臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2661號
原 告 丁○○
訴訟代理人 鄭崇文律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 李幸恩律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國97年9 月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國95年11月23日透過信義房屋仲介公司土城海山分 店向被告購買門牌號碼臺北縣土城巿學府路1 段229 巷2 號 5 樓併頂樓增建房屋（下稱系爭房屋）及其基地，約定買賣 價金為新臺幣（下同）490 萬元，已於同年12月12日完成不 動產所有權移轉登記及交屋手續。
㈡詎原告買受系爭房屋後，迭遭鄰居陳麗娟及江佳勵母女騷擾 ：⒈原告於96年農曆年過後，委請裝潢師傅林勝吉前往系爭 房屋丈量準備施工裝潢，竟遭鄰居陳麗娟母女百般阻擾，致 無法進行。⒉因裝潢受阻，原告為免損害擴大，只好先於96 年3 月26日透過21世紀不動產仲介公司學府分店將系爭房屋 5 樓出租予訴外人葉宣廷，惟葉宣廷於96年4 月1 日遷入當 日，即因不堪鄰居陳麗娟母女之騷擾，立刻退租搬離。⒊又 原告配偶倉定武於96年5 月3 日前往系爭房屋時，亦無端遭 鄰居江佳勵毆打，且發現系爭房屋水管開關被關、電燈開關 及門鈴皆遭破壞。⒋原告復於96年5 月5 日將系爭房屋5 樓 出租予訴外人顏淑華，不料，第1 天門鎖即遭灌入三秒膠。 ⒌為此，原告曾於96年5 月11日加裝監視器數支，然隔日即 遭破壞3 支，嗣再裝設，又立即被拔除插頭、鏡頭掉下來。 ⒍原告於96年5 月14日委請水電師傅更換水管（先前每日皆 遭鄰居陳麗娟母女將水關閉而無法用水，因此僱請水電師傅 將水總開關拔除為無開關狀態），亦遭阻擾。⒎96年5 月15 日系爭房屋牆壁遭寫上「偷」、「李文忠的小弟」等字樣。 ⒏原告再於96年6 月10日將系爭房屋頂樓增建部分出租予訴 外人賴鈺如；然原告配偶倉定武於96年6 月22日又遭陳麗娟 母女毆打、咬傷並毀損眼鏡，雙方為此告上法院。⒐96年6 月23日系爭房屋門上遭寫上3 個「張招財」字樣（「招」字 寫錯了，應為「紹」才對。陳麗娟母女一直以為原告係被告 之親友，認為被告故意叫原告出面來對付渠母女2 人，所以
才寫上「張招財」3 字，意指要求被告出面解決，因被告先 前頂樓改建，導致陳麗娟名下之6 樓房屋漏水，而一直耿耿 於懷）。⒑陳麗娟母女於96年7 月17日上午7 時許堵在房客 賴鈺如所承租系爭房屋頂樓增建部分之門口，要求渠提供租 約，否則要告渠小偷云云。⒒陳麗娟母女又於96年7 月19日 上午7 時20分許堵在賴鈺如門口，此次改要求渠提出身分證 ，惟賴鈺如因上班趕時間而未加以理會。⒓賴鈺如於96年11 月13日告知前幾天與同事下樓時，無端遭陳麗娟母女從後面 潑水，雖未被潑到，然警告意味濃厚，擔心不知下次會改潑 何物，人身安全已遭嚴留威脅，決定退租。⒔96年7 月19日 至同年11月13日系爭房屋門口用掃把雜物堆放，意圖不讓房 客出入。⒕綜觀整個期間，原告多次詢問陳麗娟母女渠房屋 何處漏水？警察可否進去查看？陳麗娟母女卻要求警察帶搜 索票來才同意警察進去。原告無奈只好說「那我們付錢由妳 們雇工自己來修」，陳麗娟卻說「我們不需要妳們的臭錢， 妳們的臭錢是髒錢，誰知道妳們的錢是從哪裡來的，只要你 把6 樓敲掉就好了」。
㈢嗣原告於96年11月14日拜訪里長甲○○並請求協助，里長始 告知被告先前即曾為監視器有錄到陳麗娟母女破壞之事及門 被灌三秒膠等事找渠幫忙。實則，被告與鄰居陳麗娟母女早 因頂樓增建產生嚴重嫌隙，竟於出賣系爭房屋時刻意隱瞞不 予告知，且在標的物現況說明書第9 點不實記載「未有因改 建、違建、禁建或為此與他人發生糾紛之情事」，導致原告 購買系爭房屋後幾近無法正常使用，除造成該房屋巿價至少 減損90萬元以上外，亦造成原告夫妻身心嚴重受創，幾近崩 潰，被告顯已構成不完全給付，爰依民法第227 條、第226 條第1 項及第227 條之1 規定，請求被告賠償系爭房屋價值 減損之損害90萬元及非財產上損害賠償100 萬元。 ㈣聲明：
⒈被告應給付原告190 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之抗辯
㈠被告出售系爭房屋予原告前，即與家人居住於此處長達10多 、20年，與鄰居少有認識，亦鮮少互動，更無發生任何糾紛 ；此外，原告於系爭房屋頂樓加蓋之時間約為83、84年間， 於開始加蓋之時，並未因此與任何鄰居發生任何糾紛，於加 蓋後直至將系爭房屋出賣予原告並搬離該處之10多年間，亦 一直相安無事，未有因上開頂樓加蓋之情事與鄰居產生糾紛 。則何以於頂樓加蓋經過10多年，迄至被告搬離該處後，方
有原告所指之激烈抗爭？其中之突兀、不合理，乃不言可喻 。
㈡原告曾於96年5 月間致電被告詢問是否與鄰人發生糾紛，同 時告知渠與鄰人現有糾紛，請被告出面處理云云，被告當時 雖感其所指情形有所唐突、託異，惟仍應其所求，於當日下 午由先前委託出賣系爭房屋之呂憶君小姐陪同至系爭房屋外 之5 、6 樓樓梯間處理，現場尚有原告配偶倉定武、原告先 前委託買賣系爭房屋之人、陳麗娟及江佳勵母女、原告所找 之某位警員等人在場。倘依原告所指之事實以觀，陳麗娟母 女對被告實有莫大之怨懟，而已搬走之被告竟自動現身，衡 諸常理，必對被告發洩其怨恨，至少亦要求被告負起修補房 屋之責任；惟當時竟係原告配偶倉定武與陳麗娟母女為兩方 日常生活產生之摩擦發生激烈爭執，被告反無說話之機會， 只得作壁上觀，且陳麗娟母女見到被告，亦無任何表示。由 此可見，被告與陳麗娟母女之間，根本從未發生任何糾紛。 ㈢被告確曾於95年8 、9 月間拜訪里長甲○○，原因為被告家 之大門曾被灌3 秒膠，但不知何人所為，且被告不諳法律， 乃請教里長若於大門外裝設監視器，且有拍到是何人所為的 話，在法律上有何權利可茲行使。惟嗣後自忖若因此而裝設 監視器，實大費周張，且被告本已決定搬家（被告因系爭房 屋所在之公寓並無電梯，對於年屆80歲老父之生活甚為不便 ，且父親曾於上開事實發生前之96年6 、7 月間，於公寓樓 梯間摔跤，牙齒亦因此摔斷，故於此事發生後，即著手處理 搬家事宜），況房屋所受損害，尚屬輕微，故最後未裝監視 器，該事件亦不了了之。原告所指之事，與真實未盡相符。 ㈣再依起訴狀所載內容以觀，陳麗娟母女對於原告之騷擾，可 謂非常嚴重，惟為何原告並未對其提出任何刑事告訴或民事 上之請求？且據原告所指，其將系爭房屋出租後，其承租人 亦深受嚴重騷擾，惟該等承租人何以亦未提出任何法律上之 救濟？則衡諸社會通念，一般人當無忍受他人對其長達1 年 之侵害而無提出任何法律上救濟之理。職是，原告主張「事 實」之可信性，誠大有疑問。
㈤綜上所述情形可知，被告確從未與陳麗娟母女發生任何紛爭 ；即令原告與陳麗娟母女確有糾紛，亦僅係存在其雙方間之 爭執，與被告無關，亦不可能與被告在頂樓加蓋之事件有關 。
㈥聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷
㈠原告主張其於95年11月23日向被告購買系爭房屋，約定買賣 價金為490 萬元，雙方已於95年12月12日辦妥所有權移轉登 記及交屋手續等情，業據其提出不動產買賣合約書、土地所 有權狀及建物所有權狀等影本各1 份為證（見本院卷第9 至 15、24、25頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。 ㈡又原告主張被告於出賣系爭房屋時，刻意隱瞞因頂樓違建而 與鄰居陳麗娟及江佳勵母女發生糾紛之事，導致原告買受該 房屋後迭遭陳麗娟母女騷擾而無法正常使用等語，並提出不 動產說明書、廣川醫院診斷證明書各1 件、房屋租賃契約書 3 份、照片2 張等影本及錄音光碟1 片、錄音譯文2 份為憑 ，復聲請傳喚證人甲○○、黃銀片、戊○○、王信凱、丙○ ○作證。而被告固不爭執其出售系爭房屋時，確在標的物現 況說明書上填載「未有改建、違建、禁建或為此與他人發生 糾紛之情事」一節，惟抗辯其與陳麗娟母女間並未發生任何 糾紛等語。經查：
⒈本件原告就其主張被告於出售系爭房屋前，曾與鄰居陳麗 娟及江佳勵母女因頂樓違建發生糾紛，並遭陳麗娟母女灌 三秒膠於門鎖及破壞監視器等情，固聲請傳喚系爭房屋所 在地里長甲○○、鄰長戊○○及鎖店老闆丙○○作證。惟 證人戊○○到庭具結證述稱：「鄰長是我太太，是從今年 開始做，我有幫我太太貼廣告單，被告的父親曾經到我的 家裡與我聊天，但是他的福州腔很重，我聽不懂他說的話 」、「（問：是否曾經聽聞被告父親抱怨自來水開關遭人 關閉，門被灌三秒膠等情事？）他父親的福州腔很重，我 聽不懂」、「（問：是否曾經聽聞被告與鄰居發生糾紛或 不合之情事？）我不清楚，我住在被告對面棟，只有曾經 聽到有人吵架，但不知道是什麼人在吵架」、「（問：你 是否知道被告為何要賣系爭房屋？）被告賣房子之前，被 告父親有到我家裡聊天時說因為被告考量他已經8 、90歲 了無法爬樓梯，所以才要賣掉系爭房屋去買有電梯的房子 」等語（見本院卷第73頁）。證人甲○○則結證稱：「我 是土城市學府里的里長，自95年8 月1 日就任迄今，我上 任後沒有多久，被告有一天打電話給我告訴我他的門鎖被 人灌三秒膠，要我過去看，他並沒有告訴我是誰灌的，我 當時建議他可以裝監視器攝影，後來就是找鎖匠來開鎖」 、「（問：據你所知被告與陳麗娟母女間有任何糾紛嗎？ ）我不清楚，我只知道被告曾請我去看過門被灌三秒膠的 事情，當天我沒有看到陳麗娟母女，被告有跟我說他懷疑 是這棟公寓的住戶灌的，但我跟他說你要有確切的證據， 所以我才建議他裝監視器」等語（見本院卷第81至82頁）
。又證人丙○○亦到庭證述稱：「（問：你是否曾至臺北 縣土城市○○路○ 段229 巷2 號5 樓協助開啟遭灌三秒膠 之門鎖？）有，當時是被告叫我去的，被告說門鎖被灌了 三秒膠，他跟我說不知道被誰灌了，我去現場時只有被告 一人在場，被告並沒有跟我提到跟其他鄰居有什麼糾紛的 事情」、「（問：是否知道被告因門被灌三秒膠一事而裝 設監視器的事情？）我不知道」、「（問：是否知悉被告 與對面的鄰居有發生任何的糾紛？）不知道」等語（見本 院卷82至83頁）。則依上開證人證述情節，被告固曾因門 被灌三秒膠一事，委請鎖店老闆丙○○前來開鎖，並求教 於里長甲○○應如何自保，惟證人均證稱被告並未告知門 鎖被灌三秒膠之事係陳麗娟及江佳勵母女所為，其等亦不 清楚被告與陳麗娟母女間有何糾紛，自無法據證人甲○○ 、戊○○、丙○○前揭證詞，即認定被告確曾與陳麗娟母 女因頂樓違建發生糾紛，進而遭陳麗娟母女灌三秒膠於門 鎖及破壞監視器等事實。
⒉至原告另聲請傳喚臺北縣土城巿調解委員調解委員黃銀片 及信義房屋仲介公司人員王信凱到庭作證。然而，原告自 承證人黃銀片乃受理調解陳麗娟母女與樓下其他鄰居間之 糾紛等語（見本院卷第64頁），並未調解陳麗娟母女與被 告間之糾紛，則其何能知悉陳麗娟母女與被告間是否曾為 頂樓違建發生爭端？即有可疑。至原告另陳明其係透過證 人王信凱仲介向被告購買系爭房屋，該證人對於房屋買賣 經過情形知之甚詳等語，惟原告並未釋明證人王信凱仲介 買屋之過程中，何以知悉被告與陳麗娟母女間原有發生糾 紛之事，則其是否瞭解被告出售系爭房屋前與鄰居間之關 係，亦非無疑。從而，原告聲請傳喚證人黃銀片、王信凱 到庭作證，難認有助於釐清其所主張被告與陳麗娟母女早 有糾紛之事實，自無傳喚之必要，併予敘明。
⒊此外，原告復提出其與鎖店老闆丙○○夫婦間、其與門牌 號碼臺北縣土城巿學府路1 段229 巷4 號3 樓房屋屋主王 姓夫婦間、其與戊○○夫婦間之對話錄音光碟1 片及錄音 譯文2 份，據以佐證被告於出售系爭房屋之前，即與鄰居 陳麗娟及江佳勵母女發生糾紛一事。惟觀諸原告提出其與 鎖店老闆丙○○夫婦間之對話錄音譯文（見本院卷第100 至103 頁），丙○○夫婦先有提及被告曾因門被灌三秒膠 而找渠等去開鎖之事，惟表示：「沒有常常，大概一兩次 這樣子」、「我們只用過一次而已」等語，嗣又提及被告 出售系爭房屋之前，警察即曾前來處理關於陳麗娟母女之 糾紛，惟未具體指出係何人與陳麗娟母女發生糾紛及其緣
由為何，是依原告與丙○○夫婦間之對話內容，尚難據以 推論被告與陳麗娟母女間曾因頂樓違建發生糾紛之事實。 再觀諸原告提出其與門牌號碼臺北縣土城巿學府路1 段22 9 巷4 號3 樓房屋屋主王姓夫婦間、其與戊○○夫婦間之 對話錄音譯文（見本院卷第104 至108 頁），其中王姓夫 婦表示：「他們兩個（指陳麗娟母女與被告）會有糾紛啊 ，像灌三秒膠」、「後來小事情就變大事變，就裝監視器 」、「（問：那有錄到嗎？）有啊」、「（問：那會來騷 擾你們嗎？）不會啦，是他們對面有問題才會這樣子」、 「（問：那持續了多久？）大概一兩年了吧，應該有一兩 年了吧」、「他們都吵得很厲害，他們的事情大家都知道 啦」、「警察也有來找啊，吵得蠻厲害的」、「之前有拿 刀子在相嚷啊」等語；戊○○配偶亦表示：「她（指陳麗 娟）就跟他爸爸（指被告之父）起衝突啊，年輕人白天就 去上班啊，照會的機會比較少啊，他爸爸就在家裡啊，會 被她們捉弄啊，也就是因為這樣啊，他們才會提早搬走啊 」、「裝監視器就是因為她們常常給他弄強力膠在門啊， 就是給他關水啊，最常做的事就是去關水啊，常常洗澡洗 到一半就沒有水了，這事情也鬧了很久了」、「關水、灌 三秒膠啊，所以他就裝監視器」、「他說有錄到，但是她 不承認啊，常常請警察來啊」、「乙○○他爸爸講常洗一 半就沒水，她們就是惡作劇去把水關掉」等語。則依前述 原告與王姓夫婦、戊○○配偶間之對話內容，雖有提及被 告與陳麗娟母女間早在其出售系爭房屋之前即有發生糾紛 一事，惟其肇因究係鄰居間日常相處致生之摩擦，抑或因 頂樓違建所引發之爭端，尚非單憑上開對話內容即得究明 。是原告主張被告於出賣系爭房屋時，刻意隱瞞因頂樓違 建而與鄰居陳麗娟及江佳勵母女發生糾紛之事，並在標的 物現況說明書上不實填載「未有改建、違建、禁建或為此 與他人發生糾紛之情事」等情，即屬無據，自難認被告出 售該房屋有何未依債之本旨提出給付之情事。
㈢從而，原告依民法第227 條、第226 條第1 項及第227 條之 1 規定，請求被告給付190 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由 ，應予駁回。又本件原告假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 9 月 25 日 民事第三庭審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩
法 官 王瑜玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 9 月 26 日 書記官 黃美雲