臺灣新竹地方法院民事判決 96年度簡上字第20號
上 訴 人 丙○○
被上訴 人 戊○○
訴訟代理人 林思銘律師
複代理人 劉雅萍律師
己○○
甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年1月9
日本院竹北簡易庭95年度竹北簡字第243號第一審判決提起上訴
，本院於民國97年8月27日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人使用新竹縣新埔鎮○○段702地號中如原審附件新 竹縣竹北地政事務所95年7月3日複丈成果圖所示B部分建 物面積7.96平方公尺、D部分建物面積0.92平方公尺，及A 部分土地面積7.70平方公尺、C部分土地0.58平方公尺（ 上開A、B、C、D部分土地合稱為系爭土地）及上建物之緣 由為被上訴人之前前手之該土地所有權人與上訴人之祖父 於日治時期大正7年（即民國7年）所定立之「無租借地契 約証書」，該契約約定期滿契約之一方交還磧地金而他方 交還土地。惟契約期滿後，並未回贖土地，亦未返還磧地 金，上訴人當然有權使用系爭土地。
（二）被上訴人於購買其現居位於新竹縣新埔鎮○○段702地號 上房屋及土地時。其前手應有告知該土地及界址所在，並 不包括系爭土地，否則被上訴人於民國53年間豈會向上訴 人之父親請求讓渡其中東側約5尺4方之土地設立廁所，現 今供通道使用，足見被上訴人明知其就系爭土地並無所有 權。又被上訴人知其就系爭土地並無所有權，否則豈會合 意簽訂共同壁使用合約書，以原泥牆壁之土地（未包含系 爭土地）供被上訴人占有使用，而上訴人之父親之土地則 維持在原有壁線。
（三）上訴人所有土地新竹縣新埔鎮○○段701、709地號登記面
積合計為139.65平方公尺，坐落其上建物之登記面積竟為 172平方公尺，則此建物面積顯然包含系爭土地上建物在 內，亦可證明系爭土地為上訴人所有，應係土地登記遺漏 或錯誤所致。
（四）又系爭土地重測被上訴人並未要求拆屋還地，表示可以給 上訴人使用，惟如果將來道路拓寬補償，補償費應由被上 訴人領取。
三、證據：援用原審之立證方法並聲請傳訊證人丁○○及乙○○ ○為證。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴；第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）本件「無租借地契約証書」，依當時施行有效之日本民法 規定並無法解釋為「典權」之設定，應為日本民法上「不 動產質權」，於期限屆至時即消滅，是上訴人無從依日治 時期之日本民法主張典權效力。縱認為該「無租借地契約 証書」為典權設定契約，惟依最高法院49年臺上字第2432 號及同院40年臺上字第1109號判例意旨，亦應適用日本民 法關於不動產質權之規定，變更為存續期間10年之不動產 質權，惟當事人間既未為明示更新，則「無租借地契約証 書」所設定之典權即因期限屆至而消滅，上訴人即屬無權 占有。
（二）上訴人所指共同壁合約書，所指共同壁之範圍為新竹縣新 埔鎮○○段701、702地號間，上訴人於53年間建屋之牆壁 而言，與本件位於後方建物並無關連。
（三）否認上訴人主張系爭土地重測被上訴人並未要求拆屋還地 ，表示可以給上訴人使用，惟如果將來道路拓寬補償，補 償費應由被上訴人領取等情。
三、證據：援用原審之立證方法。
叁、法院之判斷：
一、系爭土地所有權是登記被上訴人名義下，此有被上訴人於原 審所提呈之土地登記謄本可證。而上訴人占用系爭土地，並 在系爭土地如原審判決附圖所示B、D部分蓋有建物，亦經原 審囑託新竹縣竹北地政事務所協同到場勘測，並製有勘驗筆 錄及複丈成果圖在卷可憑，且為兩造所不爭執，應可信為真 實。是本件之爭點應為：（一）被上訴人是否為系爭土地之 所有權人？（二）上訴人占有系爭土地是否為有權占有？二、新竹縣新埔鎮○○段702地號土地為被上訴人所有，此有被 上訴人於原審所提呈之土地登記謄本可證。惟：（一）上訴人主張被上訴人於購買位於新竹縣新埔鎮○○段702
等地號上房屋及土地時，前手應有告知該土地及界址所在 ，應不包括系爭土地云云，並請求傳訊證人丁○○為證。 查證人丁○○於本院準備程序時證述略以：其於民國40幾 年開始居住在被上訴人所購買新竹縣新埔鎮○○段702等 地號土地上房屋，其向當時之屋主即訴外人蔡國瑞承租， 證人知悉被上訴人與蔡國瑞就該房地買賣價金為18萬多， 範圍就是當時舊房子現有狀況。而上揭被上訴人與訴外人 蔡國瑞買賣過程其沒有參與，契約也沒有看過，因為住過 該房屋，所以知道房屋範圍等語（見本院97年5月29日言 詞辯論筆錄）。依上揭證人丁○○之證述內容以觀，由於 證人丁○○並未於被上訴人與訴外人蔡國瑞簽訂買賣契約 時在場，亦未見過買賣契約情形下，尚難僅憑證人丁○○ 曾居過舊時房屋，遽以推論被上訴人未曾買受系爭土地而 得推翻上揭土地登記效力。
（二）上訴人復主張於53年間被上訴人向上訴人之父親請求讓渡 系爭土地東側約5尺4方之土地設立廁所，現今則供通道使 用，足見被上訴人明知其就系爭土地並無所有權云云，並 提出讓渡書1件為證。被上訴人於原審則以：上揭讓渡書 係被上訴人於不知界址之情形下，而向上訴人購買該占用 土地等語為抗辯（見原審卷第79頁）。查被上訴人向上訴 人父親請求讓渡部分系爭土地等情之單一事實，可能原因 眾多，被上訴人所抗辯不知界址所在即可能情形之一，是 尚難以此推論被上訴人對系爭土地不具有所有權，同時亦 無法以此事實推導出上訴人對系爭土地為有權占有。（三）依上訴人於原審所提出之共同壁使用合約書（見原審卷第 25頁）記載「第一條甲（指上訴人之父親即訴外人邱添榮 ）乙（指訴外人張肇炳）丙（指被上訴人）三方毗連之舊 有房屋，今因丙方所有中間房屋須拆除改建為建築後雙方 牆壁共同使用經甲乙方之同意，並讓出原牆壁線由丙方使 用作為共同壁（...）無償由丙方拆除是實（但丙方新造 磚壁不能超過甲乙雙方原有壁線）」等語以觀，是該共同 壁使用合約書係指被上訴人當時拆除原有建物而新建建物 之共同壁建造使用事宜，並非就兩造有關之新竹縣新埔鎮 ○○段701、702地號與系爭土地土地界址所為之約定，即 難以此推認被上訴人並未取得系爭地之所有權，亦無法推 認上訴人對系爭土地為有權占有。
（四）上訴人復抗辯其所有土地新竹縣新埔鎮○○段701、709地 號登記面積合計為139.65平方公尺，坐落其上建物（於25 年10月1日完成）地面層之登記面積竟為172平方公尺，則 此建物面積實包含系爭土地上建物在內，亦可證明系爭土
地為上訴人所有，應係土地登記遺漏或錯誤所致云云。惟 查建物登記面積與坐落土地面積未必相符，縱建物面積大 於坐落土地面積，亦有可能係建物面積登記錯誤所致，非 必然為土地登記錯誤。且縱然上訴人所指稱此建物面積顯 然包含系爭土地上建物在內為真，則具有地上建物所有權 者未必一定擁有該建物坐落土地之所有權，是上訴人上揭 所辯亦無值採信。
（五）綜上所述，上訴人上揭抗辯皆不足採，被上訴人為系爭土 地之所有權人應可認定。
三、按民法物權編施行法第5條第2項規定，未定期典權之回贖期 間，固為無時效性質之法定期間，如施行前已進行而未屆滿 者，其已經過之期間與施行後之期間，固應合併計算，因之 民法物權編施行前所設定之典權，已進行之期間如與施行後 所進行之期間合併計算經過30年，典權人自得取得典物所有 權，上開法條之解釋意義固係如此。惟日本民法施行於臺灣 前，在臺灣發生之典權並無存續期間，當時典權之期間係限 制債務人之回贖權行使，及限制債權人之被擔保債權行使之 期間，而非典權之存續期間，此項典權，自民法施行於臺灣 （民國12年1月1日）以後，依日本民法施行法第34條、第3 2條、第31條及日本民法第360條規定，固應適用日本民法關 於不動產質權之規定，而變為有存續期限10年之不動產質權 ，於期限屆滿後，當事人亦得更新之，惟不動產質權期限之 更新，以明示之更新為限，其質權關係未經更新契約另訂存 續期限者，於期限屆滿時消滅，質權人並無取得質物所有權 之餘地（最高法院49年臺上字第2432號判例參照）。查：（一）系爭土地與上訴人之現居地毗鄰，而上訴人之現居地自日 據時代以降持續由其先祖所居，且據上訴人於原審提呈之 戶口名簿，其先祖之居住地址於日據時代為「新竹廳竹北 二堡新埔街第六番」，與「無租借地契約証書」所載標的 「竹北二堡新埔街第五番右北片建物敷地一所」乃為相鄰 ，並比對兩造於原審所提呈之相關相片復亦相符，是堪認 上訴人所提「無租借地契約証書」之標的應指系爭土地。（二）按依該「無租借地契約証書」所載，系爭土地之原地主即 訴外人邱石金、邱阿萬將「竹北二堡新埔街第五番右北片 建物敷地一所」交付上訴人祖父即訴外人邱玉興建築豬舍 使用，並收取訴外人邱玉興所交付無利磧地金六拾圓，嗣 於約定之20年期限屆至，系爭土地原地主即訴外人邱石金 、邱阿萬應將收受之六拾圓磧地金返還訴外人邱玉興，訴 外人邱玉興則應將豬舍拆除、土地交還。是若稱磧地金之 性質為押金，惟其間並無租金的約定，而磧地金之交付亦
與使用借貸之無償性質不符，則該「無租借地契約証書」 所載土地之使用收益與金錢之交付返還，應類同於典物之 使用收益及典價之交付返還，從而可認該「無租借地契約 証書」是設定典權契約，而所稱磧地金應係典價。（三）本件「無租借地契約証書」，雖為典權設定契約，惟既係 日據時代大正7年（即民國7年）所設定，揆諸上揭判例意 旨說明，即應適用日本民法關於不動產質權之規定，而變 為有存續期限10年之不動產質權，惟契約當事人嗣既未就 該等不動產質權契約期限為明示之更新，則以本件「無租 借地契約証書」所設定之典權，即因10年之不動產質權期 限屆滿而消滅，上訴人所為占有系爭土地之「無租借地契 約証書」權利即歸於消滅，亦無從因系爭土地原地主未回 贖而取得土地之所有權，是上訴人自無法以「無租借地契 約証書」為占有系爭土地之法律上依據。而本件「無租借 地契約証書」既然非租用基地建築房屋之情形，自不符合 土地法第103條所欲保護承租人經濟上弱者之立法目的， 自無該土地法條文之適用，附此指明。
（四）至於訴外人邱石金、邱阿萬與上訴人祖父即訴外人邱玉興 就系爭土地所訂「無租借地契約証書」，既應適用日治時 期日本民法規定，變為期限10年之不動產質權，在無明示 更新前，已因期滿消滅，則質權人即喪失對於質物之用益 權與擔保權，則原先「無租借地契約証書」所約定之磧地 金借用返還已成為單純之債權關係，基於債權效力相對性 原則，在無其他證據可供證明被上訴人明知該「無租借地 契約証書」存在之情形下，上訴人亦不得以訴外人邱石金 、邱阿萬與訴外人邱玉興之磧地金約定對抗被上訴人，是 上訴人主張在磧地金未歸還前可以繼續使用系爭土地亦無 足可採。
四、上訴人又主張系爭土地經重測被上訴人並未要求拆屋還地， 並表示可以給上訴人使用，惟如果將來道路拓寬補償，補償 費應由被上訴人領取一節，為被上訴人所否認。經查：證人 乙○○○雖於本院審理證稱：在70幾年時地政機關測量才知 道系爭土地為何人所有，測量過後被上訴人有說系爭土地是 被上訴人的，房子由你們使用，以後拓寬時徵收馬路時徵收 錢要給被上訴人領等語。惟依常情，有關同意土地使用之約 定，攸關當事人權益至鉅，通常均會製作書面契約文件為憑 證，以免日後爭議，不會僅以口頭承諾為據。且參以上訴人 之父親與被上訴人間就讓渡部分土地以及共同壁使用之協議 均製作書面文書存證，且經上訴人予以保存，此有上訴人於 原審所提出之讓渡證書以及共同壁使用合約書可按，何以攸
關系爭土地使用之重要問題未製作書面契約存證？是尚難僅 依上揭證人乙○○○之證詞，遽以認定被上訴人有同意上訴 人使用系爭土地。
五、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有 明文。上訴人無權占用系爭土地已如前所述，則被上訴人本 於其為系爭土地所有權人之地位，依上開法條規定，訴請上 訴人將如原審判決附圖所示B、D部分建物拆除，並將占用之 A 、B、C、D部分土地返還，洵屬正當，應予准許。六、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61 年臺上字第1695號亦著有判例。惟城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息之百分之10為限，土地 法第97條第1項定有明文。另第97條之規定，於租用基地建 築房屋準用之，亦為土地法第105條所明定。本院審酌系爭 土地係屬建地，且系爭土地瀕臨道路等情有土地登記第二類 謄本、相片在卷可憑，參以系爭土地95年公告現值為每平方 公尺新臺幣（下同）16,000元，而93年申報地價僅每平方公 尺6,000元，此有系爭土地土地登記謄本可按，認本件相當 於租金之損害，以土地法規定之上限即土地申報總價額之百 分之10計算尚稱合理。查上訴人占用系爭土地如原審之面積 合計為17.16（7.70＋7.96＋0.58＋0.92=17.16）平方公尺 ，則被上訴人所受相當於租金之損害金為每年10,296元（17 .16 ×6000×10%＝10,296）。又被上訴人係於95年4月7日 向原審提起本件訴訟，有本院收文章附於起狀上可憑，從而 ，被上訴人依民法第179條、第126條規定請求上訴人返還5 年（即90年4月7日至95年4月6日）相當於租金之利益，即在 51,480（10,296×5＝51,480）元及自95年4月7日起至返還 系爭土地之日止，按年給付10,296元之範圍內，為有理由， 應予准許。
七、從而，原審判令上訴人應將如原審判決附圖所示B部分面積7 .96 平方公尺及D部分面積0.92平方公尺之建物拆除，並將 上開B、D部分及如附圖所示A部分面積7.70平方公尺與C部分 面積0.58平方公尺之土地返還被上訴人。並判命上訴人給付 被上訴人51,480元，並自95年4月7日起至返還上述土地之日 止，按年給付原告10,296元，並依職權為假執行之宣告，於 法核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不
生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 9 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 楊明箴
法 官 彭淑苑
法 官 方鴻愷
以上正本係照原本做成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 9 月 18 日 書記官 鍾佩芳