宣 示 判 決 筆 錄
原 告 丁○○○○○○○○○理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 劉智園律師
被 告 新城實業股份有限公司
法定代理人 丙○○○
訴訟代理人 乙○○
號
郭承昌律師
上列當事人間96年度店簡字第1628號請求給付管理費事件，於中
華民國97年10月31日下午4時整在臺灣臺北地方法院新店簡易庭
第一樓、第一法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬捌仟捌佰捌拾玖元及自民國九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人原為趙惠敏，嗣於民國97年1月間變 更為甲○○，業據提出花園新城社區管理委員會開會會議紀 錄1件為證，並由甲○○具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟 法第176條規定尚無不合。又按訴狀送達後，原告不得將原 訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原 告原起訴請求被告應給付新臺幣（下同）477,240元及自支 付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，於訴狀送達後，擴張應受判決事項之聲明為被告應給付 583,584元及自97年9月27日辯論意旨狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如首揭之說明 ，應予准許。
二、原告主張：被告為原告所管理花園新城社區（下稱系爭社區 ）內如附表所示63戶房屋之所有權人，依花園新城社區公寓 大廈規約（下稱系爭規約）第10條規定，以各所有權人依照 房屋權狀登記面積，以每坪每月15元繳納管理費，最高收取 90坪。詎被告自94年6月起至96年8月止積欠原告管理費如附 表所示，總計583,584元，經原告催討迄未繳納。爰依公寓
大廈管理條例（下稱本條例）第21條及系爭規約提起本件訴 訟。並聲明：被告應給付583,584元，及自96年9月27日辯論 意旨狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
對被告抗辯所為陳述：
㈠原告前身乃包含涵碧樓、攬翠樓、福林樓等多達30個各自獨 立使用之建築、公寓大廈，因幅員廣闊並屬大型山坡地開發 社區，就自來水供水設備、污水處理設備、道路系統... 等 共用部分具有密不可分關係且經二十多年使用，已屆非大幅 維修難維使用品質及延齡使用窘境，惟維修費用耗鉅，牽涉 戶數亦廣，若不統籌成立單一管理組織，難達意見統籌及積 極管理之效率。為此系爭社區居民乃依本條例第25條、第30 條規定，初於93年12月25日通知各區分所有權人訂於同年月 25日召開第一屆「新店市花園新城社區區分所有權人會議」 ，因出席人數不足法定開議標準而流會，經聘訴外人固德建 築物管理維護有限公司任社區管理顧問，於其負責人戊○○ 協助下，始依本條例第53條、本條例施行細則第12條第3款 規定，報經主管機關臺北縣政府函知丁○○○○○○○○○ 理組織報備應以1264戶為範圍共同成立單一管理委員會。經 此，社區依本條例第32條規定由召集人就同一議題於94年5 月14日召集第二次區分所有權人會議，因出席人數及區分所 有權人比例遠超出法定標準而依法通過規約、成立管理委員 會並向主管機關完成報備在案。
㈡按系爭規約第5條第7款規定：「管理委員之選舉方法與選舉 日期由管委會訂定之。」，故第三屆區分所有權人會議召開 日期及管委會委員選舉辦法，乃第二屆管理委員會於95年10 月5日召開之第13次會議決議通過，並於95年10月18日公告 ，定於95年11月25日進行投開票工作，並於95年11月25日經 由社區住戶公開投票、開票並公告當選，其間一切公告報名 、候選人員造冊公告、投、開票、公告當選等，均依公開公 正原則辦理，選舉過程皆有紀錄可查，第三屆管理委員會自 96 年1月1日就任並推選趙惠敏擔任主任委員，故原告自以 趙惠敏為法定代理人。花園新城社區住戶共有1264戶，其中 不乏律師、教授、老師、五院級委員代表、高階公務人員及 諸多高級知識份子，被告指管委會私自組成，形同侮辱社區 全體居民。
㈢原告於本訴所提社區規約確屬社區於93年12月25日召開之第 一次區分所有權人會議因出席人數不足而流會，而依本條例 第32條第1項規定於94年5月14日召開第二次會通過之規約。 報備規約與社區規約不符，原告係至被告於本訴提出時始知
，應係社區管理顧問公司誤取籌備會於會前草擬未定案之規 約草稿所致。又姑不論有關區分所有權人會議或管理委員選 舉事項，原告向將開會資料投遞各戶信箱，以踐履本條例第 30條第1項規定之開會通知義務，況因被告法定代理人丙○ ○○多年來未居國內，被告公司董事李卓司不僅居住於社區 為區分所有權人之一，尚為原告前身「花園新城守望相助委 員會」之主任委員，其對原告成立及委員選舉過程自知之甚 明。
㈣系爭社區1264戶涵括之面積範圍高達30公頃，又多屬坡地建 築，林木繁盛，其間環境維護、垃圾清運、路面修補、草木 修剪、水溝疏濬、社區定點定時巡邏、社區公園設施之管理 維修等，即為原告之管理範圍，不涉各棟建築物專屬公共設 施如電梯、水塔、發電機等管理維護修繕，此亦社區規約第 10條規定公共基金之來源，係以各區分所有權人依照房屋權 狀登記面積以每坪每月15元繳交，最高收取90坪，易言之每 戶應繳管理費最多僅為1,350元，該條規定雖漏載「每戶」 ，然參照本條例第10條第2項規定意旨，管理費繳交義務乃 以「每戶」計而非以「每一區分所有權人」計。 ㈤如附表所示編號1部分建物謄本面積為565.54平方公尺，約 為171坪，扣除該棟大樓使用之6個白鐵製公共水塔面積約5 坪多，仍遠逾應收取90坪管理費之面積，自無免除之理。編 號2-36部分既經臺北縣政府認定為系爭社區報備範圍，且原 告亦依本條例成立完成報備在案，依本條例第53條規定，該 棟自有本條例之適用，原告管理範圍雖不涉該棟內部區域， 惟其週遭環境確屬原告管理範圍，由其被告任其荒廢不加整 理，於原告成立之前，尚有遊民入住，成為治安死角，迄至 原告成立後加強巡邏整理環境，改善週遭路邊景觀，原告業 已善盡管理之責。況退萬步言之，管理不善與管理費之繳付 依法不具對價關係，被告亦無以此為由拒繳管理費，遑論該 棟業經被告架設鐵絲網阻止外人侵入，原告乃尊重被告意願 負責區外環境，豈可反責原告未盡管理之責。編號37部分， 被告稱已向攬翠樓繳交管理費，此乃該棟自收小公之管理費 。與系爭社區管理費無涉。況且該棟其他區分所有權人除繳 交該棟管理費外，亦依規定繳交系爭社區管理費。編號38、 39、42、62、63部分，原告同意撤回此部分請求。編號43、 45、47、49、51部分，林南吉雖為原告員工，然其違反占用 乃屬其個人作為，與原告無涉，被告若受有損害理應自行向 其求償；鄭明輝雖曾任原告管理委員會，然其亦曾為被告公 司員工，其與其弟鄭明德占用被告房舍乙節，是否另有隱情 ，原告不甚了解，惟期間紛爭縱有不法，亦屬其等兄弟個人
所為，與原告無涉，被告藉詞拒繳管理費於法不合。三、被告則以：
㈠原告為非法人團體，固於94年間報請臺北縣政府准予備查， 惟管委會成立之初主任委員係姚添富，非本件原告之法定代 理人趙惠敏，且管委會成立迄今，住戶皆未接獲管理委員改 選之通知，今原告之法定代理人趙惠敏突以管理人自居，提 起本件訴訟，顯然欠缺法定代理權，應裁定駁回其訴。 ㈡根據臺北縣政府使用管理科備查之「花園新城社區公寓大廈 規約」，其第3條「委員會之組成」與第4條「委員之資格及 選任」內容與原告96年9月27日辯論意旨狀系爭規約所載第4 條「委員會之組成」與第5條「委員之資格及選任」內容不 符，故被告否認原告規約之真正。依本條例第29條第2項， 管理委員之選任、人數、召集方式等，除規約另有規定外， 應依區分所有權人之決議，原告規約第5條第7項「管理委員 之選舉方法與選舉日期由委員會訂之」之規定，為上開縣政 府備查規約第4條所無，仍應適用公寓大廈管理條例相關規 定，依本條例第30條「區分所有權人會議，應於開會前十日 以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」；而「區分所 有權人會議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例 合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例 占出席區分所有權合計過半數之同意行之」，系爭社區既然 有1264戶，而原告提出選舉公告、當選公告及照片數幀，僅 見少數人操持管委會，就自行選舉並公告當選，完全無法證 明該選舉合於上開規定，原告未經合法代理，仍欠缺訴訟能 力，法院應裁定駁回其訴訟。
㈢原告成立前，系爭社區已有涵碧樓、攬翠樓、福林樓、杏林 樓、桃林樓、楓林樓、梅林樓、翠峰樓、美福樓、小美滿、 金美滿、翰林樓、美峰樓、玉峰樓等30個管理委員會，各管 委會依其獨立之建築物，組織、管理及收取管理費，行之二 十餘年，均相安無事，嗣社區人數竟自組丁○○○○○○○ ○○理委員會，另要求住戶繳交管理費，試問原告有何管理 權限？管理範圍為何？應請原告先予釐清。
㈣又如附表編號1，無償提供給涵碧樓管委會放置公用水塔使 用，編號2-36整棟為被告一人所有，非本條例適用之對象， 且為初胚屋，未接水電迄今無人居住，通往該樓之唯一道路 花園一路及便橋，已被雜草淹沒，原告何來管理之有？編號 37已向攬翠樓管委會繳交管理費，編號41-60整棟大樓無公 共用電，原告何來管理之有？編號42無償供給翰林樓社區居 民作為台電配電室，編號45原告管委會所請員工林南吉違法 占用，去年底才遷出，編號43-47原告管理委員鄭明暉之弟
鄭明德長期違法占用，目前被告提出刑事告訴後，檢察官當 庭命其遷出，編號49-51原告管理委員鄭明輝長期違法占用 ，被告已提出刑事告訴偵查中，編號61無償供給福林樓社區 居民作為台電配電室。又按系爭規約第10條公共基金之來源 ，係各區分所有權人依照房屋權狀登記面積，每坪每月15元 繳交，最高收取90坪，退萬步言之，縱被告應繳納管理費， 依上開規定，被告每月最多僅應繳納1,350元而已，原告請 求超過此部分之金額，顯無理由。
四、兩造不爭執事項：
㈠花園新城整體社區經臺北縣政府於94年3月22日函知應成立 單一管理委員會，於94年5月14日召開區分所有權人會議成 立原告管理委員會，並經主管機關准予備查。
㈡編號1至37、40、41至61號房屋為被告所有。五、經兩造協議簡化本件爭點為：㈠趙惠敏是否具備原告法定代 理權？㈡原告提出之規約是否為新店市花園新城社區於93年 12月25日及94年5月14日召開之區分所有權人會議送交各區 分所有權人討論通過之規約？㈢被告拒絕給付如附表所示編 號1至37、40、41至61號房屋之管理費是否有理？茲就上開 爭點審究如下：
㈠按系爭規約第5條第7款規定：「管理委員之選舉方法與選舉 日期由管委會訂定之。」，該社區規約係將管理委員會之選 任獨立於區分所有權人會議決議之外，兩者適用不同之成立 方式，使管理委員會之委員不須另經區分所有權人會議決議 通過。查第二屆管理委員會於95年10月18日公告改選第三屆 管委會委員及監委，訂定選舉辦法，並定於95年11月25日進 行投開票工作，嗣於95年11月25日經由社區住戶投票，選出 趙惠敏等11位第三屆管理委員會委員，第三屆管理委員會並 於95年12月7日票選出趙惠敏擔任主任委員，有選舉公告及 相關資料、照片、會議紀錄等件為證，並經證人即第二屆管 委會主任委員黃人來到庭證稱：因為社區廣大，不容易召開 區分所有權人會議，所以在規約中規定由管委會來主辦，管 委會決定選舉辦法、選舉日期，管委會事先會公告，第一、 二、三、四屆管委會委員都是如此選出，之前的守望相助管 理委員會十五屆都是如此選舉等語明確（見本院97年7月24 日言詞辯論筆錄），堪認確有趙惠敏當選為第三屆管理委員 會管理委員之票選結果，並經第三屆管理委員選出趙惠敏為 主任委員之情事。趙惠敏既具有花園新城社區第三屆管理委 員會主任委員之身分，應係合法代理原告。
㈡原告主張花園新城社區因屬山坡地開發地區，又因簡易自來 水供水設備、污水處理設備、道路系統... 等共用部分具有
密不可分關係，經臺北縣政府函知應以1264戶為範圍，共同 成立單一管理委員會，原告於94年5月14日成立管理委員會 ，通過規約，並曾報請臺北縣新店市公司備查等情，有原告 提出臺北縣政府函、區分所有權人會議紀錄及報備證明附卷 可稽。被告雖以其向臺北縣政府使用管理科調取備查之「花 園新城社區公寓大廈規約」，其第3條「委員會之組成」與 第4條「委員之資格及選任」內容與原告提出系爭規約所載 第4條「委員會之組成」與第5條「委員之資格及選任」內容 不符，而否認原告提出規約之真正。惟查證人戊○○到庭證 稱：「我們有將決議內容寄發給全體區分所有權人，寄給全 體所有權人的規約草案就是決議定案的草案內容，94年5月 14日通過的規約就是這份決議的內容。」、「臺北縣政府這 份第9條是修改前的規約，這份原證1才是大會通過的規約。 」、「（問：原證一在先？還是被證1在先？）被證1在先， 被證1被改過後，送到大會通過決議。（問：修改哪些內容 ？）管理費最高收取70坪還是90坪。管理委員要求我要加入 委員的選舉辦法及產生方式，由管理委員另定之。」等語明 確（見本院97年10月23日言詞辦論筆錄），證人黃人來、第 一二屆監事張念陽均證稱：94年5月14日通過之規約規定每 坪收取15元，最高收取90坪等情明確，另證人張念陽證述： 通過的是傳統的選舉方式，先由管委會公告選舉辦法、選舉 日期、參選資格、報名期限、投票日期，以投票得票數最高 者當選。社區有一千多戶，之前、成立管委會之後，也是用 這個方法選舉等情明確，顯見上開證人所述情節均大致相符 ，應堪信為真實，可見原告提出之規約即為新店市花園新城 社區於94年5月14日召開之區分所有權人會議送交各區分所 有權人討論通過之規約。
㈢又公寓大廈管理條例中關於管理組織之設計，應僅是就公寓 大廈內部所應具備管理組織之基本規範，蓋公寓大廈之型態 、結構、特性及組成住戶各有不同，若強令所有公寓大廈均 一體適用公寓大廈管理條例之規定，而不許其各依特質自行 約定適宜之管理組織形成方式，反無法達成加強公寓大廈之 管理維護、提昇居住品質之立法目的。是以，應認在公寓大 廈管理條例所設定之基本組織架構上，允許各類公寓大廈另 以規約或區分所有權人決議方式為彈性設計。而花園新城社 區公寓大廈規約，係於94年5月14日經區分所有權人會議議 決通過，其規範管理委員之資格及選任，授權管理委員會訂 定管理委員之選舉方法與選舉日期，是花園新城社區之區分 所有權人，自應受該規約之拘束。本件原告法定代理人趙惠 敏擔任主任委員，係依管委會章程第5條規定，依住戶投票
結果所產生之委員，並經委員互選出，已如前述，自與公寓 大廈管理條例所定程序不同，惟揆諸前開說明，其選任自應 為有效。
㈣按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發 生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給 付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年度 臺上字第850號判例參照。是就同時履行抗辯權之成立，須 因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此 抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。公寓大 廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項 暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織 ，公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。管理委員會之職 務內容於本條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全體 住戶之委託處分事務。又區分所有權人依區分所有權人會議 決議有繳納公共基金之義務，亦經本條例第18條第1項第2款 明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之 主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。 申言之，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項， 區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人 ，而非管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取並非 源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不 能發生同時履行之抗辯。又按收費標準既經與會住戶之多數 決議通過，且收費所得亦用於該社區，雖區分所有權人未居 住該社區，或未接水電使用，然身為社區一份子，仍應遵守 規約所定之收費標準。從而，被告辯稱如附表編號1建物無 償提供給涵碧樓管委會放置公用水塔使用，編號2-36為初胚 屋，未接水電迄今無人居住，通往該樓之唯一道路花園一路 及便橋，已被雜草淹沒，編號37已向攬翠樓管委會繳交管理 費，編號41-60整棟大樓無公共用電，編號42無償供給翰林 樓社區居民作為台電配電室，編號45原告管委會所請員工林 南吉違法占用，去年底才遷出，編號43-47原告管理委員鄭 明暉之弟鄭明德長期違法占用，編號49-51原告管理委員鄭 明輝長期違法占用，編號61無償供給福林樓社區居民作為台 電配電室，縱令屬實，亦屬管理委員會管理不當之問題，被 告亦應在召開住戶大會時要求原告改善甚或依法訴追責任， 尚不得執此作為拒繳管理費之理由。又住戶規約第10條規定 公共基金之來源，各區分所有權人依照房屋權狀登記面積以 每坪每月15元繳交，最高收取90坪，其規約之解釋應係應係
以每戶計，而非在社區內有數戶之區分所有權人最高仍僅以 90 坪收取之意，方符區分所有權人之真意及公平。故被告 所辯，應非正當。
六、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；債務人遲延者，債權 人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第231條第1項 、第233條第1項前段、第203條亦有明文規定。本件被告既 為原告所管理系爭社區之如附表所示編號1至37、40、41至 61號房屋之所有權人，並撤回對編號38、39、42、62、63部 分之請求，且迄未依住戶規約繳納如附表所示之管理費，從 而原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約請求被告給付 518,889元，並自96年9月27日辯論意旨狀繕本送達被告之翌 日即96年10月19日（見本院96年10月18日言詞辯論筆錄）起 至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，洵屬有據， 應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。中 華 民 國 97 年 10 月 31 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 林寶春 法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日 書記官 林寶春
附表
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