臺灣士林地方法院民事判決 95年度重訴字第215號
原 告 丁○○
壬○○
己○○
戊○○
辛○○
簡宗伯
共 同
訴訟代理人 王勝彥律師
被 告 甲○○原名邱萬子
丙○
訴訟代理人 唐月妙律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於97年9 月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告依如附表所示比例負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言 詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第 1 項第1 款、第2 款、第7 款及同條第2 項定有明文。 二、查本件原告起訴時所為請求權基礎係以被告給付坪數不足 ，依民法第227 條不完全給付之法律關係，嗣於96年9 月 7 日追加民法第227 條之2 情事變更之法律關係，核其請 求之基礎事實同一，亦無礙於被告之防禦及訴訟之終結， ，且被告於96年10月12日以爭點整理㈠狀答辯，故原告所 為此部分訴之追加，於法尚無不合，亦應准許。乙、實體部分：
壹、原告訴之聲明：
一、被告甲○○就其所有坐落台北市○○區○○段五小段131 地 號面積2340.08 平方公尺，應有部分63分之5 土地，其中 100 分之87即應有部分6300分之435 （約161.58平方公尺） ，依附表所示比例，移轉所有權與原告。
二、被告丙○就其所有坐落台北市○○區○○段五小段131 地號 面積2340.08 平方公尺，應有部分63分之5 土地，其中100 分之87即應有部分6300分之435 （約161.58平方公尺），依 附表所示比例，移轉所有權與原告。
貳、兩造之陳述：
一、原告主張：訴外人簡清隆、羅森（即買方）與盧罕（即賣方 ）於民國64年10月18日簽訂不動產（土地及建物）買賣契約 （下稱系爭買賣契約），就賣方所有不動產（包括系爭內湖 區里○段洲尾小段46-5 地號，土地重劃後為潭美段5 小段 131 地號，下稱系爭土地）共七筆，計200 坪，成立買賣契 約。由於系爭不動產當時為田地，買賣雙方乃約定公告實施 都市計劃，准變更為非農地，其給付不能之情形除去時，才 為系爭買賣契約之履行日期，故系爭買賣契約乃約定「本件 不動產之買賣履行日期為能克服移轉登記時」。由於買方訂 立系爭契約目的，即將來建屋，故以64年間內湖地區農地言 ，每坪市價約新台幣300 至500 元之間，惟買方仍出價每坪 6,00 0元超高價買受；再者賣方正值缺錢，欠缺資金，買、 賣雙方乃以120 萬元達成交易，購買、出售系爭土地等。為 此賣方乃保證，出售系爭土地為「肉地」，（俗稱實地、實 坪，申言之，即扣除掉骨、皮及肥肉部分實地）200 坪（原 證一，最後一頁，附記條款第1 項：乙方出售之200 坪，係 實坪出售，應扣除道路坪數－都市○○道路），再對照系爭 契約第11條規定「本件土地如因都市計畫編入預定地或預定 征收者，先扣除乙方即賣方之面積，如還不夠時，始扣除甲 方之部分，萬一全部征收時，按比例分配」，上開文字，確 實符合立約當事人之真意。由於系爭土地於77年訂立都市計 畫，惟沒有實施，乃於92年實行市地重劃（都市計畫之一） ，雖然賣方於77年6 月22日將系爭土地過戶予買方或其指定 之第三人，但在92年間政府機關實行市地重劃征收系爭土地 約49％為道路用地，以致爭200 坪土地經政府征收後，買方 或所指定之第三人所剩餘土地只剩102.24坪，不足97.76 坪 （200-102.24=97.76）。自斯起，土地出賣人應負債務不履 行之不完全責任。由於原告丁○○為原買方羅森之配偶，為 買方所指定之第三人，就不足97.76 坪中占100 分之50；其 餘壬○○等為買清隆之指定第三人以及繼承人，壬○○、己 ○○、戊○○共同就不足97.76 坪中占100 分之25；辛○○ 占100 分之10，庚○○占100 分之15，原告乃本於契約關係 主張債務不履行。保證債務所謂連帶，係指保證人與主債務 人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任而言。故連 帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746 條之情形，亦不 得主張同法第745 條關於檢索抗辯之權利。被告甲○○為賣 方盧穻之子，原名邱萬子，丙○為賣方盧罕之女，依系爭契 約規定為乙方連帶保證人，由於系爭土地訴外人盧罕早已於 65年3 月11日過戶與伊，既為連帶保證人，相對人依約即負
有共同補足系爭土地不足坪數97.76 坪之義務。原告不足系 爭土面積為97.76 坪，而被告所有系爭土地應有部分各為63 分之5 ，系爭土地面積為2340.08 平方公尺，被告每人面積 即各為185.72平方公尺（2340.08*5/63=185.72 。約56.18 坪，一坪為3.3057平方公尺），原告不足坪數為97.76 坪， （約323.16平方公尺），相對於被告所有系爭土地之面積比 率為10 0分之87即應有部分6300分之435 （2340.08*5/63 *87 /100=16 1.576） 。
二、被告主張：
１、系爭土地經雙方合意以每坪6000元成交，並非原告綦每坪6, 000 元超高價買受。64年間系爭土地果如原告所稱每坪市價 約300 至500 元，買受人之一羅森會計師焉有可能以高於市 價20倍之每坪6,000 元買受。買受人當初願以該價格系爭土 地，係
因看上該土地之增值潛能，被告若非因當時需要資金應急， 亦不願以每坪6,000 元出售系爭土地。
２、系爭契約第11條及附記條款第1項規定之真意，非如原告解 釋：「賣方乃保證，出售系爭土地為「肉地」，（俗稱實地 、實坪，申言之，即扣除掉骨、皮及肥肉部分實地）200 坪 」。因：
⑴被告不知所謂肉地係何意，買賣雙方當初並未定義原告買受 土地係肉地，此乃原告單方、片面解釋。
⑵系爭土地買 賣雙方於64年簽訂買賣契約時為農地，不能移 轉所有權予不具自耕農身分之買受人或其指定人，是以契約 第4 條約定「本件不動產之買賣履行日期為能克服移轉登記 時」。因能克服移轉登記時間距簽訂買賣契約恐有一段不算 短時間，系爭土地部分或全部於該期間若因都市計畫被征收 或編為道路，於移轉所有權於買受人或其指定人時，與出賣 人間應如何分配需有明確規定以避免無謂爭端，是以為配合 契約第4 條規定，始有系爭契約第11條及附條款第1 項規定 。
３、被告已依契約第4 條約定「本件不動產買賣履行日期為能克 服移轉登記時」於77年8 月8 日移轉符合系爭契約第11條及 附記條款第1 項不含征收地，亦不含道路之實坪200 坪土地 所有權予買受人指定之登記名義人，依債務本旨，履行契約 完畢。買受人或其指定人取得所有權因該所得享有之權利、 利益及所應負擔義務均歸所有權名義人行使及負擔，與出賣 人無關。
⑴系爭契約第4 條明文規定「本件不動產買賣履行日期為能克 服移轉登記時」，亦即本件不動產買賣履行日期為能克服移
轉記時，亦即本不動產買賣權利義務之履行時間點係以「能 克服移轉登記時」為基準，被告應依系爭契約第11條及附記 條款第1 項移轉不含征收地、亦不含道路之實坪200 坪土土 地所有權予買受人或其指定人之時間點為「能克服移轉登記 時」。
⑵系爭土地經台北市政府於77年訂立都市計畫後，已能辦理所 有權移轉登記，是以被告即於77年依契約規定履行，移轉不 含征收地、亦不含道路之實坪200 坪土地所有權予買受人或 其指定之人之義務。原告亦欣然接受，被告已依契約規定履 行完畢。買受人或其指定人取得所有權後因該土地所得享有 之權利、利益及所應負擔義務均歸所有權名義人行使及負擔 ，與出賣人無關。
４、原告主張其取得所有權土地於92年政府機關實施市地重劃征 收系爭土地約49% 為道路用地，以致於系爭200 坪土地只剩 102.24坪，不足97.76 坪，自斯時起，土地出賣人應負債務 不履行之不完給付責任云云，委無理由。
⑴被告已77年依契約規定履行，移轉不含征收地、亦不含道路 之實坪200 坪土地所有權予買受人或其指定之人之義務。被 告依系爭契約應履行之義務已全部依債務本旨履行完畢。 ⑵民法第227 規定「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給 付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權 利。」本件原告係於被告依債務本旨履行契約完畢後，因政 府機關實施市地重劃致土地被征收減少坪數，被告並無債務 不履行之不完全給付責任，原告主張被告應負民法第227 條 規定不完全給付責任，顯係誤解。
⑶姑不論被告並無原告主張之債務不履行之不完全給付責任， 退萬步言之，
①原告減少之土地坪數係依平均地權條例第60條規定「依本 條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、 溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、 國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道 路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土 地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所 有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築 土地折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。其經 限期繳納而逾期不繳納者，得移送法院強制執行。重劃區 內未列為前項共同負擔之其他公共設施用地，於土地交換 分配時，應以該重劃地區之公有土地優先指配。依第1 項 規定抵價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該 重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地
所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總 面積半數之同意者，不在此限。」因市地重劃按「原告受 益比例」負擔之公共設施用地及抵費地，並非原告主張之 經政府征收約49% 為道路用地而減少。
②原告對系爭土地因市地重劃而受有將３倍漲價利益（每平 方公尺自38,000元漲至101,000 元）及重劃後第一次移轉 時可依平均地權條例第36條、第38條暨同條例例施行細則 第54條規定由土地漲價總數減去重劃負擔總費用計土地增 值稅之利益避而不談，反過來要求因市地重劃按原告受益 負擔之公共設施用地扐抵費應由被告負擔，原告此種因市 地重劃利 益由原告享受，但義務應由被告負擔之主張， 顯無理由。
４、綜上，原告已依債務本旨於77年8 月8 日履行契約完畢， 原告於被告履行契約畢18年後要求被告負債務不履行之不 完全給付責任委無理由。
三、原告對被告答辯所為陳述：
１、台北市政府70年7 月1 日以府工二字第25372 號公告發布 實施本市都市計畫「擬定內湖區○里○段○○○段附地區 細部計畫暨配合修訂主要計畫案」計畫圖說，並自民國70 年7 月2日 零時起時起效。都市計畫時程表（原告附件一 ：台北市都市計畫整合查詢系統，編號：P070042） 。該 計畫案因計畫區公共設施比例達46% 再計入重劃其他負擔 ，土地所有權人無法依照一般市地重畫地區領取55% 之土 地，故並未依該都市計畫完成市地重劃。嗣因鄰近之基隆 河已完成截彎取直之工程，以致原擬之都市計畫已不符合 實際發展需要，台北市政府遂著手辦理都市計畫之修訂。 於90年9 月14日公告「修訂台北市○○區○里○段○○○ 段主部計畫案」及「擬定台北市○○區○里○段○○○段 附地區細部計畫案」，於93年4 月22日公告「變更『台北 市○○區○里○段○○○段附地區細部計畫案』內Ｘ５道 路與南京東路間部分公園用地為道路暨修訂部分土地使用 分區管制規定案」，目前台北市政府正辦理內湖區第五期 地重劃，即依上開等計畫辦理。台北市政府93年10月12日 府地重字第09322881502 號函送內湖區第五期市地重劃區 土地分配成果業經核定，並自93年10月14日起至93年11月 12日止公告30天。94年7 月1 日徵收土地變更土地登記。 是以本件都市畫案必須經市地重劃，至94年7 月1 日始確 定被徵收之面積。
２、買賣數採實坪計算：
買賣契約第11條「本件土地如因都市計劃編入預定地或預
定征收者，應先扣除乙方之面積，如還不夠時，始扣除甲 方之部分，萬一全部收時按比例分配補償費。」及特別補 充條款第1項 「乙方出售之貳佰坪係實出售，應扣除道路 坪數（都市○○道路）。」此實即為建築界使用術語「肉 地」即需扣除骨、皮以及肥肉部分之實地。
３、完成土地過戶係採停止條件為約定。依契約第4 條「本件 不動產之買責履行日期為能克服移轉登記時」及買賣契約 第11條「本件土地如因都市計劃編入預定地或預定征收者 ，應先扣除乙方之面積，如還不夠時，始扣除甲方之部分 ，萬一全部收時按比例分配補償費。」因都市計畫地重畫 無法預測何時完成，乙方根本無法計算出將被徵收之土地 面積若干以何價及何時可以順利過戶，故以「能克服移轉 登記時」停止條件作為土地過戶時間點之約定，亦即必須 配都市計畫市地重畫完成後，才能真正計算出被徵收之土 地面積而得出淨實坪數，才有辦法符合契約第11條，履行 交付雙方所約定之都市計畫市踵劃交付實坪200 坪之土地 以完成交易。
４、首期先移轉登記之土地雖為200 坪僅屬毛地，並未符合契 約第11條及補充條款第1 項之實坪。被告未依債務本旨履 行：
被告於77年8 月8 日移轉登記之土地係仍在市都市計畫尚 未定案之土地，尚無法計算出將來政府徵收之土地面積， 但為保障原告之權益同意先過戶毛地200 坪（即尚未扣除 預定徵收土地前之土地稱為毛地），因政府70年度當時提 出之市計畫案因原計畫土地所有權人發現無法依一般市地 重劃地區領回55% 之土地而有抗爭，及嗣後適逢政府決定 將基隆河截彎取直，原計畫已不符實際發展需要，市政府 因而再辦理原計畫之修訂，嗣後主管機關經過數度與地主 開會協調，於90年9 月14日公告「修訂台北市○○區○里 ○段羊稠小段主部計畫案」及「擬定台北市○○區○里○ 段○○○段附近地區細部計畫案」，於93年4 月22日公告 「變更『台北市○○區○里○段○○○段附近地區細部計 畫案』內Ｘ５道路與南京東路間部分公園用地為道路暨修 訂訂部分土地使用分區管制規定案」，目前台北市政府正 辦理內湖區第五期地重劃，即依上開等計畫辦理。變更後 之都市計畫及市地重劃案，預計至95年1 月始能辦理點交 ，故被告在77年間先移轉登記予原告之系爭土地200 坪尚 未符合契約書第11條所訂先扣除預定徵收路地等公共設施 後之毛地，因實地若干遲至94年7 月1 日定，被徵收之土 地為48.88%，實坪剩下51.12 ，亦即原過方戶予原告之毛
地200 坪，折合為實坪僅102.24坪，尚應補予原告97.76 坪足實坪200 坪，方符合契約書第11條及特別補充附註條 款第1 條之約定坪數。
５、移轉登記之系爭土地未符合契約所載：證據如下： ⑴都市計畫土地重劃完成之時日認定：按台北市政府地處土 地開發總隊95年7 月20日北市地發五字第0953083000號函 （原證五）所示：依市地重劃實辦法第3 條之1 規定，重 劃完成之日，係指測量、土地登記、工程驗收、實地指界 及交接土地等各項工作均完成之日。
⑵都市計畫市地重劃未完成之說明及依據：按土地稅規則第 17條：「區段徵收或重劃地區內土地，基稅或田賦全免， 辦理完成後，自完成之日起其地價稅或田賦半徵收2 年。 」本件買賣之系爭土地，於77年8 月8 日由被告先辦理移 轉登記予原告之200 坪土地，其目原為田，移轉登記日前 後至現在為止，原告及被告從未繳過田賦或地價稅，亦足 證實因都市計畫市地重劃未完成之故，亦即屬未扣除應被 徵收之道路地及公共設施等毛地之故，與依契約應交付實 地不合。
６、被告應即移轉登記，補足原告被政府徵收之土地面積，以 完成交付實坪200 坪之契約約定。方符合依債務本旨履行 之旨趣：原告於接獲台北市政府93年10月12日府地重字第 09322881502 號函，說明台北市內湖區第五期市地重劃區 土地分配成果業核定，並已隨函檢送所有重劃前後土地分 配清冊依法公告，並於94年7 月1 日完成土地面積變更登 記，始知悉政府徵收之系爭土地所佔成數為48.88 % ，經 以77年8 月8 日先移轉登記之200 坪土地扣除48.88 % 後 ，即都市計畫土地重劃後取得實坪102.24坪，相差76.67 坪，差額部分依約應補足給予原告，以符合買賣約第4 、 11條之意旨。
肆、兩造不爭執事項：
一、買方即訴外人簡清隆、羅森（甲方）與賣方盧罕（乙方）於 64年10月18日簽訂不動產（土地及建物）買賣契約。被告丙 ○、甲○○二人為賣方之連帶保證人，土地代書為乙○○。 其買賣條件如下：「
一、不動產標示：填明於後。
（按即１、內湖區○里○段○○○段４６地號，田，壹 點參捌壹公頃。
２、同小段４６－１地號，田，面積０點０壹貳 貳公頃。
３、同小段４６－２地號，田，面積０點壹零肆
玖公頃。
４、同小段４６－３地號，田，面積０點００壹 肆公頃。
５、同小段４８地號，建，面積０點０肆伍壹公 頃。
６、同小段４８－１地號，建，面積０點０肆參 陸公頃。
７、同小段４８－２地號，田，面積０點０柒０ 玖公頃，
以上筆土地內面積貳佰坪（羅森、簡清隆各壹佰 坪）。）
二、乙方所有前開不動產願以新台幣壹佰貳拾萬元整為買賣 價金出賣與甲方，甲方願受之。（每坪新台幣陸仟元計 ）。
三、本件移轉登記所需土地增值稅由甲方負擔，賣渡證之印 花稅由甲、乙方負擔。登記費、代書費由甲、乙方負責 。
四、本件不動產之買賣履行日期為能克服移轉登記時。乙方 應與甲方之證件如下：⑴土地所有權狀、賣渡證．．（ 以下略）等等。
五、本不動產之移交日期訂於民國64年10月18日以前，由乙 方負責點交之，如有承租人遷移需要費用者，概由乙方 負擔之。
六、價款之支付辦法如左：
⑴本契約成立同時，由甲方支付與乙方定金新台幣肆拾 萬元整充作價款之一部份。乙方確實收訖，另立收據 據。
⑵民國64民10月7 日以前由甲方支付與乙方新台幣柒拾 萬元正。已收新台幣伍拾萬元正，餘新台幣貳拾萬元 正，乙方（本院按：應為甲方之誤）同意在乙方需繳 納各項稅費時，自通知日起十日內付給乙方尾款。 ⑶民國65年6 月30日以前由甲方再付與乙方新台幣壹拾 萬元正。
（賣方之女丙○於65年2 月8 日加註：全部款項新台 幣壹佰貳拾萬元正已付清。）
七、本件不動產如來歷不明或設定他項權利或其他糾紛等情 事者，乙方應於買賣履行日以前負責理清，不干甲方之 事不因而累及甲方損失。
八、買賣履行日以前如有舊欠未繳之各項稅捐（如地價稅、 房屋稅、田賦、前次增值稅）以及水電費應由乙方負責
繳清，而自定約日以後，全部分當歸甲方負擔。 九、甲方取得產權登記名義人由甲方指定之。移轉手續中若 須乙方補辦蓋章或須補辦證件者，乙方應無條件隨時聽 便，不得藉故推諉拖延，如因此甲方遭受不能登記而損 失者，乙方應負賠償之責任。
十、關於登記手續之各項稅 費甲方名義，由甲方負擔，乙 方名義者（如繼承、分割、標示變更、抵押權塗銷等） ，由乙方負擔。
十一、本件土地如因都市計劃編入預定地或預定征收者，應 先扣除乙方之面積，如還不夠時，始扣除甲方之部分 ，萬一全部征收時按比例分配補償費。
十二、本約雙方誠意履行倘若甲方違約者，視為放棄權利 ，已支付與乙方之定款聽畢乙方沒收，充作違約金， 如乙方違約者，應將已收之定款及價款如數返還與甲 方，另備所收款項同數交甲方作為違約金及賠償已交 價款之利息損害。
附註：
一、乙方出售之貳佰坪係實坪出售，應扣除道路坪數（都市 ○○道路）。
二、甲方登記本土地為持分共有，但甲方完全選擇乙方之意 見為合建，共同出售授權乙方處理。
三、以後有關之一切稅金應按坪數比例共同負擔。 四、任何一方出售該土地另一方應無條件放棄優先承買權， 並附有關之所有證件。」
二、被告甲○○（原名邱萬子）為賣方盧罕之子，被告丙○為賣 方盧罕之女，被告二人為賣方盧罕之連帶保證人。賣方盧罕 於64年8 月15日將內湖區○里○段○○○段46地號土地，地 目田，面積1.0381公頃土地，權利範圍63分之30部分贈與被 告丙○、甲○○各63分之5 。於系爭契約訂立之後之65年3 月11日盧罕將系爭土地持分各5/63辦理移轉登記予被告二人 。
三、73年3 月21日中山地政所就洲尾小段46地號逕為分割出46-5 地號土地，面積0.4578公頃。
四、買方指定之登記名義人丁○○、簡清隆、辛○○、庚○○及 賣方盧罕，雙方於77年6 月22日以買賣為原因，於77年8 月 2 日向臺北市中山地政事務所申請辦理所有權移轉登記，（ 收件字號77年8 月2 日內湖字第24717 號，77年8 月8 日登 記完畢）分別移轉洲尾小段46-5地號土地，地目田，應有部 分各63000 分之4550、2275、910 、1365（共63000 分之 9100）給買方羅森指定之丁○○、買方簡清隆及買方簡清隆
指定之辛○○、庚○○。（面積為4578*9100/63000*0.3025 坪= 200.0136坪，共約200 坪），並未實地點交實坪200 坪 之土地。
五、內湖區○里○段○○○段46-5地號土地，地目田，面積4578 平方公尺土地，經市地重劃後，於94年5 月27日土地重劃登 記為內湖區○○段131 地號，面積2340.08 平方公尺。（原 證二、三）
六、簡清隆已於93年11月3 日死亡，其繼承人為己○○、戊○○ 、壬○○，各繼承簡清隆就洲尾小段46-5地號土地應有部分 (63000 分之2275) 之3 分1 ，即各繼承7560分之91（原證 三）。
七、系爭契約第4 條約定「本件不動產之買賣履行日期為能克服 移轉登記時」；系爭土地每坪買賣價金為6,000 元，共計 200 坪總價為120 萬元，兩造形式上不爭執。八、系爭46-5地號土地係自46地號分割而出，由於簽約時買賣標 的之七筆土地中有五筆是田地，兩筆是建地，由於當時法令 規定系爭土地不能移轉給無自耕能力之人，買賣雙方乃約定 在都市計畫後，系爭土地可以移轉登記時，為系爭契約的履 行日期。故系爭契約乃約定「本件不動產之買賣履行日期為 能克服移轉登記時」。
九、原告丁○○為原買方羅森之配偶，為買方所指定應受給付之 第三人，就原告主張不足97.76 坪中占100 分之50；壬○○ 、己○○、戊○○為原買方簡清隆之指定第三人以及繼承人 ，共同就原告主張不足97.76 坪中占100 分之25；辛○○占 100 分之10；庚○○占100 分之15。
十、系爭77年8 月8日移轉於買方未實地點交之200坪土地，經臺 北市政府扣除參與重劃土地應負擔之公共設施及費用負擔的 土地304.1165平方公尺（約97.76 坪）後，原告領回土地面 積為357.1502平方公尺（約102.24坪）。十一、臺北市政府95年11月完成市地重劃，並將重劃後之土地點 交給所有權人。
十二、臺北市政府95年11月3 日府都規字第09505434200 號函及 所附臺北市政府70年7 月1 日公告「擬定內湖區○里○段 ○○○段附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」、90 年9 月14日公告「修訂臺北市○○區○里○段○○○段附 近地區主部計畫案」及「擬定臺北市○○區○里○段○○ ○段附近地區細部計畫案」、93年4 月22日公告「變更『 臺北市○○區○里○段○○○段附近地區細部計畫案』內 X5道路與南京東路間部分公園用地為道路用地暨修訂部分 土地使用分區管制規定案」計畫書影本各一份，不爭執。
十三、原告起訴前已向本院聲請對系爭土地假處分，經本院准許 （95年裁全字第3064號民事裁定），並提供擔保金21,005 ,400 元 實行假處分（95年執全字第1314號，秋股）在案 ，本件起訴系爭土地之面積，已在假處分保全程序中。十四、本院曾向台北市內湖地政事務所函調系爭土地（重測前為 新里族段洲尾小段46-5地號土地，重測後為潭美段5 小段 131 地號土地）於民國77年8 月8 日移轉登記過戶資料。 兩造對原告準備狀之附件一：臺北市政府70年7 月1 日公 告「擬定內湖區○里○段○○○段附近地區細部計畫暨配 合修訂主要計畫案」（本院卷一第35至43頁）、原證四： 台北市政府都市發展局⒎⒙北市都規字第09533409000 號函乙份（本院卷一第44、45頁）、原證五：台北市政府 地政處土地開發總對⒎⒛北市發五字第09530837000 號 函乙份（本院卷一第46頁）、原證六：台北市政府函（93 .10.12）乙份（本院卷一第47至49頁）、原證七：土地所 有權狀（94北中字第019223號）乙份（本院卷一第50頁） 、原證八：台北市稅捐稽徵處內湖分處（95.7.24 北市稽 內湖甲字第09560801600 號）函乙份（本院卷二第51頁） 等文件之形式上真正不爭執。
十五、被告二人以及訴外人盧罕乃委託盧信傳於95年6 月6 日函 覆文，結論：原告如能支付48,000,000元，被告即將目前 所持有系爭131 地號土地所有之112 坪土地全數移轉登記 予原告（原證十）。
伍、兩造之爭執事項：
一、買方於64年10月18日簽訂系爭土地買賣契約書時，是否很 明確講說要蓋房子，兄弟都要住在一起？
二、系爭買賣土地以每坪6,000 元成交，於簽約時是否如原告 所稱係以超高價買受？
三、兩造及賣方盧罕於64年10月18日簽訂系爭買賣契約時，契 約第11條所稱「本件土地如因都市計劃編入預定地或預定 徵收者」，是否包括市地重劃在內？
四、簽訂系爭契約及代理兩造將土地的所有權移轉登記申請書 送地政機關辦理之代書乙○○是否因與買方熟識而受託？ 五、被告於77年6 月22日移轉登記過戶時有無提供地籍圖書面 給原告看過？
六、被告於77年8 月8 日將46-5地號200 坪土地過戶予買方或 買方指定之第三人即原告丁○○、辛○○、庚○○、簡清 隆，賣方是否已依契約本旨履行完畢？
七、原告等共有之系爭46-5地號200 坪土地因政府實行市地重 劃致原告僅領回土地面積357.1502平方公尺（約102.24坪
），是否可歸責於出賣人盧罕？被告是否有給付超過前述 200 坪土地予原告之義務？
八、本件原告是否得依民法第227 條之2 情事變更原則之規定 請求被告再補移轉登記97.76 坪之土地？
陸、本院之判斷：
一、買方於64年10月18日簽訂系爭土地買賣契約書時，並無表 示購買系爭土地係為建屋，兄弟均住一起：
經查，依系爭土地買賣契約書附註二約定「甲方登記本土 地為持分共有，但甲方完全選擇乙方之意見為合建，共同 出售授權乙方處理。」等語，另據證人即買方羅森之妹羅 智惠到庭證稱：「（問：你們（按買方）登記土地是持分 共有，且選擇乙方的意見為合建，共同出售授權乙方處理 是何意？）因為他說他不敢賣別人是因為賣了那麼一小塊 的地受到別人的牽制導致他無法規劃他的地，所以希望自 己人買，所以我尊重他的意見，不管他一大片要賣還是要 合建我們都沒有意見。」等語（見本院96年1 月26日言詞 辯論筆錄第5 頁），而據證人乙○○到庭具結證稱：系爭 46-5地號土地登記予買方，買方只是持分共有人，不是單 獨所有等語（見本院96年6 月15日言詞辯論筆錄第4 頁） 。顯見買方購買系爭土地後，就系爭土地為分別共有人， 就土地之處分及使用完全交由賣方決定，即縱使為建屋， 亦由賣方決定，故原告主張買受時即明白表示係要建屋供 兄弟共住等語，尚難採信。
二、系爭買賣土地簽約時係以每坪6,000 元成交，尚難認係超 高價買受：
原告主張64年間系爭土地每坪市價約300 至500 元間，系 爭買賣土地簽約時係以每坪6,000 元成交，係以超高價買 云云，惟已為被告所否認，依民事訴訟法第277 條前段規 定，就此對原告主張有利之事實，自應由原告負舉證責任 。然原告迄今並未舉證以實其說，則原告主張尚難採信。 另依證人乙○○到庭具結證稱：「（問：請問證人印象中 是在民國64年10月18日定的契約，當時農地是否一坪要6, 000 元？）不知道。」等語（見本院96年6 月15日言詞辯 論筆錄第2 頁）。本院以證人乙○○為本件系爭買賣契約 書面草擬之人，又為辦理過戶之承辦代書，如系爭土地訂 約之時係以超高價買受，證人乙○○應不可能完全無印象 。又衝諸常情，系爭土地係位於都市計畫區域內之土地， 系爭土地原為農地，待都市計畫通過變更地目後，系爭土 地即可做建築用地，其增值空間係可預期，故簡清隆、羅 森以每坪6,000 元之價格購買系爭土地，尚難認係超高價
買受。
三、兩造及賣方盧罕於64年10月18日簽訂系爭買賣契約時，契 約第11條所稱「本件土地如因都市計劃編入預定地或預定 徵收者」，應不包含市地重劃在內：
㈠按都市計畫法第48條規定：「依本法指定之公共設施保 留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵 收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左 列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重 劃。」
㈡證人乙○○到庭具結證稱：「（問：過戶於買方時買方 是否知道過戶的就是買賣契約書上所寫的實坪200 坪？ ）當時所知道的是過戶200 坪而已。我們就是按照契約 書上所寫的過戶200 坪，我們那時不確定是實坪。買賣 契約書寫實坪是怕政府徵收或是劃為公共設施預定地， 所以才這樣寫。）、「（問：你在擬契約書內容的時候 有沒有想到市地重劃的問題？）沒有，因為那時這個地 區並沒有市地重劃的計畫。」、「原來契約書第11條的 容易主要的意義是實坪，因為當時沒有市地重劃的計畫 ，所以沒有把市地重劃列進去，我們當時主要是預定地 與收徵為考量實坪的問題。若有市地重劃會影響到面積