臺灣臺中地方法院民事判決 96年度重訴字第404號
原 告 財政部國有財產局台灣中區辦事處
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 劉榮滄律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上當事人間請求塗銷所有權登記事件，本院於民國97年8月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。原告起訴時原聲明請求：「被告於民國（下同） 95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95 年9月13 日登記，就坐落台中縣太平市○○路段10-194地號、面積 2060平方公尺之土地，所為之所有權移轉登記，應予塗銷。 」，於訴訟進行中，先更正上開聲明為「被告於95年8月8日 以太平地政事務所第089870號收件、95年9 月13日登記，就 坐落台中縣太平市○○路段10-194地號土地、面積2060平方 公尺（重劃後：太平市○○段2地號、面積1008.42平方公尺 ，新高段2之1地號、面積330.58平方公尺），所為之所有權 移轉登記，應予塗銷。」，嗣後又追加聲明「判決回復所有 權予原所有權人中華民國管理機關財政部國有財產局。」因 原告先後聲明所據以請求之基礎事實同一，核與上述規定相 符，應予准許。
貳、原告聲明請求判決：被告於95年8月8日以太平地政事務所第 089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○ ○路段10-194地號土地、面積2060平方公尺（重劃後：太平 市○○段2地號、面積1008.42平方公尺；新高段2之1地號、 面積330.58平方公尺），所為之所有權移轉登記，應予塗銷 。判決回復所有權予原所有權人中華民國管理機關財政部國 有財產局。其陳述略以：
一、被告之父吳錦柱前於89年5月29日檢附「振興路永興巷3號 」房屋門牌證明書，作為其在82年7月21日前已在坐落台 中縣太平市○○路段10-103地號、面積2890平方公尺之國 有土地（94年1月25日該地分割出同段10-194地號土地、 面積2060平方公尺）有該門牌建物之證明，向原告申請承 租前揭分割前10-103地號土地，經原告派員於89年6月13
日現場勘查結果，前揭土地上為懸掛該門牌之房屋使用， 因依房屋門牌證明書所載，該門牌於69年9月1日初編、於 89年5月15日改編為「台中縣太平市○○○街126巷30弄20 號」，符合國有財產法有關建物需於82年7月21日前存在 之出租規定，遂於89年10月3日與吳錦柱簽訂國有基地租 賃契約。嗣90年3月6日被告以吳錦柱將前揭土地上之建物 贈與被告為由，向原告申請辦理過戶換約，而於90年4月 23日兩造簽訂國有基地租賃契約。爾後被告在94年12月12 日依租地讓售之相關規定，向原告申請承購分割後之台中 縣太平市○○路段10-194地號土地（下稱系爭土地），兩 造於95年8月1日簽訂買賣契約，並於95年9月13日完成所 有權移轉登記。
二、詎96年1月24日訴外人丙○○以同一門牌號碼申請承購同 段10-205地號國有土地，並告知承辦人員上揭門牌曾借給 吳錦柱使用，原告始知上揭門牌有被吳錦柱移掛之情事， 系爭土地上於82年7月21日之前並無吳錦柱所有之上揭門 牌建物存在。經原告向行政院農業委員會林務局農林航空 測量所申請82年6月18日、82年8月3日航照圖判讀結果， 分割前10-103地號土地上並無吳錦柱申請門牌地址建物存 在；另於本件訴訟中，經證人丁○○判讀航照圖後，就系 爭土地之狀況結證：「⑴82年6月18日的航照圖上面有建 物，⑵87年9月8日之航照圖建物狀況已有改變，86年航照 圖所示之建物在87年9月8日之航照圖上已拆除，但新增建 物7棟⑶88年5月11日之航照圖建物狀況再改變，87年9月8 日航照圖上之7棟建物位置改變成一大棟建物，87年9月8 日航照圖上之7棟建物已不存在，但82年6月18日航照圖上 原有建物位置新增一小棟建物⑷89年10月5日航照圖與88 年5月11日航照圖所示相同。」等語，足見吳錦柱申租前 揭分割前10-103地號土地時，該土地上門牌號碼「太平市 ○○○街126巷3弄20號」之建物係88年間方興建，非屬82 年7月21日前之建物，至於82年6月18日航照圖上之建物， 並非坐落於其承租之系爭國有基地範圍內，且該建物於87 年9月間即已拆除不存在，與原告89年6月13日勘查時，分 割前10-103地號土地上僅有前揭門牌之新建物，餘無其他 建物之情況相符，足證系爭土地於82年7月21日前並無現 有門牌之建物存在，吳錦柱顯然虛偽矇騙原告，已損害到 國有財產之管理處分。再依吳錦柱之戶籍資料所示，吳錦 柱係於88年5月20日始將其戶籍遷入上揭門牌地址，經原 告於96年8月8日派員查訪丙○○，經丙○○告知上揭門牌 為其所有，於88年間為協助當時無業之吳錦柱在系爭土地
上搭建鐵皮屋販修冷氣設備，故而同意吳錦柱於88年5月 20日將其戶籍遷入其戶籍內，並協助其申請水電等語，參 照上揭門牌僅有「吳佳玲、甲○○、丙○○」於87年12 月24日裝置之水表，並無吳錦柱裝置水表之資料，亦無吳 錦柱或被告申請裝置電表之紀錄，益見系爭土地原承租人 吳錦柱並無於82年7月21日前即已實際使用系爭土地之事 實甚明。
三、按依國有財產法第42條第1項但書第2款之規定，國有非公 用財產之出租對象，如為基地租賃，限於82年7月21日前 已實際供建築使用、建物無拆除重建而持續使用不中斷者 ，始得出租與直接使用人；同法第49條第1項之規定，讓 售之對象則限於「已有租賃關係者」。且國有財產法之上 開規定，因國有財產使用、收益、處分行為涉及公共利益 甚鉅，有關出租、讓售之對象、條件等重要項目之決定， 均應受法律之羈束，無私法上契約自由原則之適用，亦即 國有財產法之上開規定屬強制規定。本件被告之前手吳錦 柱既無於82年7月21日前在系爭土地上有上揭門牌建物之 事實，不符承租系爭土地之資格，被告繼受其前手之瑕疵 亦無承租、承購系爭土地之資格，系爭土地之租賃契約、 買賣契約暨所有權移轉行為均違反前揭強制規定，依民法 第71條規定，係屬無效，被告於形式上登記為系爭土地之 所有權人，即屬有害於原告之所有權，無法律上原因而受 有登記形式之利益，致原告受有損害，其間並有直接之因 果關係，爰依民法第767條及第179條之規定提起本訴等語 。
參、被告聲明請求判決：原告之訴駁回。其陳述略以： 一、原告以行政院農業委員會林務局農林航空測量所（下稱林 務局航空測量所）82年間之航空照片作為吳錦柱於82年7 月21日前在系爭土地上無建物存在之依據，惟原告人員就 該航空照片進行判讀時，並未就系爭土地之全部進行判讀 ，而僅就系爭土地之部分區域進行判讀，原告推論之結果 已不足為據，且依該航空照片所示，系爭土地於當時確已 有建物存在，足見吳錦柱於82年7月21日前確已在系爭土 地上有建物，後吳錦柱將建物贈與被告，則吳錦柱與原告 間簽訂之租賃契約及兩造間簽訂之租賃契約、買賣契約並 無何違反國有財產法規定之處，自屬有效。原告雖另以訴 外人丙○○之陳述作為吳錦柱於82年7月21日前在系爭土 地上無建物之佐證，然丙○○私下向被告表示從未向原告 為此陳述，且原告主張之丙○○所言，亦與林務局航空測 量所之航空照片所示狀況不符，自不足為據。又原告另主
張系爭土地於88年5月11日前無89年6月13日勘測時之建物 存在，然原告早於87年9月8日前即已派員前往系爭土地勘 查過，於87年10月22日並發文予吳錦柱，該函文載明吳錦 柱已繳清82年3月至87年7月止之歷年使用補償金，足見原 告於87年間即已認定吳錦柱有實際使用系爭土地之事實， 原告主張系爭土地於88年5月11日前無建物存在，顯非事 實。另依原告所提出之87年、89年勘查紀錄，可知系爭土 地上之建物狀況曾有所變更，此為原告明知之事實，原告 明知系爭土地上建物狀況有所變更，仍核准系爭土地之申 租及承購，嗣於訴訟中卻主張建物狀況不得變更，顯然違 反誠信，並使行政機關公信力蕩然無存。
二、按國有財產法第42條之申租規定，係89年間始修正公布， 修正前條文之出租條件為「本法施行前已實際使用...」 ，然系爭土地原申租人吳錦柱早於87年間即已繳清82年至 87年之歷年使用補償金，其於87年間即已符合嗣後於89年 間修法後之申租資格，則除非吳錦柱有未卜先知之能力， 能預先知悉國有財產法第42條日後將修正出租條件，否則 何來詐欺或虛偽矇騙之可能？又國有財產法第42條規定僅 係「得讓售」，並非「應讓售」，自非屬強制規定，縱有 違反，亦非無效，原告主張系爭土地之原租賃契約違反強 制規定而無效，已無理由。再被告之父吳錦柱與原告訂立 租賃契約期間，被告正於北部服役，對於其申租過程並不 清楚，被告僅係善意受讓被告之父吳錦柱與原告間就系爭 土地之承租權，應受善意受讓制度之保護，被告既已合法 取得系爭土地租賃權，並依規定申購獲准且繳畢全部價金 ，被告取得系爭土地所有權自有正當權源。
三、再者，系爭土地因原告之要求已納入「太平市宅邸自辦市 地重劃」案之重劃範圍內，於重劃分配後，系爭土地再度 變更為台中縣太平市○○段2地號（面積1008.42平方公尺 ）、同段2-1地號（面積330.58平方公尺）土地，該重劃 案並經施工完畢、公告期滿，原告於公告期間並無異議， 重劃內容已告確定，是系爭土地經重劃後，土地面積、形 狀及段名、地號等均已變更，原告請求塗銷所有權移轉登 記之判決，其效力與重劃前之系爭土地不可分，系爭土地 於重劃後變更之台中縣太平市○○段2地號、同段2-1地號 自始即登記為被告所有，已無任何移轉登記存在，無從辦 理塗銷登記，被告亦已無從原物返還，原告起訴請求之聲 明顯已無履行之可能。退而言之，如認兩造間買賣契約為 無效，則原告亦應同時返還被告已繳納之價金等語，資為 抗辯。
肆、兩造不爭執之事項：
一、分割前坐落台中縣太平市○○路段10-103地號土地（面積 2890平方公尺）原為原告所管理之國有財產，於民國（下 同）94年1月25日分割出同段10-194地號土地（面積2060 平方公尺）。
二、被告之父吳錦柱於89年5月29日向原告申請承租分割前坐 落台中縣太平市○○路段10-103地號土地，於89年10月3 日與原告簽訂國有基地租賃契約。
三、被告於90年3月6日以其父吳錦柱已將前述10-103地號土地 上建物即門牌號碼「台中縣太平市○○○街126巷30弄20 號」房屋贈與被告為由，向原告申請辦理過戶換約，因而 於90年4月23日與原告簽訂國有基地租賃契約書。 四、被告於94年12月12日向原告申請承購坐落台中縣太平市○ ○路段10-194地號土地，於95年8月1日兩造簽訂買賣契約 ，被告已繳畢全部價金，並已於95年9月13日完成所有權 移轉登記。
五、坐落台中縣太平市○○路段10-194地號土地經土地重劃後 ，於96年9月18日新編為台中縣太平市○○段2地號（面積 1008.42平方公尺）、同段2-1地號（面積330.58平方公尺 ）土地。
伍、兩造爭執之事項：
一、被告之父吳錦柱於82年7月21日前是否於分割前台中縣太 平市○○路段10-103地號土地上有建物？亦即被告受讓自 吳錦柱之門牌號碼「台中縣太平市○○○街126巷30弄20 號」房屋，是否於82年7月21日前即已存在系爭10-194 地 號土地上？
二、原告與吳錦柱間於89年10月3日所簽訂之國有基地租賃契 約是否因違反強制規定而無效？
三、兩造間於90年4月23日所簽訂之國有基地租賃契約及於95 年8月1日就坐落台中縣太平市○○路段10-194地號土地所 為之買賣契約，是否因違反強制規定而無效？被告應否受 善意受讓制度之保護？
四、本件經土地重劃後，是否已無法原物返還？亦即原告訴請 塗銷所有權移轉登記是否已無履行之可能？
陸、法院之判斷：
一、按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但 合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰.... 民國八 十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補 償金者。... 」國有財產法第42條第1項第2款定有明文。 再「依本法（按指國有財產法）第四十二條第一項各款規
定逕予出租之對象如下：.... 第二款為現使用人，但 地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人。」則為 國有非公用不動產出租管理辦法第18條第2款所明定。依 上開規定，除繳清歷年使用補償金外，人民以其在國有非 公用土地上有建築物而申請承租國有非公用土地時，只需 其於82年7月21日前已在國有基地上實際有建築物為已足 ，並未限制建築物之形式、有無稅籍、是否編有門牌號碼 、申請人有無設籍於該建築物、申請人有無實際使用建築 物、建築物之用途等，亦無該建築物需自82年7月21日前 至申請承租時均未曾整修、改建之限制，此觀原告提供予 人民申請承租國有非公用不動產之申請書所附「申租國有 非公用不動產申請人應繳證件一覽表」（見原告準備書三 狀附件30），申租基地部分就「地上房屋在國有財產法施 行（八十二年七月二十一日）前建築之證明文件」，只需 就「⑴地上房屋設有本人或他人戶籍之戶籍謄本。⑵房屋 稅收據或稅務機關課稅或免稅證明文件。⑶自來水、電力 公司裝設水電證明文件。⑷當地縣市政府建管單位或鄉鎮 市區公所核發之證明文件。⑸其他由政府機關或公營事業 機關出具足資證明之文件。」等證件中任繳一種即為已足 ，並未要求申租人須提出證據或切結保證建築物從無整修 、改建之情事，是解釋國有財產法第42條第1項第2款所定 以有建築物而申請承租國有非公用土地為基地者，只需其 於82年7月21日前實際在國有非公用土地上有建築物，且 持續以該國有非公用土地供為建築物之基地，而未變更該 土地之用途，並願繳清歷年使用補償金者，即屬符合申請 承租之條件，至申請承租人所有之建築物於該期間內有無 整修或重建、建築物有無經編定門牌、申請人是否設籍於 該建築物等，則非所問，應先敘明。原告雖提出財政部國 有財產局92年6月24日台財產局管字第0920014433號函作 為承租國有非公用基地，需符合建物於82年7月21日前即 已存在、並係持續存在無拆除重建情事之佐證。惟查，原 告提出之上揭函示內容，乃係財政部國有財產局就原告函 詢事項所為答覆，係作為原告是否核准出租之準則，姑不 論該函示內容係土地用途曾經變更，與單純重建之情形不 符，無從逕行推論為建物不得整修或重建，且該函示內容 係在吳錦柱申請承租分割前10-103地號土地後逾3年後之 92年6月24日始作成，基於不溯既往原則，自不得溯及適 用於吳錦柱89年間申請承租分割前10-103地號土地乙案甚 明。
二、經查，系爭土地之範圍內，於82年6月8日前即已有建築物
存在，業經證人丁○○會同兩造當庭判讀原告所提出之航 照圖後，結證：「（問：上開航照圖9張，是否可看出重 劃前10之194地號土地上是否有建物？）⑴82年6月18日的 航照圖上面有建物，⑵87年9月8日之航照圖建物狀況已有 改變，86年航照圖所示之建物在87年9月8日之航照圖上已 拆除，但新增建物7棟⑶88年5月11日之航照圖建物狀況再 改變，87年9月8日航照圖上之7棟建物位置改變成一大棟 建物，87年9月8日航照圖上之7棟建物已不存在，但82年6 月18日航照圖上原有建物位置新增一小棟建物⑷89年10月 5日航照圖與88年5月11日航照圖所示相同。」等語綦詳（ 見本院卷97年5月12日言詞辯論筆錄），足見系爭土地上 之建物雖有拆除、重建之狀況，惟系爭土地早於82年6月8 日之前即有建築物存在，則屬確定。原告雖稱82年6月8日 之航照圖上之建物並不在系爭土地範圍內，然於本院前開 言詞辯論期日，證人當庭會同兩造係專就系爭土地之狀況 進行判讀，並非為大範圍之判讀，且兩造就判讀結果均無 意見，原告稱82年6月8日之航照圖所示建物並非在系爭土 地範圍內，洵不足採。再吳錦柱於申請承租分割前10-103 地號土地前之87年1月7日即曾聲請原告勘查土地，經原告 派員於87年2月3日勘查之結果，該土地上有吳錦柱所有「 模板造棚房、水泥地、土石地，使用面積786平方公尺， 空屋」、「模板造棚房、水泥地、土石地，使用面積1, 193平方公尺，空屋」存在，亦有原告提出之國有土地勘 （清）查表暨使用現況圖在卷可按（見本院卷原告準備書 五狀附件52、53），嗣後吳錦柱於87年8月26日並已依規 定繳清82年3月至87年7月止之使用補償金，亦有收據及原 告於87年10月22日所發台財產中管第87022821號函附卷可 稽（見被告97年2月13日答辯狀所附證10、原告準備書五 狀附件57、58），尤足見吳錦柱於87年2月之前即已在申 請承租之土地上有建物，乃為原告確認之事實，而參諸國 有財產法第42條第1項第2款「民國八十二年七月二十一日 前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。」得逕予出 租之規定，係89年1月12日始修正，於修正前關於得出租 之規定為「本法施行前已實際使用，其使用之始為善意並 願繳清歷年使用補償金者」，而國有財產法係58年1月27 日制定公布、58年1月29日施行，亦即於87年間吳錦柱繳 納82年3月至87年7月之使用補償金時，其縱經繳納使用補 償金，依當時法律規定亦不能取得申請承租之權利，如吳 錦柱無自82年間起開始在系爭土地有建物之情形，衡情當 無無異議即繳納多年使用補償金之理。互核前述原告所提
出之82年6月18日航照圖、87年2月3日國有土地勘（清） 查表暨使用現況圖及吳錦柱於87年8月26日繳清82年3月起 至87年7月止之使用補償金，及原告於吳錦柱申請承租土 地時，曾派員於89年6月13日至其申請承租土地之現場實 地勘查之結果，系爭土地上確有吳錦柱所有之建築物等各 情狀，則吳錦柱於82年6月18日前起、迄其申請承租土地 前，均在系爭土地上有建築物，僅該建築物曾有拆除、重 建之事實，洵堪認定。
三、原告雖另以吳錦柱係於88年5月20日始將其戶籍遷入門牌 號碼「太平市○○○街126巷3弄20號」地址，且經原告派 員查訪丙○○之結果，經丙○○告知上揭門牌為其所有， 其於88年間方同意吳錦柱將其戶籍遷入，及吳錦柱之上揭 門牌建物均未申請水、電等語，資為吳錦柱在其申請承租 土地上之上揭門牌建物係於88年間方興建之論據。惟查， 以在國有非公用土地上有建築物而申請承租土地，乃係以 在82年7月21日前已實際在土地上有建築物、且持續以土 地作為建築物之基地為要件，並不以建物編有門牌號碼、 且經申請人設籍該處、或已申請有水電表設置等為必要， 已如前述，況未辦保存登記建物多幢共用一門牌號碼，於 現今仍屬常見之現象，而證人丙○○於本院審理中雖結證 稱吳錦柱自他村搬遷過來後有將戶籍遷入寄放丙○○戶籍 址之事實，惟否認有將門牌借吳錦柱使用（見本院卷97 年4月7日言詞辯論筆錄），則原告主張吳錦柱有將丙○○ 所有上揭門牌號碼移掛乙節是否屬實，已非無疑，再建築 物非供居住使用、或有居住事實但未設籍，所在多有，均 非特殊之情形，自亦不得以吳錦柱遷入系爭土地上房屋及 設籍之時點，作為推定建築物興建時間之依據，在本件吳 錦柱設籍時間明顯與82年6月18日航照圖、87年2月3日原 告派員勘查系爭土地現況之結果不符之情況下尤然。至原 告另主張吳錦柱未以其名義申請系爭土地上建物之水、電 表部分，業經證人丙○○結證稱：吳錦柱搬過來時就有一 個電表，電表是綽號「阿順」用他太太名義申請的，我們 都是用地下水，沒有水表，水表示很後來才去申請的等語 甚詳（見同上筆錄），是亦不得僅以吳錦柱未以其名義申 請水、電表，即逕行推論吳錦柱於系爭土地上之建築物係 88年後方興建，至屬灼然。從而，原告以吳錦柱設籍之時 間點、及上揭門牌建物未經吳錦柱申請水電表等情，主張 吳錦柱在系爭土地上之上揭門牌建物係於88年間方興建等 語，均不足採。
四、基上所述，吳錦柱於82年6月18日前起、迄其申請承租分
割前10-103地號土地前，均在系爭土地範圍上有建築物， 及該建築物曾有拆除、重建之事實，既足認定，而原告復 未舉證證明吳錦柱於該期間內曾有變更系爭土地作為建築 物基地用途、而將系爭土地供為其他用途之事實，則吳錦 柱自82年6月18日起迄其申請承租土地時止，係持續以其 申請承租之土地作為其建築物之基地，洵堪認定。參照前 述原告申請承租國有非公用不動產申請書所附「申租國有 非公用不動產申請人應繳證件一覽表」，就申租基地部分 如係提出戶籍謄本作為證件，申請人僅需提出「地上房屋 設有本人或他人戶籍之戶籍謄本。」即可，並不限於需申 請人本人之戶籍謄本、且就設籍時間亦無限制等情，則吳 錦柱以其在82年7月21日前即在分割前10-103地號土地上 有建築物，並已繳清歷年使用補償金，而向原告申請承租 國有非公用土地，尚難認有何虛偽矇騙或違反國有財產法 第42條第1項第2款規定之情事，揆諸前開規定及說明，至 屬明灼。從而，原告主張其與吳錦柱間之租賃契約因違反 國有財產法第42條第1項第2款規定而無效，即非可採。 五、被告之父吳錦柱於89年10月3日與原告簽訂之國有基地租 賃契約，並無無效之事由存在，應屬有效，已如前述，被 告於90年3月6日以其父吳錦柱已將該土地上之建物贈與被 告為由，向原告申請辦理過戶換約，兩造因而於90年4月 23日簽訂國有基地租賃契約書，及被告於94年12月12日向 原告申請承購系爭土地獲准，兩造於95年8月1日簽訂買賣 契約，被告復已繳畢全部價金，既為兩造所不爭執之事實 ，則被告因受贈而繼受自吳錦柱之權利，並無瑕疵，兩造 間就系爭土地所成立之租賃契約、買賣契約自亦均屬有效 ，被告基於有效之買賣契約取得系爭土地之所有權，自有 法律依據，並無侵害原告權利致原告受有損害之情事，原 告依民法第767條及第179條之規定提起本訴，請求塗銷所 有權移轉登記並回復系爭土地所有權人為原告，即無理由 ，無從准許，應予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防 禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附 此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 18 日 民事第四庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 18 日 書記官