宣 示 判 決 筆 錄
原 告 吳少卿
即反訴被告
訴訟代理人 吳德讓律師
被 告 乙○○
即反訴原告
訴訟代理人 林耀立律師
上列當事人間97年度北簡字第20763號確認支票債權不存在等事
件，於中華民國97年9月24日言詞辯論終結，同年10月8日下午4
時在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆拾萬元及自民國97年7月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用新台幣肆仟玖佰貳拾肆元由原告負擔。反訴訴訟費用新台幣肆仟玖佰柒拾貳元由反訴被告負擔。本判決第二項得假執行。反訴被告以新臺幣肆拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：按農牧用地在農業發展條例（下稱農發條例 ）於民國89年1月4日修正前取得享有者，可隨時興建農舍， 並可立即買賣、設定移轉與他人，如果農牧用地之取得享有 ，係在89年1月4日之後者，則不得享有上開優待，而必須於 土地取得滿二年，始可興建農舍，並於住滿五年後始得再移 轉他人 ，兩造就農發條例第18條第1項、第2項、第3項、第 4項之規定，俱有認知 ；甚或先由地主即被告為農舍起造人 ，待蓋好完工後立即移轉登記予買方，賣方在此之起造期間 則做好抵押權設定買方，以免價款付予賣方，賣方地上建物 蓋好後，拒不辦理產權過戶移轉登記予買方而衍生產權之爭 ，凡此，於簽約前，蓋已談妥，雙方已有共識，詎被告就其 原係於89年1月4日農發條例修正後 ，亦即89年8月18日始因 贈與登記而取得座落臺北縣雙溪鄉○○段柑腳小段第48地號 土地一筆，既明知應於土地取得滿二年後，始可興建農舍， 並於興建之農舍住滿五年後，始得再移轉他人，竟刻意隱匿 上情，致原告誤信為真予以簽約買受，影響原告買受土地有 意立即興建農舍之原意，且因誤信而做成面額新臺幣（下同
）40萬元之支票 (發票人伍澤聯合國際開發有限公司，發票 日97年4月10日，支票號碼CY0000000號，下稱系爭支票)乙 紙交付予被告收取，資為買受上開土地之定金，被告以詐欺 手段使原告簽立不動產買賣契約，自應予以解除，原告乃以 郵局存證信函，並依民法第258條第1項之規定，逕為解除買 賣契約之意思表示，而上開支票經依保全程序，鈞院裁定被 告不得向付款人請求付款及轉讓與第三人，復經原告依裁定 提存擔保金40萬元後，鈞院函示債務人及付款人臺灣土地銀 行松山分行，禁止被告所持上開支票不得向付款人請求付款 及轉讓第三人，原告有即受確認判決之法律上利益等情，為 此提起本件訴訟等情，其聲明為：確認被告持有系爭40萬元 支票債權不存在。對被告抗辯所為之陳述：本案相關書證亦 即土地謄本，係在簽立土地買賣契約後，原告要求必須有土 地登記謄本資為土地買賣契約附件，甲○○代書始至瑞芳地 政事務所申請土地謄本，核發時間係簽約當日即97年4月3日 下午15時24分，足證取得土地登記謄本係在當日上午簽立土 地買賣契約之後；又原告之所以同意以395萬元高價買受被 告所有之系爭土地，旨在可以立即蓋建農舍，簽約時已一再 言明，甚至談及被告有優勢人事地緣關係，如由其興建農舍 並設定抵押權予原告，亦可考量，此屬商洽情節，自無明載 於契約之必要。
二、被告則以 ：系爭土地確實於89年8月18日取得，惟被告絕對 沒有答應當農舍起造人，並設定抵押權給買方即原告，簽約 當天代書並將土地登記謄本交給原告，原告當然知道土地是 89年1月4日之後取得，且原告取得土地謄本也無任何異議； 本件土地買賣十分單純，被告將系爭土地出售予原告，原告 並簽發定金給被告，如果原告所述要蓋農舍、設定抵押權等 等，為何在買賣契約均未做任何約定，原告前開指稱均屬虛 構等云云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
原告於97年4月3日向被告買受座落臺北縣雙溪鄉○○段柑腳 小段第48地號、面積6149平方公尺土地乙筆，約定總價金 395萬元，簽約日由原告開立面額40萬元系爭支票作為定金 交付被告。
四、兩造爭執及論述：
原告主張被告隱瞞系爭土地須於土地取得滿2年後，始得興 建農舍，並於興建農舍住滿5年之後，始得再行移轉他人之 事實，欺騙原告簽訂系爭買賣契約，有違誠信，爰以存證信 函依民法第258條規定解除契約，兩造間土地買賣關係已因 解除而不存在；被告則抗辯賣方負責出售土地，是否興建農
舍並無約定，原告解除契約於法無據等語。應審究者，為系 爭買賣契約是否經原告解除而失其效力。
(一)依農業展條例第18條規定 (89年1月26日經總統公布)：「本 條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之 農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機 關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村 方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業 使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼 承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例中華民國八十九 年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興 建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農 舍。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地 ，而於本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後分割為 單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。第一項及前項 農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐 落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業 用地不得重複申請。前四項興建農舍之農民資格、最高樓地 板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、 許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他 應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。主管 機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助 ；其獎勵及協助辦法，由中央主管機關定之。」，農業用地 興建農舍辦法第3條規定：「依本條例第十八條第一項規定 申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件， 並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未 滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地 ，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記 均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。三、申 請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但 參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 四、申請人無自用農舍者。五、申請人為該農業用地之所有 權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農 舍之農業用地。」，農業用地所有人登記取得土地日期在89 年1月28日以前者，可不受移轉後持有土地2年以上、興建農 舍住滿5年以上始得移轉之限制。查被告於89年8月18日登記 取得系爭土地，使用土地類別屬農牧用地，有土地登記謄本 可稽。依上開規定，新所有權人必須在移轉系爭土地後2年 以上、無農舍等其他限制下才可興建農舍，且興建農舍須滿 5年以上始得移轉，此情為兩造所是認。
(二)原告主張購買土地係為供過戶立即興建農舍之用，被告未坦
誠告知，被告則否認之。系爭契約見證人甲○○到庭結證稱 ：「（提示證物二）契約見證人是我。是賣方找我當見證人 ，簽約及後續移轉都是委託我辦理，簽約地點是在農會的樓 上，是瑞芳農會，因被告在那邊上班，之前沒有與買方見過 面，與賣方有點認識，我是第一次承辦賣方案件，之前未受 理過被告委託的土地登記案件。我的職業是代書，我從83 年到現在。打契約時的土地謄本是我去請出來的。當時要求 看一下謄本，是當天申請謄本的。之前有跟雙方電話聯絡過 。土地是否可以蓋農舍我不清楚，我不知道他們有沒有在談 蓋農舍的問題，我來之前他們就在現場，後來他們認為有申 請謄本的必要，我就去申請謄本，回來後就按照他們的意願 簽約。他們談的內容我不清楚。我過去時他們談的差不多了 。被告土地上是否已蓋有農舍我不清楚，因為我沒有去過， 他土地在哪我也不知道。我對於是否可以蓋農舍不清楚，要 查相關的法令。我瞭解當天的時程是買賣雙方先到，然後我 到，因為他們還無法簽約，後來就土木技師到，後來他們就 說要看謄本，我就去領謄本，謄本來了之後，雙方確認沒有 問題，才簽約。之前我確實有與原告通電話，有問收費的狀 況。是原告打電話給我。」等語，依其證言，尚無法證實原 告主張雙方約定系爭土地移轉後可立即興建農舍乙詞。另當 日在場之丙○○證稱: 「兩造簽約前幾天，被告通知我過去 ，被告說他有一筆土地要買賣，說買的人需要蓋房子，要我 過去幫他設計。我應該是下午去的，現場有原、被告本人及 原告的朋友在場，另一個好像是代書，我不認識代書。現場 是農會的樓上，我沒有做過被告的任何生意。到今天開庭為 止。被告是地方上的人。我也是雙溪鄉在地人。我不清楚被 告的地有幾筆。當天我有與原告本人談話，我到場時我記得 雙方還沒有簽約，到現場後兩造就談買賣的事情。談的內容 是他們要我解釋這塊地能不能蓋農舍，我有當場答覆內容是 如果屬農發條例實施前即89年1月24日前是屬於老農身分， 就沒有0.25公頃的限制及取得的年限限制，若是之後就有 0.25 公頃及取得後兩年始得建農舍的限制。我講的上述內 容時雙方都在場，我還有說另一個限制是除農舍外，資材室 （倉庫）、栽培室、烘焙室就沒有此項限制。當天代書有去 地政申請土地登記總簿（土地謄本），請回來後，我當場有 看謄本，兩造也有看，系爭土地我記得好像差了幾天，是1 月24日之後取得。我當時就知道土地不能馬上蓋農舍，但可 以蓋資材室，蓋農舍要持有滿兩年。我的印象是我當場有說 明，兩造都有聽到。我離開時我記得是他們還沒有簽約。我 當場確實有跟他們說這土地不能馬上蓋農舍，但可以蓋資材
室。隔了幾天我有與原告本人約到土地的現場看土地，討論 要如何申請蓋，因他們準備申請蓋資材室，系爭土地1000平 方公尺可以蓋33平方公尺，限高3.5公尺，只能蓋一樓。現 場看完之後就回去了，說再聯絡就沒有聯絡了。他們是否是 先簽約還是我走之後簽的，我不清楚。」，依其證述，於簽 約當日已向原告說明系爭土地移轉後須滿2年始可興建農舍 之法令限制。查簽約日被告將申請出土地謄本交付原告閱覽 ，原告觀看後即可得知被告取得系爭土地時間為89年8月18 日，並經證人丙○○當場說明須受持有滿2年始得興建農舍 之限制，難認原告於簽約時係經被告刻意隱瞞上開訊息而陷 於錯誤。再者，系爭土地買賣契約書中僅記載買賣標的、價 金、付款方式、稅捐負擔、移轉產權、點交時期等內容，並 無約定系爭土地移轉過戶後買受人可立即興建農舍之文字記 載，基此，並無任何證據可據以認定系爭土地買賣須以買受 人可立即興建農舍為其交易條件。此外原告復未提出任何事 證證明被告於交易過程有任何隱瞞訊息、欺騙，有悖誠信行 為，原告空言主張被告有詐欺預謀、違反誠信云云，尚不足 採信。
(三)按契約成立後，有發生民法第254條、第255條、第256條等 債務人遲延給付經催告不履行、可歸責於債務人而債務不履 行等法定解解事由，或契約約定解除原因時，契約當事人之 一方即得向對方行使解除契約之意思表示。查原告固於97年 4月10證信函通知被告「隱匿上情，並夥同他人圍事，致買 方陷於錯誤．．明顯違反誠信原則」爰解除契約，但原告並 未舉證證明被告有蓄意隱瞞系爭土地不得立即興建農舍，欺 騙原告簽訂契約之事實，而系爭土地可依法移轉登記予原告 ，被告並無任何債務不履行、給付遲延情事，原告主張解除 契約，依上開規定即不生合法解除效力。另被告於締約程並 無施用任何詐騙行為，原告亦不得以上開存證信函主張撤銷 契約。至於原告另案告訴被告涉嫌詐欺行為，經檢察官調查 後認屬民事糾葛，核與刑法詐欺罪之構成要件不符，而予不 起訴處分等情，業經調取台灣基隆地方法院檢察署97年度偵 字第2781號卷宗可佐。偵查中被告陳述「我支票願意還給他 ，但是他應是要給我一點點補償，補償金額我要問我律師。 」等語，依其陳述內容，並不足以據此認定被告於偵查中有 與原告合意解除契約。原告主張被告主觀意識已認知契約已 因解除而不存在云云，並不足採。
(四)綜上，原告解除契約意思表示並不生合法解除效力，系爭土 地買賣契約尚屬有效存續，則原告負有給付約定定金40萬元 義務，系爭支票係供支付定金而簽發交付，原告未履行清償
40萬元定金債務前，被告對系爭支票債權仍屬存在。原告提 起本訴，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告於97年4月3日與反訴原告簽訂座落 臺北縣雙溪鄉○○段柑腳小段第48地號 、面積6,149平方公 尺土地買賣契約 ，總價為395萬元，當日由反訴被告簽發， 如附表所示之支票乙紙作為定金，屆期提示，反訴被告聲請 假處分在案而不獲付款，反訴被告並提起確認債權不存在之 訴，對於反訴被告之指述，反訴原告全部否認，反訴原告將 系爭土地出售於反訴被告，雙方訂有買賣契約，賣方只負責 出售土地，是否興間農舍雙方並無約定，此部分應由反訴被 告負舉證責任，故反訴被告以存證信函主張解除契約於法無 據，雙方買賣契約仍然有效，反訴被告有依買賣契約給付價 金之義務等情，其聲明為：反訴被告應給付反訴原告40萬元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利 息。
二、反訴被告則以：兩造就系爭農地之買賣關係，經反訴被告依 民法第258條第1項之規定予以解除，則上開農地之買賣關係 已不復存，反訴原告拒不返還面額40萬元支票，甚至提起反 訴請求給付40萬元，其反訴固非有理，應予以駁回；本件反 訴被告有意買受反訴原告所有之系爭土地，旨在其農牧用地 之取得，係在89年1月4日農業發展條例修正之前，立即可以 興建農舍，此乃身為資深農會會員之反訴原告所明知，竟刻 意隱瞞其所取得上開土地係在農業發展條例修正後，即89年 8月18日所取得之實情 ，未坦承告知反訴被告，代書提出土 地謄本時，反訴被告僅在意查察土地所有權人是否確係反訴 原告，及有無抵押權設定登記等情，至其他情節則為細予注 意，終致陷誤信而簽約買受並交付面額40萬元支票；又反訴 被告指反訴原告觸犯詐欺罪，雖以偵結不起訴，惟查反訴原 告於臺灣基隆地方法院檢察署檢察官偵訊中，檢察官訊以： 「兩造間土地買賣關係是否因解除已不存在？」時，反訴原 告供答：「是，已不存在」；檢察官續訊反訴原告以：「那 麼，你是否願意將所收受的定金面額40萬元支票返還於吳少 卿？」時，反訴原告又供答：「願意」等語；又反訴原告於 97年4月10日收受反訴被告依法表示解除土地買賣關係之存 證信函後，無任何反對之表示，及收受鈞院民事庭實施執行 假扣押保全處份，禁止債務人即反訴原告流通行使前述面額 40萬元支票，及不得轉讓第三人之裁定及函文後，無抗告或 任何異議，足證兩造間土地買賣關係已不復存在等云云，資 為抗辯。並聲明：請求判決駁回反訴之訴。
三、依上述，反訴被告主張以存證信函為解除契約之意思表示乙 節，經認定不生合法解除效力，系爭買賣契約仍屬有效存在 ，反訴被告即負有給付定金義務。從而，反訴原告依據有效 買賣契約關係請求反訴被告給付定金40萬元，及自反訴狀繕 本送達翌日即97年7月10日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，於法即屬有據，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為反 訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依 職權宣告反訴被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得 免為假執行。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
肆、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 書記官 游曉婷 法 官 熊志強以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區○○○路○段126巷1號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 8 日 書記官 游曉婷
計 算 書 (本訴部分)
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 4,300元
證 人 旅 費 624元
合 計 4,924元
計 算 書 (反訴部分)
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 4,300元
證 人 旅 費 672元
合 計 4,972元
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