臺灣臺南地方法院民事判決
原 告 台南縣麻豆鎮公所
法定代理人 己○○
訴訟代理人 庚○○
楊丕銘律師
被 告 蔡麗芬原名蔡麗春
訴訟代理人 戊○○
陳郁芬律師
蘇文奕律師
被 告 甲○○
吳素娥
壬○○○
乙○○
辛○○
丁○○
上三人共同
訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年9月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡麗芬應給付原告新臺幣貳佰捌拾柒萬壹仟陸佰元，及其中新臺幣貳佰陸拾柒萬元部分，自民國94年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣參佰伍拾肆萬伍仟陸佰元，及其中新臺幣參佰貳拾萬元部分，自民國94年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告辛○○應給付原告新臺幣貳佰陸拾伍萬玖仟貳佰元，及其中新臺幣貳佰肆拾萬元部分，自民國94年9月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳素娥應給付原告新臺幣肆佰玖拾萬元，及自民國85年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新臺幣肆佰肆拾參萬貳仟元，及其中新臺幣肆佰萬元部分，自民國94年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新臺幣貳佰貳拾壹萬陸仟元，及其中新臺幣貳佰萬元部分，自民國94年8月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告壬○○○應給付原告新臺幣壹佰陸拾柒萬伍仟伍佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡麗芬負擔新臺幣貳萬柒仟肆佰參拾參元、被告甲○○負擔新臺幣參萬貳仟陸佰捌拾元、被告吳素娥負擔新臺幣肆萬玖仟伍佰壹拾元、被告壬○○○負擔新臺幣壹萬柒仟陸佰參拾貳元、被告乙○○負擔新臺幣肆萬零陸佰元、被告丁○○負擔新臺幣貳萬零捌佰元、被告辛○○負擔新臺幣貳萬肆仟柒佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決原告依序以新臺幣玖拾伍萬捌仟元為被告蔡麗芬、新臺幣壹佰壹拾捌萬貳仟元為被告甲○○、新臺幣壹佰陸拾參萬肆仟元為被告吳素娥、新臺幣伍拾伍萬玖仟元為被告壬○○○、新臺幣壹佰肆拾柒萬捌仟元為被告乙○○、新臺幣柒拾參萬玖仟元為被告丁○○、新臺幣捌拾捌萬柒仟元為被告辛○○供擔保得假執行；但被告蔡麗芬以新臺幣貳佰捌拾柒萬壹仟陸佰元、被告甲○○以新臺幣參佰伍拾肆萬伍仟陸佰元、被告吳素娥以新臺幣肆佰玖拾萬元、被告壬○○○以新臺幣壹佰陸拾柒萬伍仟伍佰參拾壹元、被告乙○○以新臺幣肆佰肆拾參萬貳仟元、被告丁○○以新臺幣貳佰貳拾壹萬陸仟元、被告辛○○以新臺幣貳佰陸拾伍萬玖仟貳佰元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部份：
被告②甲○○、④吳素娥、⑦壬○○○經合法送達，均無正 當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰准原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部份：
一、原告起訴略以：
㈠、被告①蔡麗芬（原名蔡麗春）：自民國（下同）85年7月21 日起以新臺幣（下同）800萬元之租標金向原告承租台南縣 麻豆鎮市五公有零售市場（下稱市五市○○○○路第3號店 舖、租期9年10個月，惟被告蔡麗芬就上開800萬元之租標金 卻僅支付533萬元，尚積欠267萬元未為支付。嗣兩造乃於90 年2月重訂店舖租賃契約書，並簽訂分期繳款協議書，被告 蔡麗芬承諾就上開積欠之267萬元標租金，自91年8月2日分7 期支付（如附表一所示第4期為27萬元，其餘5至10期，每期 為40萬元）每期為半年、年息4.8%，此有店舖租賃契約書、 分期繳款協書可證。然被告蔡麗芬自第四期迄今，均未曾支 付分文款項，總計尚積欠標租金267萬元、201600元之利息 尚未支付，合計應支付原告0000000元。次按，被告蔡麗芬 所積欠之標租金本金為267萬元，而最後一期（如附表所示 之第10期）之清償期為94年8月2日，是其就上開積欠之租標
金本金267萬元部分，應自94年8月3日起支付法定年息5%計 算之利息。
㈡、被告②甲○○：自85年7月21日起以800萬元之租標金向原告 承租市○市○○○路第5號店舖、租期9年10個月，為被告甲 ○○就上開800萬元標租金僅支付400萬元，尚積欠400萬元 未為支付。被告甲○○於90年2月間重訂之店舖租賃契約書 、分期繳款協議書承諾就其積欠之400萬元標租金，自90年2 月2日起分十期支付，然被告甲○○自91年2月2日第3期迄今 即未再支付任何分期款項，總計尚積欠標租金320萬元、利 息345600元未支付，合計共積欠原告0000000元。次按，被 告甲○○所積欠之標租金本金320萬元最後一期之清償期（ 附表一第10期）為94年8月2日，就上開積欠之標租金本金32 0萬元，應自94年8月3日起支付按法定年息5%計算之利息。㈢、被告③辛○○：自85年7月21日起以600萬元之標租金向原告 承租市○市○○○路第11號店舖、租期9年10個月，為被告 就上開600萬元之標租金僅支付300萬元，尚積欠300萬元未 為支付。嗣兩造乃於90年2月間重訂之店舖租賃契約書、分 期繳款協議書承諾就其積欠之300萬元標租金，自90年2月起 分10期支付、每期為半年、年息4.8%，此有店舖租賃契約書 、分期繳款協議書可證。然被告辛○○自91年2月第3期迄今 即未再支付任何分期款項，總計尚積欠標租金240萬元、利 息259200元未支付，合計共積欠原告0000000元。次按，被 告辛○○所積欠之標租金本金240萬元最後一期之清償期（ 第10期）為94年8月，是就上開積欠之標租金本金320萬元， 應自94年8月3日起支付按法定年息5%計算之利息。㈣、被告④吳素娥：
１、訴外人丙○○自85年7月以700萬元之標租金向原告承租市○ 市○○○路第24號之租賃契約締約權，於得標後轉讓於被告 吳素娥。依上開投標辦法計空白租賃契約書規定，被告吳素 娥係以上述標租金取得與原告締結租賃契約之權利，且被告 尚須攜同連帶保證人與原告簽約，被告吳素娥就上開標租金 應分五期繳納，及第一期款為決標金額之20%應於決標後15 日內繳納，並同時簽訂租賃契約、第二期款為決標金額之10 %應於一樓樓板完成時15日內繳納、第三期款為決標金額之 10%應於三樓樓板完成後15日內繳納、第五期款為決標金額 之50%應於使用執照核發後30日內繳納。基上，被告吳素娥 於攜同連帶保證人與原告簽訂如上之空白租賃契約書內容之 租賃契約前兩造租約尚未有效成立。嗣後，被告吳素娥就其 700萬元之租標金固已繳納第一、二期，然尚積欠第三至第 五期合計490萬元迄未繳納，且迄未攜同連帶保證人前來與
原告簽訂如上述之空白租賃契約書內容之租賃契約。為此， 原告乃分別於90年1月19日、90年3月5日、90年4月16日發函 於被告吳素娥催告其於90年4月30日前來簽約，然被告吳素 娥仍不予置理，致兩造間租約迄今未有效成立。被告吳素娥 既未與原告簽約而占用上開標得締約權之店舖，則其自係無 法律上原因而受利益並致原告受有損害，從而原告自得依不 當得利之法律關係請求被告返還該等不當得利。又被告吳素 娥所積欠尚未繳納之標租金為490萬元應於85年8月9日繳清 ，則被告吳素娥應返還原告不當得利金額應自85年8月10起 加計年息5%之法定利息於原告。
２、次按，倘鈞院認定被告吳素娥與原告間業巳成立租賃契約者 ，然因被告吳素娥逾期迄今均未與原告簽訂租約、且又逾期 迄今均未繳清標租金，致原告巳於90年4月16日函催被告吳 素娥應於90年4月30日前履約，否則即依法視為其等棄權並 撤銷其等之承租權，故被告吳素娥之承租權亦巳遭原告撤銷 （實為法律概念上之解除或終止）而自始不生效力，從而原 告仍得依關於不當得利之關係對被告吳素娥請求如上所述。 退言之，縱認兩造間業巳成立租賃契約，且原告撤銷租賃契 約之行為不生撤銷之效力，則原告亦得基於租賃契約之法律 關係對被告吳素娥請求給付標租金。
３、其中由被告吳素娥店舖94年至96年之電錶用電量可知被告吳 素娥確有使用系爭店舖（1樓共計633度；2、3樓共計12557 度）。
㈤、被告⑤乙○○：被告乙○○以1001萬元之標租金向原告承租 市○市○○○路第35號租賃契約締約權（被告乙○○係以莊 秀琴名義投標，而於得標後以乙○○名義辦理登記）。嗣後 ，被告就其1001萬元之標租金僅繳納第一至第四期，尚積欠 500萬元未繳納，（其餘未攜同連帶保證人前來與原告訂立 租約部分與被告吳素娥同）。另由被告乙○○店舖94年至96 年之電錶用電量可知被告乙○○確有使用系爭店舖（1樓共 計3703度；2、3樓共計5373度）。
㈥、被告⑥丁○○：被告丁○○以500萬元之標租金向原告承租 市五公有零售市○○○路第51號租賃契約締約權。嗣後被告 丁○○就其500萬元標租金固以繳納第一期至第四期，尚積 欠第五期250萬元未繳納，（其餘未攜同連帶保證人前來與 原告訂立租約部分與被告吳素娥同）。另由被告丁○○店舖 94 年至96年之電錶用電量可知被告丁○○確有使用系爭店 舖（1樓共計520度；2、3樓共計1856度）。㈦、被告⑦壬○○○：被告壬○○○係以900萬元之標租金取得 店舖第42號之租賃契約締約權。嗣後，被告壬○○○就其
900萬元之標租金僅繳納第一期至第四期，尚積欠第五期款 450萬迄今未繳納，（其餘未攜同連帶保證人前來與原告訂 立租約部分與被告吳素娥同）。另由被告壬○○○店舖94年 至96年之電錶用電量可知被告壬○○○確有使用系爭店舖（ 1樓共計6198度；2、3樓共計17854度）。㈧、對被告答辯之陳述：
１、原告從未承諾拆遷舊中央市場。再者，依租賃契約書第1條 、第3條、第4條可知被告於85年間係以特定金額之總價一次 買斷系爭店舖之永久用益權，只不過該特定金額之總價因包 含市五房地之籌建經費致分5期繳納而巳（故兩造所訂系爭 契約實質上為買賣契約，而非租賃契約），至於地價稅、房 屋稅、水電費、清潔管理費等則由被告繳納。被告係基於對 市場經濟之自我自主判斷、且在充分瞭解系爭標租條件及內 容之情況下決定標租，原告並不負被告等做生意是否獲利之 風險。至於原告在現今雖將當初沒有標出之店舖以5000元至 15000元不等價格放租給一般民眾，然一則該等租約並非永 久買斷用益權、二則如今之景氣與當年並不能相提並論。２、至於管理問題，則原告並無管理不善，且原告僅有清潔管理 義務而該等義務係反映在清潔管理費中，而非一次買斷之標 租金中，故被告之答辯並無理由。
３、被告吳素娥辯稱當初管理員曾向被告表示可由攤位移到店舖 云云，原告否認該項事實。被告吳素娥又辯稱當初其是要買 受系爭店舖云云，然本件當初標租文件內容極為清楚、且被 告之內心意思又未表示於外（僅係動機），致被告不得以其 當初動機對原告為主張。
４、關於被告①蔡麗芬、②甲○○、③辛○○之部分，原告向被 告收取之款項並無逾越土地法第97條第1項規定之問題。蓋 以原告向被告收取之款項，其性質實為買賣價金而非租金。 退言之，縱認原告向被告收取之款項係屬租金者，其亦顯未 逾越法定上限金額，按此係由於被告繳納款項予原告所取得 者係不定期限之永久用益權（非僅9年10月期限之用益權） ，原告向被告收取之款項即絕無逾越土地法第97條第1項規 定之可能（因被告所繳款項除以永久期限之結果絕不可能逾 越上開規定之上限金額），故被告就其所繳金額僅以9年10 個月加以計算者自有逾越上開規定之上限金額，然被告之計 算顯無足採。
５、又原告對被告④吳素娥、⑤乙○○、⑥丁○○、⑦壬○○○ 之不當得利返還請求權並未罹於時效。
⑴、依兩造情形以觀，則被告吳素娥、乙○○、壬○○○、丁○ ○所受之不當得利顯係其無法律上之原因而得以享受「既可
規避類如其他承租人之90年2月之分期繳款協議書所約定之 繳款義務、又可繼續占用系爭店舖」之利益；而由於其他承 租人依90年2月之分期繳款協議書之約定係就所積欠之金額 分10期繳納且每半年為一期、其第一期款應於90年2月繳納 、第二期款應於90年8月繳納、第三期款應於91年2月繳納、 其餘七期款依此類推，故被告吳素娥等4人所受之不當得利 即係規避上開90年2月之第一期款繳納義務、90年8月之第二 期款繳納義務、91年2月之第三期款繳納義務（餘類推）， 是縱認本件原告對被告吳素娥等4人之不當得利返還請求權 之時效係為5年者（原告認時效係15年），至少就上開分期 款項第三期起之部分並未罹於時效（因原告係於96年1月10 日起訴）。
⑵、如認原告之不當得利返還請求權罹於時效者，則原告亦得基 於民法第767條關於所有物返還請求權之規定以被告吳素娥 等4人係無權占有之事由而請求彼等返還店舖。⑶、縱認原告與被告④吳素娥、⑤乙○○、⑥丁○○、⑦壬○○ ○間之租約未經原告撤銷，原告亦得基於租賃契約法律關係 請求如上數額。
㈨、並聲明：
⑴、被告蔡麗芬應給付原告0000000元，及其中267萬部分，自94 年8月3日起至清償日止，按法定年息百分之五計算之利息。⑵、被告甲○○應給付原告0000000元，及其中320萬部分，自94 年8月3日起至清償日止，按法定年息百分之五計算之利息。⑶、被告辛○○應給付原告0000000元，及其中240萬元部分，自 94 年9月1日起至清償日止，按法定年息百分之五計算之利 息。
⑷、被告吳素娥應給付原告490萬元，及自85年8月1日起至清償 日止，按法定年息百分之五計算之利息。
⑸、被告乙○○應給付原告500萬元，及自85年8月1日起至清償 日止，按法定年息百分之五計算之利息。
⑹、被告丁○○應給付原告250萬元，及自85年8月1日起至清償 日止按法定年息百分之五計算之利息。
⑺、被告壬○○○應給付原告0000000 元。⑻、上開聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則略以：
㈠、被告①蔡麗芬部分：當初鎮公所承諾拆遷舊中央市場，但如 今中央市場仍然存在，造成被告經營困難；如今公所又以較 低之租金將市場攤位出租予人，造成被告之損害，使被告進 退失據。
㈡、被告②甲○○部分：兩造有簽租賃契約書及分期繳款協議書
，希望能按期限再延長，否則實無力償還。原告拿我們的錢 去建市場，9年10個月之租期一到，我們交的800萬元消失了 ，10年後之今日原告將當初沒有標出之店舖以5000元至 15000 元不等價格放租給一般民眾，且市場又管理不善。最 主要是市場作不起來，附近有三個市場，實無能力繳納。㈢、被告④吳素娥：當初管理員向被告表示可由攤位移到店舖， 且被告持有鑰匙，雖曾試著做生意，但因為店舖朝北，沒有 人潮。被告巳繳納210萬元給原告，但希望將店舖返還原告 ，並拿回巳繳的金額，但原告不同意，且被告沒有與原告簽 立契約書。被告當時繳納210萬元給原告是要買受系爭店舖 ，後原告拿出租賃契約書要與被告簽約，然被告並未同意。㈣、被告⑦壬○○○：被告有使用店舖，但是生意不好，系爭標 租金巳經繳到450萬元，住家也在那裏，希望延長繳款期限 ，或是返還房屋及價金，以承租方式辦理。
㈤、被告⑤乙○○、⑥丁○○（4、5部分被告③辛○○亦有主張 ）：
１、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益， 僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61 年台上字第1695號判例參照）。
２、查原告起訴主張，被告未與其簽訂租約，且復已於90年4 月 間撤銷被告之承租權，惟卻占有用益標得締約權之店舖，屬 無法律上之原因而受利益，故本於不當得利之法律關係請求 被告應返還不當利得云云。惟原告僅提出系爭店鋪94年至96 年之用電紀錄，顯不足以證明被告使用之時間若干。再者， 參諸上開最高法院判例，不當得利請求返還之範圍，應以被 告所受之利益為度，非以原告所受損害若干為準，而原告將 市五市場店舖出租他人所收取之租金為每月6000元，則不當 得利請求返還之範圍自應以此為計算基準，原告請求依標租 金之金額計算，應屬無據。而依每月六千元計算，每年應支 付之金額為72000 元，而被告丁○○已給付原告之金額為 250萬元，被告乙○○已給付之金額為501萬元，顯然原告已 無權請求被告二人給付。
３、另按，利息、租金，其各期給付請求權，因五年間不行使而 消滅，民法第126條定有明文。又凡無法律上之原因而相當 於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求 權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時
效之租金利益，即不得依不當得利之法則請求返還（最高法 院82年台上字第3118號判決參照）。本件原告既係請求返還 相當於租金之不當得利，則已逾五年消滅時效期間之部分， 即91年1月份以前相當於租金之不當得利（原告係於96年1月 間起訴），原告應不得請求之。再者，原告本件併請求自85 年8月10日起之法定遲延利息，惟已逾五年時效期間之部分 ，即91年1月份（原告係於96年1月間起訴）以前之遲延利息 ，原告顯不得請求之。
４、查原告主張系爭店舖租賃契約書係永久使用權買賣契約書， 被告辛○○係以600萬元之對價取得系爭店舖之永久用益權 ，系爭契約屬買賣契約而非租賃契約云云。惟按，解釋契約 ，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於契約之文字， 但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得 反捨契約文字而更為曲解，此最高法院17年度上字第1118號 著有判例明文。查系爭契約書標題處明載係租賃，契約文字 中原告係稱為出租人，被告係稱為承租人，並無隻字表明係 買賣，顯見雙方訂立該契約書，契約文字已表示當事人之真 意為店舖租賃，原告認為係屬買賣，顯有曲解。５、再者，系爭契約第三條約定，租賃期間為9年10個月，租期 屆滿後，每3年為一租賃期間，承租人擁有延續優先承租權 ，承租人若無正當理由逾期拒簽，經催告三個月後視為放棄 ，應無條件將店舖交還。系爭契約第4條、第5條更約定承租 人如逾期繳納租金時，出租人得加收遲延費，如累欠達3個 月費額，更可於摧告後終止租約。依此等約定內容觀之，顯 見被告於租期屆滿後，所擁有者僅係3年一期之延續優先承 租權，並非當然可永久使用，且原告更可於租金繳付遲延時 擁有終止租約權限，應可證明兩造間之契約非店舖永久使用 權之買賣，而係租賃契約無誤。
㈥、被告③辛○○：
１、兩造間就系爭標租金，於90年2月間簽訂分期繳款協議書， 約定分10期繳納，惟因被告等標租系爭店鋪之初，原告保證 必將鄰近之市場拆除，並將各零售攤販遷移至市五零售市場 內，以集結消費人潮，被告方願以六百萬元之高價，標租系 爭店鋪。但兩造訂約後，原告之承諾遲遲未履行，以致系爭 地點不到一百公尺距離內，竟有三個市場同時存在，致爭市 五零售市場消費人潮稀落，而被告所承租之市場店舖生意不 如預期，只得關閉系爭市場店舖，對當初舉債支付之標租金 ，償還亦有困難。案經被告多次陳情，兩造遂於91年5月24 日達成協議，原告同意減少系爭標租金，且於雙方協商議定 減免之數額以前，被告等得暫緩繳納標租金，並視為未逾期
。雖然後來兩造未就減少之數額達成一致，惟原告顯亦認為 該租金之數額顯然過高。再者，本件原告向被告收取之租金 顯已逾土地法第97條第1項之規定。
２、又台南縣麻豆鎮民代表會曾於第18屆第1次臨時大會決議， 積欠之標租金分6年72期按月攤還，攤還期間免利息，此有 卷附台南縣麻豆鎮民代表會96年3月5日府代會議字第096000 0126號函附之會議資料在卷可參。則本件縱認原告仍得向被 告請求給付租金，惟原告請求被告等應一次給付全額之標租 金，及自91年5月24日起至94年8月7日止按年息4.8％計算之 利息及法定遲延利息等，核與兩造間之協議內容有違，所為 請求，顯無理由。
３、另按，出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後 ，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃 關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第 423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨礙 ，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨礙係因可歸責於出 租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之 義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠 於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之 損害賠償責任，此最高法院77年台上字第2369號著有判決明 文。又出租人應以所約定使用收益之租賃物交付承租人，並 應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，民 法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收 益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之 義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡 保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能 達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒 絕租金之支付，此亦有最高法院76年台上字第237號判決可 資參照。查原告既迄今尚未履行拆除鄰近老舊市場之承諾， 顯已大大影響系爭市場店舖能否為正常商業活動之經營，致 被告不能達租賃之目的，則被告亦得行使同時履行抗辯權拒 絕本件租金之支付。
㈦、並均聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，准供擔保免 為假執行。
三、得心證理由：
㈠、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 」，民法第153條定有明文。次按「解釋契約，固須探求當
事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字 而更為曲解」、又按「本件系爭租賃契約書，全文六條、標 題與簽名處均明載系爭一九九號內土地係租賃，並無隻字表 明係出售。原判決理由並載明當時實際管理人學歷、社會經 驗俱佳。雙方訂立該契約書，顯經深思熟慮，契約文字已表 示當事人之真意為土地租賃，原判決將之探求為買賣，似屬 曲解。又因屬永久租賃，租金一次付清，金額較鉅，亦與情 理無違，似難遽認即係買賣」、末按「因條件成就而受不利 益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件 已成就，為民法第一百零一條第一項所明定。所謂阻其條件 之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅 與有過失，尚不在此規定適用之列」（最高法院17年度上字 第1118號判例、85年度台上字第3057號判決、95年度台上字 第906號裁判意旨參照）。經查：
１、原告主張該系爭店舖租賃契約之標的為「市五零售市場店舖 之永久用益權」，雖契約名義為租賃，然實質上該系爭租約 卻係買斷性質之買賣契約之事實，業為被告所否認，查兩造 契約明定為「台灣省台南縣麻豆鎮公有市五零售市場店舖（ 攤位）『租賃』契約書」，應可解釋兩造當時之真意係在訂 立租賃契約，又契約文字中原告稱為出租人，被告稱為承租 人，並無隻字表明係買賣，顯見兩造訂立該契約書時已表示 當事人之真意為店舖租賃，即不得捨契約文字而更為曲解， 亦不應任意擴張解釋為買賣契約，是以，原告就此部分之主 張，自不足採。
２、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有 明文，此乃一年以上不動產定期租賃之要式性規定。查：⑴、系爭店舖租賃契約書第三條明載：「本契約租賃期間為9年 10個月（自民國85年7月21日起至民國95年5月20日止）．． ．」，顯見系爭店舖租賃契約尚須依法訂立字據或簽立書 面契約始符合民法第422條之要式性規定。
⑵、又依原告提出之台南縣麻豆鎮市五公有零售市場店舖第二次 投標辦法第十條規定「標租之店舖攤位所有權為麻豆鎮公所 ，以其所投之標，超過麻豆鎮公所訂定之捐獻樂捐之底價最 高額為得標得以合約承租。店舖捐獻樂捐金分五期繳納：第 一期繳納金額為決標金額20%，決標後15天內繳納，並同時 辦理租賃契約，但押標金可抵充第一期款；第二期繳納金額 為決標金額之10 %，一樓樓板完成時15天內繳清；第三期繳 納金額為決標金額之10%，應於二樓樓板完成後15天內繳清
；第四期繳納金額為決標金額之10 %，三樓樓板完成時15 天內繳清；第五期繳納金額為決標金額之50%，使用執照核 發30天內繳清。」，此有原告提出之上開投標辦法附倦可按 ，而查，本件被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○於 標得店舖使用權後，被告④吳素娥已依上開辦法依序已繳納 二期，被告⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○亦均已繳納四期， 雖均遲未攜同連帶保證人與原告簽立書面契約，然既已依投 標辦法所規定之方式繳納租金，顯然有依上開投標辦法所規 定之方式內容繳納租金之合意，且該投標辦法並為上開參與 投標者之被告及其他參與投標者並得標者所同意之方式，在 此情形下，被告等事後雖以不同理由拒簽租賃契約，揆諸上 開裁判意旨，被告顯有阻其條件成就之故意行為（要式性乃 係期限逾一年不動產租賃契約之成立要件），因之，被告④ 吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○故意不與原告簽約而使 該要式性不成就，即應視為條件已成就（即書面性之欠缺已 補正）。
⑶、另原告與被告⑦壬○○○間，業經原告以給付租金為由，聲 請以本院94年度促字第22332號核發支付命令確定，其內容 為：壬○○○應於本命令送達後二十日之不變期間內，向債 權人給付租金新臺幣450萬元，及自民國93年1月22日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，原告與被告⑦壬○○ ○間有租賃關係存在亦已確定，亦足認定。
⑷、從而，被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○與原告間 雖未簽立書面租賃契約，仍視為成立租賃契約。而該書面契 約雖未訂立，惟依當時參與競標之情，繳納租金方式、後續 簽約等，亦為被告等所知悉，因此被告④吳素娥⑤乙○○⑥ 丁○○之租賃契約內容，自應比照其他參與台南縣麻豆鎮市 五公有零售市場店舖第二次投標者與原告所訂立書面契約為 其依據。是被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○店舖分期付款之 租金金額應如附表一所載，亦足認定。
⑸、原告主張依90年4月16日麻所建字第4233號函之通知，因被 告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○未簽約並沒收保證 金，原告與渠等間之租賃契約已解除或終止一節，依上開所 述，被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○等人於85年 至90年間雖未與原告訂立書面契約，卻一直按其他有與原告 訂立書面契約之分期方法繳納標租金，可謂被告④吳素娥⑤ 乙○○⑥丁○○⑦壬○○○等人故意不與原告簽約而使該要 式性不成就，即應視為條件已成就（即書面性之欠缺已補正 ）。是以，原告此部份之主張，自屬無據。
３、再依系爭市五零售市場店舖租賃契約書第1條：「承租人以
新台幣○○元整標租金（含九年十個月預收租金及本建物、 建地之籌建經費）標得該攤（舖）之使用權。本市場倘因政 府實施國家重大政策必須回收者，承租人同意由使用機關依 法補償收回」、第三條：「本契約租賃時間為九年十個月（ 自民國85年7月21日起至民國95年5月20日止）租期屆滿後， 每三年為一租賃期間，承租人擁有延續優先承租權，並應予 租其屆滿前一個月與出租人續約．．．。」及第4條：「本 （攤）舖每年所納租金之計算方式為該店舖每年應分攤之地 價稅加房屋稅。．．．」規定觀之，本租賃契約期間雖僅從 85年7月21日起至95年5月20日止，然第1條已約定承租人以 新台幣○○元整標租金（含九年十個月預收租金及本建物、 建地之籌建經費）標得該攤（舖）之使用權，且定本市場倘 因政府實施國家重大政策必須回收者，承租人同意由使用機 關依法補償收回等語，則此標租金所包含之範圍包括「本建 物、建地之籌建經費」並含9年10月在內；又「每年租金計 算方式為該店舖每年應分攤之地價稅加房屋稅」，亦足證明 系爭店舖租賃契約之標的應為「店舖之永久使用權」，至於 「每三年為一租賃期間」、「租賃時間為九年十個月」等文 意，應僅是給予承租人是否願意繼續承租此「永久使用權」 之選擇（無法拿回先前之標租金）而已，並不影響系爭店舖 租賃契約為永久性租賃之特性。被告主張原告收取之租金顯 已逾土地法第97條第1項之規定，自不足採信。㈡、按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而 消滅，民法第126條定有明文。經查：
１、被告①蔡麗芬②甲○○③辛○○部分：
⑴、原告主張被告①蔡麗芬應給付原告未繳款之標租金0000000 元、②甲○○應給付原告未繳納之標租金0000000元、③辛 ○○應給付原告未繳納之標租金0000000元之事實，兩造於 90年2月間已重新簽訂分期繳款之租賃契約與協議書，對於 未繳納之標租金金額亦為被告等所不否認，是原告就此部份 之主張堪認為真。又因被告①蔡麗芬自91年8月（重訂契約 後之第1期）、②甲○○自91年2月（重訂契約後之第3期） 、③辛○○自91年2月起（重訂契約之第3期）分別停止繳款 ，時效自應從91年8月、91年2月、91年2月起算之。故原告 於96年1月起訴時，標租金之五年時效皆未完成，是原告主 張被告①蔡麗芬應給付原告標租金0000000元、②甲○○應 給付原告標租金0000000元、③辛○○應給付原告標租金000 0000元此部份之事實，自可採信。
⑵、另利息部分，原告主張被告①蔡麗芬②甲○○所積欠之標租
金最後一期清償期為94年8月2日、③辛○○所積欠之標租金 最後一期清償期94年8月2日，故被告①蔡麗芬自91年8月2日 起至94年8月2日止應給付原告標租金（餘額267萬元）之利 息為182880元、②甲○○自91年2月2日起至94年8月2日止應 給付原告標租金（餘額320萬元）之利息為345000元、③辛 ○○自91年2月2日起至96年8月30日止應給付原告標租金（ 餘額240萬元）之利息為259200元，此部分於原告起訴時， 時效亦未完成，是以，被告①蔡麗芬應給付原告利息201600 元、②甲○○應給付原告利息345000元、③辛○○應給付原 告利息259200元此部分之主張，均足採信。２、被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○⑦壬○○○部分：⑴、原告主張④吳素娥應給付原告未繳款之標租金490萬元、⑤ 乙○○應給付原告未繳款之標租金500萬元、⑥丁○○應給 付原告未繳款之標租金250萬元之事實，被告⑤乙○○⑥丁 ○○以90年2月2日起至91年1月前應交付之標租金業已時效 消滅等語以茲抗辯。惟查，被告④吳素娥⑤乙○○⑥丁○○ 與原告之定期租賃契約仍有效成立（同上所述），又據原告 所提出之被告等人之用戶電費繳費紀錄（用電度數、金額） 及照片，應可認定被告④吳素娥於95年10月至96年10月間、 ⑤乙○○於94年12月至96年10月間、⑥丁○○於94年10 月