最高法院民事判決 九十七年度台上字第二二六三號
上 訴 人 甲○○
訴 訟代理 人 李淵源律師
被 上 訴 人 台日德企業有限公司
兼法定代理人 乙○○
共 同
訴 訟代理 人 陳忠儀律師
複 代 理 人 劉雅榛律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年
五月十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度上字
第三七二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十年一月一日就所有坐落彰化縣溪州鄉○○段二三號土地（下稱系爭土地），與被上訴人台日德企業有限公司（以下稱台日德公司）訂立土地房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。租期自九十年一月一日起至九十五年十二月三十一日止。被上訴人於租期屆滿後，已無正當權源，卻拒不拆除其上由台日德公司搭蓋如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號Ａ、Ｂ部分之鐵皮造及加強磚造建物（下稱系爭建物），並返還系爭土地。爰依民法第七百六十七條之規定，（於原審減縮聲明）求為命被上訴人黃正民遷出系爭建物，台日德公司應拆除該建物，暨返還系爭土地予伊之判決。
被上訴人則以：被上訴人台日德公司承租系爭土地搭建系爭建物，作為經營餐廳業務之初，已與上訴人之代理人即其子張福壽口頭議定租期為二十年，期滿建物歸上訴人所有。嗣伊要求上訴人訂定書面租約以確保權益，經張福壽表示租期訂為五年，期滿再遞次續訂，並重申租期係二十年之旨。足見台日德公司與上訴人間關於租期為二十年之約定，縱未以書面訂之，但依民法第四百二十二條後段規定，即應視為不定期租約。且伊於系爭租約之五年租期屆滿後，續為租賃物之使用收益，由上訴人收受九十五年間之租金支票，依民法第四百五十一條規定，亦已更新為不定期限租賃契約。該租約又屬租地建屋性質，上訴人如欲將系爭土地出賣他人，台日德公司依同法第四百二十六條之二規定，本有優先承買權。均證伊等非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人經其子張福壽之代理，與被上訴人台日德公司簽訂系爭租約，將系爭土地出租予該公司搭蓋系爭建物之事實，為兩造所不爭執。參諸台日德公司股東蔡佩哲、陳輪湧，及張福壽之證述，
暨該建物係二層樓，建築經費高達新台幣（下同）一千萬元以上，顯具相當規模等情，被上訴人辯稱：兩造於該建物動工興建前，已以口頭合意租期為二十年，應可採信。雖上訴人於系爭建物興建中違背誠信，僅願簽訂租期為五年之書面租約，而身兼台日德公司負責人之被上訴人乙○○，明知租約條件變更，竟不思積極主張原口頭約定，仍與之簽訂系爭租約。可認雙方已同意變更原口頭約定，兩造之租約內容，應以變更後之系爭書面租約為據，無民法第四百二十二條（原判決誤為第四百二十條）後段（視為不定期租約）規定之適用。且依系爭租約第三條關於雙方洽定「五年」租期之真意，亦應認自九十一年一月一日起至九十四年十二月三十一日止已告屆滿。惟張福壽既於訂定系爭書面租約時，已以口頭同意租期為二十年，每五年訂約一次，並由上訴人於五年之租期屆滿後，提兌被上訴人寄交之九十五年間租金支票。自足以使台日德公司正當信任於該租期屆至時，上訴人將與其續訂租約而不欲行使其租約屆滿後之權利。此與租約明定租期屆滿後，須另訂租約，而無民法第四百五十一條規定之適用情形，尚屬有別。則被上訴人於系爭租約屆滿後，仍繼續系爭租賃物之使用收益，上訴人又提兌該繳租之支票，已足使台日德公司正當信任其與上訴人間之租約，因上訴人不欲行使租約屆滿後之權利，應依民法第四百五十一條之規定，視為不定期租約。乃上訴人嗣後再寄交被上訴人存證信函，表明屆期不再續約之意，即與交易之誠實信用原則有違。是上訴人與台日德公司之租約於視為不定期租約後，上訴人猶以租期屆滿，被上訴人無權占有系爭土地為由，請求乙○○遷出系爭建物，及台日德公司應拆除系爭建物，並交還系爭土地，均屬無理等詞，為其判斷之基礎。按民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之。倘法院就當事人所未提出之事實及證據而未以之作為攻擊防禦方法，於未曉諭當事人令其為事實上及法律上陳述而為適當完全之辯論前，遽行作為判決之基礎，於法即屬有違。本件原審認定上訴人行使其權利有違「誠實信用原則」之相關事實及證據，似未經被上訴人據以為攻擊防禦方法。原審未曉諭雙方就「誠實信用原則」之適用為事實上及法律上陳述、聲明證據，並為適當完全之辯論前，遽為上訴人不利之判決，依上說明，即屬違背法令。其次，原審既謂：「上訴人於系爭建物興建中違背誠信，僅願簽訂租期為五年之書面租約。身兼台日德公司負責人之被上訴人乙○○，明知租約條件之變更，不思積極主張原口頭約定，仍與之簽約。可認雙方已同意變更原口頭約定，兩造之租約內容，應以變更後之系爭書面租約為據」，似認上訴人與被上訴人台日德公司間之租約內容，悉應依系爭書面所定租期為五年之約定。惟繼竟又謂：上
訴人依系爭書面租約，表示租期屆滿不再續租，有違交易之誠信原則，該租約應視為不定期租賃契約云云。其前後所述亦不無判決理由矛盾之違法。再者，解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（參見本院三十九年台上字第一○五三號判例）。依證人蔡佩哲、陳輪湧分別證稱：「張福壽稱願意將土地出租二十年，只是口頭約定，房子快蓋好時才訂書面契約。訂約時，伊在場，曾向被上訴人反應，為何簽成這樣，張福壽說分階段簽約」（一審卷一○四頁）、「雙方曾約定土地租期二十年，在房子起造前，由乙○○、張福壽等參與餐廳的人一起開會決定，房子開始興建後才訂書面契約，張福壽說可以分四次，每次五年簽約。餐廳本體（造價）約一千一百萬元」（同上卷一○六頁、一○七頁）各等語，並參酌張福壽所陳：簽約時，系爭房屋已在施工，可以說房子先蓋再訂契約，如果價格談妥，五年簽一次，再續約二十年、三十年都可以。系爭建物之造價約有幾百萬元（一審卷七七頁）。及系爭租約第三條關於倘五年租期屆滿，上訴人無須自任耕作……時，其同意被上訴人優先續訂租約之約定（同上卷三三頁）。暨被上訴人於收受上訴人所寄交，表明九十四年十二月三十一日租期屆滿，不再續租之存證信函後，隨即回稱雙方應續訂約，並寄送九十五年之租金（一審卷三七至四三頁）等情，則上訴人果與台日德公司有口頭約定租約期限為二十年，却於系爭建物興建中另簽訂系爭書面租約，其真意究在履行雙方五年一訂之約定？抑或變更原口頭約定之二十年租約，改訂其租期為五年之書面？非無進一步查明釐清之必要。原審未遑詳推細究，所為駁回上訴人請求之判決，自嫌速斷。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 王 仁 貴
法官 張 宗 權
法官 陳 國 禎
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十二 日 Ｅ
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