臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第271號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳恩民律師
訴訟代理人 魏翠亭律師
被 上訴人 豐邑建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張繼準律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國97年6月
20日臺灣臺中地方法院96年度訴字第3208號第一審判決提起上訴
，本院於97年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：
上訴人與訴外人九鼎開發建設股份有限公司（下稱九鼎公司 ），為坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12平 方公尺（下稱系爭土地）之權利人，而九鼎公司於民國（下 同）96年5月8日委任上訴人出賣系爭土地，嗣被上訴人於96 年6月28日，透過訴外人永慶不動產竹北莊敬加盟店即豐裕 不動產有限公司（下稱豐裕公司）之居間仲介，與上訴人簽 訂買賣要約書（下稱系爭要約書），約定由被上訴人以每坪 新台幣（下同）515,000元，總價1,170,140,000元，向上訴 人買受系爭土地，並經上訴人同意出售，該仲介公司乃備妥 不動產買賣契約書，並聯絡兩造正式簽訂買賣契約書之時間 ，惟被上訴人以資金周轉不足為由，拒絕履行，經上訴人及 豐裕公司一再催促，被上訴人為表示購買意願，嗣於96年7 月19日出具購買土地意願書予上訴人，同時為保證其履約意 願，並約定於96年7月26日簽訂系爭土地之買賣契約，惟被 上訴人仍遲未履行，上訴人遂於96年8月3日委任律師發函通 知被上訴人，依系爭要約書應負違約責任，被上訴人旋即回 函表示系爭要約書要約之有效期限至96年7月5日24時止，上 訴人未依約承諾簽章，於有效期屆至時，該要約書即自動失 效等情，爰依系爭要約書第8條，認被上訴人違約致未能簽 訂買賣契約，應給付按成交總價3%計算之違約金，然系爭土 地之總價1,170,140,000元，若依約定之成交總價3%計算之 違約金即高達35,142,000元，恐有過高之虞，故僅請求被上 訴人公司給付5,124,200元之違約金。貳、被上訴人則以下列情詞置辯：
一、被上訴人透過豐裕公司之仲介，表示購買系爭土地之意願後
，因豐裕公司告知系爭土地之權利人不止一人，因此在出具 系爭要約書予豐裕公司轉交上訴人時，要求系爭土地全部之 權利人須在96年7月5日前為承諾之意思表示，並於系爭要約 書上賣方欄簽名或蓋章，嗣僅上訴人簽名同意出賣系爭土地 ，訴外人即系爭土地權利人之一九鼎公司並未簽名或蓋章同 意出賣系爭土地，則系爭土地既未經全部之權利人於要約期 限內為承諾之意思表示，依民法第158條之規定，被上訴人 所為之要約，已因期限屆至而失效。
二、被上訴人於96年7月19日出具之購買土地意願書，透過豐裕 公司轉交上訴人及九鼎公司，預定於同年7月26日簽訂買賣 契約，惟至同年7月26日，該購買土地意願書並未獲上訴人 及九鼎公司之承諾，致無法簽訂系爭土地之正式買賣契約。三、上訴人提出之「政大不動產專任委託銷售契約書」記載九鼎 公司委託者係「長春不動產仲介經紀有限公司」，且經「長 春不動產仲介經紀有限公司」及其法定代理人、不動產經紀 人蓋用印章，此顯係九鼎公司與「長春不動產仲介經紀有限 公司」間之契約，應與上訴人無關。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認定系爭要約書 業已失效，被上訴人自不受該要約書之拘束而負與上訴人簽 訂系爭土地買賣契約之義務。從而駁回上訴人本件之請求及 假執行之聲請。上訴人對原判決不服，上訴聲明：①原判決 廢棄。②被上訴人應給付上訴人5,124,200元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③願供 擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。肆、兩造不爭執之事實：（本院卷第52頁背面、第53頁）一、被上訴人於96年6月28日委託豐裕公司居間仲介向上訴人要 約，購買坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12 平方公尺，總價1,170,140,000元，並於同日簽訂要約書。二、依上開要約書第9條約定，要約有效期間至96年7月5日24時 止。
三、上訴人於96年6月28日對上開要約表示承諾。四、依上開要約書第8條違約處罰約定：本要約書經賣方承諾並 送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由，致無法簽訂買 賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成交總價的3% 計算之違約金作為損害賠償。
五、系爭要約買賣標的之出賣人為上訴人及九鼎公司，其出賣之 面積分別為2513.65平方公尺、4,997.45平方公尺。六、被上訴人於96年7月19日就系爭土地另出具「購買土地意願 書」予上訴人及九鼎公司，並預定買賣契約於96年7月26日 簽訂，嗣因故未簽立契約。
七、上訴人於96年8月3日委請天下法律事務所路春鴻律師以天法 字第96080301號律師函通知被上訴人給付違約金35,104,200 元。
八、系爭要約是針對整筆土地7511.12平方公尺全部購買，不能 切割買賣。
伍、本件之爭點：⑴在系爭要約有效期限前，被上訴人是否已確 知九鼎公司有授權上訴人出賣系爭土地？即上訴人就系爭買 賣之承諾是否包括代理九鼎公司為承諾之意思表示？⑵兩造 是否曾約定96年7月3日及96年7月7日簽訂正式買賣契約書？ ⑶上訴人請求違約金是否有理由？
一、在系爭要約有效期限前，被上訴人是否已確知九鼎公司有授 權上訴人出賣系爭土地？即上訴人就系爭買賣之承諾是否包 括代理九鼎公司為承諾之意思表示？
（一）本件上訴人主張九鼎公司有授權其共同出賣系爭土地等情 ，為被上訴人所否認，而證人即九鼎公司實際負責人吳清 源於原審法院審理中雖證稱：「（是否曾委託上訴人甲○ ○共同出售新竹市關埔計畫內配售土地之出賣事宜？於何 時委託？以何形式委託？）有。96年6月間，我有委託甲 ○○幫我出售該土地（抵費地）。當時有寫一張委託書」 、「（委託何人擔任此一土地買賣之仲介？）我只有授權 給甲○○一起出售，他委託何人仲介我不清楚」、「（你 有授權給甲○○出售系爭土地，價格每坪多少金額？）52 萬元」等語（原審卷第93、94頁），又上訴人提出之政大 不動產專任委託銷售契約書（原審卷第71頁），其上雖有 蓋用九鼎公司、法定代理人林文星及上訴人之印文，惟其 上卻未記載委任上訴人銷售之標的物，且受委任人（即乙 方）記載「長春不動產仲介經紀有限公司」，並蓋用其法 定代理人「葉堂」、不動經紀人「吳鴻義」之印文，衡諸 常理，九鼎公司本身既為建設公司，證人吳清源又為九鼎 公司之實際負責人，自應考量九鼎公司之營運，且系爭土 地交易總價又高達1,170,140,000元，應非僅以口頭授權 上訴人與被上訴人商議系爭土地之買賣；又若上訴人確實 有取得九鼎公司之授權，九鼎公司理應與上訴人簽訂正式 之授權書，以保障九鼎公司之權益，而非僅借用毫無相關 之訴外人政大不動產仲介經紀有限公司之「不動產專任委 託銷售契約書」與上訴人簽約授權書，甚且未記載委任上 訴人銷售系爭土地之坐落位置、面積等事項；退步言之， 縱吳清源或九鼎公司曾授權上訴人出售系爭土地，然依證 人吳清源上述所證渠係以每坪52萬元授權上訴人出售系爭 土地，而上開不動產專任委託銷售契約書（原審卷第71頁
）亦係記載每坪52萬元，然系爭要約書上被上訴人之要約 出價為每坪51萬5千元，則此單價是否在吳清源或九鼎公 司授權上訴人出售系爭土地之範圍內，亦不無疑問；況系 爭要約書上賣方簽章欄僅記載上訴人為出賣人，並未載明 上訴人為九鼎公司之代理人（原審卷第6頁），九鼎公司 是否確有授權上訴人，顯有疑義？是僅憑證人吳清源之證 述，尚難認簽訂系爭要約書當時，吳清源或九鼎公司確實 有授權上訴人處理系爭土地之買賣事宜，上訴人上開主張 ，尚難信為真實。
（二）又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋契約 ，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字 ，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即 不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118 號判例可資參照。系爭要約書第四條約定（原審卷第6頁 、本院卷第87頁）：「本要約書須經賣方親自記明承諾時 間及簽章並送達買方，雙方即應負洽商簽立本約之一切義 務」，而系爭買賣之出賣人為上訴人及九鼎公司，既為兩 造所不爭執，是以出賣人二人簽名於要約書上及簽名之時 間乃買方特別要求之事項，實乃因系爭買賣總價高達1,17 0,140,000元，為求慎重所致，賣方苟欲承諾，自應符合 系爭要約書所要求之形式。而查證人即被上訴人公司承辦 系爭土地買賣之承辦人陳宏洲於原審法院結證稱：「本件 是仲介李振斌與我接洽聯絡系爭土地買賣事宜」、「（於 96年7月5日24時前，李振斌有無告知你，九鼎公司委任上 訴人為代理人並出示授權書？）之前李振斌就有告知，上 訴人有經過九鼎公司的口頭授權，但我從頭到尾都沒看到 授權書，到96年7月5日也沒有看過，且我曾在寫了要約書 後到96年7月5日之期間有要求李振斌拿出九鼎公司有授權 給上訴人出售之授權書，但李振斌都未提出。而我也曾經 向上訴人當面要求提出九鼎公司同意出售之授權書，上訴 人也沒有提出來」、「（本件於要約期限屆至僅有上訴人 簽名同意出售土地時，仲介李振斌對你有何陳述？）我當 時有要求一定要經過九鼎公司的吳清源在要約書上簽名確 認或提出授權書，上訴人只說他說了就算數，不需要提出 九鼎公司的授權書。而7月5日李振斌會同賣方仲介陳彥宏 至九鼎公司要求吳清源簽名，當天我沒有在現場，而當時 吳清源人在國外，他妹妹吳麗珠表示不願意簽該要約書， 並以電話告訴我直接簽訂正式買賣契約，我表示本件買賣 金額龐大，希望能由九鼎公司在要約書上先簽名確認，以
向被上訴人公司依正常程序請款，才可正式簽訂土地買賣 合約書」等語（原審卷第115頁背面、第116頁），再參證 人即系爭土地之仲介李振斌於原審法院審理中證述：「（ 是否曾擔任兩造間就新竹市關埔計畫內配售土地之仲介？ 由何方委託你擔任此件土地買賣仲介？）是，本件買賣有 買方及賣方經紀人，我是買方的經紀人，我是找到土地介 紹被上訴人公司買受」、「…我們找到土地介紹給被上訴 人公司，被上訴人公司也接受，並於96年6月28日寫該要 約書，將所欲購買之條件均在要約書記載清楚，之後我就 把該要約書交給賣方的經紀人陳彥宏，請他轉交給賣方簽 名確認出賣，而賣方甲○○就來我的公司簽該要約書，至 於是當天或是隔天才簽，我不記得。當時甲○○說他自己 就可以決定該筆土地的買賣，至於該筆土地其他的地主是 否有授權甲○○，我就不清楚，當時我也沒看到授權書」 、「（依購買土地意願書第6條載明『本件買賣預定於96 年7月26日簽訂』，嗣後雙方為何未於該日簽訂買賣契約 書？）因之前有約上訴人及被上訴人就原本的要約書簽約 ，因系爭土地為重劃土地，並無所有權狀，被上訴人要求 重劃公司與上訴人甲○○一起簽約，而被上訴人是因為重 劃公司（即九鼎公司）沒有在要約書上回簽，所以就不願 意簽正式的買賣契約…」等語（原審卷第90、91頁），依 此可知，買方之仲介李振斌雖有告知被上訴人，上訴人有 取得九鼎公司實際負責人吳清源之口頭授權，然被上訴人 自簽訂系爭要約書之後至承諾期間屆滿（即96年7月5日24 時）止，仍不斷要求上訴人出示授權書或要求九鼎公司簽 名於系爭要約書上，甚且於96年7月5日當日亦直接與九鼎 公司聯絡，要求訴外人即證人吳清源之胞妹吳麗珠在系爭 要約書上賣方簽章欄簽名蓋章，證人即上訴人之仲介陳彥 宏亦於原審到庭證稱；「當時被上訴人公司出價每坪51.5 萬元，而賣方希望以書面正式確定買賣之價格，所以就要 求被上訴人公司先出具要約書」等語（原審卷第114頁背 面），顯見被上訴人在訂立系爭要約書時，其真意係因系 爭土地買賣價金總額龐大又無所有權狀，故為使後續買賣 契約能夠順利進行，而要求系爭土地全部之權利人均能在 系爭要約書上簽名、蓋章，以確認權利人確有出賣系爭土 地，並同意每坪以51.5萬元計價之真意，或應提出九鼎公 司書面之授權書以確認上訴人有代理權，揆諸上開說明， 自應以上訴人及九鼎公司均在系爭要約書上簽名、蓋章或 上訴人有提出九鼎公司之授權書，系爭要約書始有效成立 ，而上訴人於簽訂系爭土地買賣契約書前，既未提出九鼎
公司實際負責人吳清源之授權書，自不得代理九鼎公司簽 訂系爭要約書（況該要約書賣方簽章欄亦無載明上訴人為 九鼎公司之代理人，已如前述），又系爭要約買賣標的之 出賣人包括上訴人及九鼎公司，且不能切割出賣，為兩造 所不爭執（見上開不爭執之事實五、八），而系爭要約書 於96年7月5日24時之承諾期間屆滿前，復未經九鼎公司於 賣方簽章欄簽名蓋章，被上訴人自無從確認九鼎公司是否 有出售意願，依民法第158條規定，系爭要約書自應失其 效力，被上訴人自不受系爭要約書之拘束而負與上訴人簽 訂系爭土地買賣契約之義務。
（三）證人即上訴人之仲介陳彥宏雖於原審證稱：九鼎公司之實 際負責人吳清源人在國外．．．，被上訴人公司之陳宏洲 當時有說由九鼎公司負責人吳清源的妹妹吳麗珠代簽名也 可以，之後渠就帶陳宏洲到九鼎公司找吳麗珠，並請吳麗 珠在要約書上簽名，而吳麗珠認為雙方都很熟，可以直接 簽正式的買賣契約，而陳宏洲有答應，所以吳麗珠當天就 沒有在要約書上另外簽名等語（原審卷第115頁），上訴 人並據此主張被上訴人公司於96年7月5日承諾期限屆至前 ，已確認上訴人確有得到授權共同出售系爭土地云云，證 人即被上訴人公司承辦本件買賣之陳宏洲雖否認與陳彥宏 一起至九鼎公司，然亦於原審證稱吳麗珠曾於電話中告知 可直接簽正式契約，渠向吳麗珠表示本件買賣金額龐大， 希望能由九鼎公司在要約書上先簽名確認，以向被上訴人 公司依正常程序請款，才可正式簽訂土地買賣合約書等語 （原審卷第115頁背面、第116頁），參諸證人即本件系爭 買賣之仲介李振斌在原審法院問及被上訴人96年7月19日 出具購買土地意願書（原審卷第40頁）後，何以雙方仍未 簽訂買賣契約時，明確證稱：本件係因重劃公司（即九鼎 公司）沒有在要約書上回簽，所以被上訴人不願意簽正式 的買賣契約等語（原審卷第91頁），堪認被上訴人始終要 求九鼎公司須在要約書上回簽以資慎重，並無證據足資證 明被上訴人已改變系爭要約書第4條所約定之賣方承諾方 式。
二、兩造是否曾約定96年7月3日及96年7月7日簽訂正式買賣契約 書？
上訴人陳稱兩造曾約定於96年7月3日簽訂正式買賣契約，李 振斌並已備妥原審卷第9頁之買賣契約書，嗣後因被上訴人 公司稱7月3日該公司有一「喜來登飯店」建案之開工典禮， 故雙方才約定再往後延四天即76年7月7日再簽約，結果被上 訴人公司又以該公司財務上有困難而表示再次延期，並以證
人陳彥宏之證述及原審卷第9頁之未簽署之買賣契約書為其 依據。然查證人陳宏洲雖不否認96年7月3日、96年7月7日或 8日上訴人有表示直接簽買賣契約書即可，但亦證稱被上訴 人堅決要先簽要約書，且九鼎公司也必須在要約書上簽名等 語（原審卷第116頁），核與證人即本件系爭買賣之仲介李 振斌亦明確證稱本件係因重劃公司（即九鼎公司）沒有在要 約書上回簽，所以被上訴人不願意簽正式的買賣契約等語（ 原審卷第91頁）相符，是以兩造雖曾約定96年7月3日及96年 7月7日或8日簽訂正式買賣契約書，然終因出賣人之一之九 鼎公司始終未出面而作罷，且因九鼎公司未於承諾期限內在 系爭要約書上簽名並書立承諾時間，則系爭要約書既已失效 ，上訴人亦不能據此要約書而主張被上訴人有簽立正式買賣 契約之義務。
三、上訴人請求違約金是否有理由？
（一）系爭要約書第8條約定：「本要約書經賣方承諾並送達買 方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約 書時，他方即得請求違約方給付．．．違約金作為損害賠 償。」承前所述，兩造既不爭執系爭買賣之出賣人為上訴 人及九鼎公司二人，則系爭要約書即因出賣人之一之九鼎 公司未以符合要約書第4條約定之方式（經賣方親自記明 承諾時間及簽章並送達買方）於要約期限內為承諾之意思 表示，致系爭要約書業已失效，被上訴人自不受該要約書 之拘束而負與上訴人簽訂系爭土地買賣契約之義務，即無 適用系爭要約書第8條之情形，從而上訴人依據系爭要約 書第8條約定請求被上訴人給付違約金，自屬無據，應予 駁回。
（二）至被上訴人雖曾於96年7月19日出具購買土地意願書，然 此乃被上訴人於系爭要約書失效後之另一意思表示，本件 上訴人既係依系爭要約書第8條請求給付違約金，而系爭 要約書已因逾承諾期限而失效如上述，衡情尚與96年7月 19日被上訴人另出具之購買土地意願書無涉，況觀諸該購 買土地意願書（原審卷第53頁），係以上訴人及九鼎公司 二人為對象，益證被上訴人就系爭土地之買賣自始均係以 上訴人及九鼎公司二人為出賣人，方一直要求九鼎公司於 系爭要約書上簽名為承諾之意思表示。
陸、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人應受系爭要約書之拘束 ，為不足採，被上訴人抗辯系爭要約書已失效尚屬可信。從 而，上訴人主張本於系爭要約書第8條之約定，請求被上訴 人給付違約金5,124,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其
假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴 之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。柒、本件事證已明，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊防禦方法 及舉證，均與前開論斷結果無礙，爰不另贅論，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日 民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容
法 官 蔡秉宸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 洪麗華
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日 Ｍ
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