臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二五三一號
原 告 偉成大樓管理委員會
法定代理人 洪高山
訴訟代理人 簡炎申律師
複 代理人 劉芳伶律師
被 告 大輝國際貿易股份有限公司
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法定代理人 甲○○
訴訟代理人 謝金周
梁雅婷律師
洪堯欽律師
複 代理人 李怡欣律師
右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳佰陸拾柒萬柒仟貳佰肆拾元及自附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾萬元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰陸拾柒萬柒仟貳佰肆拾元或同面額之中國信託商業銀行可轉讓定期存單為原告供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。貳、陳述：
一、被告為原告管理委員會之住戶，自民國八十六年四月起至八十九年十二月底止， 積欠原告管理費新台幣（下同）二百六十一萬零一百五十元，及更新消防系統工 程費六萬七千零九十元，合計二百六十七萬七千二百四十元。被告雖主張抵銷， 然其主張之裝修費用一百五十一萬一千一百八十一元部分，其所提出之翔崧工程 有限公司（下稱翔崧公司）估價單乃係為財星匯業股份有限公司（下稱財星公司 ）裝潢之用，另被告所提出附卷之發票影本，亦經證人楊宗展到庭結證稱該發票 業經作廢在卷，顯然被告並未支出任何裝修費用。至被告聲請訊問巨煥實業股份 有限公司（下稱巨煥公司）人員徐逸雄，以證明有相當於每月三萬元之租金損失 部分，亦因證人徐逸雄之證言與巨煥公司客觀設立登記之事實不符（七十四年十 二月二十八日核准設立竟於同年月一日即與被告訂立租約），且被告亦無法提出 巨煥公司支付租金之證明；另巨煥公司之董監事成員又有二人與被告負責人甲○ ○另成立之大輝實業股份有限公司（大輝公司）相同，顯係被告負責人甲○○為 免名下財產遭拍賣所故意成立之公司，並以該等長達二十年之不實租約向法院陳 報，此有鈞院執行結果在卷可資佐證，是被告主張租金利益之損失，亦不足採信。二、此外，縱就被告所附之「受損害」照片與前揭估價單所載項目，兩相對照以觀， 則估價單中所載皆係一些全新裝潢之項目，而非修繕或修補舊有裝潢之項目，就
形式觀之，即知其顯然並非必要費用，故被告以此支出，據以主張抵銷，自屬顯 不可採。又被告所附之裝潢「受損害」照片，僅係其裝潢之「狀況」，根本無法 顯示該照片所顯示之「損害」情況，係因原告「行為」之所致，亦即無法證明該 「損害」係「損害」而非被告裝潢之「原狀」；蓋被告之室內裝潢使用十年以上 ，早已老舊破爛不堪。
三、另被告稱其有民法二六四條第一項但書之適用，主張原告有先為給付之義務云云 ，根本無稽。且縱認為管理義務應先給付，則對於連續數期長期不繳納管理費者 ，只要該管理義務可分，亦可對該享有可分管理義務之利益而不為管理費支付者 ，主張對同時履行抗辯。蓋繼續性契約如上一期之給付未履行，則縱有先為給付 義務之一方亦可就下一期之對待給付主張同時履行抗辯。又觀被告所舉伊通知原 告之證據資料皆係訴訟中之程序筆錄，且係八十七年、八十九年之筆錄，以及八 十五年之區分所有人會議記錄；然被告自八十四年八月後就沒有再繳交過管理費 ，其所遲延給付之管理費繳交義務已經不止一期，故原告自然可以主張同時履行 抗辯，在被告未給付所積欠管理費之前，原告無修繕之義務。而原告既然可以主 張同時履行抗辯，則不負遲延修復責任，因此縱有遲延修復所生之損害，在被告 給付管理費前，原告也不負任何損害賠償責任。叁、證據：提出偉成大樓公寓大廈規約一件、巨煥公司董監事登記資料一份、大輝公 司董監事登記資料一份、民事強制執行資料一份（以上均影本）為證，並聲請訊 問證人王基財。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、倘受不利益判決，被告願以現金或等值之中國信託商業銀行可轉讓定期存單供擔 保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、偉成大樓屋頂防水層自八十一年二月間即陸續產生漏水現象，雖原告曾將系爭大 樓屋頂防水工程交由千佛公司承包，於八十二年九月十二日動工，至八十三年二 月七日完工，惟完工後仍有漏水之狀況，經被告屢次向原告反應，原告均以漏水 係千佛公司造成，渠已善盡修繕義務為由而拒絕處理。因原告未善盡其對共用部 分（即十五樓屋頂）管理，維護、修繕之義務，造成被告辦公室內之裝潢及家俱 因漏水浸蝕而嚴重受損，屢經被告通知原告修繕及賠償被告之損失，詎原告均未 為之，任由被告之損害繼續擴大，被告不得已於八十三年間自行招商修復室內之 裝潢、天花板等一切設備，修復費用共計二百二十四萬三千六百二十六元。因原 告未善盡修繕之義務而造成被告之損害，原告依法對被告負有損害賠償之義務。 至臺灣高等法院八十八年度上更（一）字第三三三號確定判決雖認被告僅得以修 復費用二百二十四萬三千六百二十六元中之五十一萬九千五百零二元主張抵銷， 惟其餘未被承認之一百七十二萬四千一百二十四元部分，係因折舊或與漏水不具 相當因果關係之故而未為上開判決所肯認。不過前開判決已明確揭示，倘原告未 善盡共用部分之修繕義務而造成被告損害，原告依法對被告負有損害賠償義務。二、自前案八十九年十一月一日辯論程序終結後迄今，原告怠於處理共有部分屋頂之
漏水問題，以致偉成大樓屋頂漏水情形仍未改善，再一次造成被告天花板、裝潢 及設備等因漏水而浸蝕損壞，被告委請翔崧公司初步估算修復費用為一百四十三 萬九千二百二十元，惟因工程施作過程有追加項目，從而實際之修繕費用係大於 上開之一百四十三萬九千二百二十元而應為一百五十一萬一千一百八十一元。再 因原告怠於修繕屋頂之漏水問題，造成十五樓之原承租戶日本火腿公司及國華人 壽不願與被告續約，使被告受有租金收益之損失，另十五樓之原承租戶巨煥公司 ，亦因漏水問題，於八十八年底終止與被告之租約，造成被告租金收益之損失。 是原告亦應賠償被告自八十九年一月迄屋頂漏水修繕完成止，按每月租金三萬元 計算之損失。被告爰以上開損失之總額，與原告所請求之二百六十七萬七千二百 四十元，主張抵銷。
三、原告以管理費與管理義務應形成所謂對待給付之雙務契約為由，主張被告要求原 告修繕，必須先繳納所積欠之管理費等語，於法實有未洽：原告自承管理費之繳 納與管理義務應形成所謂對待給付之雙務契約，被告於八十四年八月前均依約繳 納管理費及自用水費，原告卻未依約履行其應盡之修繕義務，且對被告損害賠償 之請求置之不理，是被告自得以原告未履行其修繕義務為由而拒繳八十四年八月 以後之管理費。再被告於八十四年八月前均依約繳納管理費及自來水費，原告依 約應盡其修繕義務，惟原告並未為之，是原告顯有先為給付之義務，依民法第二 百六十四條第一項但書，原告自不得行使同時履行抗辯之權。四、又陳君慈律師書面報告之「屋頂漏水修繕費用負擔之問題」明確表示：「大廈屋 頂除有特別約定外，原則上為全體住戶所共有，屋頂內水管有破裂漏水情況，亦 為公共設施之修繕，其修繕費用應由全體住戶按應有部分之價值分擔之。」。另 被告委請翔崧公司至被告所承租之偉成大樓十五樓（包含次承租人財星公司向被 告承租之房屋）就漏水浸蝕損壞之裝潢及設備等進行估價，翔崧公司於估價單， 誤書業主名稱為「華油企業」，實則該估價單係次承租人財星公司裝潢整修之估 價單。被告將本身所承租之十五樓部分出租與財星公司，從而被告對於財星公司 所承租之房屋負有維護修繕之義務，財星公司所承租之房屋因漏水而浸蝕損壞其 屋內之裝潢設備等，被告依約需負起修繕賠償之責任，是以，該估價單所載之十 二萬四千二百元，係被告所出資修繕。且翔崧公司於九十年八月二十三日開立面 額一百五十一萬一千一百八十一元之發票與被告收執，足證被告確有因估價單所 列之項目支付修繕費用。
叁、證據：提出管理委員會會議紀錄三份、大廈規約一份、翔崧公司估價單一份、發 票一份、工程合約一份、準備程序筆錄二份、陳君慈律師之「屋頂漏水修繕費用 負擔之問題」一份、租賃合約書一份（以上均影本）及照片四十四張為證，另聲 請訊問證人楊宗展、徐逸雄。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度訴字一四四六號案件全卷。 理 由
一、原告起訴主張：被告自八十六年四月起至八十九年十二月底止，計積欠原告管理 費二百六十一萬零一百五十元，及更新消防系統工程費六萬七千零九十元，合計 二百六十七萬七千二百四十元，另被告主張可供抵銷之債權為裝修費用一百五十 一萬一千一百八十一元，惟其所提出之翔崧公司估價單乃係為財星公司裝潢之用
，並非被告所支出，另被告所提出附卷之發票影本，亦經證人楊宗展到庭結證稱 該發票業經作廢在卷，顯然被告並未支出任何裝修費用，另證人徐逸雄有關巨煥 公司與被告終止租約之內容，亦因其無法提出巨煥公司支付租金之證明而不足採 ；另於被告未繳付管理費之情形下，縱有漏水情事，原告亦得拒絕修繕，被告並 有先給付系爭管理費及修繕費用之義務等語，被告則辯以：自前案八十九年十一 月一日辯論程序終結後迄今，原告怠於處理共有部分屋頂之漏水問題，以致偉成 大樓屋頂漏水情形仍未改善，再一次造成被告天花板、裝潢及設備等因漏水而浸 蝕損壞，經被告修繕後支出一百五十一萬一千一百八十一元。再因原告怠於修繕 屋頂之漏水問題，造成其自八十九年一月起受有每月租金三萬元計算之損失，其 自得以前開損失與原告所請求之二百六十七萬七千二百四十元抵銷；另因原告有 先為修繕之義務，被告自得以原告未為修繕，拒繳系爭管理費與工程費各語。二、經查：被告自八十六年四月起至八十九年十二月底止，計積欠原告管理費二百六 十一萬零一百五十元，及更新消防系統工程費六萬七千零九十元，合計二百六十 七萬七千二百四十元等情，既據原告提出附表在卷可資佐證，且為被告所不爭執 ，應堪信為真實。本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款之規定， 整理並協議簡化之爭點為：（一）被告對於原告有無損害賠償請求權？①被告有 無因漏水而支出辦公室的修復費用？②被告有無裝潢？③被告所提附卷之照片是 新的漏水或是舊的？（二）修繕與管理費兩造誰有先為給付之義務？被告得否主 張同時履行抗辨？茲僅就上開爭點審究如下：
（一）被告對原告無損害賠償請求權：
①被告並未因漏水而支出辦公室的修復費用：
⑴本件被告雖主張因漏水問題，曾於九十年三、四月間支出辦公室修復費用一百 五十一萬一千一百八十一元，並舉翔崧公司之估價單一份及發票一紙為證，然 查：被告所提之估價單一份，其上之各項工程項目如第二項大理石工程、第七 項壁板、第八項電視牆、第十二項及第十三項地毯、第十五項地磚、第十六項 燈具、第十八項燈及第二十四、二十五、二十六項之電腦管、電話管、配電線 等，俱為財星公司向被告承租台北市○○○路○段一二五號十五樓後所新增等 情，業據證人王基財於九十年十二月七日到庭結證無訛在卷（見同日言詞辯論 筆錄第三頁及第四頁），經審上開項目之工程，既均係新增，則依常情判斷即 知上開項目之工程，均係證人王基財為財星公司經營之目的所自行支出，主要 在於新辦公處所之裝潢，尚與被告所答辯之修復費用無關。另估價單其餘項目 之工程雖非新增，惟該等項目之支出，衡情亦係證人王基財為使用前開房屋之 目的所自為，實不得僅憑證人王基財曾請人施作該等工程（指估價單其餘非新 增工程），即遽認該等工程之工程款即為被告之損失。再參以證人王基財另於 同日結證稱前開估價單所載之各項工程款，俱由其自行支付等情（見同日言詞 辯論筆錄第四項），此亦足認被告並未依前述估價單支付任何修繕工程之費用 。被告雖另稱其支出係以未向財星公司收取租金之方式支出云云，然查：被告 之所以未另向財星公司收取租金乃因被告另欠財星公司款項所致，此亦經證人 王基財結證無訛在卷（見同日言詞辯論筆錄第五頁），是被告上開主張，亦與 事實不符而不足採。
⑵至被告所另提十二萬四千二百元之翔崧公司估價單部分，其上業主名稱已明示 為「華油企業」，準此，被告即不得以明顯與其名稱有異之估價單，作為其已 支付該筆費用之依據，更何況估價單不過係工程費用之估算，被告若果有給付 該筆款項，即應持有翔崧公司就該筆工程費用之發票。被告雖另以其持有翔崧 公司之一百五十一萬一千一百八十一元發票欲證其確有支付該筆費用及前述⑴ 之工程費用，惟查：該發票業因被告未實際支付發票所載款項而遭翔崧公司作 廢等情，此有翔崧公司之負責人即證人楊宗展於九十一年四月二十六日到庭結 證稱：「這張發票後來我作廢，因為後來不付錢。」（見同日言詞辯論筆錄第 三頁）在卷，再參以證人王基財於九十年十二月七日所提出附卷之陳訴狀，其 上載明：「大輝公司（即被告）所提出之工程發票並非此工程（指前述裝潢工 程）之修繕發票」（見該陳述狀第八行）等情，益證該發票不得憑為認定被告 支出修繕費用之證據，準此，於被告無法舉證其確實已支出其所主張之一百五 十一萬一千一百八十一元修繕費用之情形下，其前開修繕費用之主張，即屬無 據而不足採，且應認原告主張被告未支出修繕費用等情為真實。 ②被告並未以本人名義委託翔崧公司為裝潢（修繕）：被告雖以其確曾為台北市 ○○○路二段一二五號十五樓為修繕，並聲請訊問證人楊宗展，惟查：證人楊 宗展於九十一年四月二十六日到庭後，經被告訴訟代理人問以：「謝金周（即 被告之代理人）有無告訴證人，要裝潢的工程是何公司的辦公室？」時，證人 楊宗展僅結證稱：「沒有，我也不知道。」（見同日言詞辯論筆錄第四頁）， 而前揭台北市○○○路○段一二五號十五樓之地址，除被告外另有大輝公司及 巨煥公司設立公司於該址，此亦有公司基本資料查詢影本二份在卷可資佐證， 準此，於證人楊宗展無法確定其究係為何公司為施工之情形下，被告即難僅憑 證人楊宗展有關其曾至台北市○○○路○段一二五號十五樓施作工程之證言， 即主張其曾請翔崧公司為裝潢（修繕）。再參以證人楊宗展於該言詞辯論期日 所提出之謝金周名片，其上僅印有華油企業（見同日言詞辯論筆錄第四頁第四 行以下），益證被告並未以本人名義委託翔崧公司於上址裝潢修繕，被告前開 已為裝潢修繕之主張，亦屬無據，而不可採。
③被告所附照片顯示之損害與前案所主張之損害相同：被告雖提出其標明於九十 年四月十一日所拍攝之照片四十四張欲說明其有新生之漏水損害。惟查：前開 附卷之照片並無日期之顯示，則該照片是否確於該日拍攝即堪存疑；經審該照 片所示輕鋼架部分之漏水及毀損情形，與前案本院八十六年度訴字第一四四六 號給付管理費事件卷中第一九三頁之漏水情形悉相一致，本院即難僅憑該卷附 照片即逕認被告所謂受有新之漏水損害為真。再參以前案係於八十九年十一月 十五日經由台灣高等法院辯論終結，至本件原告起訴之時間長達半年，被告若 果於辯論終結後生有新漏水之損害，衡情即應將該案終結後所不及主張之新漏 水損害拍照存證或為必要之修繕並索取發票存證，乃被告竟背於上述常情，除 其前揭無法採信之抗辯外，未有任何修繕之紀錄及證據，益證被告關於前案辯 論終結後其受有新損害之抗辯，並無理由，而不可採。 ④至於被告另主張其自八十九年一月起受有相當租金每月三萬元之損失部分，被 告雖提出租賃契約一份為證，並聲請訊問巨煥公司負責人徐逸雄，惟查：依卷
附之公司基本資料查詢資料所示，巨煥公司准設立日期為七十四年十二月二十 八日，其實無可能於七十四年十二月一日即與被告訂立租約，準此，即堪認被 告所提其與巨煥公司間之租賃契約並不實在。再依前開查詢資料所示，巨煥公 司之董監事成員，與被告負責人甲○○另成立之大輝公司董監事成員中，有姬 涓涓、謝廣楹二人相同，姬涓涓尚且是巨煥公司負責人，且公司地址均與被告 同在台北市○○○路○段一三五號十五樓，此亦足以說明被告與巨煥公司間並 無租賃契約存在。另參以被告至本院辯論終結時，並未就巨煥公司曾向其支付 租金之事實或就附卷租約所載其對巨煥公司負有債務並以該債務抵銷租金之事 實，為任何積極之舉證，則於被告就前述事實為舉證之情形下，其主張受有相 當每月三萬元之租金損害云云，即屬無據而不可採。另證人徐逸雄雖到庭作證 ，惟經審其證言之內容（詳九十一年一月十八日言詞辯論筆錄），並無任何關 於巨煥公司已自台北市○○○路○段一三五號十五樓遷移之陳述；再依前開之 公司查詢資料所載，巨煥公司至九十年十二月十八日仍設址於上開地址，果爾 ，益證被告所稱巨煥公司已於八十八年遷離云云，純屬虛構而不足採，其關於 受有相當於租金損害之主張，洵無理由。
⑤綜上，因被告未支付裝修費用且未以本人名義委託翔崧公司為修繕，加以被告 所附照片顯示之損害與前案所主張之損害相同，故被告對原告並無損害賠償請 求權，且不得以其自認成立之損害賠償請求權主張抵銷本件原告關於管理費及 工程費之主張。另外，因被告並無法證明其確受有相當於租金之損害，其亦不 得主張受有租金損害並以之抵銷本件原告請求之管理費及工程費。（二）被告有先為給付系爭管理費及工程費之義務，且不得主張同時履行抗辯：承前 ，本件並無被告所主張新漏水情形存在等情既如前（一）③所述，則本件原告 即無再為修繕之義務，被告自不得以原漏水之事實（按其另經前案判決確定） 或其片面主張新漏水之事實，認原告有先為修繕之義務，並依同時履行抗辯之 規定拒絕給付。
三、從而，於被告前述抵銷抗辯及原告有先為修繕義務之抗辯俱不足採之情形下，原 告依公寓大廈管理條例第二十一條之規定據以提起本訴，請求被告給付管理費及 工程費二百六十七萬七千二百四十元及自附表所示利息起算日起按年利率百分之 十計算之利息，即無不合，應予准許。
四、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第 二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日 民事第六庭法 官 詹駿鴻
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三 日
法院書記官 官碧玲
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