臺灣高等法院民事裁定 97年度抗字第1621號
抗 告 人 丙○○
乙○○
上列抗告人因與相對人甲○○間優先購買拍賣標的物事件，對於
中華民國97年8月29日臺灣板橋地方法院95年度執字第48631號裁
定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權， 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人，土地法第 104條定有明文。次 按共有土地或建築改良物之共有人出賣其應有部分時，他共 有人得以同一價格共同或單獨優先承購，同法第34條之1第4 項亦定有明文。此項規定雖無如上開房屋出賣不得對抗優先 購買權人之規定，但其立法意旨無非為第三人買受共有人之 應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有 關係。故除出賣之應有部分已為移轉外，倘他共有人已主張 優先承購權，原出賣之共有人及承買人亦屬不得拒絕（最高 法院72年台抗字第94號判例及83年度台上字第1529號判決參 照）。
二、本件相對人在原法院以：伊為原法院於民國96年 8月30日拍 定之如附表所示不動產之共有人，其中土地所有權應有部分 為 2/6，建築改良物所有權應有部分為各 1/2，依土地法第 104條及34條之1第4項規定， 就上開不動產所有權應有部分 有優先承購權，請求裁定准由伊優先承購之。抗告人則抗辯 ：①本件優先承購權是否存在，應以96年 8月30日拍定時為 基準，相對人於當時尚非土地及1207建號之建築改良物共有 人，就系爭土地及該建號建築改良物所有權應有部分並無優 先承購權，且當時之建築改良物共有人吳忠勇並未向法院表 示行使優先承購權。②優先承購權不得轉讓，相對人不可能 受讓優先承購權。 ③相對人係於97年1月11日自原共有人吳 忠勇處買受系爭不動產所有權應有部分，當時吳忠勇並未通 知其他共有人買賣情事，故彼等間關於系爭土地及建號1207 建物所有權應有部分之移轉登記程序亦有瑕疵云云。三、經查：（一）附表所示不動產所有權應有部分係原法院返還 消費借貸款執行事件之執行債務人吳榮利所有（見原審卷第 1 卷第13頁至第17頁所附之土地及建物登記謄本），並經原 法院於96年 8月30日公開拍賣，由抗告人以新台幣（下同）
611萬元拍定（見原審卷第1卷第130頁之拍賣筆錄）。 惟於 本件執行程序開始時 ，上開不動產664地號土地部分，係由 執行債務人吳榮利與黃盡、吳忠勇、莊吳麗玉、吳素清及吳 美雪共6人所共有，應有部分各為 1/6（見原審卷第1卷第61 頁至第62頁之土地登記謄本），建築改良物部分，則由吳榮 利及吳忠勇共有，應有部分各為1/2（見原審卷第1卷第63頁 至第66頁之建物登記謄本）。故原法院於歷次拍賣公告附註 第五項末段均明白記載：「本案建物係拍賣所有權應有部分 ，並非拍賣全部所有權，拍定後不點交，共有人吳忠勇有優 先承購權」（見原審卷第1卷第74頁、第94頁及第113頁）， 並於第三次拍賣拍定時諭知須待通知共有人是否優先承購後 另通知拍定人繳納價金（見原審卷第1卷第130頁之拍賣筆錄 ）。惟原法院尚未寄發通知前，共有人吳忠勇即先後於96年 10月1日及96年11月2日具狀陳明願優先承購附表所示之不動 產所有權應有部分（見原審卷第1卷第181- 182及第203頁） ，故堪認共有人吳忠勇已行使其優先承購權。從而抗告人所 辯吳忠勇並未行使優先承購權云云，與事實不符，洵不足取 。（二） 吳忠勇雖嗣於97年1月11日以買賣為原因將其所有 之系爭不動產所有權應有部分辦理所有權移轉登記予相對人 完竣（ 見原審卷第2卷第290頁至第294頁之土地及建物登記 謄本），惟系爭拍賣標的之所有權應有部分尚未為物權之移 轉 ，而相對人隨即於97年1月16日向原法院陳明上開合法受 讓所有權等情，並明確表示承受吳忠勇已行使之優先承購權 之意思（見原審卷第1卷第227頁）。 嗣於97年7月17日原法 院通知兩造到場說明時，再次陳明主張優先承購系爭不動產 （見原審卷第 2卷第274頁之進行單及第285頁之執行筆錄） 。則依首揭說明，相對人於原法院尚未就系爭拍賣標的之不 動產為物權移轉前，本於土地及建築改良物之共有人地位， 主張優先承購權，自屬於法有據。抗告人所辯應以拍定時為 準，優先承購權不得轉讓云云，並非可取。（三）至抗告人 所辯相對人與吳忠勇之買賣及所有權移轉登記程序有瑕疵， 相對人不得主張優先承購權云云，屬實體法上問題，尚非執 行法院所得審究（最高法院77年度台抗字第10號判決參照） ，一併敘明。
四、綜上所述，相對人既為系爭不動產之共有人，則其依土地法 第34條之1第 4項及第104條規定聲請准予優先承購系爭不動 產，自屬有據。從而，原法院所為准相對人優先承購之裁定 ，並無不合。抗告論旨仍執前詞指摘原裁定關於准相對人就 土地及建號1207之建築改良物優先承購部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 97 年 11 月 11 日 民事第十六庭
審判長法 官 劉靜嫻
法 官 湯美玉
法 官 謝碧莉
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。中 華 民 國 97 年 11 月 12 日 書記官 李翠齡