解除契約，甲方已繳付 之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償，甲方不得請求乙方退還，房 地由乙方收回自行處分，甲方絕無異議。」，顯見上開契約條款，除係賠償 額預定違約金外，並兼具懲罰性違約金兩種性質。（五）被告所受之損害：
１關於跌價損失部分：
①按契約必須嚴格遵守，乃法律上基本原則，原告等與被告間，就系爭不動產 既訂有「力霸國家別墅房地買賣契約書」，自應信守該買賣契約書條款規定 。換言之，原告等苟不違約在先，並繳清上開契約條款所定之房地買賣價金 ，系爭房地之所有權早己依法辦妥所有權移轉登記與各原告等人。 ②原告等因違約拒絕付清其餘尾款，業經被告依法解除系爭房地買賣契約，並 沒收原告等已付價金，既係因可歸責於原告等違約之事由所致，有關系爭房 地再出售後或至今仍未售出，致被告所受之跌價損害，自應由原告等負擔。 ２關於利息損失部分：
原告等應繳之自備款部分，均未繳足，而銀行貸款部分，依系爭房地買賣契 約書第八條規定，原告等「應配合貸款機構規定隨時協辦一切手續，不得拖 延，如貸款總額核減或金融機構基於法令規定停辦貸款，甲方願於接獲乙方 （指被告）通知之日起十天內以現金一次向乙方補足或繳清應繳款項」，系 爭房地因原告等拒絕繳納自備款，並拒絕配合辦理銀行貸款，迄未繳清前開
契約條款所規定應繳之款項，致被告無法收清原告等應繳之全部款項，此部 分之遲延利息，自應由原告等負擔，應無疑義。 ３關於再出售佣金損失及房屋稅支出部分：
上開佣金損失及房屋稅支出，係因原告等違約之可歸責事由所致，此部分之 損害，亦應由原告等負擔。
（六）被告所受之損害金額如下：
１原告壬○○部份：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｂ棟一樓９戶，即1B09），係在七十九年三月十五日簽訂房地買 賣契約書，房地買賣總價為九百五十二萬元，因原告違約，此戶被告現正出 售中，訂定之價格為四三七萬，其跌價損失達五一五萬元（952萬-437萬 =515萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為六百七十二萬（952萬-280萬=672萬元），應在八十 一年十二月十三日繳付，因違約未付，被告現尚在出售中，應得之價款遲延 給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算之利 息損失為三百二十五萬六千八百九十九元（6,720,000元×3538/365× 5%=3,256,899元）
添③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅八二三七元，共十年 份應由原告支付之房屋稅為八二三七０元，被告增加此項負擔，係因原告違 約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+ +82,370=8,489,269元），超過原告已付，而遭被告沒收之二百八十萬元價 款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。 ２原告己○○部分
①跌價損失：
系爭房屋（Ｂ棟四樓十三戶即4B13）及停車位第H20號，係在七十九年二 月十九日簽訂房地買賣契約書，房地買賣總價為六百二十四萬元（房屋總價 五百四十九萬元，車位總價七十五萬元），因原告違約後，被告於八十三年 一月六日將房屋再行出售於訴外人林佩英，其合約總價為四百六十萬元，另 於八十三年四月八日將停車位第Ｈ20號再行出售於訴外人羅淑珍，其合約總 價為七十六萬元，跌價損失即達八十八萬元（0000000─0000000─760000 =880,000元）。
②利息損失：
原告未繳價款為四百四十萬元（6,240,000-1,840,000=4,400,000元），應 在八十一年十二月十三日繳付，因原告違約未付，被告無法在上開期日依約 收取應得價款，被告至八十三年一月六日出售，應得之價款因原告之遲延給 付造成被告損失，以年息百分之五計算（以下均按此利率）之利息損失為二 三四四六六元（440萬×389/365×5%=234,466元）。
③再出售佣金損失：
又系爭房屋及停車位出售時，已支付力霸房屋銷售佣金百分之四，現再重新 出售，被告又再支出百分之三佣金，故因原告違約使被告再度支付之佣金為 十六萬八百元（460萬+76萬×3%=16.08萬元）。 ④以上合計，被告直接損失金額為1,275,266元（880000+234466+160800=0000 000元）加上被告所失之利益（九二三五二０元）容後述明，被告所受損害 總金額為0000000元（1,275,266+923,520=2,198,786元）超過原告 已支付而被沒收之一百八十四萬元價款。換言之，被告依買賣契約書第十 一條規定沒收原告已繳納之價金，並不足以彌補被告所受之實際損害。 ３原告庚○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｈ棟七樓十六戶即7H16）係在七十九年一月十五日簽訂買賣契 約書，房地買賣總價為八百七十九萬元，因原告違約，此戶被告現正再出售 中，訂定之價格為四百三十七萬元。其跌價損失達四百四十二萬元（879萬 -437萬=442萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為六百二十五萬元（879萬-254萬=625萬），應在八十 一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款 遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算 之利息損失為三百零二萬九千一百一十元（625萬×3538/365×5%=0000000 元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百一十六元， 共十年份應由原告支付之房屋稅為六三一六０元，被告增加此項負擔，係因 原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+63 160=7,512,270元），超過原告已付而遭被告沒收之二百五十四萬元價款， 即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。 ４原告丙○○部分：
①跌價部分：
系爭房屋（Ｉ棟三樓五戶即3I5）係在七十九年三月二十八日簽訂買賣契 約書，房地買賣總價為八百二十四萬元，因原告違約，此戶被告現正在出售 中，訂定之價格為三百一十三萬元，其跌價損失達五百一十一萬元（824萬 -313萬=511萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百八十三萬元（824萬-241萬=583萬），應在八十 一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價款 遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計算 之利息損失為二百八十二萬五千五百五十三元（5,830,000×3538/365×5% =2,825,553元）
添③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅五千九百三十六元， 共十年份應由原告支付之房屋稅為五九三六０元，被告增加此項負擔，係由 原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（5,110,000元+000000 00+59,360=7,994,913元），超過原告已付而遭被告沒收之二百四十一萬元 價款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。 ５原告乙○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｉ棟四樓七戶即4I7）係在八十年六月二十日簽訂房地買賣契 約書，房地買賣總價為九百九十五萬元，因原告違約後，被告於九十一年八 月十六日再行出售於訴外人林玉愛，其合約總價為肆佰貳拾萬元，跌價損失 達五百七十五萬元（995萬-420萬=575萬元）。 ②利息損失：
原告未繳價款為七百零五萬元（995萬-290萬=705萬元），應在八十一年十 二月十三日繳付，因原告違約未付，被告無法在上開期日依約收取應得價款 被告至九十一年八月十六日始出售，應得之價款因原告之遲延給付造成被告 損失，以年息百分之五計算之利息損失為三百四十萬二千三百四十九元（ 705萬×3523/365×5%=3,402,349元）。 ③再出售佣金損失：
又系爭房屋出售時，已支付力霸房屋銷售佣金百分之四，現再重新出售，被 告又再支出百分之三佣金，故因原告違約使被告再度支付之佣金為十二萬六 千元（420萬×3%=12.6萬元）。
④房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款至九十一年八月十六日被告再出售時止之房屋稅十年份 共七三七二０元，應由原告支付，此部分所增加之負擔亦為被告損失。 ⑤以上合計，被告直接損失金額為0000000元（5,750,000元+0000000 +126,000+73,720=9,352,069元），超過原告已支付而被沒收之二百九十萬 元價款。換言之，被告依買賣契約書第十一條規定沒收原告已繳納之價金並 不足以彌補被告所受之實際損害。
６原告辛○○部分：
①跌價損失：
系爭房屋（Ｉ棟四樓八戶 4I8）係在七十九年三月四日簽訂買賣契約書，房 地買賣總價為七百三十八萬元，因原告違約，此戶被告現正再出售中，訂定 之價格為三百二十萬元，其跌價損失達四百一十八萬元（738萬-320萬=418 萬元）。
②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百二十二萬元（738萬-216萬=522萬元），應在八 十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價 款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計
算之利息損失為二百五十二萬九千九百十二元（522萬×3538/365×5%=252 9,912元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百五十七元， 共十年份應由原告支付之房屋稅為六萬三千五百七十元，被告增加此項負擔 ，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。 ④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（4,180,000元+000000 00+63,570=6,773,482元），超過原告已付而遭被告沒收之二百十六萬元價 款，即被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。 ７原告戊○○部分：
①系爭房屋（Ｉ棟二樓九戶即2I9）係在七十九年三月一日簽訂買賣契約書 ，房地買賣總價為八百二十五萬元，因原告違約，此戶被告現正在出售中 訂定之價格為三百零三萬元，其跌價損失達五百二十二萬元（825萬-303萬 =522萬元）
②利息損失：
原告未繳清價款部分為五百八十五萬元（825萬-240萬=585萬元），應在八 十一年十二月十三日繳付，因違約未付，此戶被告現尚在出售中，應得之價 款遲延給付造成被告損失，至九十一年八月三十一日止，以年息百分之五計 算之利息損失為二百八十三萬五千二百四十六元（585萬×3538/365Ｘ5%= =2,835,246元）。
③房屋稅支出：
原告未按時繳付尾款，自八十二年起至今，每年房屋稅六千三百五十七元， 共十年份應由原告支付之房屋稅為六萬三千五百七十元，被告增加此項負擔 ，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。 ④以上合計，被告之直接損失金額為0000000元（0000000+0000000+ 63,570=8,118,816元），超過原告已付而遭被告沒收之二百四十萬元價款即 被告沒收原告已繳之價款，並不足以彌補被告所受之實際損害。（六）被告所失利益：
１按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害 及所失利益為限，民法第二百十六條定有明文。 ２查財政部公布之七十九年度至八十八年度，營利事業各業所得額標準及同業 利潤標準中，有關「房屋興建投資」部分之投資純利率列述如下，有財政部 台北市國稅局大安稽徵所八十九年五月五日財北國稅大安審字第八九０一０ 九九三號函附件淨利率資料共十紙可按。 由上述「房屋興建投資」業各年 度同業利潤標準顯示，自七十九年度起至八十八年度止，十年間之平均同業 利潤標準純利率為14.8％，則以原告起訴狀「附表一」所載契約總價款換算 結果，有關房屋興建投資部分，被告所失之利益如下： 編號 姓 名 契約總價款元 房屋投資興建所失利益元平均所失利益 １ 壬○○ 9,520,000 1,408,960 14.8% ２ 己○○ 6,240,000 923,520 14.8%
３ 庚○○ 8,790,000 1,300,920 14.8% ４ 丙○○ 8,240,000 1,219,520 14.8% ５ 乙○○ 9,950,000 1,472,600 14.8% ６ 辛○○ 7,380,000 1,092,240 14.8% ７ 戊○○ 8,250,000 1,221,000 14.8%（七）被告所受之總損害金額應為前揭被告所受之損害金額與所失利益金額之總計， 其總計金額分別如下：
１原告壬○○部分：總計為九百八十九萬八千二百二十九元（0000000+00000 00=9,898,229元），而原告壬○○被沒收之自備款僅有二百八十萬元，顯然 不足以彌補被告所受之實際總損害。
２原告己○○部分：總計為二百一十九萬八千七百八十六元（0000000+923520 =2,198,786元），而原告己○○被沒收之自備款僅有一百八十四萬元，顯然 不足以彌補被告所受之實際總損害。
３原告庚○○部分：總計為八百八十一萬三千一百九十元（0000000+0000000 =8,813,190元）。而原告庚○○被沒收之自備款，僅有二百五十四萬元，顯 然不足以彌補被告所受之實際總損害。
４原告丙○○部分：總計為九百二十一萬四千四百三十三元（0000000+000000 0=9,214,433元），而原告丙○○被沒收之自備款二百四十一萬元與契稅款 十四萬六千六百元，合計僅有二百五十五萬六千六百元，顯然不足以彌補被 告所受之實際總損害。
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