臺灣彰化地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三八號
原 告 張鐵男即祭祀公業集奉社管理人
張敦賢
被 告 甲○○
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
確認被告與祭祀公業集奉社間就坐落彰化縣員林鎮○○段一三二０地號、地目田、面積０．０七九四公頃，及同段一四０七地號、地目田、面積０．００三六公頃土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將坐落前項土地內，如附圖所示代號Ｌ部分面積一０九．九九平方公尺鐵架造二層樓房、代號Ｍ部分面積一一三．六四平方公尺鐵架造二層樓房、代號Ｎ部分面積八．二五平方公尺鐵架造雨遮、代號Ｓ部分面積六．０七平方公尺鐵架造雨遮、代號Ｏ部分面積五．七四平方公尺鐵架造雨遮、代號Ｒ部分面積五．一七平方公尺鐵造架雨遮拆除，並將前項土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落彰化縣員林鎮○○段一三二０地號、地目田、面積０．０七九四公頃及 同段一四０七地號、地目田、面積０．００三六公頃土地（下稱系爭土地） 為祭祀公業集奉社所有，由被告承租耕作，定有耕地三七五租約。惟被告在 系爭土地建築房屋居住或供商店使用，有不自任耕作之情事，依耕地三七五 減策條例第十六條一項、第二項規定，及最高法院七十年台上字第四六三七 號判例、八十年台再字第一五號判例意旨，兩造就系爭土地所訂立之耕地租 約，自被告違反上開不自任耕作之限制時，無待於原告為終止之表示，當然 向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，為此請求確認兩造間就系爭土地之 耕地租賃關係不存在，並本於所有返還求權之法律關係，請求被告拆除如附 圖所示代號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、Ｏ、Ｒ部分建物，並將系爭土地交還原告。 （二）對被告抗辯所為之陳述：
１．依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定觀之，耕地租約之耕地，縱經依 法編定或變更為非耕地使用時，於租期未屆前，僅賦予出租人有終止租約之 權而已，並非一有上揭情形，於出租人尚未終止租約前，耕佃租約之性質即 變更為一般租賃，亦非予承租人自耕地變更或編定非耕地使用時起，有自行 廢耕或不自任耕作之權，雙方之租賃未終止前，性質仍屬耕地租賃，雙方之 權利義務，仍應適用耕地三七五減租條例之規定。因此被告以系爭土地於四 十七年四月十七日員林鎮實施都市計劃，分別屬都市計劃內之工業用地，及 計劃道路用地為由，而認系爭租約為一般租約，顯乏依據，而無理由。 ２．又被告自認系爭土地係其祖父於日據時代向原告之前管理人承租耕作，再由 其依繼承關繼續承租迄今，本件訴訟係因兩造就租佃爭議於員林鎮公所及彰
化縣政府之耕地租佃委員會調解、調處時，無法成立及不服調解而移送，系 爭租約亦係登記有案之耕地租約（員仁字第一八號）。再據被告於九十年六 月二十日寄予原告之存證信函亦提到：「台端依照往年繳交佃租，九十人一 期稻穀為一八一台斤，折算市價新台幣二二八０元整．．．」等語，可知其 目前就系爭土地與原告所訂之租賃，尚以耕作之意思來租用，兩造間就系爭 土地所訂之租約，應屬耕地租約無疑。
３．被告先有違法不自任耕作之事實，再主張系爭土地係因受鄰地使用狀況之變 遷、計劃道路之開闢、灌溉渠道之淤塞、樓房陸續增建等因素之影響，致完 全無法從事耕作云云，除無法改變被告不自任耕作事實外，茍有上開無法自 認耕作之情形（原告否認），亦僅予被告此消極不為耕作，係因不可抗力所 致為抗辯而已，並不因此賦予被告得有積極不自任耕作，更在耕地上建屋之 權利。
４．兩造間之耕租賃關係，係自日據時代至今，一期六年，六年換一次，期間除 出租人（原告）依耕地三七五減租條例收回自耕外，如被告願意繼續承租者 ，縱原告拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（五十一年度上字第一 八五八號判例參照）。準此，系爭耕地租佃，既係兩造承繼祖先所訂之契約 廷續至今而不曾中斷，則契約之性質自屬同一，無所謂之改變，即前係租地 耕作，迄今仍同。況被告租用之系爭土地，地目為「田」（即農地），且被 告租用目的係為耕作（由其前揭存證信函內容觀之即明），自有耕地三七五 減租條例之適用。
５．系爭土地之管理人原為張仕，其早已過世，直至八十六年十二月八日才有新 的管理人張桂森產生，依被告所附房屋稅繳款書之繳交年度為八十三年度等 情觀之，系爭土地於八十六年前未產生新管理者張桂森前，如何主動來與之 訂約？又系爭土地為田地，原不必課徵地價稅，因被告租用後違規在其上建 屋使用而不為耕作，因此原告必須每年繳納數十萬元之地價稅，以被告年僅 支付原告二千二百八十元之佃租，則原告豈有再主動與之訂約之理。況被告 以存證信函附有系爭土地佃租寄予被告，顯然原告拒與之續訂租約甚明，且 存證信函內容，其亦表明所附金額係佃租等語，因此，被告就系爭土地之使 用應屬耕地租用，而非一般租賃甚明。
三、證據：提出存證信函二件、郵政匯票影本一件、土地登記謄本一件、地價稅繳 款書二張、地價稅課稅明細表、彰化縣稅捐稽徵處稅款罰鍰移送書、法務部行 政執行署彰化執行處通知各一件，並聲請履勘現場。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）按耕地三七五減租條例第一條內載，耕地之租佃，依本條例之規定云云，是 是限於耕地之租佃始有該條例之適用。耕地租賃係以支付地租而耕作他人之 農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫，而施人工於他 人之土地以栽培農作物而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」或「旱」 ，而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租賃；依此反面解釋
，地目縱為「田」或「旱」，但租賃時土地如已非供耕作之用者，即非屬耕 地租佃，應無適用耕地三七五減租條例之餘地（請參照司法院院字第七三八 號解釋、四四年台上字第六一一號判例、六三年台上字第一二一八號判例要 旨、七一年台上字第三五五號判決要旨、台灣高等法院暨所屬法院七一年法 律座談會結論）
（二）系爭土地，原告於日據時代即出租與被告之祖父，後由被告之父張金石承租 ，而張金石於七十二年十二月間去世，始由被告基於繼承關係繼續承租系爭 土地，此為兩造所不爭執之事實。惟於四十七年四月十七日員林鎮實施都市 計劃，系爭土地屬都市計劃內之工業用地，同段第一四０四號土地屬計劃道 路用地（該筆土地於六十九年間即因育英路拓寬而被政府徵收）。而系爭土 地亦因受鄰地使用狀況之變遷、計劃道路之開闢、灌溉渠道之淤塞、樓房陸 續增建等因素之影響，致完全無法從事耕作，因之張金石於六十九年、七十 年間即先後建築門牌育英路四五二之一、四六０、四六二、四六四、四六六 號等鐵皮造房屋六棟。查系爭土地之地目雖為「田」，但自六十九年間即已 全部建築房屋，未供耕作之用等事實，既為原告所知悉，而原告於每隔六年 仍與被告簽訂租賃契約並收受租金，足見原告於訂約時顯有同意被告變更用 途之意思。是依前揭說明，本件租賃應適用民法及土地法有關之規定處理， 而無適用耕地三七五減租條例之餘地，原告主張依該條例第十六條之規定， 提起本件訴訟，依法自屬無據。
三、證據：提出彰化縣員林鎮公所簡便行文表、土地登記謄本、彰化縣員林鎮公函 各一件、房屋稅繳款書四張。
丙、本院依職權囑託彰化縣員林地政事務所測量系爭土地使用情形，並繪製複丈成果 圖。
理 由
一、原告起訴主張：系爭土地為祭祀公業集奉社所有，由被告承租耕作，定有耕地三 七五租約，惟被告在系爭土地建築房屋居住或供商店使用，有不自任耕作事實， 依耕地三七五減策條例第十六條一項、第二項規定，及最高法院七十年台上字第 四六三七號判例、八十年台再字第一五號判例意旨，兩造就系爭土地所訂立之耕 地租約，自被告違反上開不自任耕作之限制時，無待於原告為終止之表示，當然 向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，為此請求確認兩造間就系爭土地之耕地 租賃關係不存在，並本於所有物返還求權之法律關係，請求被告拆除如附圖所示 代號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、Ｏ、Ｒ部分建物，並將系爭土地全部交還原告等語。二、被告則以：耕地三七五減租條例規定，限於耕地之租佃始有該條例之適用，而地 目縱為「田」或「旱」，但租賃時土地如已非供耕作之用者，即非屬耕地租佃， 應無適用耕地三七五減租條例之餘地。系爭土地於日據時代即由祭祀公業集社管 理人出租與被告之祖父，後由被告之父張金石承租，被告於七十二年十二月間基 於繼承關係繼續承租系爭土地，惟於四十七年四月十七日員林鎮實施都市計劃， 系爭土地屬都市計劃內之工業用地，因受鄰地使用狀況之變遷、計劃道路之開闢 、灌溉渠道之淤塞、樓房陸續增建等因素之影響，致完全無法從事耕作，因之張 金石於六十九年、七十年間即先後建築鐵皮造房屋六棟，系爭土地之地目雖為「
田」，但自六十九年間即已全部建築房屋，未供耕作之用等事實，既為原告所知 悉，而原告於每隔六年仍與被告簽訂租賃契約並收受租金，足見原告於訂約時顯 有同意被告變更用途之意思，本件租賃應適用民法及土地法有關之規定處理，而 無適用耕地三七五減租條例之餘地等語置辯。
三、查原告主張系爭土地為祭祀公業集奉社所有，由被告承租，訂有耕地三七五租約 ，惟系爭土地上建有房屋，被告並未耕作等事實，業據其提出地價稅繳款書、地 價稅課稅明細表各一件為證，且有彰化縣政府函送之台灣省彰化縣私有耕地租約 書一件、土地登記謄本二件在卷可稽，並為被告所不爭執。又系爭土地如附圖所 示代號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、Ｏ、Ｒ部分房屋為被告所有乙情，亦經本院勘驗屬實， 製有勘驗筆錄，並囑託彰化縣員林地政事務所人員測量，繪製複丈成果圖在卷可 稽，且為兩造所不爭執，是原告主張之上開事實，應堪信為真實。四、次查，被告對其未在系爭土地上耕作之事實，固不爭執，惟以前揭情詞辯稱兩造 所訂者並非租佃契約，無耕地三七五減租條例之適用云云，是本件首應審究者厥 為兩造所簽租約之性質為何。經查：
（一）系爭土地於日據時代即由祭祀公業集社管理人出租與被告之祖父，後由被告之 父張金石承租，被告於七十二年十二月間基於繼承關係繼續承租系爭土地之事 實，為被告自承在卷，且為原告所不爭執，則系爭土地既係由兩造之祖先訂立 後，廷續至兩造，被告復未舉證證明系爭土地於簽訂租約之初即非供耕作使用 ，其所辯系爭土地租賃時已非供耕作之用云云，不足採信。（二）再系爭土地於四十七年四月十二日因實施都市計劃，變更為工業區使用之事實 ，固據被告提出彰化縣員林鎮公所簡便行文表一件為證。惟依耕地三七五減租 條例第十七條第一項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之 一『不得終止』：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。 三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、 經依法編定或變更為非耕地使用時。」觀之，耕地租約之耕地，縱經依法編定 或變更為非耕地使用時，於租期未屆前，僅賦予出租人有終止租約之權而已， 非謂一有上揭情形，耕地租佃約即當然終止；又按「編為某種使用地之土地， 於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」，土地法第八十三條亦定有 明文，則在租佃關係存續中，耕作土地地雖經編定為非耕地使用，承租人仍得 繼續為從來之使用，如出租人並未終止租約，承租人自應繼續為從來之使用， 而仍有耕地三七五減租條例之適用（參照最高法院六十四年台再字第八０號判 例意旨、最高法院六十四年四月二十二日、六十四年度第二次民事庭庭推總會 決議意旨）。是系爭土地於四十七年四月十二日經編定為工業區使用後，既可 繼續為原來之耕作使用，兩造之祖先亦未因此終止耕佃租約，足認系爭土地並 未因上開事由而變更使用性質，承租人自應為原來之耕作使用。（三）至被告辯稱原告與被告簽訂租約時明知被告未自任耕作，仍與被告簽訂租約， 已有變更租約性質乙節，則為原告所否認，主張兩造並未合意變更租約之性質 等語。對此，被告固提出八十五年度之房屋稅繳款書一件為證，惟承租人未自 任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，係賦予出租人得收回自 行耕作或另行出租之權利，是否收回，係屬原告之權利，自不得以原告未收回
土地，即謂原告已同意被告在其上興建房屋使用。況兩造於八十六年間，尚就 系爭土地簽訂耕地三七五租約，此亦有彰化縣政府函送所附之「臺灣省彰化縣 私有耕地租約書」一件可稽；且被告於九十年六月二十二日及九十一年六月二 十八日所寄予原告之存證信函，均記載其係繳依稻穀折算市價繳交佃租等語， 亦有原告所提存證信函及匯票各二張為證，堪認被告主觀上亦係基於耕地租賃 之意思而與原告簽約，否則，兩造如係基於成立一般租賃關係而簽約，自可先 行終止本件耕地租約，另行簽訂一般租賃契約，如此，原告既可不受耕地三七 五減租條例之限制，被告亦得適得其用，兩造於八十六年間又豈會繼續簽訂耕 地租約，並仍以稻穀計算佃租？是原告主張兩造並未合意變更系爭租約之使用 性質等語，應堪採信。從而，兩造既未約定將系爭土地變更為非耕地使用，被 告即應繼續為原來之耕地使用，縱其上建有房屋，亦非不得拆除其所有之房屋 而為耕作，尚不得以此即謂原告已同意系爭變更為非耕地使用，而無耕地三七 五減租條例之適用。
（四）綜上所述，兩造就系爭土地既係簽訂耕地租約，被告復未能證明系爭土地已經 合意變更為非耕地使用，則於兩造因耕地租約發生爭議時，自應適用耕地三七 五減租條例之規定，被告辯稱應適用一般租賃之法律關係云云，自不足採。五、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項 規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五 減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。查原告主張被告有不自任耕作之事 實之事實，既為被告所不爭執，依上開規定，原訂租約即為無效，從而原告請求 確認被告與祭祀公業集奉社間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由。又 兩造原訂之租約既屬無效，被告占有使用系爭土地即屬無據，從而，原告基於所 有權，請求被告應將其所有坐落於系爭土地上如附圖所示代號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｓ、 Ｏ、Ｒ部分之建物拆除，並將系爭土地交還原告，洵屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述 ，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日 臺灣彰化地方法院民事第二庭
~B法 官 羅秀緞
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 黃當易
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日