臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第四四一一號
原 告 高金五即祭祀公業高積祥管理人
複 代理人 丁○○
被 告 甲○○
乙○○○
丙○○
右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主 文
被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五、四九六─二地號上，面積二二八點０九平方公尺之土地（如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分），自民國九十一年九月十三日起，每三年應給付原告之租金調整為蓬萊白米壹萬伍仟捌佰柒拾參台斤，並按給付時市價（批發價格）折算新台幣給付祭祀公業高積祥。被告乙○○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五、四九五─七地號上，面積三八一點七一平方公尺之土地（如附圖所示Ｄ、Ｅ部分），自民國九十一年九月十三日起，每三年應給付原告之租金調整為蓬萊白米貳萬伍仟捌佰玖拾參台斤，並按給付時市價（批發價格）折算新台幣給付祭祀公業高積祥。被告丙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五─七、四九五─九、四九五─十三、四九六─十二地號上，面積三四九點二三平方公尺之土地（如附圖所示Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ部分），自民國九十一年九月十三日起，每三年應給付原告之租金調整為蓬萊白米貳萬參仟零伍拾捌台斤，並按給付時市價（批發價格）折算新台幣給付祭祀公業高積祥。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔六分之一，被告乙○○○負擔三分之一，被告丙○○負擔三分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實暨理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不 在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判 決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行 中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於 被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴 訟法第二百五十五條第一項定有明文。查原告雖於起訴狀送達被告後，將原訴之 聲明「一、被告甲○○向原告即祭祀公業高積祥承租座落於台北市○○區○○段 四小段四九五、四九六地號上，面積一六八點六平方公尺之土地（以實測為準） ，應自起訴狀繕本送達翌日起每年給付原告之租金調整為蓬萊白米一０三六五台 斤之蓬萊白米，於每年九月十三日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之 。二、被告乙○○○向原告即祭祀公業高積祥承租座落於台北市○○區○○段四 小段四九五、四九六地號上，面積四四０平方公尺土地（以實測為準），應自起
訴狀繕本送達翌日，每年給付原告之租金調整為蓬萊白米二七０五０台斤，於每 年九月十三日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。三、被告丙○○向 原告祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五、四九六地號， 面積三二０平方公尺（依實測為準）土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年應給 付原告之租金調整為蓬萊白米一九六七三台斤，於每年九月十三日按給付時市價 （批發價格）折合新台幣給付之。」，嗣經台北市古亭地政事務所測量結果後， 變更為如後述之聲明，惟原告請求之基礎事實仍屬同一，係對被告所有系爭房屋 所佔用之土地，請求調整租金，且在原告為上開訴之變更前被告業就原告當事人 適格問題及調整租金多寡為抗辯，顯然亦不甚礙被告之防禦，從而揆諸上開規定 ，原告為上開訴之變更，應予准許，合先敘明。乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
被告於民國（下同）五十年代各向原告承租系爭土地、、，其租金約定 每坪每年蓬萊白米一台斤（按給付時之市價折合新台幣給付），惟經數十年未 曾調整，以訂約當時土地之公告地價，每平方公尺僅一、二百元，如今申報地 價除系爭華興段四小段四九五─七地號之申報地價為每平方公尺為六千一百九 十八元外，其餘地號均為每平方公尺為九千二百八十元，事因三十多年來，台 灣社會人民之生活水準日益提高，數十年前之租金對原告顯公平，自有聲請調 整租金之必要。
就此情形而言，民法第四百四十二條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇 降，當事人得聲請法院增減其租金，且最高法院四十八年第六次民刑庭總會決 議就「未定租賃期限之不動產，如遇額增加致所收租金不敷納稅時，出租人能 否請求增加租金？」決議，「未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租 金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租 金」；次按依新增之民法第二百二十七條之二第一項規定，原告依法自得訴請 調租金。
再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，以不 超過土地申報總價額年息百分之十為限，查系爭土地坐落台北市○○區○○路 一段與和興路交叉口，距路口約一百公，尺附近多係三層樓高之公寓，並有便 利商店、托育中心、雜貨商店及小吃店等，附近有考試院、世新大學、南強商 工、永建國小等機關及各級學校，步行十餘分鐘即可到達捷運景美站，而原告 另出租予世新大學之同段八八一地號土地，約定之每年租金係按公告地價百分 之六計算，茲被告承租之土地，其八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬 零八百元，依據數據，按各被告承租土地面積計算，其每年應繳納租金計算如 下⑴被告甲○○：二萬零八百元乘以一六八點六平方公尺再乘以百分之六等於 二十一萬零四百一十三元（元以下四捨五入，以下同），⑵被告乙○○○：二 萬零八百元乘以四四０平方公尺再乘以百分之六等於五十四萬九千一百二十元 ，⑶被告丙○○：二百零八百元乘以三百平方公尺再乘以百分之六等於三十九 萬九千三百六十元，又兩造既約定以白米（蓬萊白米）計算，按給付時市價（ 批發價格）折合新台幣給付，而蓬萊白米於原告起訴前數日（九十一年三月二
十五日）之價格為六十公斤（一百台斤）二一三０元，其每台斤平均約二十點 三元，則據此數目將上述每年租金換算成白米，則系爭土地之租金每年應調整 為如下：⑴被告甲○○：二十一萬零四百一十三元除以二十點三等於一０三六 五台斤，⑵被告乙○○○：五十四萬九千一百二十元除以二十點三等於二七０ 五０台斤，⑶被告丙○○：三十九萬九千三百六十元除以二十點三等於一九六 七三台斤。
為此請求聲明如下：
⑴被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五 、四九六─二地號上，面積二二八點０九平方公尺之土地（以下簡稱系爭土 地），自起訴狀繕本送達翌日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米 六千二百五十六台斤，於每年九月十三日按給付時市價（批發價格）折算新 台幣給付之。
⑵被告乙○○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五 、四九五─七地號上，面積三八一點七一平方公尺之土地（以下簡稱系爭土 地），自起訴狀繕本送達翌日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米 一萬零二百零五台斤，於每年九月十三日按給付時市價（批發價格）折算新 台幣給付之。
⑶被告丙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五 ─七、四九五─九、四九五─十三、四九六─十二地號上，面積三四九點二 三平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地），自起訴狀繕本送達翌日起，每 年應給付原告之租金調整為蓬萊白米九千零八十七台斤，於每年九月十三日 按給付時市價（批發價格）折算新台幣給付之。 ⑷願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以下列各項資為抗辯，並聲明請求駁回原告及假執行之訴，並願供擔請 准宣告免為假執行。
查高金五非高積祥祭祀公業管理人，另依原告所提出之土地租賃契約書，共同 管理人又為高金五、高清枝二人，故高積祥祭祀公業之管理人為何人，自應由 原告負舉證之責。
按被告與原告間就系爭土地確有不定期租賃關係存在，但租金之給付自始即為 每三年一付，故原告主張調整每年應給付之租金，又被告八十九年九月十二日 起至九十一年九月十二日止應給付之租金，因原告拒收，業已提存，故原告不 得就九十一年九月十二日以前之租金為調整。
惟按租賃物為不動產者，因其價值昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲 請法院增減其租金，但「按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故 法院依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動 產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金比較外，更應注 意承租人利用該租賃物之經濟價值之與所得利益，與應調整之租金數額是否平 衡」有最高法院八十一年台上字第三０六二號裁判意旨可參，故調整租金，除 與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益， 而被告承租之土地乃位於附近住家之最內側，與前面住家相較，坡度甚陡，出
入不便，故被告租金如仍按一般百分之六或百分之五調整，有失平衡，再者另 訴外人郁鎮南、張麗玉亦承租同地段八九三號之土地，租金按其申報地價計算 ，年租為百分之四，故原告按照其租予世新大蓋十餘層樓對外招生學生收費之 租金標準調整，實有不當。
參、查原告主張被告於五十年代各向原告承租系爭土地、、，其租金約定每 坪每年蓬萊白米一台斤（按給付時之市價折合新台幣給付），惟經數十年未曾 調整，以訂約當時土地之公告地價，每平方公尺僅一、二百元，如今申報地價 除系爭華興段四小段四九五─七地號之申報地價為每平方公尺為六千一百九十 八元外，其餘地號均為每平方公尺為九千二百八十元，再者被告均自認以未定 期限之方式承租原告所有前開地地；又被告所有之房屋各占用承租系爭土地 、、之面積等情，復經本院會同臺北市古亭地政事務所人員到現場履勘及 測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第五十二頁至第五十 七頁），並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實，惟被告以前開情 詞置辯，則本件首應審究之爭點分述如下：
原告提起本件訴訟是否有當事人適格之問題： ⑴按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約， 而祭祀公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性， 則依公司法第一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆 滿，若未改選或改選無效時，原管理人仍得繼續執行職務，司法院廳民 一字第０二六九六號函足供參照，本件由高金五以祭祀公業高積祥管理人 身分提起訴訟，有無被告指陳之當事人不適格問題？經查： ⑵坐落臺北市○○區○○段四小段三九六─二、四九五、四九五─七、四九 六─一二、四九五─一三及四九五─九等地號之土地登記簿謄本上記載： 所有權人為祭祀公業高積祥，管理人為高交，惟查該祭祀公業於四十七年 以前之管理人高開、高交、高江流等人先後去世，僅餘管理人高頭，遂於 四十七年冬至日派下員大會推選出高金五、高魁、高坤山、高金港、高周 禮五人為管理人，並於五十二年五月二十二日向台北縣木柵鄉申請核備， 此有台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函及四十七年十二月 三十一日交接紀錄影本附於本院八十九年度訴字第一七三號案調解卷足憑 （見調解卷原證七、八）。
⑶又上開管理人五人中之高坤山、高金港嗣後分別於六十三年四月十四日、 六十四年二月二十六日去世，高周禮因案入獄離職，有戶籍謄本附於臺灣 高等法院八十九年度上易字第五二八號卷可參（該卷外放證物），僅餘管 理人高金五、高魁二人；祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選高清 枝為管理人，即祭祀公業之管理人成為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀 公業於六十五年間亦由該三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，交付 祭祀公業之土地供承租人占有使用之事實，復有六十四年派下員會議報告 、出席名冊、租賃土地契約書可證（見本院八十九年度訴字第一七三號卷 第七九至八六頁），另證人即祭祀公業之派下員高富旺、高東松二人亦曾 於該案證述：「祭祀公業之管理人現在為高金五、高清枝二人」（見臺灣
高等法院八十九年度上易字第五二八號卷第五四、五六頁），再參酌自六 十五年間起由上開三人以管理人身分對外代表公業行使權利義務，且迄今 祭祀公業從無派下員提起訴訟否認高清枝之管理人資格，堪認：祭祀公業 高積祥自六十五年間起，管理人為高金五、高魁及高清枝三人。 ⑷再查祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高 水、高銘松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最 高法院判決確認無管理人資格確定在案，臺北市木柵區公所並已撤銷該五 人之管理人資格，有臺灣高等法院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法 院七十八年台上字第一四六五號判決可考（見臺灣高等法院八十九年度上 易字第五二八號卷外放證物）及臺北市木柵區公所函（臺灣高等法院八十 九年度上易字第五二八號卷第一一八頁）可憑，足認上開高武雄等五人均 未合法取得管理人資格。另祭祀公業於八十二年四月三十日雖又改選高金 五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，復因派下員大會 之程序上有瑕疵，再經臺灣臺北地方法院認定八十二年四月三十日之改選 不生效力，而判決高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存 在確定在案，有臺灣臺北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決 可稽（本院八十九年度訴字第一七三號調解卷之被證一）。 ⑸另參以祭祀公業高積祥七十七年至八十年每年度之公業收支決算書均載明 高清枝、高金五、高魁三人為管理人（臺灣高等法院八十九年度上易字第 五二八號卷外放證物），對內掌理祭祀公業管理人職務；迨其中之一管理 人高魁於八十一年十月八日去世後（戶籍謄本附於臺灣高等法院八十九年 度上易字第五二八號卷證物袋內，外放），祭祀公業於八十一年十二月二 十一日之公業收支決算書即記載高金五、高清枝二人為管理人，並由該二 人對外代表祭祀公業行使權利履行義務，亦有和解筆錄、租賃契約可參（ 本院八十九年度訴字第一七三號卷第九六至九七、一０二至一０五頁）， 而前述八十二年四月三十日之改選復不生效，則依首開說明，應認本件祭 祀公業高積祥之管理人應為高金五及高清枝。
⑹綜上所述，本件原告並無當事人不適格之問題。又原告管理人高清枝於九 十一年一月十六日死亡，此有高清枝之戶籍謄本在卷可證，是其管理人之 身份自因其死亡而消滅，惟並不影響現存管理人高金五提起本訴之適格， 先予敘明。
就原告主張被告所承租之土地，依八十九年七月之申報地價為每平方公尺二 萬零八百元，按各被告承租土地面積計算，調整為百分之六，是否適當： ⑴惟按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金 ，民法第四百四十二條定有明文。查系爭土地之申報地價於五十九年七月 僅為每平方公尺二百零一元、一百五十五元、一百九十四元不等，至八十 九年七月申報地價已漲為每平方公尺六千一百九十八元、九千二百八十元 ，有土地登記簿謄本在卷可參，可見系爭土地於二十七年間之申報地價每 平方公尺調漲，顯見系爭土地之租金有調整租金之必要性。 ⑵再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，
以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。查系爭土地坐落於臺北市文 山區○○路五十八巷內，其附近巷口及巷內有便利商店及一般商家，附近 更有考試院、世新大學、南強商工、永建國小等機關及各級學校，步行十 餘至二十分鐘即可達捷運景美站，被告所有之房屋臨鄰黃土坡地，為臨山 建築之建物，和興路寬約八米，路旁均為住宅，僅有少許小吃店之情，可 見系爭土地生活之便捷性尚屬便捷，惟被告所有房屋係靠黃土山坡地建築 ，安全則堪虞，利用價值不算高，原告主張租金以土地申報之價額年息百 分六計算，已與上開規定有所未合，況原告係以另出租予訴外人世界新聞 傳播學院而與系爭土地相鄰之同地段八八一地號土地，約定之每年租金係 按公告地價百分之六計算為標準，認本件應以公告地價百分之六計算租金 ，然世界新聞大學於所租用之基地上興建者為樓高十餘層之教學大樓，與 被告承租部分，自不能與之相比，再者依本院函詢考試院有關貴院向第三 人承租坐落於台北市○○區○○段之土地，其租金均以申報地價之百分之 五為計算基準，此有該院九十一年十月十五日考台秘總字第０九一０００ 八五一一號函在卷可稽，是本院認應以申報地價之百分之五計算為適當。 ⑶再依系爭土地於八十九年七月之申報地價分別為四九五、四九五─九、四 九五─十三、四九六─二、四九六─十二地號每平方公尺均為九千二百八 十元，另四九五─七地號每平方公尺為六千一百九十八元，則系爭土地之 租金每年應調整租金分別計算如下：
①被告甲○○為一十萬五千八百三十四元（9280x228.09（承租面積）x0. 05=105834（元以下四捨五入，以下同）。 ②被告乙○○○為一十七萬二千六百二十九元： （9280x352.61x0.05=163611）+（6198x29.1x0.05=9018）=172629 ③被告丙○○為一十五萬三千七百一十五元：
（6198x54.04x0.05=16747）+（9280x295.19x0.05=136968）=153715 又兩造既約定租金以白米（蓬萊白米）計算，按給付時市價（批發價格） 折新台幣給付，而蓬萊白米於原告起訴時（九十一年三月二十七日）之價 格為六十公斤（一百台斤）二０三０元至二一三０元之間，有被告不爭執 之報紙資料可稽，其每台斤平均約二十元左，據此將上述每年租金換算為 白米，則系爭土地之租金每年應調整為如下：
①被告甲○○為五千二百九十一台斤（105834÷20=5291〈分數以下四捨 五入〉）。
②被告乙○○○八千六百三十一台斤（172629÷20=8631）。 ③被告丙○○七千六百八十六台斤（153715÷20=7686）。 肆、再按，本件被告於八十八年九月十三日之提存通知書，其提存原因之給付租金 始自八十八年九月十二日至九十一年九月十二日，此有被告提出卷附提存書、 存證信函及郵政匯票等影本為憑，是被告給付之時間應為當年之九月十三日為 給付租金之時間，且係每三年給付乙次應可確認，惟原告主張為每年給付一次 並未舉證以實其說，此部分之主張自無可採；未按房屋或土地出租人依民法四 百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付，法
院判決准許增加時，得自出租人為調整租金之意思表示起算，倘起訴前之租金 承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決， 僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整，最高法院四十八年第一次民刑庭總 會決議及最高法院八十二年台上字第一八七七號裁判明揭此旨，而本件被告繳 交之租金至九十一年九月十二日止，有被告提出之提存書、存證信函及郵政匯 票等影本為證，然租賃物為不動產者，當事人未訴請法院判決增減其租金確定 以前，原約定之租金額，並不因租賃物價值之昇降而失其拘束力，承租人若依 原定租額提存，係為已依債務之本旨而為給付，雖原告請求調整租金之意思表 示固載明於於九十一年三月二十七日之起訴狀上，並分別於九十一年四月十、 十一及十二日送達於被告，此有送達證回證附調解卷內，則依上開說明，被告 業於起訴前按原約定租額給付租金，已將八十八年九月十二日至九十一年九月 十二日三年之租金額依提存，揆諸前開判例意旨，其提存應已生清償之效力， 是本件租金應自被告依約給付租金後之九十一年九月十三日起調整，故原告訴 請自起訴狀繕本送達翌起調整，亦不可採。
伍、綜上所述，原告請求調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，爰自九十一年九月 十三日起，調整系爭土地之租金按申報地價年息百分之五計算，即每年租金調 整為㈠被告甲○○為五千二百九十一台斤，㈡被告乙○○○八千六百三十一台 斤、㈢被告丙○○七千六百八十六台斤，調整租金為每三年㈠被告甲○○為一 萬五千八百七十三台斤，㈡被告乙○○○為二萬五千八百九十三台斤，㈢被告 丙○○為二萬三千零五十八台斤，並均按給付時市價批發價格折合新台幣給付 之範圍內，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
陸、本件判決基礎事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本 詳予審酌，均與判決結果無礙，爰無逐一論述必要，附此指明。丙、假執行之宣告：按國家機關本於判決為強制執行以外之行為（如地政機關本於判 決為塗銷登記），以及判決依其效力當然生某法律上之效果（如因離婚判決發生 離婚之效果），依其性質均須待判決確定始能為之或始生效果，判決確定前殊無 強制執行以外之執行可言，因之更無宣告假執行之餘地，固若確認判決或形成判 決不得據以強制執行，自不得為假執行之宣告，本件原告係提出調整租金之訴訟 ，性質上係依判決之效力當然發生調昇租金之法律效果，自不得為假執行之宣告 ，從而原告聲請宣告假執行部分，依法不合，應予駁回。丁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法七十九條但書、第八 十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日 民事第四庭法 官 陳博文
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日 書 記 官 蔡嘉萍