臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度簡上字第301號
上 訴 人 侯福財
被 上訴人 張稚和
訴訟代理人 楊黃緹湄
上列當事人間請求給付酬謝金事件，上訴人對於民國105 年7 月
19日105 年度鳳簡字第190 號第一審判決提起上訴，本院於民國
106 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人所有門牌號碼臺南市○區○○路 0 段00號8 樓之3 房屋及坐落基地（下稱系爭房地），於民 國104 年4 月27日委託上訴人居間介紹買賣，並簽立承諾書 約定若成交價達新臺幣（下同）620 萬元，願支付上訴人40 萬元之服務費（下稱系爭承諾書）。上訴人介紹訴外人劉蓉 鶯於104 年8 月28日以成交價約680 萬元購買系爭房屋，已 超過約定之價格，被上訴人自應依約給付40萬元，爰依兩造 間契約之法律關係請求被上訴人給付報酬等語。並聲明：被 上訴人應給付上訴人40萬元，及自支付命令送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人係介紹訴外人徐培懷購買系爭房地， 該40萬元之約定僅限於出售予徐培懷。惟嗣後買賣不成，系 爭房地另售予訴外人劉蓉鶯，非上訴人所介紹，上訴人無從 請求被上訴人支付佣金等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之 訴駁回。
三、原審審理結果，認上訴人未能證明系爭承諾書之效力及於出 售劉蓉鶯之買賣，亦未能證明被上訴人出售系爭房地予劉蓉 鶯之價格達620 萬元，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服 原審判決，提起上訴，並補充：系爭房屋建物謄本記載原因 發生日期即買賣契約立契日為104 年4 月8 日，系爭承諾書 則於同年月27日簽署，被上訴人當時已知悉買受人為劉蓉鶯 ，40萬元仲介費金額非小，被上訴人胞妹張譽蓁如未獲授權 ，應不敢擅自作主簽立承諾書，縱認被上訴人未授權張譽蓁 ，亦應負表見代理之責，故系爭承諾書當然有效，且效力及 於劉蓉鶯，劉蓉鶯亦承認上訴人居間仲介之事實，並付訖服 務費75,000元，足認上訴人確實有仲介並促成本件買賣之事 實。又劉蓉鶯購買系爭房地經玉山商業銀行股份有限公司（ 下稱玉山銀行）核貸金額為680 萬元，抵押權設定擔保債權 總金額為810 萬元，及依地政事務所實價登錄資料顯示，系
爭房地交易總價為880 萬元，足證系爭房地成交價格為880 萬元，上訴人自得請求40萬元報酬等語。並聲明：㈠原判決 廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人40萬元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則 以：系爭房地係委託被上訴人母親處理，其母親再委託楊黃 緹湄處理，被上訴人對張譽蓁簽立系爭承諾書並不知情，故 否認其效力，且系爭房地買賣價金為580 萬元，被上訴人並 無給付上訴人報酬之義務等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為被上訴人所有，於104 年8 月28日以買賣為原 因辦理所有權移轉登記予劉蓉鶯，原因發生日期記載為104 年4 月8 日。
㈡上訴人於103 年間曾介紹徐培懷向被上訴人購買系爭房地， 原約定買賣價金為620 萬元，嗣因徐培懷未經銀行核准貸款 ，徐培懷與被上訴人未完成系爭房地買賣。
五、依兩造前揭主張及陳述，本件爭點為：系爭房地售予劉蓉鶯 之買賣價金為若干？上訴人得否請求被上訴人給付40萬元報 酬？茲就本院得心證之理由，析述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有 明文。次按「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債 權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉 證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應 負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」，最高法院43 年台上字第377 號判例意旨參照。本件上訴人主張經其介紹 劉蓉鶯向被上訴人購買系爭房地，且成交價逾620 萬元，被 上訴人應依約給付40萬元報酬等節，均為被上訴人否認，揆 諸前揭法律見解，自應上訴人就有利於己之事實負舉證責任 。
㈡上訴人主張系爭房地成交價逾620 萬元，無非係以劉蓉鶯向 玉山銀行申辦房屋貸款核貸金額為680 萬元，設定最高限額 抵押權擔保債權總金額為810 萬元，及系爭房地實價登錄交 易總價為880 萬元為其論據；被上訴人則辯稱：系爭房地成 交價為580 萬元等語，並提出買賣總價為580 萬元之不動產 買賣契約書及匯款紀錄等資料為證（見本院卷第77、102 至 103 頁）。經查，證人劉蓉鶯於原審證述：一開始伊沒有要 買系爭房屋，只是知道有這個房子，徐先生當時說伊等可以 一起合買，可以減輕壓力，這個建議伊有考量，後來因為在 辦貸款過程不是這麼順利，伊覺得使用上不是那麼方便，時
間也拖太久，伊有點打消念頭，徐先生說不然他退出，並帶 伊去見屋主父母親還有代書，屋主父母親和代書見完後就直 接簽立買賣契約書，由伊自己購買，最後決定買房子金額為 580 萬元，因伊大部分不在臺灣，辦貸款和相關仲介費的部 分請代書幫伊處理等語在卷（見原審卷第136 頁），證人即 代書郭平貴於本院審理時亦證稱：被上訴人與劉蓉鶯之不動 產買賣契約書為伊承辦書寫，買賣總價為580 萬元，這是第 二次簽約，第一次是徐培懷要買的，經過5 、6 個月以上， 徐培懷貸款不下來，徐培懷認為10萬元定金被沒收很可惜， 所以另外再去找人來買，是按照580 萬元的契約書履行，尾 款也是依照580 萬元來找清。伊有幫劉蓉鶯辦理貸款，放款 銀行是臺南的玉山銀行，買方叫伊將買賣價金拉高，讓他方 便貸款，所以伊另外書寫總價880 萬元的不動產契約書，這 份880 萬元契約書只有給銀行，不動產買賣成交案件實際資 訊申報書是伊填寫申報，房地交易總價880 萬元，是承買人 叫伊寫的，是為了貸款。這件事情上訴人有到市政府檢舉伊 ，市政府要罰伊實價登錄不實，伊也跟市政府承認伊登錄不 實，就罰伊吧，但不能以此推翻原來實際交易價格，實際交 易價格確實是580 萬元等語明確（見本院卷第124 至128 頁 ）。本院審酌證人郭平貴為實際辦理本件買賣之人，其就向 玉山銀行申辦貸款、於不動產買賣成交案件實際資訊申報書 （下稱實際資訊申報書）記載交易總價880 萬元之原因，亦 已證述綦詳，並與證人劉蓉鶯就成交金額之證述一致，且證 人郭平貴為地政士，其知悉於實際資訊申報書填載不實交易 總價，將受行政處罰，應無必要故意編造虛偽價金而使自身 蒙受行政或刑事處罰之風險，依前開說明，尚難認前開證人 所為證言有何虛妄不實之處，應堪採信。
㈢又依卷附被上訴人所提陽信銀行存摺明細，劉蓉鶯於104 年 9 月10日匯入276 萬6,907 元（見本院卷第77頁），且另於 104 年9 月1 日經玉山銀行匯款219 萬1,093 元，清償系爭 房地原由被上訴人向臺中商業銀行申辦之借款，亦有臺中商 業銀行106 年3 月31日中草屯字第1060000038號函可憑（見 本院卷第119 頁），加計不動產買賣契約書所載定金10萬元 、104 年6 月10日給付50萬元，合計555 萬8,000 元，已近 於被上訴人抗辯之買賣價金580 萬元，被上訴人主張尚有尾 款另用於支付代書費等其他相關費用，亦與一般買賣常情相 符，本院綜合上開各情，認被上訴人出售系爭房地予劉蓉鶯 之買賣價金為580 萬元，證人郭平貴向玉山銀行申辦貸款之 不動產買賣契約書、實際資訊申報書上載交易總價880 萬元 ，應非真實，上訴人主張公告之實價登錄資料為公文書應推
定為真正云云，經以前開反證推翻，無從憑採。此外，上訴 人本應就其主張事實舉證，惟其並未提出其他證據以實其說 ，其於本院審理時主張系爭房地成交價格為880 萬元（見本 院卷第23頁），自無可採。
㈣依上訴人所執系爭承諾書記載：「茲承諾有關台南市○區○ ○路0 段00號房地乙件，經侯福財居間介紹，總價新臺幣62 0 萬元，願支付新臺幣40萬元銀行貸款服務費予侯福財。」 等語（見原審卷第124 頁），可知系爭承諾書所載上訴人應 完成銀行貸款服務，且房屋總價為620 萬元，出賣人始有給 付報酬義務，並非房屋成交即須給付40萬元報酬，上訴人於 本院詢問關於銀行貸款服務費之約定為何，其雖陳稱：不全 然一定要這麼做等語（見本院卷第151 頁），然於本院審理 過程可知，不論買受人為徐培懷或劉蓉鶯，向銀行辦理貸款 均為購買系爭房地所必要，上訴人以前詞翻異系爭承諾書之 記載，自無可採。又系爭房地買賣價金為580 萬元，業如前 述，與系爭承諾書約定內容不符，上訴人執此請求被上訴人 給付報酬，已有未合。況上訴人自陳僅於104 年6 月間替劉 蓉鶯就國泰世華、中國信託、遠東銀行、合作金庫銀行做債 務整合等語（見本院卷第5 頁），證人劉蓉鶯亦證稱：當時 伊在國泰世華有信用卡問題，伊就去把伊的債務作整合，伊 有支付代書費用，那個代書是侯先生（即上訴人）朋友，他 有教伊作財務整合，伊覺得跟這個房子沒有關係等語（見原 審卷第141 頁），足認上訴人所稱債務整合並非由其為之， 劉蓉鶯並已另行支付他人辦理債務整合費用，且劉蓉鶯向玉 山銀行申辦貸款經核貸及辦理抵押設定等節，亦非由上訴人 辦理，上訴人既未替劉蓉鶯辦理完成銀行貸款服務，縱認系 爭承諾書效力及於劉蓉鶯，上訴人亦無從請求被上訴人給付 報酬。
㈤上訴人另主張：買賣成交即應給付報酬，縱成交價格與約定 價格有出入，亦不能免除給付報酬義務，依不動產經紀業管 理條例第19條規定，經紀人得依實際成交價金計收報酬，劉 蓉鶯已支付75,000元，被上訴人有何理由不支付報酬等語， 惟不動產經紀業管理條例第19條係規定經紀業或經紀人員不 得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成 交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，而內政 部公告之不動產仲介經紀業報酬計收標準，僅為收費之最高 上限，並非主管機關規定之固定收費比率，有89年7 月19日 修正之內政部臺（89) 內中地字第8979517 號函所定不動產 仲介經紀業報酬計收標準附卷可參（見本院卷第154 頁）， 亦即是否收費、收費比率仍應由雙方於計收標準範圍內另行
約定。本件上訴人執系爭承諾書為兩造約定，其上既已明訂 總價620 萬元為給付報酬之基準，且40萬元報酬為辦理銀行 貸款服務費，而本件買賣總價為580 萬元，上訴人並未替劉 蓉鶯提供銀行貸款服務之勞務，與系爭承諾書約定內容顯不 相符，縱認系爭承諾書效力及於劉蓉鶯，上訴人仍不得請求 被上訴人給付40萬元報酬，其猶執前詞主張被上訴人不得免 除給付報酬義務云云，顯無理由。
六、綜上所述，本件上訴人主張依兩造契約之法律關係，請求被 上訴人給付40萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審據此 為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 吳保任
法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 顏宗貝