最高法院民事判決 九十七年度台上字第一八四七號
上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
之1
壬 ○ ○
巷17弄1號之4
癸 ○ ○
共 同
訴訟代理人 黃 肇 萍律師
上 訴 人 未○○○
申 ○ ○
酉 ○ ○
戌 ○ ○
被 上訴 人 行政院國軍退除役官兵輔導委員會台東農場
法定代理人 張 海 南
被 上訴 人 子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
弄6之3號
卯○○○
辰 ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
共 同
訴訟代理人 李 泰 宏律師
上列當事人間請求交還土地等事件，上訴人對於中華民國九十六
年十二月二十七日台灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（九十
六年度上更㈠字第七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。 理 由
本件第一審共同原告溫鼎貴（於第一審訴訟程序中死亡，由溫葉從妹及上訴人己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、溫敦彰等六人【下稱己○○等六人】承受訴訟，嗣溫葉從妹亦於第一
審訴訟程序中死亡，由己○○等六人承受訴訟，而溫敦彰於民國九十五年九月十八日死亡，本院依職權於九十七年七月十七日以九十七年度台職字第九號裁定命由其繼承人未○○○、申○○、酉○○、戌○○等四人【下稱未○○○等四人】為溫敦彰之承受訴訟人續行訴訟）係本於土地所有權，請求被上訴人交還土地等，該部分之訴訟標的對於溫敦彰之承受訴訟人即未○○○等四人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，上訴人己○○、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○上訴之效力及於未提起上訴之未○○○等四人，爰併列未○○○等四人為上訴人，合先敘明。
其次，上訴人主張：坐落台東縣台東市○○段七六九之三、七六九之四及七七五地號三筆田地（下稱系爭土地）現為伊等分別共有。原依序各為溫鼎貴及上訴人戊○○、乙○○三人；溫鼎貴及上訴人丙○○、甲○○三人暨溫鼎貴、上訴人丁○○、甲○○三人共有。詎被上訴人行政院國軍退除役官兵輔導委員會台東農場（原名為行政院國軍退除役官兵輔導會知本農場，下稱台東農場）竟無權占用七六九之三號如第一審判決附圖（下稱附圖）一所示除Ｈ部分外之土地，七七五號如附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分土地，及七六九之四號如附圖一所示Ｉ、Ｋ部分土地，並分配予場員於其上搭建房屋及栽種作物。其中七六九之三號土地遭其場員分別無權占有建屋使用者為：被上訴人卯○○○、丑○○、子○○及寅○○等人（下稱卯○○○等四人）公同共有之台東市○○○路二三八巷十八號建物占用附圖一所示Ａ、Ｂ部分、被上訴人巳○○所有之同巷十九號建物占用附圖一所示Ｃ部分、被上訴人辰○所有之同巷二十號建物占用附圖一所示Ｄ部分、被上訴人午○○所有無門牌建物占用附圖一所示Ｇ部分。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命卯○○○等四人、巳○○、辰○、午○○分別將其所有上開建物拆除，由台東農場返還各該占用土地並給付於八十七年九月九日起訴前五年間因占用土地所享有相當於租金之利益，即七六九之三號土地部分新台幣（下同）二十萬六千六百四十元、七六九之四號土地部分二十二萬五千二百三十六元、七七五號土地部分二十二萬三千三百八十八元之判決（上訴人原起訴請求台東農場返還因占用七七五號土地之不當得利超過上開數額部分及請求巳○○、辰○、午○○移除地上農作物部分，業經第一審判決駁回其訴，未據其聲明不服；另請求第一審共同被告阮寶華拆除七六九之三號土地上如附圖一所示Ｅ、Ｆ部分之台東市○○○路二三八巷二十一號建物，亦經第一審及第二審判決阮寶華敗訴，阮寶華未聲明不服，亦告確定）。
被上訴人台東農場則以：伊於五十六年二月四日已與系爭土地原
所有人溫德鳳（由乙○○、甲○○分別繼承及受贈系爭土地）、溫德喜（由戊○○、丙○○、丁○○分別分割繼承系爭土地）及溫鼎貴三人（下稱溫德鳳等三人）共同委任之訴外人狄天青律師協議達成以六萬元買賣該土地之合意，除支付部分價金三萬元外，餘款約定俟所有權移轉登記完畢付清。嗣因故迄未完成所有權移轉登記，伊基於買賣關係占用系爭土地，仍非無權占有；其餘被上訴人亦以系爭土地已由溫德鳳等三人售予台東農場，伊等經台東農場配耕土地，而於其上搭建所有建物，並非無權占用各等語，資為抗辯。
原審除確定部分外將第一審所為上訴人勝訴判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張系爭土地分別登記為其共有，遭被上訴人占用如附圖一、二所示範圍土地之事實，有被上訴人所不爭執之土地登記（簿）謄本及土地複丈成果圖可證，固堪信為真。惟查系爭土地於光復初期，配撥軍方使用，嗣因未完成行政程序產生糾紛，行政院國軍退除役官兵輔導委員會（下稱退輔會）於五十五年間處理協調，而狄天青律師於同年四月十三日發函退輔會，表示受溫德喜委託處理七六九、七六九之三、七七五號土地被台東農場占用，要求交還或價購，退輔會隨即發文要求台東農場查明，台東合作農場（即台東農場前身）於五十六年二月十七日函覆退輔會表示已與狄天青律師談妥，以六萬元補償，並明確記載土地申報地價每坪四十五元，總值十七萬六千四百元，時價每坪二百元，共約七十七萬八千四百八十元，懇予由本場徵收高台山土地使用費項下核撥六萬元，簽稿上亦記載與溫德喜委任律師協調同意給予六萬元補償費，並特別載明土地地號、面積，其中七六九之三、之四號等二筆土地面積與上訴人提出之登記簿謄本記載雖有不符，但面積總計相當。另外簽呈亦記載當時土地申報地價每坪四十五元，總價十七萬六千四百元，但被修改為時價每坪？元（註：因字跡影印無法辨識），共約七萬七千八百四十元。而上述函件均係當時公務人員依法製作之公文書，上訴人對該文書之真正既無意見，則於無反證推翻之前，即應認其內容為真實。且依五十三年間七七五、七六九之三號土地公告地價，每平方公尺均為十三‧六元，有台東地政事務所函可稽，核與上開簽呈原記載之金額相當，更足認該簽呈為真正。嗣被修改刪除約僅三分之一價格，諒係因考慮到當時政府財力及土地狀況之政策決定所致。是五十六年間台東農場確與當時系爭土地所有權人達成以六萬元價購之協議。且退輔會於五十六年三月十六日就系爭土地發函台東合作農場，准以補償六萬元，並特別註明補償視為買價，足見當時並非徵收，而係買賣。上訴人雖謂係溫德喜自己之行為，與其他所有權人無關，然上開公文記載之土地既係溫德鳳等三人所共有，其三人又是兄弟，亦與土地登記簿記載之面積
相當，且糾紛處理時間長達五、六年之久，溫德鳳及溫鼎貴對於土地遭占用，台東農場進行價購，理應悉知，更委請律師出面處理，並台東合作農場於五十六年一月二十四日發文溫德鳳召開協調會，足證溫德鳳等三人均知情，應推知溫德鳳等三人均同意簽訂買賣契約。又台東農場於五十六年二月四日、同年四月一日分別付款給溫德喜八千元、二萬二千元，有支出傳票可證；當時場長任同堂亦證稱確有交付六萬元補償費，且持有三張土地所有權狀等語，益證台東農場與溫德鳳等三人間就系爭土地確有買賣契約。再六十四年修正前土地法第三十條第一項前段固規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，惟依內政部八十四年十二月十二日（八四）台內地字第八四八三一四三號函釋「關於納稅義務人以全筆農地抵繳遺產稅而申請移轉登記為國有者，免受土地法第三十條規定之限制」意旨觀之，政府機關取得農地，自不受土地法第三十條規定之限制。則台東農場與溫德鳳等三人間就系爭土地簽訂買賣契約，即不適用土地法第三十條之規定而無效。綜上所述，上訴人雖繼受取得系爭土地之所有權，然台東農場與溫德鳳等三人間就系爭土地既有買賣契約，則台東農場及其所配耕之其餘被上訴人使用系爭土地，自均屬有權占用。上訴人依民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定，請求台東農場交還土地及給付不當得利，其餘被上訴人分別拆除各自占有土地上之建物，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查第一審共同原告即上訴人未○○○等四人之被繼承人溫敦彰於原審言詞辯論終結前之九十五年九月十八日死亡，有戶籍謄本可按（見本院九十七年度台職字第九號民事卷第二十頁）。則本件訴訟程序於溫敦彰死亡之日當然停止，原審未注意及此，竟於九十六年十二月十三日未經溫敦彰之繼承人即上訴人未○○○等四人承受訴訟之前，就溫敦彰請求部分，准被上訴人之聲請，依其一造辯論，而為上訴人敗訴之判決，其所踐行訴訟程序顯有重大瑕疵，於法自有違誤。次按土地法第三十四條之一係於六十四年七月二十四日始修正公布，在此之前，共有財產非經共有人全體同意，不得由共有人中之一人或數人自由處分，此觀民法第八百十九條第二項之規定即明。買賣固非處分行為，惟共有人中之一人或數人出賣共有財產，其所訂立之買賣契約雖非無效，惟對他共有人仍不生效力。查原審既認定狄天青律師於五十五年四月十三日發函退輔會表示受溫德喜委託處理七六九、七六九之三、七七五號土地被台東農場占用，台東農場於五十六年二月十七日函覆退輔會表示已與狄天青律師談妥，以六萬元補償系爭三筆土地；台東農場簽呈上被修改刪除約僅三分之一價格；又台東農場於五十六年二月四日、同年四月一日分別付款給溫德喜八千元及
二萬二千元等事實，則溫德鳳等三人所有系爭土地遭台東農場占用，狄天青律師與台東農場達成協調，僅當時系爭土地公告地價約三分之一價格，且僅溫德喜一人收受台東農場交付部分之補償金。是上訴人主張委任狄天青律師處理係溫德喜自己之行為，與其他共有人無關云云（見原審卷第二宗第二九頁），並非全然無據。倘狄天青律師僅係溫德喜一人委任，未經其餘共有人溫德鳳、溫鼎貴二人同意，而與台東農場達成協議，其效力能否謂已及於溫德鳳、溫鼎貴二人？尚非無疑。原審未詳予審究，遽為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 九 月 四 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 童 有 德
法官 許 正 順
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 九 月 十五 日 Ａ