臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第495號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 陳秀美律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 游孟輝律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國
97年4月30日臺灣臺北地方法院96年度訴字第9869號第一審判決
提起上訴，本院於97年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）91年3月26日經由原法院拍 賣程序取得門牌號碼臺北縣新店市○○○路53號房屋 (下稱 系爭房屋)後，系爭房屋坐落之臺北縣新店市○○○段469地 號土地 (下稱系爭土地)原所有權人張秀政、張益周、張秀 青等 (下稱張秀政等人)即寄發存證信函通知伊支付土地使 用之租金，伊回函表示同意支付租金，張秀政等人同意會面 商討細節並簽訂正式租賃契約。惟會面前伊收受原法院92年 度執字第39445號清償借款強制執行事件之扣押命令，嗣後 又收受原法院92年12月24日北院錦字92執公字第39445號移 轉執行命令「債務人張秀政、張秀青、張益周對第三人甲○ ○之債權，在新臺幣（下同）41,959,516元範圍內，應依本 命令將該債權移轉於債權人即聯邦商業銀行股份有限公司（ 下稱聯邦銀行）」。因之，聯邦銀行已成為系爭土地之租金 債權人。伊經與聯邦銀行協議租金數額，即分別繳納土地管 理費及將其餘租金交付聯邦銀行，故伊為系爭土地之承租人 。又系爭土地原所有人於系爭房屋興建完成後，即與系爭房 屋原所有人永鴻股份有限公司 (下稱永鴻公司)有租賃關係 ，惟僅因具有同一利害關係，未收取租金，可認為土地與房 屋同屬一人之性質，故該租賃關係於伊取得系爭房屋時，仍 繼續存在，依土地法第104條規定，伊就系爭土地之買賣有 優先承買權存在，原法院民事執行處辦理94執癸破字第9號 執行事件時，卻未通知伊是否就系爭土地權利範圍10000分 之5816部分行使優先購買權，依土地法第104條第2項後段之 規定，該買賣契約不得對抗伊等情，爰依法求為⑴確認伊就 現登記為被上訴人所有系爭土地權利範圍10000分之5816部 分，有優先購買權存在。⑵被上訴人就第1項之土地於96年 10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。⑶原法
院96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第1項土地權利移轉 證書之執行程序應予撤銷。⑷准伊以同一拍賣價格即1,098, 000元優先購買第1項之土地，並於伊給付1,098,000元予原 法院執行處時，原法院執行處應發給伊權利移轉證書並為所 有權移轉登記之判決。
二、被上訴人則以：上訴人就系爭土地並未與訴外人張秀政等人 成立租賃關係，非系爭土地之承租人。又系爭土地之原共有 人張秀青、張益周名下之持分，早已分別於89年、90年間遭 到法院假扣押查封，而上訴人係於91年3月26日標得系爭房 屋，是縱使上訴人於92年間向訴外人張秀政等人租得系爭土 地，上訴人承租系爭土地之行為，業已妨礙上開假扣押查封 執行效果，該行為對於系爭土地持分之拍定人並不生效力， 自不得依土地法第104條第1項之規定，取得優先購買權。況 訴外人張秀青、張益周於94年11月4日業經法院裁定宣告破 產，上訴人迄今亦未與破產管理人就系爭土地達成租賃合意 ，上訴人縱有給付金錢與訴外人張秀政等人，核其給付金錢 之性質，應屬相當於不當得利之賠償金，而非租金，上訴人 自無土地法第104條第1項之優先購買權等語，資為抗辯。三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就現登記為被上訴人所有 系爭土地權利範圍10000分之5816部分，有優先購買權存在 。㈢原法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人權利移轉證 書之執行程序予撤銷，及臺北縣新店地政事務所96年10月4 日049454號移轉登記應予塗銷。㈣准上訴人以同一拍賣價格 即1,098,000元優先購買系爭土地權利範圍10000分之5816部 分，並於上訴人給付1,098,000元予原法院執行處時，核發 上訴人權利移轉證書並為所有權移轉登記。㈤願供擔保，請 准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實：
㈠上訴人於91年3月6日經由原法院強制執行拍賣程序，拍定取 得系爭房屋所有權 (91年3月26日辦理所有權移轉登記)，系 爭房屋坐落之土地地號為臺北縣新店市○○○段469號。 ㈡臺北縣新店市○○○段469號土地，原所有人張益周、張秀 青，權利範圍各10000分之2908，被上訴人於96年8月23日經 原法院強制執行拍賣程序，取得該土地之所有權，權利範圍 為10000分之5816。
㈢原法院於92年11月18日以北院錦92執公字第39445號執行命 令，禁止執行債務人張秀政、張秀青、張益周收取對上訴人
對新店市○○○路53號建物之土地使用補償金（地租）債權 ，未經異議後，原法院又於92年12月24日以北院錦92執公字 第39445號執行命令，令上訴人對上開債權，在41,959,516 元範圍內，將該債權移轉於債權人即聯邦銀行。聯邦銀行據 此於93年4月23日向上訴人取收97,200元。五、上訴人與訴外人張益周、張秀青間未成立土地租賃契約關係 ：
㈠破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管 理及處分權 (破產法第75條參照)。查，訴外人張秀青、張 益周、張秀政業經法院裁定宣告破產在案，此有張秀青、張 益周之陳報狀及原審94年度執破字第9號民事執行處通知在 卷可按（見原審卷第103頁、第120頁），則張秀青、張益周 、張秀政自破產宣告後，對系爭土地喪失管理處分權，其所 為之無償或有償行為自始無效 (最高法院51年台上字第1985 號判例參照)，是張秀政、張秀青、張益周無權出租系爭土 地。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他 方使用收益，他方支付租金之契約 (民法第153條第1項、第 421條第1項參照)。又租賃，乃特定當事人間所締結之債權 契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須 一致，否則其契約即難謂已成立 (最高法院89年度台上字第 676號判決參照)，是當事人間成立租賃契約者，必須雙方當 事人對於租金之數額及承租之標的物相互意思表示一致，始 得成立。
㈢上訴人曾以存證信函通知訴外人張秀政、張益周及張秀青 ( 下稱張秀政等)，依其函文內容，就租金之給付雖無意見， 但就張秀政等欲依土地法相關條文以10%計算租金數額及租 金起算日均表示不同意，並請求會商討論。嗣訴外人張秀政 等於92年7月9日回函表示「…至於應付金額係依法定計算， 相信絕無過份之請求…本人尚需負擔地價稅、所得稅，敬請 台端諒察，不再計較是盼，並請台端於函到7日內逕向華城 聯合管理委員會繳付91年9月1日起至92年6月30日止之使用 費新台幣252,890元（25,289元X10個月），嗣後並請於7月1 日起之每月月底前逕向華城聯合管理委員會繳付每月之土地 使用費…」等語，此有上訴人台北長安郵局第2494號及張秀 政等台北安和郵局存證信函在卷可按 (見原審卷第9-12頁) ，並為兩造所不爭執，依上開內容所示張秀政等人與上訴人 間對於租金之數額並不一致。
㈣原審法院民事執行處於92年11月18日以北院錦92執公字第39
445號執行命令，禁止執行債務人張秀政等收取對上訴人對 新店市○○○路53號建物之土地使用補償金（地租）債權， 因該執行命令未經異議，民事執行處又於92年12月24日以北 院錦92執公字第39445號執行命令，令張秀政等對上訴人之 上開債權，在41,959,516元範圍內，將該債權移轉於債權人 即聯邦銀行，經上訴人與聯邦銀行合意一次收取自92年11月 至102年10月止，為期10年，每月810元。聯邦銀行據此於93 年4月23日向上訴人取收97,200元，此有聯邦銀行之收據影 本為憑 (見原審卷第17頁)。查，上訴人與聯邦銀行合意每 月租金金額810元，非但遠低於張秀政等要約之數額每月25, 289元，況依證人張天耀即聯邦銀行之承辦人於原審證稱： 「債務人與上訴人間何時成立土地租賃關係，並不清楚，只 是因為發現土地上蓋有房屋，認為應該有租金，所以向法院 聲請執行…金額我們是依照上訴人陳述而計算的，他說有約 定租金要先繳交管理費，之後才給付租金，扣掉每月管理費 約4000元，每月租金約800元，張秀政等開設的公司副總有 問我們收取租金之情形，我有向他說每個月收800元，張秀 政等並沒有對我們表示異議我沒見過張秀政等，他們亦沒有 授權我處理租金的事情，我是依據法院的命令收取」等語( 見原審卷第86-87頁)。另證人張秀政亦證稱：「沒有授權聯 邦銀行洽談出租與租金的事實，都是由世祺公司管理資產， 世祺公司沒有與我們提過要收取租金的事實，也沒有取得我 們的授權，也不知道聯邦銀行向上訴人收取租金的事實」等 語 (見原審卷第87-88頁)，可以證明上訴人向聯邦銀行所支 付租金，並未經訴外人張秀政等同意，難認其與訴外人張秀 政等已成立系爭土地租賃契約關係。
㈤「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有 礙執行效果之行為，對於債權人不生效力 (強制執行法第51 條第2項參照)；所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處 分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物 出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及 拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後 ，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋， 係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租 賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對 於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契 約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條 規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之 餘地 (最高法院71年度台上字第3636號判決參照)。查系爭 土地原共有人張秀青、張益周之應有部分，分別於89年8月
31日、90年3月5日遭假扣押查封在案，此有電子謄本在卷可 按 (見原審卷第95頁)，上訴人係於91年3月26日始經由原審 法院強制執行拍賣程序拍定取得系爭房屋，其時，系爭土地 業已遭假扣押查封，訴外人張益周、張秀青亦不得再就系爭 土地與他人成立租賃契約，致影響系爭土地之拍賣價格，是 以，縱使上訴人與訴外人張益周、張秀青就系爭土地已成立 租賃契約關係，揆諸上揭規定及裁判意旨所示，對被上訴人 亦不生效力，併予指明。
㈥系爭建物於上訴人取得前，所有權人為永鴻公司，而土地所 有權人為張秀政等，有上訴人提出之土地登記簿謄本及建築 改良登記簿謄本在卷可按（見本院卷第49-59頁)，故土地及 其土地上之房屋非屬同1人所有，自無民法第425條之1之適 用，故上訴人主張屬同1人所有，即乏依據。另，自然人與 法人係個別之主體，不論張秀政於建築時如何稅務規劃或合 建分售，仍屬不同所有權人，上訴人主張永鴻公司與張秀政 等間，性質上屬同一利害關係，成立租賃關係或有事實上租 約關係，自無可採，其請求調閱永鴻公司於71年時之公司變 更登記事項卡及股東名冊，亦無必要。
六、上訴人並無優先承買權：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權 (土地法第104條第1項參照)。是依土地法第104 條第1項規定具有優先購買權者，乃基地之地上權人、典權 人或承租人始得行使。查，本件上訴人對於系爭土地，並未 與原所有人張益周、張秀青成立租賃契約，已如前述，上訴 人即非系爭土地之承租人，自無依據土地法第104條第1項之 規定取得優先購買權之餘地。
㈡辦理強制執行應行注意事項固規定建築物及其基地非同屬債 務人所有，執行法院單就建築物或其基地拍賣時，宜於拍賣 期日前通知建築物所在之基地所有人或基地上之建築物所有 人 (該注意事項第40點參照)，然此僅係提高拍定機率之行 政規則，上訴人主張執行法院未通知致無從主張優先承買權 ，自無可採。
㈢上訴人既無優先購買權，其訴請確認，並請求被上訴人就台 北縣新店市○○○段469地號權利範圍10000分之5816之土地 於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、 原審法院96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第一項土地 權利移轉證書之執行程序應予撤銷、准上訴人以同一拍賣價 格即1,098,000元優先購買第1項之土地，並於給付1,098,00 0元予原審法院民事執行處時，應發給上訴人權利移轉證書 並為所有權移轉登記，自無所據，不應准許。
七、綜上所述，上訴人並非台北縣新店市○○○段469地號權利 範圍10000分之5816土地之承租人，不符土地法第104條第1 項所規定取得優先購買權之要件，其請求確認就系爭土地有 優先購買權存在，並據以請求被上訴人就系爭土地於96年10 月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、原審法院 96年度執癸破字第9號發給被上訴人就第一項土地權利移轉 證書之執行程序應予撤銷、准上訴人以同一拍賣價格即1,09 8,000元優先購買第1項之土地，並於上訴人給付1,098,000 元予原審法院時，原審法院民事執行處應發給上訴人權利移 轉證書並為所有權移轉登記，並請求假執行之宣告，均無理 由，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足 以影響本判決之結果，均不逐一再予論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 18 日 民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 黃國忠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 19 日 書記官 董曼華
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