臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第91號
原 告 乙○○
訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師
李明仙律師
原 告 甲○○
丙○○
被 告 比佛利大山莊管理委員會
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 丁○○
上列當事人間請求確認管理委員會決議無效等事件，本院於民國
97年8月8日辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告於民國95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議不成立。
確認被告於民國96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議，其中有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效。
確認被告於民國96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，其中有關「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議無效。
原告甲○○、丙○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：... 二、請求之基礎事實同一 者；三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；... 七、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條 第一項第二款、第三款、第七款定有明文。經查，原告三人 於起訴時，原係聲明：１、請求判決確認被告於九十六年十 二月二十二日住戶大會臨時會決議通過之「比佛利大山莊（ 套房）承租人管理作業要點」無效，並請被告另按普遍性公 平原則、比例原則，重新擬訂社區住戶（含出租戶、一般戶 ）合理可行之管理費收費標準方案；２、請求撤銷「比佛利
大山莊管理費繳交管理作業要點」第四（八）未繳管理費之 罰則：１「進出社區大門，自行開啟柵欄，警衛不得代開之 措施」之規定，嗣原告甲○○、丙○○二人於訴訟中，先於 九十七年四月十四日辯論時，變更其聲明為：【壹、請求確 認比佛利大山莊96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「 社區套房承租人管理作業要點」制定討論相關如下所示條款 之決議無效。第壹條：引言，本社區為因應純住宅區模式， ……，制定本管理作業要點。一、社區不得設置出租套房、 雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予 一戶純住宅使用。第貳條：範圍，本社區之套房承租人及公 司、工廠員工宿舍均適用之。依社區公約第陸章第三條規定 之精神，每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其承租 人比照一般住戶。第肆條：管理要點五、本社區將承租人比 照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體 ，每間每月收費（建築部分）1,500元之管理費用。八、本 社區承租人於進住社區時，應先至本社區管理委員會辦公室 簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金陸仟元；…… ……。承租人未繳交管理費或發生違規受罰情事者，管理委 員會將逕行自保證金扣款，如無款可扣者，則委員會得停止 其進入本社區，等其完成繳交時再行恢復；貳、請求確認比 佛利大山莊93年11月6日住戶大會會議與其授權94年1月8日 第一屆管理委員會會議關於比佛利大山莊管理費繳交管理作 業要點四、內容（八）逾三個月未繳管理費之罰則：1.「進 出社區大門，自行開啟柵欄，警衛不得代開。」制定討論之 決議無效；參、請求確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大 會會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議，關於「增訂社 區公約第陸章第三條：建築物使用：（一）為因應純住宅區 模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工 廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之決議 無效。】，嗣原告甲○○、丙○○二人再於九十七年八月八 日言詞辯論期日時，變更其聲明為：【一、請求確認比佛利 大山莊96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「社區套房 租屋人管理作業要點」（以下簡稱上開作業要點）制定之決 議無效；二、請求確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會 會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議關於「增訂社區公 約第陸章第三條：建築物使用：（一）為因應純住宅區模式 ，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠， 每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之決議無效 。】，經查原告甲○○、丙○○上開訴之聲明之變更，與其 起訴時之聲明之間，部分核係屬聲明之擴張或減縮，部分則
係請求之基礎之事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終 結，故原告甲○○、丙○○上開訴之聲明之變更，程序上應 予准許。又原告乙○○嗣於訴訟中，變更其聲明為請求：【 一、確認被告比佛利大山莊管理委員會於95年12月9日召開 之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議不成立 ；二、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年2月3日 召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議『95年住戶大 會決議通訊投票回函追認討論』之決議無效；三、確認被告 比佛利大山莊管理委員會於民國96年12月22日召開之比佛利 大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議『社區套房租 屋人管理作業要點制定』之決議無效。】，而因上開被告於 九十五年十二月九日召開之住戶大會及九十六年二月三日之 管理委員會會議之決議事項均有數項，嗣原告乙○○再於九 十七年八月八日言詞辯論期日時，將其聲明變更為：【一、 確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國95年12月9日召開 之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議，其中 有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增 （修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議 不成立；二、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年 2 月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議『95 年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出 租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第 三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議 無效；三、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年12 月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時 會會議『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議無效。 】，經查原告乙○○上開訴之聲明之變更，與其起訴時之聲 明之間，部分核係屬聲明之擴張或減縮，部分則係請求之基 礎之事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，故原告 乙○○上開訴之聲明之變更，程序上亦應予准許。二、次查，原告均為被告社區內建物之區分所有權人，有將其等 專有部分之建物，以套房型式出租予他人，且其中原告丙○ ○亦為原告乙○○所有建物其中一間套房之承租人，而原告 甲○○與丙○○，復在被告社區內，共有一筆尚未興建建物 之土地，因被告所為有關下述之九十五年十二月九日之住戶 大會及九十六年二月三日管理委員會之決議，均涉及增訂其 社區之社區公約條文，規定社區之區分所有權人不得設置出 租套房、雅房等，以及涉及調整出租戶之管理費收費標準之 事項，且被告復於其九十六年十二月二十二日之住戶大會臨 時會，又為有關『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決
議，於上開作業要點中，訂有區分所有權人不得設置出租套 房、雅房等之規定，且復規定每間套房、雅房之承租人要每 月繳交管理費一千五百元予被告等事項，而因原告均為被告 社區之區分所有權人，且原告復為被告社區內之套房承租人 ，惟兩造之間就上開決議之事項，以及上開作業要點之規定 內容之成立、生效與否，已有所爭執，而此會涉及、影響到 原告是否即因要遵守上開決議事項及受到上開作業要點之拘 束，致影響到就其所有、位於被告社區內之專有部分建物之 使用、收益以及管理費之繳交，也會影響到原告甲○○、丙 ○○就其所有之該筆尚未興建建物之共有土地之使用、收益 之方式，造成原告在法律地位上有不安定之狀態，且因原告 此一法律地位上不安定之狀態，得以提起本件確訴之訴予以 除去，故原告提起本件確訴之訴，符合民事訴訟法第二百四 十七條第一項所定之有即受確認判決之法律上利益，程序上 亦無不合，亦先此敘明。
貳、實體部分：
一、原告乙○○主張：
（一）關於第一項聲明部分：
１、查被告所屬之比佛利大山莊社區住戶共有300戶，依公寓 大廈管理條例第31條規定，所召開之區分所有權人會議應 有法定出席人數即區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上之出席，且須出席人數四分之 三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意。然被告於95年12月9日所召開之比佛利大 山莊九十五年十二月份住戶大會會議，實際出席人數僅60 人，委託人數亦僅49人，未達法定開會人數，此有住戶大 會會議紀錄可參。故該次會議所討論之任何議案均不能獲 致決議，僅能依公寓大廈管理條例第32條規定，就同一議 案重新召開會議，以該條所規定之假決議方式處理。而事 實上被告所召開之95年12月9日比佛利大山莊九十五年十 二月份住戶大會會議確因不足法定出席人數，並未通過任 何議案，此參該次會議紀錄上載明：「司儀報告：『…… 本次會議因未達法定開會人數1/ 2以上，開會所得之結論 ，須加開乙次臨時住會（戶）大會追認……』。」可明， 故事實上95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住 戶大會會議所提出討論之任何議案均未獲致決議，決議不 成立。
２、雖然事後被告曾寄發投票單予各住戶以通訊方式追認95 年12月9日住戶大會提案討論之議案，然查被告就應於區 分所有權人會議提案表決之議案，以通訊方式投票表決，
並無依據，公寓大廈管理條例（以下簡稱大廈條例）及比 佛利大山莊社區管理公約均無此規定，此亦為被告所自認 在案，至於被告主張通訊投票係經95年12月9日住戶大會 之口頭決議乙節，惟此為原告乙○○所否認，被告亦未盡 舉證之責，實不足採信。故被告聲稱95年12月9日住戶大 會會議之議案業經以通訊投票方式追認云云，顯屬無據， 從而95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大 會會議之決議仍不成立。詎被告竟於96年12月22日所召開 之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議， 以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第 三條建築物使用』、『刪除原第六章第二條第五項 (即原 始社區管理公約之第四十四條第五項)』及『調整出租戶 管理費收費標準』為依據，提案討論『社區套房租屋人管 理作業要點制定討論』（該次臨時會第（三）議案），並 事後公告『社區套房租屋人管理作業要點』，且於其上載 有“九十五年十二月九日住戶大會通過本辦法母法”之字 眼，惟因事實上95年12月9日召開之住戶大會會議所提案 討論之有關前述之『增訂社區公約第陸章第三條建築物使 用』、『刪除原第六章第二條第五項 (即原始社區管理公 約之第四十四條第五項)』及『調整出租戶管理費收費標 準』之議案，均未獲致決議，然被告於96年12月22日召開 之住戶大會臨時會中，卻以95年12月9日住戶大會已通過 『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』及『調整出租 戶管理費收費標準』之決議為依據，提案逐條討論『社區 套房租屋人管理作業要點』，實乏依據，且被告事後竟又 聲稱社區管理公約業經修訂，公告之內容竟是九十五年十 二月九日該次住戶大會提案討論但並未通過之上開決議內 容，準此，原告自有訴請確認被告於95年12月9日所召開 之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，有關前 述之『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』、『刪除 原第六章第二條第五項 (即原始社區管理公約之第四十四 條第五項)』及『調整出租戶管理費收費標準』之二項決 議不成立之確認利益及必要。
（二）關於第二項聲明部分：
查，管理委員會僅係公寓大廈區分所有權人團體所設之執 行機關，其位階置於法律、規約與區分所有權人會議決議 之下，此參大廈條例第37條規定：「管理委員會會議決議 之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」 自明。而被告於95年12月9日所召開之比佛利大山莊九十 五年十二月份住戶大會會議，因出席人數未達法定人數，
未通過之議案，被告比佛利大山莊管理委員會並無權召開 管理委員會會議予以討論追認，詎被告竟於96年2月3日召 開之「比佛利大山莊第二屆管理委員會九十六年二月份會 議」中，提案追認未於95年12月9日比佛利大山莊九十五 年十二月份住戶大會會議議決通過之議案，即議題討論「 （一）：95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論。」之 決議三、社區出租套房興建管制討論之決議，於法顯屬無 據。再者，細閱該議案所追認之議案「決議三、社區出租 套房興建管制討論」，涉及社區管理公約之修訂、管理費 收費標準之制定，管理委員會均無決議之權限，然被告卻 於其召開之該次管理委員會會議中，予以提案討論並決議 ，是其所為該等決議自屬無效。為此，原告第二項聲明， 爰訴請確認被告96年2月3日所召開之第二屆管理委員會九 十六年二月份會議所為之第（一）議案『95年住戶大會決 議通訊投票回函追認討論』之「決議三、社區出租套房興 建管制討論」之決議無效。
（三）關於第三項聲明部分：
１、被告雖於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案逐 條討論『社區套房租屋人管理作業要點』，惟該議案之決 議內容，違反社區公約（按被告所稱之增訂社區公約第陸 章第三條建築物使用及調整出租戶管理費收費標準之議案 ，並未議決通過），應屬無效，此因被告所召開之95年12 月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議並未 通過任何議案（包括社區公約之增（修）訂），已如前述 ，而依原告於83年間購地、91年間蓋屋當時之原始（即被 告所稱之社區公約之增（修）訂前）比佛利大山莊社區管 理公約第44條第5款之規定，並不禁止社區住戶出租房舍 ，甚且80幾年間之當時管委會還以自住及出租兩相宜之口 號以為號召，希望有更多人購買當地土地並參與開發，以 利社區之發展。詎被告竟於96年12月22日所召開之比佛利 大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，以95年12 月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第三條建築 物使用』及『調整出租戶管理費收費標準』為依據，提案 討論『社區套房租屋人管理作業要點制定』，職是被告於 96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案逐條討論『 社區套房租屋人管理作業要點』，惟該議案之決議內容顯 違反前開原始社區公約第44條第5項之規定，且因被告所 稱之增訂社區公約第陸章第三條建築物使用及出租戶管理 費收費標準之議案，並未議決通過（決議不成立），已如 前述，又被告之社區管理公約第五章第四條 (社區管理費
之計算)規定：「住戶繳納之管理費，其收取標準由管委 會依管理成本計算、審核並經住戶大會議決後，由本社區 管委會辦公室處理」；第五條 (管理費之收取)規定：「 … (三)社區管理費繳交及使用，依社區管理費收費作業 要點辦理」，且被告已依前開管理公約之規定於94年1 月 8日住戶大會提案討論「比佛利大山莊管理費繳交管理作 業要點」並經住戶大會通過該作業要點，社區住戶並已依 該管理費繳交管理作業繳交管理費。是被告未經住戶大會 合法修改社區公約，即未經社區公約之授權下，竟於96年 12月22日提案討論「社區套房租屋人管理作業要點」，已 明顯違反前開社區管理公約第五章第四條有關社區管理費 計算及第五條有關管理費收取之規定，復已違反修正前之 社區公約第四十四條第五項之規定，是被告於96年12月22 日所召開之住戶大會臨時會，所為之前開有關「社區套房 租屋人管理作業要點制定」之決議係屬無效，且該作業要 點亦非屬被告之規約，被告辯稱該作業要點係經區分所有 權人會議依法決議通過，亦係屬被告之社區規約云云，並 無理由。
２、再者，因上開『社區套房租屋人管理作業要點』，其內容 違反公序良俗、比例原則及公平原則、信賴保護原則，故 被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，所為之前 開有關「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議亦係 屬無效：
⑴按「按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效， 民法第七十二條定有明文。而依最高法院六十九年度臺上 字第二六０三號判例所示，民法第七十二條所謂法律行為 有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違 反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第十五條 之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依 憲法第二十三條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免 緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不 得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合 於『比例原則』，『比例原則』包括行為應適合於目的之 達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦 即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及 手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違 反任一，即可認為違反『比例原則』，即為違反憲法第二 十三條之規定，司法院大法官會議著有釋字第五一七號及 第五一０號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合 理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可
認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。 而公寓大廈管理條例第五條、第二十三條固規定：區分所 有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用 及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所 有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦 不可違背比例原則。」，此有台灣高等法院90年度上字第 1030號判決可參。查該『社區套房租屋人管理作業要點』 第壹條第一項規定「社區不得設置出租套房、雅房、公寓 大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住 宅使用。」，已屬對於社區住戶所有權之行使為不合理之 限制，顯然違背公序良俗，應屬無效。至於被告援引內政 部營建署89年9月18日（89）營署綜字第50671號函所依據 之「非都市土地開發審議作業規範」住宅社區專編第八點 規定，辯稱社區每戶合理居住人口為4人，且系爭決議所 制定之該『社區套房租屋人管理作業要點』之內容，並無 違反比例、公平等原則云云。惟按前開「非都市土地開發 審議作業規範」之母法為區域計劃法第15條之2第2項，由 該條項之規定可知，前開「審議作業規範」係在規範區域 計劃委員會於審議土地開發案之內部審議準則，不對外發 生法律效力，一般人民無法援引該作業規範作為主張自己 權利或是限制他人行使權利之法律依據，況依被告之主張 系爭社區每戶最大人口數為3123人÷280戶＝11人，則何 以不是規範住戶（含套房、雅房、單純出租一戶或自住） 之居住人數，反而是直接禁止社區不得設置出租套房、雅 房（不管人數），卻未限制自住戶或單純出租一戶者之人 數？再者，目前系爭社區興建完成及興建中之戶數共約50 至60戶而已，居住人數遠遠低於被告主張最大人口數，根 本毫無危及社區居住品質之可言，亦無限制出租之必要性 ，是前開內政部之作業規範與被告得否限制社區住戶所有 權之行使無關。
⑵又該『社區套房租屋人管理作業要點』第肆條第五項雖規 定「本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房 比照已完成之建築物個體每間每月收費（建築部分）1500 元之管理費用。」、第貳條雖規定「…每棟建築物單純租 賃予一戶純住宅使用者，其承租人比照一般住戶」，然查 ，因比佛利大山莊社區之住戶每一戶均為獨門獨戶獨棟之 建物，每戶建坪合計上下樓層有一、二百坪之面積，而比 佛利大山莊社區草創初期即以自住或整棟分租套房出租兩
相宜為廣告賣點，然而事後被告不僅意圖主導區分所有權 人會議增訂公約，限制住戶所有權行使即日後社區住戶不 得設置套房出租，且對於已設置套房出租之住戶，訂定不 同於自住住戶及單純出租一戶之管理費收費標準，將承租 人比照社區住戶管理，收取每間套房每月1500元之管理費 ，亦即如有住戶將整棟建物設置14間套房分租，除區分所 有權人須按月繳交建物及土地之管理費（即1500元＋土地 每坪7元）外，另該棟建物須繳納14×1500元＝21000元之 管理費，與其他建物如是住戶自住或單純出租一戶，不管 居住人數則每戶僅須繳納1500元之建物管理費，顯不相當 ，已違反比例原則及公平原則，且復變相限制住戶所有權 之行使，違反公序良俗，是應屬無效。
⑶再按大廈條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。‧‧‧其費用若區分所有權人會議 或規約另有規定者，從其規定」；又同法第21條規定：「 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額…」，依據法條文 義解釋，公寓大廈社區管理費用之收取，應由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之，縱區分所有權人會議 另行決議，或規約另有規定若區分所有權人未繳納者應由 承租之住戶繳納，但區分所有權之管理費繳納應由區分所 有權人或承租之住戶二者擇一繳納，不應二者均應繳納。 然本件設置套房或雅房之住戶，除區分所有權人須繳納15 00元之建物管理費（另有土地之管理費）外，依上開作業 要點第肆條第五項之規定，每間房間之承租人每月須再繳 納1500元之管理費，而單純出租一戶者則無此規定之適用 ，是上開作業要點第四條第五項之規定（即命區分所有權 人及套房、雅房承租戶同時均須繳納管理費），亦因違反 大廈條例前述之規定而應為無效。
⑷又本件原告乙○○於83年間購買系爭土地，於91年間興建 系爭房屋，依當時之原始（即被告所稱之社區公約之增（ 修）訂前）比佛利大山莊社區管理公約第44條第5項之規 定，並不禁止社區住戶出租房舍，甚且80幾年間之當時管 委會還以自住及出租兩相宜之口號以為號召，希望有更多 人購買當地土地並參與開發，以利社區之發展，已如前述 ，詎被告竟於原告興建系爭房屋後之96年12月22日，所召 開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議 中，卻以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第
陸章第三條建築物使用』及『調整出租戶管理費收費標準 』為依據，提案討論『社區套房租屋人管理作業要點制定 』，致原告乙○○不僅須繳納區分所有權人之管理費外， 另須繳納每間出租套房之管理費（或承租人繳納後再向原 告主張），致原告遭受極大不利益。而原告先前於購地建 屋時，係因相信當時管委會之自住與出租兩相宜之號召， 而投下近億之購地款、興建費及裝潢費等，以目前所收之 租金尚不足以清償20年之銀行貸款本息，而被告除收取原 告之區分所有權人管理費外，還要再收取等同每間套房租 金1/4之管理費，如此之作法，對原告乙○○而言，顯然 違反信賴保護原則，是上開作業要點之內容，應屬無效。 ⑸又查上開作業要點第三條雖規定：「一、租賃兩造於簽約 後，出租人應負責向承租人取得身分證影本，併同租賃契 約書影本…於承租人進駐前送交管理委員會。二、管理委 員會於受理前述資料後，七日內需與承租人完成社區管理 契約書簽立作業」；第肆條第八項雖規定：「本社區承租 人於進駐社區時，應先至管理委員會辦公簽立乙式同意社 區管理契約書，並繳交保證金陸仟元…」，惟該等規定顯 然違反公平、比例原則，應屬無效。此因依上開規定，套 房承租人須繳交身分證影本、保證金予被告，然單純一戶 之承租人則無此規定之適用，何以同為承租人，卻有不同 之規定，已不符公平原則。又依被告之社區管理公約第七 章第一條之規定：「違反本公約…行為者為承租人或借用 人，應由所有權人負連帶責任…」，如此一來，已足以保 障社區之住戶或被告管委會，實無再重複向承租人收取保 證金之必要，是上開之規定內容，亦因違反比例原則而為 無效。
（四）因原告乙○○為被告所屬社區之專有部分建物之所有權人 （即為戶號Ｃ０７，即門牌號碼新竹縣寶山鄉○○○街三 十一號，以及戶號ＳＰ３５，即新竹縣寶山鄉○○○街二 號南棟之所有權人），即為被告該社區之住戶，且有將上 開所有之二棟房屋，均出租其中之十五間套房予他人，惟 卻因被告上開之住戶大會之決議或管理委員會之決議，以 及所制定之該「社區套房租屋人管理作業要點」之規定， 致原告乙○○所依法出租予他人之該等套戶或雅房，其每 間套房或雅房之承租人，有依上開決議或作業要點之規定 ，須再每月繳交管理費一千五百元予被告，且須先簽立同 意社區管理之契約書，並繳交保證金陸仟元予被告之危險 ，如此，顯然會嚴重影響到原告乙○○就上開所有房屋所 有權之行使，是原告爰有提起本件確認之訴訟之必要，並
聲明請求：１、確認被告於民國95年12月9日召開之比佛 利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議，其中有關 議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（ 修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議 不成立；２、確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委 員會九十六年二月份會議，有關『95年住戶大會決議通訊 投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討 論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使 用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效；３、確 認被告於96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二 月份住戶大會臨時會會議，有關『社區套房租屋人管理作 業要點制定』之決議無效。
二、原告甲○○、丙○○之主張：
（一）原告甲○○、丙○○係夫妻，並共有位在被告社區內之戶 號為ＳＰ３６號，即門牌號碼為新竹縣寶山鄉○○○街二 號北棟之房屋所有權，以及位於該社區內，其上尚未興建 房屋之坐落寶山鄉○○段三七六地號土地之所有權，因原 告甲○○、丙○○就上開所有之房屋，除原告二人與一名 兒子共三人居住外，尚無其他親人居住，原告二人乃將住 餘之其中三間套房，各出租予一人共三人居住使用，且原 告丙○○復有向原告乙○○承租其所有、位於前述寶山十 街三十一號房屋中之一間套房，惟卻因被告上開之住戶大 會之決議或管理委員會之決議，以及所制定之上開作業要 點之規定，致原告甲○○、丙○○二人所依法出租予他人 之該三間房間，其每間房間之承租人，有依上開決議或作 業要點之規定，須再每月繳交管理費一千五百元予被告， 且須先簽立同意社區管理之契約書予被告，並繳交保證金 陸仟元予被告之危險，且原告丙○○亦有須每月繳交管理 費一千五百元予被告，且須簽立同意社區管理之契約書予 被告，並繳交保證金陸仟元予被告之危險，如此，顯然嚴 重影響到原告甲○○、丙○○就上開所有房屋及三七六地 號土地之所有權之行使，且影響到居於套房承租人地位之 原告丙○○之權益，是原告甲○○、丙○○爰有提起本件 確認之訴訟之必要。
（二）關於第一項聲明部分：
被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案討論 並決議制定上開作業要點，因該作業要點之內容違反公序 良俗、比例原則及公平原則、信賴保護原則，是該等決議 內容應屬無效：
１、上開作業要點第壹條規定：本社區為因應純住宅區模式…
…一、社區不得設置出租套房、雅房…，每棟建築物得許 單純租賃予一戶純住宅使用之內容，應屬無效，此因按「 人民之…財產權應予保障」、「區分所有權人除法律另有 限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排 除他人干涉」、「所有人，於法令限制之範圍內，得自由 使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，分別 為憲法第15條、大廈條例第4條第1項及民法第765條所明 定，被告所制定之上開作業要點第壹條一、社區不得設置 出租套房、雅房... 之條款內容，已嚴重影響、違法侵害 到原告二人對於上開所有房屋，合法出租，以為財產收益 之權利之行使，係屬違背公序良俗，應為無效；又於社區 草創初期，依修正前管理公約第四十四條第5項「凡本社 區之住戶出租房舍，須慎選承租人，並自動知會委員會列 冊，以維本社區之住戶品質... 」之規定，可證當時被告 係同意地主建屋出租套房在案，且當時之住戶大會與管理 委員會亦曾以出租或自住兩宜，在會議裡大力宣告鼓勵承 購戶興建住宅，藉以活絡社區，現又忽然改變初衷，禁止 出租，不得設置出租套房，顯然違反信賴保護原則，是該 等規定應為無效。再者，本社區雖有部分區分所有權人以 有償租借提供少量房間，供給他人予以住家使用，惟此與 一般住戶以無償提供借貸房間，供給親屬住家使用之方式 ，並無不同，二者均係作為住宅之用途，應無違反上開作 業要點第壹條所定「本社區為因應純住宅區模式…」及本 社區管理公約第肆章第四條（一）「本社區為住宅區…」 之規定，是上開作業要點第一條之規定，係屬無效。 ２、上開作業要點第二條雖規定：「本社區之套房承租人及公 司、工廠員工宿舍均適用之。依社區公約第陸章第三條規 定之精神，每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其 承租人比照一般住戶。」，惟查，該規定將承租人納入管 理費收繳之對象，與大廈條例第十八條『公寓大廈應設置 公共基金，其來源如下：……二、區分所有權人依區分所 有權人會議決議繳納』之規定不符，且承租人既然不屬社 區住戶區分所有權人，在區分所有權人已繳足其承租人所 租用建物之管理費予被告後，被告又將該區分所有權人之 承租人再納入管理費收繳對象，於法無據，且亦違反大廈 條例第四條、民法第七百六十五條之規定，造成重複收費 ，徒增原告甲○○、丙○○二人該等住戶之雙重負擔，嚴 重干涉並妨害其等對財產收益之權利。且上開作業要點之 規定，造成出租供多數人使用8至10個房間之單純出租予 一戶純住宅使用者，可比照一般住戶建物，其等之承租人
不須再額外繳交管理費予被告，反觀社區一般家庭眷舍住 戶（如本件原告甲○○、丙○○之上開建物）將住餘之3 至4個房間少量分租者，雖與每棟建築物8－10個房間單純 出租予一戶純住家使用者，同樣皆屬出租供他人使用房間 之情形，亦皆是供純住家使用，實質上情形應係幾乎一樣 ，為何前者情形之出租，其每間房間之承租人，卻要依上 開作業要點第二條之規定，額外再每月繳交管理費予被告 ，如此觀之，顯然違反普遍性公平原則，而應為無效。且 從房屋耗用社區資源情形觀之，依原告甲○○、丙○○二 人上開房屋目前居住者，含原告自己及小孩，以及承租人 才共計六人，顯然在被告社區每戶基本配額人數八至十人 以下，其使用、耗費社區公共設施等資源之情形，顯然不 會多於整棟單獨出租予一戶之出租戶，照理即應比照「每 棟建築物單純出租予一戶純住家使用者，其承租人比照一 般住戶」之規定，納入免額外再加收管理費之範圍才屬合 理，也才符合公平原則。詎被告卻將原告甲○○、丙○○ 二人該等就少量住餘房間出租供他人作居住使用之行為， 曲解為營業行為，並逕行規定對其承租人按租賃之套房間 數，額外再每間每月加收一千五百元之管理費，此亦屬被 告之權利濫用之行為，且充滿歧視出租戶之色彩，應為無