臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
原 告 博愛星鑽公寓大廈管理委會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年9月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬零壹佰伍拾陸元，及自民國九十七年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告所有之坐落嘉義市○○○段383地 號土地上暨同段3838、3839建號門牌號碼嘉義市○○路○段 486之1號11F3及11F4之建物，為「博愛星星鑽公寓大廈」所 屬區分所有建築物之一，依公寓大廈管理條例，有按時繳交 管理費用予原告之義務。依民國84年4月3日第一次區分所有 權人會議，決議管理費每年分四期收費，其收費標準公寓每 坪每坪新臺幣（下同）40元，嗣又經住戶大會決議將公寓部 分如空屋者每坪以20元計算，被告所有之上開建物分別為25 .2 坪及16.68坪，以每坪20元計算，每季應繳之管理費分別 為1,512元及1,001元，其自94年4月起至97年3月止，計12季 期間內應繳交管理費30,156元，經原告以存證信函，催告被 告於97年6月6日前給付，被告於收受該存證信函，期限經過 後，均置之不理。為此，本於公寓大廈管理條例第21條之規 定提起本訴，並聲明：被告應給付原告30,156元，及自支付 命令送達翌日即97年8月9日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。
二、被告則略以：我們都未進住，且原告管理費收費太高，而且 管委會並未給我大門及電梯的鑰匙，我還要拜託管理員開門 ，而且不能搭電梯只能爬樓梯。因為我的權利原告都沒有給 我，況且我都沒有使用到，因此我不願意付錢。並聲明：求 為判決駁回原告之訴。
三、經查，原告主張之上揭事實，業據其提出與其所述相符之公 寓大廈管理組織報備證明、嘉義市政府函、博愛星鑽公寓大 廈規約、博愛星鑽住戶管理公約、收費依據、管理費收費計 算明細各一份、建物謄本正本各二份為證，而被告對積欠管 理費之事實不爭執，惟以上開各情節置辯，惟查：
（一）按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為居住環 境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示 ，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調 後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數 區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服 從多數的重要原則，故其性質上，應屬所謂的「合同行為 」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約 應解釋為經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的 自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體 協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質 ，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束， 同條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維 持法律秩序之安定性。是以，依博愛星鑽公寓大廈規約及 住戶管理公約既係經由各區分所有權人決議訂定，由各住 戶應予遵守之，依上說明，被告不得以其未簽訂依莎貝爾 別墅管理組織章程暨暨住戶規約，據以拒絕繳納管理費。（二）次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付，民法第264條第1項固定有明文。惟所 謂對價關係，係指雙方當事人所為給付，在主觀上互為依 存，互為因果而有報償關係。本件依上開「博愛星鑽公寓 大廈規約」第11條第2款規定管理費用途基準包括：㈠委 任或僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部分、約定共用部分 之管理、維護費用或使用償金。㈢有關共用部分之火災保 險費、責任保險費及其他財產保險費。㈣管理組織之辦公 費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥ 因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。㈦ 其他基地及共用部分等之經常管理費用。足見原告向系爭 博愛星鑽公寓大廈之全體住戶所收取之管理費係供支付系 爭博愛星鑽公寓大廈之各項公共服務費用，而非因其負責 管理所得收取之報酬，即令有若干比例提撥為原告或其指 定之管理負責人之管理利潤，其所占比例甚低，難認被原 告所負之管理系爭博愛星鑽公寓大廈義務，與被告所負之 繳納管理費義務間，有何對價關係，被告對於管理委員會 並未給予鑰匙供其出入等情，縱屬真正，亦不得以此為拒 絕給付管理費之抗辯，被告此部分抗辯，應不足採。（三）另按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再 按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第6
條第1項第4款、第21條分別定有明文。查本件原告以存證 信函請求被告如數給付本件管理費而不獲置理，有存證信 函一紙在卷可稽，且為被告所不爭執。被告為該大廈住戶 之一，自應遵守住戶全體之決議繳納管理費。至於被告所 辯均為該公寓之管理問題，應透過管理委員會或區分所有 權人會議解決，且管理費之繳納與被告上開抗辯，並非雙 方互負債務，無任何對待給付關係，自亦無民法第264條 第1項所定同時履行抗辯之適用。，是依上開證據調查結 果，自堪信原告之主張為真實。
四、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233第1項 及第203條所明定。本件原告請求被告給付之金額，雖定有 給付之期限，且就遲延之債務定有遲延利息即週年利率百分 之10，已如前述，惟原告既僅請求自支付命令送達被告翌日 即97年8月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲 延利息，自無不合，應予准許。
五、綜上所述，被告既積欠自94年4月起至97年3月止共12季管理 費之事實，且原告主張之管理費計費標準復無不當，已如前 述，則原告本於管理費之請求權，請求被告給付積欠之管理 費共30,156元，並自支付命令送達翌日即97年8月9日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由， 應予准許。
六、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用 額；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436 條之19第1項、第78條分別定有明文。本件原告之訴為有理 由，訴訟費用自應由被告負擔，茲本件訴訟費用額確定如主 文第2項所示金額（即裁判費1,000元）。七、又本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所 為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣 告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第 439條之19第1項、第436條之20，判決如主文中 華 民 國 97 年 10 月 9 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 吳森豐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 9 日 書記官 陳俊男