臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第2238號
原 告 乙○○
訴訟代理人 吳家業律師
被 告 甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年8 月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○段三小段一一九七建號即門牌號碼臺北市○○區○○路五段一五０巷二二弄二五號一樓房屋（面積一百三十二點六八平方公尺）騰空返還原告，並自民國九十六年七月十二日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬肆仟玖佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分以新臺幣貳拾玖萬元擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年6 月22日經本院92年度執字第1785 4 號強制執行事件拍賣，得標買受坐落臺北市○○區○○段 3 小段17地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○路5段 150 巷22弄25號1 樓房屋（建號1197），並於96年7 月12日 取得系爭房屋權利移轉證書辦妥所有權移轉登記，詎被告向 執行法院虛報具有租賃關係，致系爭房屋經拍定而不點交， 被告自伊取得系爭房地所有權起無權占有系爭房屋，獲取相 當於租金之不當得利，致伊受損害，爰本於侵權行為、不當 得利及所有權法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還 ，並自伊取得系爭房屋所有權之日即96年7 月12日起至返還 系爭房屋日止，按月給付新臺幣（下同）5 萬6157元等語。 併聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段3 小段1197建 號即門牌號碼臺北市○○區○○路5 段150 巷22弄25號房屋 騰空返還原告，並自96年7 月12日起至返還系爭房屋之日止 按月給付原告5 萬6157元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊原係皇普建設股份有限公司（下稱皇普公司） 員工，於81年間皇普公司負責人段津薪派任伊負責臺北市○ ○路○ 段105 巷22弄附近之建地合建案土地開發事宜。皇普 公司並騰出該公司登記鍾光豐名下系爭房地供被告無償居住 及辦公使用，嗣於86年間皇普公司發生財務危機，積欠伊薪 資、代墊款及勞務等債務，共計360 餘萬元，經雙方口頭協 議，皇普公司及系爭房屋所有權人鍾光豐同意，以利息年利
率2 分抵作租金，將系爭房地租賃給伊使用，使用期限至訴 外人段津薪還清積欠伊債務止，90年間系爭房屋經本院89年 度執字第17605 號強制執行事件拍賣公告使用情形亦載明「 不點交」，系爭房屋嗣經本院92年度執字第17854 號強制執 行由原告拍定得標，伊對系爭房屋租賃權不受前揭強制執行 事件而受影響，因系爭房屋之抵押權人於前揭強制執行程序 並未依強制執行法第98條第2 項之規定，請求法院除去伊對 系爭房屋之租賃權，且伊對系爭房屋之租賃契約雖未定租期 ，依民法第422 條視為不定期限租賃，惟系爭租約發生於88 年民法第455 條第2 項修正前，亦不受該條之限制，仍有買 賣不破租賃之適用，該租賃契約應繼續對伊存在；又依土地 法第100 條對於出租人收回房屋限制之規定，原告亦無權請 求遷讓房屋等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、查：原告於96年6 月22日經本院92年度執字第17854 號強制 執行事件拍賣程序，以87萬元得標買受債務人鍾光豐之系爭 房地，嗣於96年7 月12日取得權利移轉證書，並辦妥所有權 移轉登記，又系爭房屋目前由被告占有使用等情，為兩造所 不爭執，復有本院不動產權利移轉證書、建物登記謄本、臺 北市南區稅捐稽徵處信義分處96年度契稅繳款書為憑，併經 本院勘驗現場，製有勘驗筆錄足稽（見本院卷第20至21頁、 第7 頁、第13頁、第65至67頁），堪信為真實。四、原告主張：被告無權占用系爭房屋，侵害原告系爭房屋之所 有權，致使原告無法依所有權能使用，受有相當於租金之損 害，爰依所有物返還請求權、侵權行為及不當得利法律關係 訴請被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利等情，為被 告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠本件有 無占有正當權源？㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求 之損害或不當得利數額若干？
五、法院判斷：
㈠被告有無占有正當權源？
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被告抗辯：其於 86年間向債務人鍾光豐承租系爭房屋，租賃期限至訴外人段 津薪還清積欠伊債務止，租金則係以訴外人段津薪積欠債務 之利息抵償，惟為原告所否認，被告復未舉證以實其說，已 難信為真。
⒉再者，強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人
在符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求 執行法院強制解除債務人或第3 人占有之權利而言。執行法 院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不 得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務 人或第3 人確實有實體上合法占有之權源或權益。被告辯稱 ：系爭房屋90年11月22日拍賣公告已註明建號1197第三人甲 ○○佔用，拍定後不點交等詞，固據提出拍賣公告為憑（見 本院卷第61至63頁），然上開註記僅能證明買受人即原告不 得於拍定後向執行法院聲請點交，並不足以證明被告確實與 鍾光豐間就系爭房屋有租賃關係。是被告辯稱：佔用系爭房 屋並非無權占有云云，應無足採。
⒊又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第3 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條定有明文。此項規定係於88年 4 月21日修正公布（89年5 月5 日施行），依債編施行法第 1 條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以 出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範 內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開 規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行 後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項 規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約， 在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不 適用該條第2 項之規定（最高法院95年台上字第521 號判決 意旨參照）。本件被告並未舉證其與原所有權人鍾光豐間就 系爭房屋於86年間成立不定期限租約，業如前述，縱令屬實 ，即認被告與鍾光豐間於89年5 月5 日新修正民法第425 條 第2 項公布施行前已成立不定期租賃契約，惟依上開說明， 原告受讓系爭房屋之時點係在96年7 月11日，即89年5 月5 日新修正民法第425 條第2 項公布施行後，仍應適用該修正 後之規定，故本件亦不適用同條第1 項買賣不破租賃之規定 ，即系爭房屋之現所有權人（即原告）不受系爭租約之拘束 ，被告仍不得據此主張其有占有權源。
⒋本件被告既未證明其與系爭房屋原所有權人鍾光豐間有租賃 關係存在，亦無土地法第100 條對於出租人收回房屋限制之 規定之適用，附此敘明。
⒌被告既無占有系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767 條 前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有 據。
㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之損害或不當得利數
額若干？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第184 條第1 項前段、第179 條前段分別定有明文。 又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地 法第97條第1 項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價額年息百分之十為限。
⒉查系爭房屋基地面積2484平方公尺，原告應有部分為821520 分之107044，於96年1 月申報地價為每平方公尺4 萬240 元 ，系爭房屋96年核定契價則為22萬6800元，各有土地登記謄 本、本院拍賣公告、臺北市稅捐稽徵處信義分處96 年 契稅 繳款書可參（見本院卷第12至13頁、第61至62頁）。本院審 酌系爭房屋為2 層樓磚造建築之第1 層，外觀及維護尚稱完 好，鄰近吳興國小、中強公園及雲頂大樓，系爭房屋前有五 米巷道可供汽、機車通行（見本院卷第65至67頁、第75至77 頁），交通運輸便利，公共設施配置狀態良好，民生必須要 件取得便利性等條件尚稱良好，認不當得利（所受損害）應 以上開房地價值年息百分之八計算為適當。是系爭房屋每月 相當於租金之不當得利（損害）為4 萬4926元[ 計算式：（ 2484×1070 44/82 1520 ÷2 ×40240 ＋226800）×0.08÷ 12＝44926 ，元以下四捨五入] 。
六、綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求被告將系爭房 屋騰空返還予原告，及依民法第184 條第1 項前段及第179 條之規定，請求被告自96年7 月12日起至騰空返還系爭房屋 之日止，按月給付原告4 萬4926元，為有理由，應予准許； 逾此部分，即屬無據，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造 均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院 經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日 民事第五庭 法 官 胡宏文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日 書記官 曾寶生
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