臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第一一六二號
原 告 丁○○
訴訟代理人 姜鈺君律師
被 告 周雪即祭祀公業周日昌管理人
訴訟代理人 王聰明律師
參 加 人 朱高美
被 告 戊○○
庚○○
丙○○
己○○
乙○○
辛○
壬○○
兼右六人共同
訴訟代理人 庚○○
複代理人
兼右一人
訴訟代理人 李文輝律師
被 告 甲○○
右當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用及參加訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將坐落台北市○○區○○段五小段三０─四 地號、地目田、面積五三八．００平方公尺、所有權人周日昌、管理者周三才之 土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記為祭祀公業周日昌，並將管理者名義 變更登記為周雪。
二、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將第一項所示土地所有權全部移轉登記與原 告丁○○。
三、確認被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等 人就第一項所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，第一項所示土地登記謄本上 之三七五租約登記應予塗銷。
四、被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等人應 將第一項所示土地上之地上物拆除，將土地返還予被告周雪即祭祀公業周日昌管 理人後，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將第一項所示土地交付予原告丁○ ○。
貳、陳述：
一、查原告前於民國八十九年九月二十七日與訴外人余雲烈簽訂債權讓與契約書，訴 外人余雲烈將其就坐落台北市○○區○○段五小段三０之四地號土地（以下稱系 爭土地），基於與祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、 周文祥等人間之買賣關係，對於其等所得主張之一切權利，包括但不限於系爭土 地所有權移轉登記、交付、及債務不履行損害賠償請求權、以及其他一切所得主 張之權利，均讓與予原告，由原告主張及行使之，此有八十九年九月二十七日簽 訂之債權讓與契約書乙份可證（見原證一號）。而系爭土地係經祭祀公業周日昌 全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人之同意，出售與訴外人 余雲烈，有周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人於八十二年六月五日簽 訂之承諾書二紙可稽（見原證二號）。依卷附原證二號二紙承諾書所載，祭祀公 業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人應於系爭土地 之訴訟終結後，辦理系爭土地之所有權移轉登記，俟辦竣系爭土地之所有權移轉 登記後，訴外人余雲烈付清系爭土地買賣價款之尾款新台幣（下同）壹仟貳佰伍 拾萬元整予周雪、周振瑞二人，以及付清壹仟萬元整予周進興、周文忠、周文忠 等三人（見原證二號）。詎，卷附原證二號承諾書所載系爭土地之訴訟，業經臺 灣臺北地方法院八十一年度訴字第六六二號確認派下權存在事件（見 鈞院調閱 之案卷）、臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第五一０號、臺灣高等法院八十一 年度上字第一六六三號、最高法院八十二年度台上字第九０九號確認證書真偽事 件（見原證三號）、以及臺灣臺北地方法院八十二年訴字第七八六號、臺灣高等 法院八十二年度重上字第四四０號、最高法院八十三年度台上字第二六七三號確 認派下權存在事件（見原證四號）民事判決確定在案，然上開祭祀公業周日昌全 體派下員至今仍未辦理系爭土地之所有權移轉登記，依卷附原證二號承諾書之約 定及民法第三百四十八條第一項之規定，訴外人余雲烈自得請求上開祭祀公業周 日昌之全體派下員辦理系爭土地之所有權移轉登記及交付系爭土地。準此，原告 本於受讓訴外人余雲烈之權利（見原證一號債權讓與契約書），以及關於祭祀公 業之訴訟，得以管理人名義起訴或被訴（參司法院三十六年院解字第三三二八號 解釋及最高法院七十四年度台上字第一三五九號判例），而提起本件訴訟，請求 被告周雪即祭祀公業周日昌管理人將系爭土地所有權全部移轉登記與原告，並將 系爭土地交付與原告，洵屬於法有據。又，原告業將受讓訴外人余雲烈債權之事 實，通知祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周文忠、周文祥等人（原派 下員周進興已於八十五年五月十九日死亡），有台北大安一一七支郵局第一四一 七號存證信函可憑（見原證五號）。另，系爭土地上之台北地方法院七十七年度 北院民執全宇第一九五三號假扣押查封登記，業經債權人高德樑撤回假扣押強制 執行，並經九十年五月三十一日北院文七十七民執全宇字第一九五三號囑託塗銷 查封登記書，囑託塗銷系爭土地之查封登記在案，併予敘明。二、次查，祭祀公業周日昌係為祭祀先祖周日昌，而由周桃所創立，並任管理人，嗣 周桃於日據時期昭和六年六月十七日死亡，爰由派下員選任周桃之螟蛉子周三才 繼任為管理人，後周三才經台北地方法院六十五年度家催字第十三號民事裁定公 告死亡，當時祭祀公業周日昌之派下員計有周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周 文祥等五人，其中周進興經選任為管理人，惟周進興嗣於八十五年五月十九日死
亡，是目前祭祀公業周日昌之派下員僅有周雪、周振瑞、周文忠、周文祥等四人 ，而被告周雪經全體派下員之同意選任為祭祀公業周日昌之管理人，此有台北市 信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告、捌拾肆年捌月 貳壹日84北市信民字第二三六八八號函、捌拾玖年捌月參日北市信民字第八九二 一七０四二００號函、及八十五年八月八日（８５）北市信民字第二０三五０號 函可稽（見原證六、七、八、九號）。又，系爭土地為祭祀公業周日昌所有，此 有上開台北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告及 八十四年八月二十一日８４北市信民字第二三六八八號函所附財產清冊可證（見 原證六、七號），並為被告所不爭執（見九十一年五月一日言詞辯論筆錄），雖 系爭土地登記謄本上登記之所有權人名義為「周日昌」（見原證十號），惟此應 係漏載「祭祀公業」等字所致，蓋系爭土地重劃前為祥和段一小段八八及一九八 地號（見原證十一號），而祥和段一小段八八地號重測前為三張犁段八八─二地 號（見原證十二號），同小段一九八地號重測前為三張犁段八八─一地號（見原 證十三號），其中八八─二地號係自八八地號分割而來（見原證十四號），依該 等土地登記謄本之記載，其登記之管理者原均為周桃（見原證十一至十四號）， 而依日據時期大加蚋堡三張犁庄八拾八番之貳地號土地登記謄本之記載，其登記 之業主為「祭祀公號周日昌」，管理者亦為「周桃」（見原證十五號），且上開 八拾八番之貳地號土地登記之管理者「周桃」之地址為「大加蚋堡三張犁庄參百 參拾四番地」，與系爭土地之原管理者周桃之地址相同（見原證十六號），並如 上所述，周桃死亡後，係由其螟蛉子周三才繼任為祭祀公業周日昌之管理人，與 系爭土地目前登記之管理人周三才相同（見原證十號），另，系爭土地為祭祀公 業周日昌所有，亦為上開台北地方法院八十二年度訴字第七八六號及台灣高等法 院八十二年度重上字第四四０號民事確定判決認定之事實（見原證四號），是系 爭土地之所有權人應為「祭祀公業周日昌」，系爭土地登記謄本登記所有權人為 「周日昌」，應係漏載「祭祀公業」等字，著無疑義。況，因年代久遠，或合約 未為命名之故，目前土地登記簿對祭祀公業之名稱本即有未標明公號，或未標示 「祭祀公業」之字樣者，有陳井星著「台灣祭祀公業新論」乙書第四五頁可稽（ 見原證十七號）。
三、系爭土地既為祭祀公業周日昌所有，且祭祀公業周日昌之管理人已變更為周雪， 而依卷附原證二號承諾書及民法第三百四十八條第一項規定，以及原證一號債權 讓與契約之規定，上開祭祀公業周日昌全體派下員既有將系爭土地所有權移轉登 記予原告之義務，則其等自應將系爭土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記 為祭祀公業周日昌，並將管理者名義變更登記為周雪，俾以辦理系爭土地所有權 移轉登記予原告，爰請求如訴之聲明第一項所示。四、按祭祀公業之財產為全體派下員所公同共有，依民法第八百二十八條第二項之規 定，公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同 共有人全體之同意。卷附原證二號承諾書二份，係由周進興、周文忠、周文祥、 周雪、周振瑞等五人與余雲烈於八十二年六月五日所簽訂，斯時，周進興、周文 忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人即為祭祀公業周日昌之全體派下員（見原證六 、七號），且其中周進興為當時祭祀公業周日昌之管理人（見原證六、七號），
依卷附原證六號臺北市信義區公所公告之祭祀公業周日昌規約書第八條之規定， 祭祀公業土地之處分得經派下員過半數之同意授權管理人為之，是卷附原證二號 承諾書既是由祭祀公業周日昌之派下員全體即周進興、周文忠、周文祥、周雪、 周振瑞等五人與余雲烈所簽訂，且其中周進興亦為祭祀公業周日昌之管理人，則 其等就系爭土地之處分自屬有效。又，「台灣之祭祀公業並無當事人能力，故關 於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理 人名義起訴或被訴。」、以及「關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被 訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。以祭祀公業管理人名義代 表派下全體為當事人時，其確定判決之效力，依民事訴訟法第四百零一條第二項 規定，對於派下全體亦有效力。」，有最高法院七十四年度台上字第一三五九號 判例及八十二年度台上字第二八二九號判決意旨可稽，是本件以祭祀公業周日昌 管理人周雪名義為被告，應屬合法。
五、九十一年一月十六日庭訊時，就卷附被證二之七十九年十月二十三日土地讓渡契 約書及被證一之七十九年三月十三日協議書，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人 分別陳稱「這名字不是我簽的。（法官訊以：提示被證二亦即七十九年十月二十 三日土地讓渡契約書，有何意見？）」、以及「這協議書上的簽名、蓋章都不是 我的。（法官訊以：提示被證一亦即七十九年三月十三日協議書，有何意見？） 」等語（見九十一年一月十六日言詞辯論筆錄），業已否認卷附被證二土地讓渡 契約書及被證一協議書之真正，是被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之訴訟代理 人另稱卷附原證二號承諾書係延續被證二之土地讓渡契約書及被證一之協議書而 來云云，顯與被告本人之陳述不符，應無可採。且卷附被證二土地讓渡契約書， 係由周進興、周雪二人與余雲烈、朱高美二人於七十九年十月二十三日所簽訂， 而卷附原證二號承諾書係由周進興、周文忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人與余 雲烈於八十二年六月五日所簽訂，簽約日期及當事人均不同，且核其內容亦是不 同，是原證二號承諾書顯與被告提出之卷附被證二土地讓渡契約書無關，原證二 號承諾書絕非延續卷附被證二土地讓渡契約書而來。另，依卷附被證二土地讓渡 契約書所載，該土地讓渡契約書係由周進興、周雪與余雲烈、朱高美所簽訂，雖 其上記載周進興、周雪二人為周日昌祭祀公業代表人，惟依卷附原證六號臺北市 信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告所載，祭祀公業 周日昌係於八十年三月六日始由周進興向臺北市信義區公所申報公告派下員名冊 等件，且依卷附原證九號台北市信義區公所八十五年八月八日 (85)北市信民字 第二０三五０號函所載，祭祀公業周日昌之管理人係於八十五年間始變更為周雪 ，而卷附被證二土地讓渡契約書係於七十九年十月二十三日即已簽訂，是周進興 、周雪二人於簽訂卷附被證二土地讓渡契約書當時是否為祭祀公業周日昌之管理 人，亦有疑問。
六、退步言之，縱認為卷附被證二土地讓渡契約書與原證二號承諾書有關（假設）， 惟卷附被證二土地讓渡契約書之內容亦業因卷附原證二號承諾書之簽訂而變更， 被告主張余雲烈、朱高美二人未履行卷附被證二土地讓渡契約書第一、三、五條 之規定，亦無理由。
（一）查卷附原證二號承諾書上載明「茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐
落台北市○○區○○段五小段三十之四號土地、面積０．０五三八公頃全部出 售給余雲烈先生，尚欠地價款周進興、周文祥、周文忠部份新台幣壹仟萬元正 ，特此承諾本宗上開土地現正在法院訴訟中後訴訟完詰後辦理土地移轉登記付 清以上所欠地價款新台幣壹仟萬元正，空口無憑，特此立約為憑。」，以及「 茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐落台北市○○區○○段五小段三 十之四地號土地面積０．０五三八公頃全部出售給余雲烈先生，尚欠地價款周 雪、周振瑞部份新台幣壹仟壹佰萬元正，特此承諾本宗上開土地現正在法院訴 訟中，俟訴訟完結順利全部勝訴再加新台幣壹佰伍拾萬元作為長輩費用，俟辦 理土地移轉登記付清全部欠款新台幣壹仟貳佰伍拾萬元正，空口無憑，特此立 約為憑。」等語，核卷附原證二號承諾書之規定，業與卷附被證二土地讓渡契 約書之規定不同，被告所主張之被證二土地讓渡契約書第一條、第三條、第五 條之規定，業因卷附原證二號承諾書規定訴訟終結後辦理系爭土地所有權移轉 登記，以及辦理所有權移轉登記後給付所欠價款各壹仟萬元及壹仟貳佰伍拾萬 元而變更，且簽約之當事人亦有不同，是被告主張余雲烈、朱高美二人未履行 卷附業已變更之被證二土地讓渡契約書第一、三、五條之規定，自有誤解。（二）另，卷附被證二土地讓渡契約書第一條僅規定「地價總金額新台幣伍仟萬元（ 內應負擔佃農退耕費１／２約新台幣陸佰伍拾萬元）」，並無被告所稱余雲烈 、朱高美二人應負責與系爭土地上登記之佃農終止租約及負擔一半退耕費之規 定。
（三）又，再退步言之，縱認為余雲烈、朱高美二人仍有履行卷附被證二土地讓渡契 約書第五條規定「移請地政機關更改管理人」之義務（假設），惟依被告提出 之被證六余雲烈九十年八月十五日所發存證信函所載，亦係因被告周雪即祭祀 公業周日昌管理人未能提出業主權保存登記濟證及原始土地台帳謄本，致系爭 土地遲未能辦理管理人變更登記，非可歸責於余雲烈、朱高美二人，被告周雪 即祭祀公業周日昌管理人以此為由解除買賣契約，亦顯不合法。且原告業於八 十九年十二月十二日以台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函，通知被 告周雪即祭祀公業周日昌管理人債權讓與之事實（見原證五號），余雲烈與原 告間之債權讓與業對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人發生效力，惟被告提出 之卷附被證五九十年七月十八日存證信函，竟是催告余雲烈、朱高美二人履行 契約，僅是副本送達原告而已，依法對原告應不生催告之效力，其嗣後之解除 契約，自亦於法不合。
貳、被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人 部份：
一、查依卷附原證十號系爭土地登記謄本所載，系爭土地上有耕地三七五租約存在， 經查，該耕地三七五租約之承租人原為被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、 乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人之被繼承人陳恭，嗣由被告戊○○等八人 繼承（見原證十七、十八號），而其出租人原為周庚辛等二人，嗣於七十四年十 一月八日由台北市松山區公所課員徐永賢逕依土地登記簿辦理出租人名義變更登 記為周日昌管理人周桃（見原證十七號耕地三七五租約所附台北市松山區公所耕 地三七五租約逕為變更登記明細表）。惟祭祀公業周日昌之管理人及其派下員從
未曾同意將系爭土地出租予被告戊○○等八人或其被繼承人陳恭，上開台北市松 山區公所課員徐永賢未經祭祀公業周日昌管理人或派下員之同意，逕依土地登記 簿記載之所有權人名義，將上開耕地三七五租約之出租人名義變更登記為周日昌 管理人周桃，依法對祭祀公業周日昌之全體派下員不生任何效力。是上開被告戊 ○○等八人之耕地三七五租約對祭祀公業周日昌之全體派下員不生效力，被告戊 ○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係應不存在，系爭土地登記謄本上之 三七五租約登記應予塗銷。而如前所述，系爭土地所有權全部既應移轉登記與原 告，以及系爭土地應交付與原告，則被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五 租賃關係是否存在，攸關原告權利之行使與實現，原告法律上之地位有不安之狀 態，有即受確認判決之法律上利益存在，爰提起如訴之聲明第三項所示訴訟，核 屬於法有據。
二、次查，系爭土地目前為被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○ 、辛○、壬○○等八人所占用，惟如前所述，被告戊○○等八人就系爭土地之耕 地三七五租賃關係不存在，其等係無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條之 規定，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人自得請求被告戊○○等八人將系爭土地 上之地上物拆除，返還系爭土地，惟被告周雪即祭祀公業周日昌管理人怠於行使 其權利，迄未對被告戊○○等八人主張其權利，而如前所述，被告周雪即祭祀公 業周日昌管理人有將系爭土地交付予原告之義務，爰依民法第二百四十二條之規 定，代位請求被告戊○○等八人應將系爭土地上之地上物拆除，將系爭土地返還 予被告周雪即祭祀公業周日昌管理人，俾實現原告請求被告周雪即祭祀公業周日 昌管理人交付系爭土地之債權。
三、按本件原告係主張被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在， 依最高法院四十六年度台抗字第二四號判例意旨「耕地三七五減租條例第二十六 條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴 ，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租 賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用。」，本件應 無耕地三七五減租條例第二十六條規定之適用，被告戊○○等人謂本件應先經鄉 （鎮、市、區）公所調解云云，容屬誤解。又，依卷附原證二號承諾書及民法第 三百四十八條第一項規定，以及卷附原證一號債權讓與契約之規定，系爭土地所 有權全部應移轉登記與原告，以及系爭土地應交付與原告，是被告戊○○等八人 就系爭土地之耕地三七五租賃關係是否存在，攸關原告權利之行使與實現，原告 法律上之地位有不安之狀態，有即受確認判決之法律上利益存在，原告提起本件 訴之聲明第三項所示確認耕地三七五租賃關係不存在訴訟，應屬有據。雖被告戊 ○○等人否認卷附原證一號債權讓與契約書及原證二號承諾書之真正，惟於被告 周雪即祭祀公業周日昌管理人提出之卷附被證六號余雲烈九十年八月十五日存證 信函中，余雲烈已承認債權讓與之事實，且被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之 訴訟代理人於九十年九月五日開庭時，以及被告周雪即祭祀公業周日昌管理人於 九十一年一月十六日開庭時，亦均承認原證二號承諾書之真正，被告戊○○等人 空言否認卷附原證一號債權讓與契約書及原證二號承諾書之真正，應無可採。四、依最高法院四十二年度台上字第一七０號判例意旨「確認法律關係不存在之訴，
如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。」，而本件原告係提起確 認被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在之訴，是如被告戊 ○○等八人主張其耕地三七五租賃關係存在，應是由被告負舉證責任，被告謂原 告應就耕地三七五租賃關係不存在負舉證責任云云，於法不合。又，原告否認被 告戊○○等人所稱系爭土地係授權予周振竹祭祀公業管理人等為出租等事宜等語 ，應由被告戊○○等人負舉證責任，至於被告戊○○等人所引台灣高等法院八十 二年度重上字第四四０號判決書理由之記載，對本件應無拘束力。五、依向台北市信義區公所調閱之系爭土地三七五耕地租約副本所載，其出租人為周 庚辛及周挑（即周桃）等二人，然查，依卷附原證十六號戶籍謄本所載，周桃於 日據時期昭和六年六月十七日（即民國二十年六月十七日）即已死亡（見原證十 六號），而依上開耕地三七五租約副本所載，上開三七五耕地租約係於民國四十 二年間所簽訂，當時周桃已死亡二十多年，已死亡之周桃怎可能於四十二年間簽 訂上開三七五耕地租約？是上開三七五耕地租約顯是他人偽以周桃名義所簽訂， 自是無效。又，上開耕地三七五租約所載另一出租人周庚辛，其並非祭祀公業周 日昌之管理人，亦非祭祀公業周日昌之派下員（見原證六號），其根本無權出租 系爭土地，其所簽訂之上開耕地三七五租約，對於祭祀公業周日昌派下員全體自 不生效力。
六、被告戊○○等人於九十一年四月一日提出卷附證一之臺灣省土地關係人繳驗憑證 申報書，主張其等被繼承人陳樹早於民國三十五年以前就系爭土地即有租賃關係 存在，系爭三七五耕地租約係延續該租賃關係而來云云，惟查，姑不論上開臺灣 省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之承租情形是否屬實，惟單憑上開臺灣省土 地關係人繳驗憑證申報書上記載，實無法看出其上所載之承租情形與目前系爭土 地上登記之系爭三七五耕地租約有何關連，且耕地三七五減租條例係民國四十年 六月七日始公布施行，於此之前並無三七五耕地租約之存在，是上開臺灣省土地 關係人繳驗憑證申報書上所載之承租情形，顯與系爭三七五耕地租約無關。並依 被告戊○○等人之被繼承人另於四十二年間簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地 租約之事實，可知，被告戊○○等人之被繼承人係基於該四十二年間另行簽訂之 三七五耕地租約而占用系爭土地，並非依其嗣後所稱卷附臺灣省土地關係人繳驗 憑證申報書上所載之租賃關係而占用系爭土地，是本件應審酌者，應是上開被告 戊○○等人之被繼承人另於四十二年間所簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地租 約是否有效存在，應與上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之租賃 關係無關，且被告戊○○等人之被繼承人既於四十二年間另簽訂上開卷附調閱之 三七五耕地租約，則自是已無上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載 之租賃關係存在，否則，何須另於四十二年間簽訂上開卷附調閱之三七五耕地租 約？被告戊○○等人稱系爭三七五耕地租約係延續上開臺灣省土地關係人繳驗憑 證申報書上所載之承租關係而來云云，殊無可採。又，上開卷附臺灣省土地關係 人繳驗憑證申報書上所載之租賃關係，與上開被告戊○○等人之被繼承人另於四 十二年間所簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地租約，其出租人及出租內容不同 ，顯屬不同之租賃關係，被告戊○○等人以嗣後依上開另於四十二年間所簽訂卷 附調閱之三七五耕地租約而占用系爭土地之情事，作為上開卷附臺灣省土地關係
人繳驗憑證申報書上所載租賃關係之繼續使用，而謂其等就系爭土地有視為不定 期租賃之關係存在云云，亦無可採。
七、另，上開被告戊○○等人提出之卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上，並無 土地租賃期限之記載欄位，本即無須記載土地之租賃期限，並非應記載土地之租 賃期限而未記載，是被告戊○○等辯稱於卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書 上無土地租賃期限之記載，即屬不定期租賃關係云云，殊不實在，且毫無根據。 又，原告否認被告戊○○等所稱其就系爭土地有不定期租賃關係存在，依民事訴 訟法第二百七十七條前段規定，被告戊○○等人自應就其主張負舉證責任，被告 辯稱原告應就其非屬不定期租賃關係負舉證責任云云，與法不合。八、被告所舉證人周日勝、周萬福、周明星之陳述顯屬不實，並不可採。 （一）查證人周日勝於九十一年一月十六日庭訊時雖稱祭祀公業周日昌與陳恭間有 三七五租約云云，惟查，證人周日勝另稱「出租人係周挑與周庚辛，當時周 挑是祭祀公業周日昌管理人，周庚辛是祭祀公業周日昌的派下員兼任祭祀公 業周振竹管理人。」、「因為周庚辛也是周日昌的子孫，當時周庚辛也是祭 祀公業周日昌派下員。以前他們怎麼處理，我不知道。（法官訊以：祭祀公 業周日昌土地是否同意由祭祀公業周振竹管理人管理出租？）」等語（見鈞 院九十一年一月十六日言詞辯論筆錄），然，如前所述，周挑（即周桃）早 於日據時期昭和六年間即民國二十年間即已死亡，根本不可能於民國四十二 年間簽訂上開耕地三七五租約，且周庚辛並非祭祀公業周日昌之派下員（見 卷附原證六號祭祀公業周日昌派下員子孫系統表），證人周日勝竟稱上開耕 地三七五租約之出租人係周挑（即周桃），及周庚辛係祭祀公業周日昌之派 下員云云，由此可見證人周日勝之陳述顯屬虛偽不實，是上開其所稱祭祀公 業周日昌與陳恭間確實有三七五租約等語，自不可採。並就訊問之「祭祀公 業周日昌土地是否同意由祭祀公業周振竹管理人管理出租？」問題，證人周 日勝既稱「以前他們怎麼處理，我不知道」云云，則上開其所稱祭祀公業周 日昌與陳恭間確實有三七五租約等語，自屬不實。 （二）被告戊○○等人聲請傳訊之證人周萬福於九十一年四月三日訊問時，就其之 前係由何人將系爭土地出租予被告戊○○等人之被繼承人陳恭之父親、以及 其及其之前之人出租系爭土地之權源為何等節，均無法陳述說明，且其稱祭 祀公業周日昌之管理人原為周挑，周挑死亡後，即未再選任新的管理人云云 ，亦與祭祀公業周日昌之管理人於周挑（即周桃）死亡後，係由周三才繼任 為管理人之事實不符，是證人周萬福之陳述，顯不可採。另，被告戊○○等 人於提出九十一年四月十七日之答辯狀中稱「而周庚辛及周永福均為祭祀公 業周振竹之管理人，祭祀公業周日昌之土地，因祭祀公業周日昌神主牌由祭 祀公業周振竹派下祭祀，故由祭祀公業周振竹管理人代為出租系爭土地收取 租金作為祭祀之用，此經證人周萬福證述甚明。」等語，殊與證人周萬福於 九十一年四月三日之陳述不符，證人周萬福並未為上開內容之陳述，且證人 周萬福之陳述不可採信，已如前述，何況，被告上開主張亦非事實。 （三）另，系爭土地為祭祀公業周日昌所有，而祭祀公業周日昌與祭祀公業周振竹 為不同之祭祀公業，祭祀公業周振竹之派下員並非祭祀公業周日昌之派下員
，迭經法院判決確定在案（見原證三、四號），且被告周雪為祭祀公業周日 昌之管理人，亦有原告提出之原證六號至原證九號之證據可稽，是證人周明 星於九十一年五月一日訊問時稱祭祀公業周振竹之派下也是祭祀公業周日昌 的派下，以及被告周雪非祭祀公業周日昌之管理人，祭祀公業周日昌之新管 理人因派下沒有辦法集合，沒有選出來云云，顯不實在，是其稱被告等人就 系爭土地有三七五租約云云，自亦屬不實。並證人周明稱係稱「這本土地一 直都是戊○○三七五租約。他們都有拿錢給祭祀公業周振竹」等語，可見， 其所稱被告等人就系爭土地之租賃關係，係存在於被告等人與祭祀公業周振 竹間，與系爭土地之所有權人祭祀公業周日昌無關。九、如前所述，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人於九十一年一月十六日庭訊時已否 認卷附被證二土地讓渡契約之真正，被告仍執卷附被證二土地讓渡契約之內容， 作為其就系爭土地有耕地三七五租約之證據，殊無可採。參、提出下列證據為證，並聲請函詢台北市松山地政事務所系爭土地謄本上所有權人 周日昌之統一編號「Ｚ000000000」係指何種編號。原證一、債權讓與契約書影本一份。
原證二、承諾書影本二份。
原證三、臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第五一０號、臺灣高等法院八十一年度上 字第一六六三號、最高法院八十二年度台上字第九０九號民事判決影本各一 份。
原證四、臺灣臺北地方法院八十二年度訴字第七八六號、臺灣高等法院八十二年度重 上字第四四０號、最高法院八十三年度台上字第二六七三號民事判決影本各 一份。
原證五、台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函。原證六、台北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告影本 一份。
原證七、台北市信義區公所八十四年八月二十一日８４北市信民字第二三六八八號函 影本一份。
原證八、台北市信義區公所八十九年八月三日北市信民字第八九二一七０四二００號 函影本一份。
原證九、台北市信義區公所八十五年八月八日８５北市信民字第二０三五０號函影本 一份。
原證十、系爭土地登記謄本影本一份。
原證十一、系爭土地舊登記謄本影本一份。
原證十二、祥和段一小段八八地號土地登記謄本影本一份。原證十三、祥和段一小段一九八地號土地登記謄本影本一份。原證十四、三張犁段八八之二地號土地登記謄本影本一份。原證十五、日據時期大加蚋堡三張犁庄八拾八番之二地號土地登記謄本影本一份。原證十六、周桃、周三才日據時期戶籍謄本影本一份。原證十七、陳井星著台灣祭祀公業新論第四十五頁影本一份。原證十八、耕地三七五租約影本一份。
原證十九、耕地三七五租約登記申請書影本一份。乙、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、按「當事人主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第二 百七十七條定有明文又「債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以 之對抗受讓人。」民法第二百九十九條第一項亦定有明文。二、查系爭台北市○○區○○段五小段三Ｏ之四地號土地，現登記簿上之所有權人係 周日昌，原於七十九年三月十三日經余雲烈仲介，由被告周雪及兄周進興，與訴 外人張瑞寶合建房屋，雙方訂立協議書（被證一），嗣因該筆土地在登記簿上並 非記載為祭祀公業之土地，而僅記載為周日昌，余雲烈聲稱渠可辦好，將所有權 人變更為祭祀公業，但歷經數年皆未辦妥，合建人張瑞寶不耐久懸不決，原擬告 訴余雲烈與周進興詐欺，余雲烈心生恐懼，乃邀訴外人朱高美受讓張某之權益， 由被告周雪與兄周進興於七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」（被證 二），載明總價金五千萬元，價金中「…內應負擔佃農退耕費二分之一約新台幣 六百五十萬元…」，並以前張瑞寶所付之六百萬元，充為「…前已付契約保證金 新台幣六百萬元作本契約保證金…」，即不另支付之意。三、而上開「土地讓渡契約書」第三、五條分別定明「甲方周日昌公業前管理人周桃 因死亡現需重新推舉管理人事宜，契約訂明由乙方負責辦理甲方協助完成。」 （第三條）「乙方辦妥『甲方新管理人』併『移請地政機關更改管理人』後甲方 即將上開土地所有權移轉給乙方余雲烈、朱高美所有。」（第五條）四、唯契約簽訂至今，已歷時十一年，余雲烈遲至八十九年八月三日始辦妥管理人變 更為被告周雪（見原證八，因被告周雪之兄已身故，所以即以被告周雪為管理人 ），但地政機關之登記簿上始終未更正所有權人為祭祀公業周日昌，以及管理人 為周雪，另依上開「土地讓渡契約書」第一條內所載「…內應負擔佃農退耕費二 分之一約新台幣六百五十萬元…」，係指買方余雲烈等人應取得佃農即本件其餘 之被告同意終止依耕地三七五減租條例所訂之租約，而買賣雙方即預料（事實上 當時已與佃農溝通以補償方式終止）應支付承租戶一筆代價，此代價係買賣雙方 一方出一半，即各出六百五十萬元，此費用即簡稱為退耕費，被告周雪之一半即 自價金中扣除，買方則應另行支應六百五十萬元，合計一千三百萬元，由買方直 接交與佃農，故與佃農終止租約事宜亦屬買方應履行之事，余雲烈、朱高美亦均 未處理。
五、被告周雪不耐久候，於八十九年十月六日去函催促余雲烈（被證三），詎余回函 表示無時效限制（被證四），而仍不積極辦理上開給付佃農退耕費（因依法承租 人有優先購買權不解決佃農無法過戶與買方）、及辦理土地登記簿上管理人變更 ，反而異想天開，偷偷將所謂債權讓與原告丁○○，被告再於九十年七月十八日 以存證信函，通知買受人余雲烈、朱高美，並副知原告丁○○，於一個月內辦妥 前開事項（被證五），余、朱二人旋於同年八月十五日回函稱因缺原始證件無法 辦理（被證六），然揆之契約書所訂，所稱無法辦理均屬推託之詞，否則豈不以 不能之給付為標的，故被告周雪再於九十年八十七日通知原告、余雲烈、朱高美
解除買賣契約（被證七），契約既經解除，原告依買賣之法律關係請求被告周雪 移轉登記與其，自屬無理由，請予以駁回。
六、系爭土地之買賣均只有一次，係延續最早之七十七年十一月二十三日由余雲烈介 紹，由被告周雪與已故長兄周進興與張瑞寶之買賣契約（被證八）而來已如前述 ，原告雖主張其提出之原證二之承諾書，與七十九年十月二十三日簽訂「土地讓 渡契約書」無關，係不同之買賣云云，唯查：
１、查如上所述，被告周雪及已故之兄周進興原與張瑞寶簽訂買賣以及合建契約，張 並支付被告及周進興共六百萬元，因當時之介紹人兼代書余雲烈無法辦妥所有權 人名義變更，故張不願久候，且契約不能繼續亦非其過錯，張瑞寶自然無放棄六 百萬元之道理，所以由余雲烈與朱高美頂下其權益，改與被告周雪周進興簽訂被 證二之土地讓渡契約書，換言之，土地讓渡契約書係由原買賣以及合建契約轉換 而來。
２、依承諾書上之文義，承諾書上雖確有「…全部出售給余雲烈…」之文字，唯亦載 有「…尚欠地價款…部分…元…」之文字，查買賣契約基本之成立要件即價金與 標的物，承諾書如係新買賣，必有價金之約定，但該承諾書上卻無總價之記載而 是延續以前之價金，顯見係延續原來之買賣契約，而不是另外議價。３、甚且，如果以日期在後即【後法優於前法】而定何文件有效，或成立新的契約（ 買賣），而在前之契約買賣則當然解除，則事實上，擅長舞文弄墨之余雲烈尚有 多份文件可以反駁其說法，例如：被告周雪在被證三之存證信函中尚有提及八十 七年六月二十七日之協議（被證九），即除原來之買賣契約外另增加二種處理土 地之方式，依原告之說法，此份協議簽訂之日較之原證二之承諾書更晚，雙方應 另成立第三次之買賣，即使依協議之期間八十七年六月二十七日至八十八年六月 二十六日，但協議上尚註明「…若期滿尚未處理完成，『再重新訂立本方式』… 」，依原告之主張，皆無重新回復原買賣之餘地，但余雲烈在其八十九年十月二 十五日台北三四支一八七三號回函（見前呈答辯一狀被證四）中，竟稱「…八十 七年六月二十七日…協議…時效早已過期作廢…」、「…該協議早已變成廢紙… 」，反而稱「…有關買賣讓渡書是由周進興與周雪代表該祭祀公業與朱高美及余 雲烈簽訂，如有任何權益修正均需雙方當事人到場簽修，但周進興已死亡，應由 其子周文祥、周文忠出面與周雪、朱高美、余雲烈到場簽修正契約，『始為有效 』…」，即依余雲烈之上開函文文義，係強調七十九年十月二十三日簽訂「土地 讓渡契約書」尚有效。
４、不僅如此，余雲烈在其九十年八月十五日所發存證信函（見前呈答辯一狀被證六 ）中，載稱「…七十七年十月廿三日余雲烈、朱高美與周雪等所簽訂…土地讓渡 契約書…余雲烈朱高美屢次向台端催取上項文件…台端未能將上項文件交出…責 任是台端負責不能推給余朱二人。」，仍是肯定該讓渡書之效力，是其九十一年 一月二十二日台北三四支一七三號其回覆被告周雪之存證信函（見余雲烈九十一 年一月二十九日聲請呈報狀所附附件三）所稱「…早已失效之民國七十七年十月 廿三日土地讓渡契約書…」之說法，或認八十二年六月五日之承諾書係另一買賣 之說法，純係臨訟歪曲事實之說詞。
七、余雲烈與朱高美間是否有買賣權利之讓與，或余雲烈與原告間是否有買賣權利之
讓與，被告周雪均不知情，亦未受通知，故其等間之讓與對被告周雪不生效力：１、查余雲烈九十一年一月二十九日聲請呈報狀所附附件二之其於九十年七月一日所 立具之承諾書，雖稱已將系爭土地全部賣給原告丁○○，但仍稱「…候訴訟終結 辦理產權移轉後，由承諾人（即余本人）給付朱高美先生新台幣貳仟萬元…」， 再參以余雲烈與原告之債權讓與契約，並無價金若干之約定，足證余雲烈純係為 訴訟上之需要而與原告通謀虛偽訂立讓與契約，實際上余雲烈是幕後之原告，是 其所為之證言，實不宜輕信。
２、而余雲烈上開承諾書係九十年七月一日所立具，且係單方出具之承諾書，則在該 承諾書立具之日前，即九十年七月一日之前，朱高美之買受人之權利尚存在，余 雲烈何致在八十二年六月五日即單獨與被告及周進興再簽訂新的買賣契約？３、查事實上在七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」後，被告周雪所以簽 立八十二年六月五日之承諾書或八十七年六月二十七日之協議，均是余雲烈以買 方代表之姿態與被告洽商，要求確認或簽立，被告周雪因一開始即是余雲烈出面 洽談，與朱高美亦不熟，加以語言隔閡，本身亦不熟悉不動產買賣，所以未注意 僅與余雲烈簽承諾書或協議，但並不是另外與余雲烈再買賣一次，或廢止七十九 年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」之買賣或買賣條件，余某本人亦非作此 想，否則，其又何以繼續依照七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」之 條件處理祭祀公業管理人變更，以及所有權人變更之事宜？且繼續與對祭祀公業 之異議人訴訟？
４、至於，余雲烈稱其為買賣尚提供其女兒之房地給被告周雪抵押，查該抵押係余雲 烈為促成被告周雪及兄周進興，與張瑞寶之買賣，自願提供與張瑞寶，作為張履 行其契約義務之擔保，此在合建契約之補充條件第二條即有此記載，而余所提供 之抵押物事實上在設定時已有其他之抵押，實際上並無抵押之價值，現該抵押物 且經拍賣由誠泰銀行拍定（被證十），總之，被告從七十七年起要出售系爭土地 ，十五年來，只由張瑞寶處拿到四百萬元，而尚未從余雲烈或朱高美處取得分文 ，一件買賣十五年了還無法完成，被告難道還不能催告或解約嗎？５、余雲烈處處為己著想，所謂抵押如前所述均口惠而實不至，而相對的卻以違法之 方法保護自己，查被告在八十九年因系爭之土地買賣久懸不決，就教於律師，為 明瞭土地所有權人是否有變更，律師吩咐申請謄本，發現土地上有一筆高德樑之 假扣押（見原證十號系爭土地之登記簿謄本），乃循案號聲請閱卷，發現該假扣 押係余雲烈假藉高德樑之名義，偽造土地租賃契約（被證十一），而高德樑聲請 假扣押之書狀之地址即是「台北市○○○路○段二一Ｏ號六樓」（被證十二）與 余雲烈同址（被證十三），被告發現後，找余雲烈理論，余隨即撤銷該假扣押， 亦可見確是余某操縱該租約及假扣押。
參、提出下列證據為證，並聲請訊問證人朱高美、余雲烈及周明星。被證一：七十九年三月十三日周雪、周進興與張瑞寶所訂之協議書。被證二：七十九年十月二十三日周雪、周進興與余雲烈、朱高美所訂之土地讓渡契約 書。
被證三：八十九年十月六日周雪委請律師去函催促余雲烈履約之存證信函。被證四：余雲烈八十九年十月二十五日所發存證信函。
被證五：九十年七月十八日周雪委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告履行契約 之存證信函。
被證六：余雲烈九十年八月十五日所發存證信函。被證七：九十年八月十七日周雪委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告解除契約 之存證信函。
被證八：七十七年十一月二十三日被告周雪與已故長兄周進興與張瑞寶之買賣契約。被證九：八十七年六月二十七日被告周雪與余雲烈所簽之協議書。被證十：建物謄本乙件。
被證十一：土地租賃契約乙件。
被證十二：高德樑聲請假扣押之書狀。
被證十三：余雲烈親書之信封發信地址。
丙、參加人朱高美方面：
壹、陳述：
一、查本件系爭土地現登記簿上之所有權人周日昌原於七十九年三月十三日經余雲烈 介紹由周雪及周進興訴外人張瑞寶簽合建房屋契約，給付被告等六百萬元，嗣因 該筆土地在登記簿上並非記載為公業之土地，僅記載為周日昌，余雲烈聲稱可以 辦好變更登記為祭祀公業所有，但歷經數年皆未辦妥，張瑞寶不耐久懸不決，認 余雲烈有詐欺之嫌，余雲烈心生恐懼，乃邀參加人朱高美受讓張瑞寶之權利，由 周雪及周進興於七十九年十月二十三日簽訂土地讓渡契約書，參加人付二千萬元 ，並由張瑞寶開出拋棄書讓與參加人朱高美，余雲烈則分文未付，且獲利八百萬