臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第1074號
原 告 丁○○○○○
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 魏翠亭律師
被 告 台灣金聯資產管理股份有限公司
樓
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 陳丁章律師
複代理人 林志宏律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國97年10月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾柒萬伍仟元，及自民國九十七年一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告係乙○○及蘇國森合夥成立之組織，且推舉乙○○為執 行業務之負責人，業經本院依職權調取營利事業登記卷宗查 明，且有合夥契約書附卷可稽（見本院卷第85頁），是乙○ ○代表原告起訴，於法尚無不合，起訴之當事人適格應已具 備。
二、被告法定代理人原為洪三雄，嗣變更為戊○○，有其提出之 公司變更登記事項表可稽，並據聲明承受訴訟（見本院卷第 133至138頁），於法亦無不合，爰准許之。貳、實體方面：
一、原告主張：被告擬出售其所有坐落於苗栗縣銅鑼鄉○○村○ ○○路4號廠房二棟及及基地（即系爭廠房），分別透過網 路及於現場懸掛出售大布條之方式，標明歡迎各界人士洽詢 之旨。伊得悉後，經由法定代理人及業務員邱玠群與被告接 洽，其後覓得乙位顏姓買主，即多次帶同勘查，並與被告承 辦人員多次洽商買賣條件，甚先後兩次提交顯示具有購買意 願及誠意之斡旋金，及三次提出上開購買申請書，但因價差 等條件而未成立買賣。迨96年11月上旬，伊又找到有購買意 願之訴外人昱晶能源科技股份有限公司（下稱昱晶公司），
並由伊提供系爭廠房之登記資料、建築設計圖，另多次帶往 勘查系爭廠房，及協商買賣條件。詎被告私下找昱晶公司於 96年11月14日洽定新臺幣（下同）1億8500萬元買賣金額， 旋即由旭晶光電股份有限公司（下稱旭晶公司）簽訂不動產 購買申請書及買賣契約，且辦妥所有權移轉登記手續。以被 告出售之價金之3%計算，被告應給付555萬元之報酬。為此 ，依民法第565條及第566條規定起訴，並聲明：被告應給付 555萬元，及自97年1月2日起至清償日止，按年息5%計算之 利息（見本院卷149頁）；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則辯以：伊以於網站上公開不動產物件資訊方式為要約 之誘引，有意願居間者，應提出仲介申請書，經伊同意，即 簽（議）訂仲介契約，其後始得代理買方或由買方自行提出 不動產購買申請書，並交付要約保證金，經伊評估買方所提 條件（尤其是價金）有成立交易機會，再提供不動產買賣契 約範本供進一步商議。原告既未踐行前開程序，兩造自未成 立居間或仲介契約。又囿於人力，只要有意買受不動產而欲 入內觀看，簽訂切結書，伊即交付鑰匙，非得逕謂授與代理 權或為任何要約或承諾。至於原告陪同昱晶公司人員前來磋 商，僅係該公司代理人，仍難認兩造有何居間或仲介之合意 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事實（見本院卷149頁反面）： ㈠系爭房地原為被告所有，被告並曾於系爭廠房大門外側圍牆 懸掛租售之紅色看板（見本院卷73頁、145頁證人甲○○證 詞）。
㈡原告員工丙○○於95年11月27日出具切結書，向被告借用系 爭廠房大門鑰匙（見本院卷74頁），迄未交還鑰匙。 ㈢原告為仲介訴外人顏金池買受系爭房地一半，先後於96年10 月5日以申請買賣價金8150萬元，向被告提出申請書及仲介 契約，原告並以顏金池名義提出不動產購買申請書，且檢附 面額81萬5千元之支票（見本院卷63、67至70頁；29頁）， 原告繼於96年10月29日以買賣價金1億元提出申請，並提出 仲介契約，原告再以顏金池名義提出不動產購買申請書，且 附上100萬元支票（見本院卷64至66、71、72頁；29頁）。 ㈣被告於96年11月22日以1億8500萬元出售系爭房地，由旭晶 公司與被告簽訂不動產買賣契約，並於96年12月6日登記為 旭晶公司所有（見本院卷113頁證人己○○證詞、142頁反面 證人甲○○證詞；30至36頁）。
㈤原告於96年11月29日發函催告被告給付居間仲介報酬550萬 元，限被告於96年12月5日給付（見本院卷37至40頁）。被
告於97年1月2日以其未委託原告出售系爭房地之理由函復原 告（見本院卷42、43頁）。
四、本件爭執事項（見本院卷150頁）：
㈠兩造有無媒介居間昱晶公司（旭晶公司）買受系爭房地之合 意？
㈡如有媒介居間之合意，兩造有無仲介報酬按成交價格百分之 3計算之合意？
㈢如無仲介報酬按成交價格3%計算之合意，則本件之報酬若干 ？
五、原告主張其受被告委任，為其報告及介紹訂立買賣系爭房地 契約之機會云云，被告則辯稱有意願居間者，應提出仲介申 請書，且須徵得伊之同意，並簽訂仲介契約云云。經查： ㈠按所謂報告居間，乃為他方報告訂約機會之居間，媒介居間 ，則係為他方為訂約媒介之居間，居間人或衹有報告訂約機 會，或僅為訂約之媒介，或二者兼為之，均無不可。又居間 契約如何成立，法並無特別規定，僅當事人意思合致即能成 立，不以簽訂書面為必要。至於居間之報酬，雖為居間契約 之要素，但如無約定，依其情形，非受報酬，即不為報告訂 約機會或媒介者，視為允與報酬，且得按價目表所定給付， 無價目表者，亦得按習慣給付（民法第566條規定參照）。 是以，即使兩造無仲介契約之要式，仍不得逕謂被告無委任 原告為其報告或介紹訂約機會之意思，合先敘明。 ㈡仲介被告出售不動產，須先提出申請書（即仲介申請書）， 經被告主管核准，始簽訂仲介其約，接續提出不動產購買申 請書，雖經被告提出申請書、仲介契約及不動產購買申請書 為證（見本院卷63至72頁），且據證人甲○○證實（見本院 卷142頁），惟原告為仲介顏金池買受系爭房地，於96年10 月5日同時提出買價8150萬元之申請書、仲介契約及不動產 購買申請書，96年10月29日再一次提出買價1億元之申請書 、仲介契約及不動產購買申請書，既為被告所不爭執（見不 爭執事實㈢），足見不以簽署仲介契約為仲介購買不動產之 必備程序，被告所述之仲介程序，非無調整或變通之可能。 ㈢次參以負責仲介昱晶公司買受系爭房地之證人己○○證述： 「據我所知，被告是要求先寫申請書，在附上願意購買百分 之一的支票，經過被告董事會開會是否接受，我認為這樣的 程序太麻煩，我跟丙○○說，請你轉知吳副理及顏協理，昱 晶公司很有意願購買，我們想和被告的總經理談，我就跟丙 ○○說，他去轉知，總經理同意見我和丙○○，我就後來帶 了昱晶公司的葉宗茂及旭晶公司的李副總去見被告總經理， 丙○○也有去，當時在場有廖總經理、陳執行副總、吳副理
、顏協理。」等語（見本院卷112頁反面），益證仲介買受 不動產不以踐行被告所稱之程序為必要。
㈣雖證人甲○○證稱其不知道丙○○是否為被告仲介昱晶公司 買受系爭房地等語（見本院卷142頁反面），惟證人甲○○ 不否認丙○○曾幫忙仲介顏金池買受系爭房地（見本院卷14 2頁正反面），則丙○○為報告或介紹簽訂買賣系爭房地契 約而穿梭於被告與買主間之意向，應為甲○○所知悉。又矧 丙○○代表昱晶公司表達購買系爭房地意願，何以丙○○偕 同己○○前去會見甲○○時，僅己○○表示其係昱晶公司代 表人（見本院卷141頁反面），由此更足認丙○○係立於引 介己○○之角色而到場。而在場之甲○○未予拒絕，甚至安 排與被告顏進福協理、廖錫勳總經理會面，既為證人甲○○ 所未爭執（見本院卷142頁反面），被告有委任丙○○報告 及介紹訂約機會之意，亦甚明確。況所謂默示之意思表示， 係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思 者而言。依前開證人甲○○、顏進福協理及廖錫勳總經理接 待丙○○與己○○之情，被告顯然有委任原告報告及媒介簽 訂買賣系爭房地契約之默示。
㈤雖被告又辯以原告對於不動產經紀業管理條例第21條第1項 規定知之甚詳，不可能於簽訂委託契約前即為銷售云云。按 「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售 。」，固為不動產經紀業管理條例第21條第1項所明定。但 被告已自陳其於網站上公開揭露不動產物件訊息，任何人都 可居間銷售，有意願者出具切結書，即出借系爭廠房大門鑰 匙供人看屋等語，證人己○○復證稱嚴協理說提出申請書、 仲介書之程序候補等語（見本院卷113頁），更見簽訂委任 契約非代為銷售不動產之絕對要件。況原告係為被告報告及 媒介訂約機會，核與前開規定無涉，被告此項抗辯，尚有未 洽，委不可取。
㈥綜上所述，原告固未就昱晶公司買受系爭房地提出仲介申請 書、仲介契約及不動產購買申請書，然證人甲○○明瞭丙○ ○穿梭於被告與買主間之意向，更出面接待丙○○引介之己 ○○，甚安排與顏進福協理、廖錫勳總經理會面，堪認被告 有委任原告報告及媒介簽訂買賣系爭房地締約之默示意思表 示，兩造間報告及媒介居間之契約應已成立。
六、原告次主張依仲介業界之習慣，買方應按買賣總價4%計付報 酬，其請求被告按3%計付報酬，堪稱合理，且為被告所同意 云云，被告則辯稱成交價格愈高報酬比例愈低等語。經查： ㈠依證人己○○證稱：「一般行情是買賣雙方的仲介合計拿成 交價金的百分之六以內，賣方一般行情是百分之四以內」等
語（見本院卷113頁），有無依買賣價金4％計付賣方仲介報 酬之習慣，即難遽斷。雖證人丙○○又稱甲○○表示如成交 價愈高，服務費會愈高，4%或6%均有可能等語（見本院卷11 4頁反面、115頁），但已遭被告否認，證人甲○○復證稱丙 ○○偕同己○○前來時，並未提到仲介費等語（見本院卷14 2頁反面），稽諸證人己○○之證詞，又乏被告允諾按買賣 價金3%計付報酬之事證，原告主張兩造有按買賣價金3%計付 報酬之合意，核屬無據，自難令被告給付按買賣價金3%計算 之報酬。
㈡證人甲○○固證稱系爭房地如果成交，仲介費最高為成交價 1%至1.2%，成交價格愈高，報酬比例反而愈低等語（見本院 卷142頁反面），然觀諸原告為介紹顏金池買受系爭房地， 對被告提出擬買受價金之1.5%計算之報酬申請（8150萬元× 1.5%＝122萬2500元；1億×1.5%＝150萬元）（見本院卷63 、64頁），被告既未予退件，足見按買賣價金1.5%計付報酬 ，為被告所接受，則原告請求按買賣價金之1.5%計付報酬， 非謂無稽。況證人己○○另證述：「吳副理（指甲○○）有 提到被告要給成交價百分之一點五的仲介佣金」等語（見本 院卷113頁反面），益明被告有按買賣價金1.5%給付報酬之 義務。
㈢按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬，民法第568條第1項定有明文。又買賣雙方因居間而成立 契約時，即應准許居間人請求報酬，最高法院52年台上字第 2675號及49年台上字第1646號著有判例足資參照。系爭房地 最終由旭晶公司出面簽訂買賣契約，雖如前述（見不爭執事 實㈣），惟出面磋商買賣價金者為昱晶公司之葉宗茂，已據 證人己○○及甲○○證述明確（見本院卷112頁反面、142頁 反面），可知昱晶公司係以旭晶公司名義簽訂買賣契約，尚 不妨礙因原告之居間而成立契約之認定，原告以其完成居間 工作請求按買賣價金1.5%計算之報酬，於法仍屬有據。七、從而，原告依民法第565條及第566條規定，請求被告給付27 7萬5千元（即1億8500萬元×1.5%），及自97年1月2日（即 被告接獲原告催告給付報酬後函復原告之日，見本院卷149 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本件勝訴 部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不 合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至其餘假執行之聲請 ，其餘之訴既經駁回，即失附麗，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 11 月 10 日 民事第五庭 法 官 許純芳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 11 月 10 日 書記官 詹雪娥
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網