臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一六一四號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
右當事人間因請求給付價金等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
一、聲明
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一千零五十四萬八千四百十二元及自民國九十
一年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述
（一）原告於九十年九月七日與被告簽訂不動產買賣契約，約定將原告所有之台北縣
新店市○○段溪西小段七一之二、之三、之五、之六、之七地號應有部分各四
分之三之土地五筆之所有權出售與被告，買賣價金共九千一百零七萬二千元，
土地增值稅由被告負擔，上開買賣價金之估定已將土地增值稅二千零四十九萬
四千一百四十七元計入，兩造於訂約當時均風聞土地增值稅有調降之可能，預
期增值稅稅率有調降減半徵收之可能，故於上開不動產買賣契約書第十條第二
項約定：「本買賣，賣方賣清，如增值稅有優惠稅率，優惠款買方分百分之四
十，賣方分百分之六十。」嗣於九十一年四月三十日原告接獲訴外人即被告之
代書蘇秀貞之通知，謂系爭土地買賣已於同年四月二十九日全部辦妥，被告實
際繳納之增值稅款計一百四十五萬三千五百五十四元，惟原告對於土地增值稅
優惠款僅給付原告八十七萬二千一百三十二元，然依上開契約書第十條第二項
約定，被告應給付原告之金額應為一千一百四十二萬零五百四十四元，其差額
計一千零五十四萬八千四百十二元，原告已於九十一年五月十三日發函，通知
被告給付原告上開差額，被告迄今仍未給付，因依系爭買賣契約書第十條第二
項約定，訴請被告給付一千零五十四萬八千四百十二元，及依民法第二百三十
三條第一項規定，訴請被告給付自九十一年五月十八日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之法定遲延利息。
（二）原告之所以出售系爭土地與被告，係因被告與訴外人廖嘉和於九十年七月中旬
至原告住所地表示要購買系爭土地，被告原開價每坪二萬二千元，並向原告表
示系爭土地之增值稅應繳二千餘萬元，其願以每坪一萬六千元之價格購買，增
值稅由其負擔，但未告知原告系爭土地可取得台北縣政府農業用地作農業使用
證明書，而後原告請土地代書計算系爭土地之增值稅金額，亦確為二千零四十
九萬四千一百四十七元，兩造經協商嗣以每坪一萬七千元計算買賣價金而方以
九千一百零七萬元成交，此金額之議定係兩造約定增值稅約定全由被告負擔，
又因土地增值稅將有減半徵收之訊息，且系爭不動產買賣契約簽訂後被告要求
原告提供相關文件，於九十一年一月二十三日由其委任代書向台北縣新店市公
所申請核發農業用地作農地使用證明書，被告方可依土地稅法第三十九條之二
第四項規定申報土地增值稅，故所謂「優惠款」之真意即為以預估之稅款二千
零四十九萬萬四千一百四十七元減去被告實際所繳納之稅額之餘額。
（三）系爭買賣契約關於土地增值稅之計算基準，其真意並非土地稅法第三十九條之
二之第四項規定農地土地增值稅之稅基，被告於締約時一再宣稱其應繳之增值
稅為兩千餘萬元，原告於簽立系爭不動產買賣契約當時並不知有土地法第三十
九條之二第一項、第四項規定，但被告所委任之代書蘇秀貞於締約當時即知有
土地稅法第三十九條之二之規定，然蘇秀貞並未向原告說明。
三、證據：原告提出系爭不動產買賣契約書、台北縣政府稅捐稽徵處新店分處北稅新
創二字第０九一００一一三二二號函、台北縣新店市調解委員會通知書、新店中
正郵局第一四五號存證信函、九十一年五月十三日催告函、土地增值稅試算表、
台北縣新竹市公所九十一年一月二十四日北縣店建字第０九一０００三三０四號
函、農業用地作農地使用證明申請書各乙份、土地登記謄本五份為證，並聲請訊
問羅孟峰、陳林貴美及函詢台北縣政府稅捐稽徵處新店分處。
乙、被告方面
一、聲明
（一）如判決主文第一項所示。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述
（一）兩造於九十年九月七日訂立系爭不動產買賣契約時，因政府為活絡土地交易， 有意修正土地稅法調降增值稅率，原告乃要求移轉時，如增值稅有優惠稅率， 優惠款部分由買方分得百分之四十，賣方分百分之六十，此為上開契約第十條 第二項訂定之源由，由於本件買賣之申報係在土地稅法修正公布施行後，經稅 捐稽徵機關依法核減後，應納增值稅為一百四十五萬三千五百五十四元，則本 件土地增值稅之優惠稅款亦為一百四十五萬三千五百五十四元，被告依系爭買 賣契約第十條第二項約定，計付百分之六十之優惠稅款計八十七萬二千一百三 十二元與原告，並無短付之情形。
（二）系爭土地自原告向訴外人買受後，在土地上實際種植林木，並無擅自變更使用 情形，符合農業使用認定基準，雖系爭土地係農業用地，本不需繳稅，但被告 為將來移轉系爭土地所有權時，可以按購入時申報價作為增值稅起徵點，所以 願意於系爭土地買賣即繳納增值稅。被告向訴外人購買位在系爭土地附近之土 地均為農業用地，原告出售之系爭土地亦為農業用地，且作為農業使用，兩造 訂約後，原告一再拖延用印、受款，無非係待九十一年土地稅法修正，以便能 分享到優惠稅款。兩造簽立系爭買賣契約時，並未提及土地增值稅預估款若干 。
三、證據：提出九十一年一月十一日存證信函、土地增值稅申報書、台北縣政府農業 用地作農業使用證明書各乙份、土地增值稅繳款書五份為證，並聲請訊問證人廖 嘉和、蘇秀貞及聲請函詢台北縣政府稅捐稽徵處新店分處以查明該機關試算之土 地增值稅之依據為何。
丙、本院依職權函台北縣新店地政事務所查明系爭土地於兩造簽約當時應繳納之土地
增值稅若干。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件 原告於起訴時係依系爭不動產買賣契約第十條第二項約定訴請被告給付一千零五 十五萬七千九百四十元，嗣於起訴狀繕本送達被告後，減縮此部分之應受判決事 項之聲明，訴請被告給付一千零五十四萬八千四百十二元，原告雖減縮訴之三要 素中其中之訴之聲明，惟參酌上開規定，原告此所為減縮訴之聲明，應予准許。二、本件原告起訴主張：兩造於九十年九月七日簽定系爭不動產買賣契約，約定原告 將其所有之系爭五筆土地所有權出售與被告，買賣價金為九千一百零七萬二千元 ，土地增值稅由被告負擔，上開買賣價金之估定已將於簽立系爭不動產買賣契約 時應繳之土地增值稅二千零四十九萬四千一百四十七元算入，兩造於訂約當時因 均預期增值稅稅率有調降減半徵收之可能，故於系爭買賣契約書第十條第二項約 定：「本買賣，賣方賣清，如增值稅有優惠稅率，優惠款買方分百分之四十，賣 方分百分之六十。」系爭土地買賣已於同年四月二十九日全部辦妥，惟被告關於 系爭土地增值稅優惠款僅給付原告八十七萬二千一百三十二元，然依上開契約書 第十條第二項約定，被告應給付原告之金額應為一千零五十四萬八千四百十二元 ，其差額計一千零五十四萬八千四百十二元，原告已於九十一年五月十三日發函 通知被告給付上開差額，被告迄今仍未給付，因依系爭不動產買賣契約書第十條 第二項約定，訴請被告給付一千零五十四萬八千四百十二元，及依民法第二百三 十三條第一項規定，訴請被告給付自九十一年五月十八日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之法定遲延利息等語。
三、被告則抗辯：兩造於九十年九月七日訂立系爭不動產買賣契約時，因政府為活絡 土地交易，有意修正土地稅法調降增值稅率，原告乃要求移轉時，如增值稅有優 惠稅率，優惠款被告分百分之四十，原告分百分之六十，因此方有系爭不動產買 賣契約第十條第二項之約定，又系爭土地自原告向訴外人買受後，在土地上實際 種植林木，並無擅自變更使用之情形，故系爭土地符合農業使用認定基準，又被 告為將來移轉系爭土地所有權時，可以按購入時申報價作為增值稅起徵點，所以 願意於系爭土地買賣即繳納增值稅。兩造簽立系爭不動產買賣契約時並未提及土 地增值稅預估款若干，系爭買賣在土地稅法修正公布施行後申報，經稅捐稽徵機 關依法核減後，應納增值稅為一百四十五萬三千五百五十四元，則系爭土地增值 稅之優惠稅款亦為一百四十五萬三千五百五十四元，被告依系爭不動產買賣契約 約定，以優惠稅款之百分之六十計付原告土地增值稅優惠款八十七萬二千一百三 十二元，並無短少之情形等語，資為抗辯。
四、原告主張兩造於九十年九月七日簽定系爭不動產買賣契約，約定原告將其所有之 系爭五筆所有權出售與被告，買賣價金計九千一百零七萬二千元，土地增值稅由 被告負擔，兩造於訂約當時因均預期增值稅稅率有調降減半徵收之可能，故於系 爭不動產買賣契約第十條第二項約定：「本買賣，賣方賣清，如增值稅有優惠稅 率，優惠款買方分百分之四十，賣方分百分之六十。」系爭土地買賣已於同年四 月二十九日全部辦妥，關於系爭土地增值稅優惠款被告已給付原告八十七萬二千
一百三十二元等事實，為被告所自認，復據原告提出不動產買賣契約書、台北縣 政府稅捐稽徵處新店分處九十一年三月二十八日北稅新創二字第零玖一００一一 三二二號函各乙份為證，堪信為真實。兩造爭執要旨已如上述，則本件應審究者 為系爭不動產買賣契約第十條第二項約定「增值稅有優惠稅率優惠款」之範圍為 何。
五、經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十 八條定有明文，此所謂探求當事人之真意，係指探求當事人立約當時之真意， 又此真意何在，除應於文義上及論理上詳為推求，並應以過去事實及其他一切 證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（參照最高法院十七年上字第 一一一八號判例、最高法院十九年上字第五八號判例、最高法院三十九年台上 字第一０五三號判例）。
（二）兩造均陳稱系爭不動產買賣契約第十條第二項之所以約定：「本買賣，賣方賣 清，如增值稅有優惠稅率，優惠款買方分百分之四十，賣方分百分之六十」， 係因兩造於九十年九月七日簽訂系爭不動產買賣契約時，風聞土地增值稅可能 調降，可預見日後土地增值稅稅率有調降之可能，因此方約定若果有調降土地 增值稅稅率，則該調降稅率之利益由兩造依約分配等語，兩造均陳稱系爭不動 產買賣契約第十條第二項之約定緣由，係因當時立法院可能修改土地稅法降低 增值稅，可見系爭不動產買賣契約第十條第二項約定所指之增值稅優惠款，係 指兩造於簽立系爭不動產買賣契約當時均認為雖未發生，但兩造均已預期日後 將會發生之修改土地稅法調降土地增值稅因此而節省之增值稅款而言。（三）原告固主張所謂節省之增值稅款，即是以兩造於簽立系爭不動產買賣契約當時 約定之二千餘萬元增值稅，與被告實際繳納之差額云云，原告之女婿羅孟峰亦 到庭附和原告之陳述，證稱當時被告曾提到其需繳納增值稅達二千餘萬元，兩 造係約定被告嗣後減少繳納之部分四六分等語（見本院九十一年七月二十四日 言詞辯論筆錄），然原告既已自陳系爭不動產買賣契約十第十條第二項之所以 約定，係因風聞土地稅法有調降之可能等語則原告可取得所謂百分之六十之優 惠款，自僅是指因兩造簽立系爭不動產買賣契約後調降增值稅因此所減少繳納 之土地增值稅，而非以兩造於系爭不動產買賣契約簽立當時被告應繳納之土地 增值稅，與嗣後被告實際繳納之土地稅間之差額，計算應給付原告百分之六十 優惠稅款之母數。再者，列名為系爭不動產買賣契約書上之介紹人廖嘉和到庭 證稱，系爭不動產買賣契約第十條第二項之約定係由伊書寫，當時原告表示其 不付增值稅，由被告繳納增值稅，但因當時在談增值稅要減半徵收，只是政府 尚未公布，方有系爭不動產買賣契約第十條第二項之約定，原告之配偶於簽約 時即稱要等公布後再去繳稅，原告之配偶有問證人應繳增值稅之金額若干，但 證人回答不知道，簽約時並未提要繳若干增值稅款，僅是針對增值稅減半來討 論（見本院九十一年十月十四日言詞辯論筆錄）。另系爭不動產買賣契約書上 列名為見證人即受被告委任辦理系爭不動產買賣之代書蘇秀貞亦到庭證稱，系 爭不動產買賣契約書第十條第二項手寫部分是因預期立法院將修改土地增值稅 ，會有增值稅減付之優惠所為之約定等語（見本院九十一年七月二十四日言詞
辯論筆錄）。據此，證人廖嘉和及蘇秀貞均證稱兩造簽立系爭不動產買賣契約 之過程，並未談到被告依當時之情形應繳納之增值稅款若干，原告雖否認證人 所為之證言云云，然觀之卷附之系爭不動產買賣契約書全文，均未記載被告應 繳納之金額若干，系爭不動產買賣契約第十條第二項亦僅記載：「本買賣，賣 方賣清，如增值稅有優惠稅率，優惠款買方分百分之四十，賣方分百分之六十 」，亦未提到此優惠款應如何計算，則原告主張兩造於系爭不動產買賣契約當 時，即已約定以二千餘萬元作為被告系爭不動產買賣應繳納之土地增值稅額， 並未舉證以實其說。
（四）九十一年一月三十日總統 (91)華總一義字第09100018250修正公布土地稅法第 三十三條第二項規定：「為促進經濟發展，對於依前項及第三十四條規定稅率 計徵之土地增值稅，自本法中華民國九十一年一月十七日修正施行之日起二年 內，減徵百分之五十」，而八十九年一月二十六日總統（八八）華總（一）義 字第八九０００一七四００號令即已修正公布土地稅法第三十九條之一規定， 土地稅法第三十九條之二第一項、第四項規定：「作農業使用之農業用地，移 轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。作農業使用之農業用地，於本法中 華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵 土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期 之公告土地現值為原地價計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」依此規定，兩 造於簽立系爭不動產買賣契約當時土地稅法第三十三條第二項尚未修訂，而土 地稅法第三十九條之二第一項及第四項規定，兩造於九十年九月七日簽立系爭 不動產買賣契約當時即已存在。被告復陳稱其為日後移轉系爭不動產時，可以 按購入時申報價作為增值稅起徵點，而選擇依土地稅法第三十九條之二第四項 規定繳納增值稅等語，又依土地稅法第三十九條之二第四項規定申報土地增值 稅，需提出土地農業使用證明書，而台北縣政府發給系爭五筆土地農業使用證 明書之作業流程，係由申請者填寫農業使用證明申請書及檢附相關文件向台北 縣政府委任機關新店市公所提出申請，受理申請後並經該所現場履勘，並依台 北縣政府農業用地作農業使用證明書審查表之各審查項目予以審核符合後函轉 台北縣政府，台北縣政府再依現場履勘結果認定系爭土地為天然生林木覆蓋良 好符合作農業使用認定而予以核發農業使用證明書，此有台北縣政府九十一年 十月十六日北府農務字第０九一０六０三九０七號函乙份附卷可參，再據該函 文後附之農業使用證明書申請書、農業用地使用證明書審查表、系爭五筆土地 農業使用會勘紀錄表、土地登記謄本、地籍圖及台北縣農業用地農業使用證明 書等文件所載，被告委託之代書蘇秀貞係於九十一年一月二十三日申請系爭土 地之農業使用證明書，系爭五筆於九十一年一月三十日台北縣政府新店市公所 現場履勘時土地上實際種稙各類農作物、林木，且現場無設施，亦無阻斷灌溉 及排水系統、現場復無堆置與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄 物或鋪設柏油、水泥、復無未依規定休耕、休養、停養或無不可抗力之理由而 閒置不用，亦無墳墓之設置，且系爭五筆土地之地目均為「林」，都市使用分 區為「山坡地保育區」或「保護區」，故台北縣政府認定系爭五筆土地符合農 業用地農業使用證明書核發要件而於九十一年二月六日發給農業使用證明書，
又於九十年九月七日簽立系爭不動產買賣契約書前，訴外人蘇秀貞於九十年八 月九日即已取得系爭土地作農業使用證明書，此有台北縣農業用地作農業使用 證明書九十年八月九日九十本府農務字第二八二一七七號農業用地證明書乙份 在卷可稽（據卷附之九十年八月九日及九十一年二月六日之台北縣農業用地使 用證明書所載，農業使用證明書之有效期間為六個月），系爭土地既於九十年 八月間符合農業使用證明書審查要件而取得系爭農業使用證明書，嗣於九十一 年二月間仍符合農業使用證明書審查要件，蘇秀貞再於九十一年二月六日取得 農業用地證明書，可見兩造於系爭不動產買賣契約簽立當時，系爭土地即已符 合農業用地審查要件符合土地稅法第三十九條之二規定之「作農業使用之農業 用地」，被告於簽立系爭不動產買賣契約當時既仍為所有權人，其對於系爭土 地之現場情形理應知悉，原告當應知悉系爭土地之現場情形符合土地稅法第三 十九條之二規定「作農業使用之農業用地」之要件。（五）系爭不動產買賣契約第十條第二項約定所指「如增值稅有優惠稅率，優惠款」 等語，既係指兩造於簽立系爭不動產買賣契約均認為當時雖未發生，但兩造均 已預期日後將會發生之增值稅調降因此而節省之增值稅款而言，原告並未證明 兩造於簽立系爭不動產買賣契約已經約定被告應繳納之土地增值稅額為二千餘 萬元，又土地稅法第三十九條之二第四項之規定於兩造簽立系爭不動產買賣契 約當時即已存在，且系爭土地於兩造簽立系爭不動產買賣契約當時即已符合土 地稅法第三十九條之二第四項規定之「作農業使用之農業用地」，而系爭不動 產買賣契約既約定由被告繳納增值稅，而依土地稅法規定被告既可選擇依土地 稅法第三十九條之二第四項規定繳納較低金額之增值稅，此自屬被告選擇權， 則原告主張其可依系爭不動產買賣契約第十條第二項約定訴請被告給付其實際 繳納之增值稅款，與兩造簽立系爭不動產買賣契約系爭不動產未以作農業使用 時應繳納之土地增值稅之間差額之百分之六十之優惠稅款，即屬無據。又兩造 既已於系爭不動產買賣契約第十條第二項約定如增值稅有優惠稅率優惠款由原 告、被告各分得百分之六十、百分之四十，可見兩造於系爭不動產買賣契約當 時已經約定系爭不動產之買賣係以應繳納土地增值稅之規定辦理，否則如兩造 當時係約定系爭不動產毋庸繳納土地增值稅，則於契約第十條第二項何需約定 如增值稅有優惠稅率，關於優惠款兩造應如何分配。（六）兩造於簽立系爭不動產買賣契約當時均已預期土地增值稅將調降減半徵收，而 兩造簽立系爭不動產買賣契約後，九十一年一月三十日總統 (91)華總一義字 第０九一０００一八二五０號修正公布第三十三條第二項規定：「為促進經濟 發展，對於依前項及第三十四條規定稅率計徵之土地增值稅，自本法中華民國 九十一年一月十七日修正施行之日起二年內，減徵百分之五十。」顯然，系爭 不動產買賣契約第十條第二項約定之優惠款，係指兩造簽立系爭不動產買賣契 約後立法院增訂土地稅法第三十三條第二項降低增值稅被告因此所減少繳納之 增值稅。又被告雖選擇依土地稅法第三十九條之二第四項規定繳納增值稅，但 該項僅係規定「以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數 額」，然計算增值稅之稅率若干，仍應依修正後土地稅法第三十三條第一項規 定，即土地稅法第三十九條第四項僅係規定以如何之標準作為課徵土地稅之原
地價，然關於增值稅之稅率若干，仍應適用土地稅法第三十三條第一項之規定 而有同法第二項減徵百分之五十之適用。系爭不動產買賣於九十一年一月十七 日修正施行之日後二年內之增值稅率仍可依土地稅法第三十三條第二項規定減 徵百分之五十，被告依此規定繳納之增值稅款計一百四十五萬三千五百五十四 元，即以八十九年一月二十八日當期之公告現值台北縣新店市○○段○○段七 一之二、之三、之六地號每平方公尺一千八百元，而同小段七一之五、之七每 平方公尺一千四百元為前次移轉現值計算漲價總數額，此有原告提出台北縣政 府稅捐稽徵處新店分處九十一年三月二十八日北稅新創二字第０九一００一一 三二二號函乙份在卷可查，因土地稅法第三十三條第二項規定減徵百分之五十 之增值稅，則原來應繳納之增值稅應為被告現實際繳納增值稅款之二倍，則因 土地稅法第三十三條第二項規定而減少繳納之增值稅即與被告繳納之增值稅為 同數額，故原告依系爭不動產買賣契約書第十條第二項約定可向被告請求給付 之土地增值稅優惠款應以一百四十五萬三千五百五十四元乘以百分之六十計八 十七萬二千一百三十二元（0000000×0.6=872132.4，元以下四捨五入），而 被告已經給付系爭土地買賣增值稅優惠款八十七萬二千一百三十二元，是被告 已經如數給付。
六、綜上所述，系爭不動產買賣契約第十條第二項約定之優惠款，係指兩造簽立系爭 不動產買賣契約後立法院增訂土地稅法第三十三條第二項降低增值稅被告因此所 減少繳納之增值稅，而非被告實際繳納之增值稅款，與兩造於簽立系爭不動產買 賣契約時未以作農業使用之農業用地應繳納之土地增值稅之間差額之百分之六十 ，原告並未證明兩造於簽立系爭不動產買賣契約當時已經約定被告應繳納之增值 稅達二千餘萬元，則原告依系爭不動產買賣契約第十條第二項約定，訴請被告給 付一千零五十四萬八千四百十二元，及依民法第二百三十三條第一項規定，訴請 被告給付自九十一年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定 遲延利息，於法不合，應予駁回，原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所 附麗，併駁回之。
七、原告聲請訊問原告之配偶陳林貴美證明兩造簽立系爭不動產買賣契約時，針對原 告之所以以每坪一萬七千萬元之價格出售被告，係因風聞土地增值稅有減半之可 能，其利益應由兩造共享乙節，協商達數小時之久之事實，然被告亦已陳稱系爭 不動產買賣契約第十條第二項之約定係因兩造簽立系爭不動產買賣契約當時，預 見增值稅可能調降等語，則兩造對此部分並未爭執，應認無訊問陳林貴美之必要 ，又本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與 判決結果均不生影響，已無再予論之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日 台北地方法院民事第三庭
法 官 黃書苑右正本係照原本作成
如對本判決不服，需於收受本判決後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日
書記官 趙淑華