臺灣臺南地方法院民事判決 97年度訴字第736號
原 告 乙○○○
丁○○
己○○○
戊○○
庚○○
丙○○
前六人共同
訴訟代理人 壬○○
被 告 財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國97年9月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落臺南市○區○○段二一二地號、地目養、面積一點一０八九一二公頃土地，於民國八十九年十月二十三日簽訂之國有養地（七八）國養租字第００００九號租賃契約存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。又按耕地三七五減租條例第26 條第1項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非 在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租 人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不 同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則 為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程 序，最高法院89年度台上字第670號判決著有意旨可資參照 。查本件兩造因坐落臺南市○區○○段212地號土地（下稱 系爭土地）租佃爭議事件，經臺南市南區公所耕地租佃委員 會於民國97年1月16日調解不成立，再經臺南市政府耕地租 佃委員會於97年5月8日調處，惟因出租人即被告不服調處決 議，臺南市政府乃將該租佃爭議案件移送本院處理，此有臺
南市政府97年5月26日南市地權字第09714509930號函附之臺 南市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及臺南市南區區公所 耕地租佃委員會調解程序筆錄等在卷足憑（見本院卷第3頁 至第13頁、第26頁至第31頁）；又原承租人柯引於97年4月1 5日死亡，其繼承人為己○○○、戊○○、庚○○等3人，亦 有戶籍謄本及繼承系統表附卷可參（見本院卷第19頁至第21 頁、第24頁），本件於臺南市政府耕地租佃委員會調處時， 雖僅原告己○○○1人出席調處程序，惟參照前開判決意旨 ，本件耕地租佃爭議事件既已踐行前述調解及調處程序，起 訴自屬合法，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：該訴訟標的對於數人必須合 一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，民事訴訟法 第255條第1項第5款定有明文。又按公同共有物之處分及其 他權利之行使，依法應得公同共有人全體之同意，則租佃爭 議事件縱如提案原文所稱未經全體繼承人出席，但其中出席 之1、2人既已不同意而調解調處不成立，即令全體出席，而 調解調處依然無從成立，只有出於移送法院審理之一途。且 耕地三七五減租條例第26條第1項所以規定租佃爭議須經調 解調處始得起訴，無非旨在保持情感減少訟累，但當事人一 造死亡後，其繼承人確數若干他造未必十分明瞭，調查亦極 費時，果其聲請調解、調處時已列其中已知之繼承人為對造 ，而其餘繼承人有所漏列，則為訴訟便宜起見，宜認為該事 件已踐行該條項所定之調解、調處程序而准予追加，否則未 免勞民費事，有違立法真意，最高法院62年度第2次民庭庭 推總會議決議（二）意旨亦可參照。經查，本件聲請追加為 當事人之戊○○、庚○○與原本參加調處之繼承人己○○○ 間就本案訴訟標的必須合一確定，參照前開規定及最高法院 決議，原告戊○○、庚○○依法聲請追加為當事人即無不合 ，應予准許。
三、末按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即 得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院52 年台上字第1922號著有判例可資參照。查本件被告否認兩造 間之租賃關係，且於本院言詞辯論時對此既仍有爭執，故兩 造間就系爭土地之租賃契約法律關係存否即有不明確之情形 ，原告在私法上之地位亦有受侵害之危險，而此危險復得以 對於被告之確認判決除去之，則原告提起本件確認訴訟自有 確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告乙○○○、丁○○、丙○○及訴外人柯引（已死 亡，即原告己○○○、戊○○、庚○○之被繼承人） ，於89年10月23日與被告就系爭土地所簽訂之國有養 地（78）國養租字第00009租賃契約書（下稱系爭租 賃契約）明文記載承租人為丁○○、柯引、丙○○及 乙○○○，持分均係4分之1，並詳細記載原告乙○○ ○、丁○○、丙○○及訴外人柯引之住址（至今未變 ），然「支付租金之催告」此一重要之行政信函竟僅 寄送予原告乙○○○1人。按「解除權之行使，應向 他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數 人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。 」民法第258條第1、2項定有明文；又「支付租金之 催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之， 如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於 未受催告之承租人，不發生催告之效力。」最高法院 48年台上字第1382號判例可參，參照上開條文及判例 意旨，被告之臺財產南南三字第0950008458號催告函 送達不合法，對未送達之原告自始不生終止效力。況 原告於96年10月中旬知悉尚未繳交租金後，即於96年 10月30日將積欠之租金及滯納金全數繳清，故兩造間 之契約效力依舊存在。另觀被告所出示於95年10月16 日（註：應係95年5月16日之誤）寄出之掛號信回執 聯，被告顯將收信人誤植為「柯穎川」（原告乙○○ ○夫婦均不識字），姓名不對何來「送達」之意思表 示，是自始不生「催告」之效力。
（二）原告乙○○○、丁○○、丙○○及訴外人柯引等4人 ，自47年其父柯清水承租系爭土地從事養殖漁業起至 92年止，未曾缺、遲繳租金，且至今從未停止養殖。 因原告乙○○○、丁○○、丙○○及訴外人柯引忙於 魚塭事宜，且學識均低，故由原告丁○○之妻負責租 金之繳納及經濟財務之事宜。詎丁○○之妻於93年間 罹癌，嗣於94年底過世，故不知租金未繳納，直至96 年10月下旬收到起訴狀始知租金尚未繳納，及被告曾 於95年5月16日寄出一封掛號信函予「柯穎川」，簽 收人為原告乙○○○之妻，信函內容為限期催繳93、 94年租金，否則將終止租約，惟原告乙○○○之妻不 識字，致上開信件遺失。又原告等人於收到起訴狀後 ，即於96年10月30日將所有欠款繳清，並向被告陳述 非故意不繳，實係因上述原因始耽誤繳款，惟被告仍
堅持將租約終止
（三）租約終止後，原告等人將蒙受重大損失，蓋自46年起 即投注金錢、人力辛苦開發墾殖近50年賴以維生之養 殖事業毀於一旦，原告等人又僅會此技能，生活將無 以為繼，徒增社會負擔；況收回系爭土地亦非出租機 關之本意，且收回後之管理需花費更多人力、物力， 自應非出租機關所能負荷，未達土地最大效能、地盡 其利，不符比例原則。
（四）並聲明：
⒈請求確認原告與被告於89年10月23就被告所管理之 國有臺南市○區○○段212地號、地目養、面積1.1 08912公頃土地之租約（即國有養地國養租字第0 0009號租賃契約）存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告之抗辯：
（一）系爭土地（重測前為鹽埕段619-10地號），係被告於 66年1月1日起出租予原告等人作為養殖使用，租約到 期後，經原告陸續申請換約續租手續，租期至99年12 月31日止，合先敘明。
（二）因原告等人承租系爭土地後，積欠93年至94年租金及 逾期違約金未依系爭租賃契約之約定如期繳納，故被 告於95年5月15日以臺財產南南三字第0950008458號 函通知原告等人，因其積欠租金之年限依據國有養地 租賃契約書第4點第16項第5款之規定，已達終止租約 之要件，限期於95年5月31前迅速繳納所積欠之租金 及逾期違約金，逾期依法終止租約，惟原告等人未依 被告通知如期繳納。
（三）原告等人未依被告通知如期於95年5月31前繳納所積 欠之租金及逾期違約金，故被告依兩造訂立之系爭租 賃契約第4點第8款第3目約定、耕地三七五減租條例 第17條第1項第3款及民法第458條第4款規定，於95年 6月20日以臺財產南南三字第0950010982號函通知原 告等人，因其積欠租金之年限已達法定終止租約之要 件，自95年6月1日起終止兩造之租賃關係，是兩造間 之租賃關係已歸於消滅。
（四）原告陳稱被告僅通知原告乙○○○給付租金，對其他 原告應不生效力，惟依系爭租賃契約第4點第2款第2 目約定，共同承租人對租金各負全部給付之責，故任 何承租人經被告通知繳納租金時，皆負給付全部租金 之義務，故本件被告限期繳納租金之通知，既經原告
乙○○○之妹代收，應生催告之效力，原告等人自應 負給付租金之責。
（五）原告雖陳稱被告於通知原告等人限期繳納租金逾期終 止租約之回執聯上，將原告「乙○○○等4人」誤繕 為「柯穎川等4人」，應不生催告之效力，惟參照最 高法院41年台上字第490號判例，「非對話之意思表 示者，其意思表示以通知到達相對人時發生效力」， 所謂到達，係僅使相對人居可了解之地位即為已足， 並非使相對人取得占有為必要，故催繳之通知已達相 對人之住所或營業所，不問相對人閱讀與否，皆已發 生通知之效力，故本件被告限期繳納租金逾期終止租 約之通知函，既經原告乙○○○之妹代收，被告認已 生通知之效力。況本件僅回執聯上名字誤繕，於催繳 通知函上受文人並無誤繕之情事，足徵原告等人所言 實不足採。
（六）原告另陳稱被告僅通知原告乙○○○給付租金否則逾 期終止契約，對其他原告應不生效力，惟因本件租約 在原告等人未依規定向被告申請分管協議之前，係具 不可分之性質，不得因原告等人所持分權利而單獨存 在，縱原告等人認被告之催告通知對其他原告不生效 力，惟參照最高法院84年台上字第1856號判例意旨， 本件業經被告通知，全部租約已生終止之效力。 （七）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告乙○○○、丁○○、丙○○等人與己○○○、戊 ○○、庚○○之被繼承人柯引與被告財政部國有財產 局臺灣南區辦事處臺南分處於66年1月1日就臺南市○ 區○○段212地號國有養地簽訂耕地三七五租約，持 續至90年1月1日簽訂本件租賃契約租期至99年12月31 日。
（二）被告財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處於95 年間認為承租人並未依約繳納租金在95年6月1日依照 積欠租金達2年，在95年6月20日僅對原告乙○○○1 人寄送署名乙○○○等4人之終止本件租賃契約之公 文。
四、兩造爭執事項：
（一）本件催收租金之方式是否合法？
（二）被告是否取得系爭租賃契約終止權？
（三）兩造之間的耕地三七五租賃契約是否仍然有效？五、得心證之理由：
（一）原告主張兩造間就系爭土地，原訂有系爭租賃契約一 情，除有前述國有養地租賃契約影本1份附卷可參（ 見本院卷第67頁至第71頁背面）外，且為被告所不爭 執，自堪信為真實。
（二）被告主張原告積欠93、94年租金及逾期違約金，經催 告後，原告仍未給付，被告乃依系爭租賃契約第4點 第8款第3目約定、耕地三七五減租條例第17條第1項 第3款及民法第458條第4款規定，終止兩造間之租約 云云；另辯稱：被告依習慣僅寄予1位承租人，系爭 租賃契約第4點第2款第2目約定，承租人為2人以上時 ，共同承租人對租金各負全部給付之責，被告認為此 為連帶關係，故僅催告1位代表人，均係寄予第1位， 寄予原告之劃撥單係記載乙○○○等4人（丁○○代 收）云云。然查：
１依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延 ，經出租人定相當期限催告承租人支付，如承租人 於其期限內不為支付者，出租人始得終止租約，此 項規定，依最高法院45年台上字第205號判例意旨 ，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3 款終止租約時，亦有適用。又按「支付租金之催告 ，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如 承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於 未受催告之承租人，不發生催告之效力。」最高法 院48年台上字第1382號亦著有判例可資參照。 ２查本件系爭土地既係原告乙○○○、丁○○、丙○ ○及訴外人柯引等4人共同向被告承租，參照上開 說明，則被告催告繳租或終止租約之意思表示，均 應向承租人全體為之，始為適法。而本件被告雖曾 於95年5月15日以臺財產南南三字第0950008458號 函，催告承租人即原告乙○○○、丁○○、丙○○ 及訴外人柯引等4人繳交所積欠93年至94年之租金 ，然被告僅將該函件寄送予原告乙○○○1人，除 為被告所自承外，並有該函文及掛號郵件收件回執 影本各1份附卷可參（詳見本院卷第39頁及第42頁 ）。又被告雖於上開函文中註明「正本：乙○○○ 君4人」，但因系爭租賃契約中所載承租人，即原 告乙○○○、丁○○、丙○○及訴外人柯引等4人 之地址，則均不相同，故被告就前述催繳積欠租金
之通知，本應分別送達予原告乙○○○、丁○○、 丙○○及訴外人柯引等人，被告既然僅將前開函件 寄予原告乙○○○1人，則被告就系爭租賃契約之 欠租催告，經核尚難認為業已合法通知原告丁○○ 、丙○○及訴外人柯引等3人。從而，被告既未對 原告丁○○、丙○○及訴外人柯引為合法催告，不 僅對於該3人不生催告之效力，且因被告之繳租催 告未對全體承租人發生效力，故其就系爭租賃契約 之欠租催告，依法即難謂為有效。
３至於被告雖另辯稱：依系爭租賃契約第4點第2款第 2目約定，共同承租人對租金各負全部給付之責， 故任何承租人經被告通知繳納租金時，皆負給付全 部租金之義務，故本件被告限期繳納租金之通知， 既經原告乙○○○之妹代收，應生催告之效力，原 告等人自應負給付租金之責。又本件租約在原告等 人未依規定向被告申請分管協議之前，係具不可分 之性質，不得因原告等人所持分權利而單獨存在， 縱原告等人認被告之催告通知對其他原告不生效力 ，惟參照最高法院84年台上字第1856號判例意旨， 本件業經被告通知，全部租約已生終止之效力云云 。然而，系爭租賃契約第4點第2款第2目雖有「承 租人為二人以上時，共同承租人對租金各負全部給 付之責。」之約定，但該約定內容經核應係指被告 對於租金之收取，得以向共同承租人中之任一人請 求全部之租金，而共同承租人中之任一人亦負有給 付全部租金之義務，並非明確表示被告催告繳交欠 租或終止租約之意思表示，亦得僅向共同承租人中 之任一人為之即可，故被告尚不得據前開約款而主 張其已合法催告繳交欠租並終止系爭租賃契約。此 外，最高法院84年台上字第1856號判例意旨係謂： 「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作 ，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部， 出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項 第四款規定終止租約，收回全部耕地」，可知該判 例所處理之對象，乃終止租約時有關收回耕地範圍 之問題，而非出租人與共同承租人間之關係，故與 本案顯不相同，被告執為抗辯，亦尚有誤會。
（三）綜上，本件被告就系爭租賃契約所為繳交欠租之催告 既非合法，則其以原告積欠93、94年租金催繳未果而 片面終止系爭租賃契約，並主張兩造間之系爭租賃契
約業已終止而不存在，經核即難謂為適法可採，而原 告主張系爭租賃契約仍然有效存在，則有理由。六、綜上所述，本件原告起訴請求確認兩造間就被告所管理坐落 臺南市○區○○段212地號、地目養、面積1.108912公頃土 地，於89年10月23日簽訂之國有養地國養租字第00009號 租賃契約存在，經核尚屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，既與 判決結果無何影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 97 年 10 月 14 日 民事第三庭 法 官 陳志成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 10 月 14 日 書記官 黃敏純