臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度簡上字第20號
上 訴 人 丁○○
訴訟代理人 林志嵩律師
上 訴 人 丙○○
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 李蒼棟律師
複代理人 林育鴻律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國96年3月9日本
院宜蘭簡易庭95年度宜簡字第183號第一審判決提起上訴，被上
訴人並為訴之變更及追加，本院於97年11月3日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上訴人丙○○應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段一二八二地號土地上，如附圖二所示編號B1-a、面積二十六點七六平方公尺、編號C1-a、面積四十點四三平方公尺、編號D1-a、面積七點七七平方公尺及編號D1-b、面積八點八二平方公尺之房屋拆除，並將土地返還被上訴人。
上訴人丁○○應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段一二八二地號土地上，如附圖二所示編號B1-b、面積五十三點二○平方公尺、編號C1-b、面積二十三點四四平方公尺、編號D1-c、面積六點三九平方公尺之房屋拆除，並將土地返還被上訴人。
第二、三項之履行期間為六個月。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。又訴之變更或追加，非經他造 同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在 此限，民事訴訟法第446條第1項亦有明定，此規定依同法第 436條之1第3項為簡易第二審訴訟程序所準用。本件被上訴 人於原審起訴時，係請求上訴人應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○ 段1282地號土地（下稱系爭土地）上如附圖一所示編號B2、 C1部分之磚造房屋拆除，並將土地返還予被上訴人。嗣因上 訴人丁○○與丙○○就上開房屋指明如附圖二所示編號B1-a 、面積26.76平方公尺、編號C1-a、面積40.43平方公尺之房 屋為上訴人丙○○所有；編號B1-b、面積53.20平方公尺、 編號C1-b、面積23.44平方公尺之房屋為上訴人丁○○所有 。又上訴人丙○○所有如附圖二所示編號D1-a、面積7.77平 方公尺及編號D1-b、面積8.82平方公尺之房屋，及上訴人丁
○○所有如附圖二所示D1-c、面積6.39平方公尺之房屋，亦 占用系爭土地，為此，更正並擴張應受判決事項之聲明為： ㈠上訴人丙○○應將系爭土地上，如附圖二所示編號B1-a、 面積26.76平方公尺、編號C1-a、面積40.43平方公尺、編號 D1-a、面積7.77平方公尺及編號D1-b、面積8.82平方公尺之 房屋拆除，並將土地返還被上訴人。㈡上訴人丁○○應將系 爭土地上，如附圖二所示編號B1-b、面積53.20平方公尺、 編號C1-b、面積23.44平方公尺、編號D1-c、面積6.39平方 公尺之房屋拆除，並將土地返還被上訴人，依上開說明，其 更正及擴張應受判決事項之聲明，應為合法。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴及追加之訴主張：
㈠系爭土地為其所有，其上如附圖二所示編號B1-a、面積26.7 6平方公尺、編號C1-a、面積40.43平方公尺、編號D1-a、面 積7.77平方公尺及編號D1-b、面積8.82平方公尺之房屋（門 牌號碼宜蘭縣頭城鎮○里路74之1號）為上訴人丙○○所有 ；編號B1-b、面積53.20平方公尺、編號C1-b、面積23.44平 方公尺、編號D1-c、面積6.39平方公尺之房屋（門牌號碼宜 蘭縣頭城鎮○里路74號）則為上訴人丁○○所有。被上訴人 於民國94年4月11日就上開房屋所坐落之系爭土地與上訴人 簽訂租賃契約，約定租期自94年4月11至95年4月11日止外， 租金每年新臺幣（下同）3,000元，一次收清，並約定上訴 人於租期屆滿時，上訴人應拆除房屋，並將系爭土地返還被 上訴人。詎95年4月11日租期屆滿後，兩造並未續約，是上 開租賃契約已因租期屆滿而終止，上訴人已無其他合法之占 有權源，惟上訴人所有之系爭房屋卻仍占用系爭土地，並拒 絕拆除返還系爭土地。為此，爰依據民法第767條規定之物 上請求權及第455條租賃物返還之法律關係，提起本訴，並 聲明：1.上訴人丙○○應將系爭土地上，如附圖二所示編號 B1-a、面積26.76平方公尺、編號C1-a、面積40.43平方公尺 、編號D1-a、面積7.77平方公尺及編號D1-b、面積8.82平方 公尺之房屋拆除，並將土地返還被上訴人。2.上訴人丁○○ 應將系爭土地上，如附圖二所示編號B1-b、面積53.20平方 公尺、編號C1-b、面積23.44平方公尺、編號D1-c、面積6.3 9平方公尺之房屋拆除，並將土地返還被上訴人。 ㈡對上訴人抗辯所為之陳述：
1.否認上訴人之父沈在發有向李琉球承租系爭土地。 2.否認被上訴人與上訴人簽訂定期租賃契約時，被上訴人有詐 欺上訴人。
3.被上訴人之父余丙丁是向李琉球購買土地，余丙丁購得後，
上訴人2人欲改建時，余丙丁曾阻止，因為舊房子改建時已 有擴張，後因阻止不成，就與上訴人於85年時約定每年租金 3千元，可以隨時調漲租金，租期屆滿時，得經雙方協議繼 續簽約，不得藉此推諉或主張任何權利，本件起訴是上訴人 拒絕簽約。
4.依宜蘭縣宜蘭市地政事務所96年5月3日宜地一21字第096000 4440號函所載，系爭土地於38年間登記名義人為李木耒，李 君於33年12月3日亡逝後，由其繼承人李琉球、李阿田、李 三川等3人各繼承持分1/3，並於43年1月29日申辦繼承登記 完畢，該3人復於58年11月14日申辦贈與予余丙丁所有，嗣 87年5月24日余君死亡，再由現登記名義人甲○○繼承取得 。故縱屬上訴人丙○○、丁○○之父沈在發曾在數十年前向 李琉球承租系爭土地，惟當時系爭土地係由李琉球、李阿田 、李三川等三人共有，因此沈在發僅向李琉球承租，其租約 對其他共有人李阿田、李三川均屬無效，且對受讓系爭土地 之余丙丁、被上訴人，亦無民法425條規定之適用。 5.依上訴人丙○○所陳：本件土地租係存在於上訴人及被上訴 人之父間等語，及依宜蘭縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書所載 系爭土地上房屋之納稅義務人非沈在發等觀之，足以證明系 爭土地上之房屋，不論現存或拆除改建前之房屋，均屬上訴 人丙○○或丁○○所購置或興建，而與沈在發無關。因此在 余丙丁取得系爭土地後，租賃關係存在於上訴人丙○○、丁 ○○與余丙丁之間，沈在發不可能在數十年前與余丙丁有不 定期租賃關係存在。
6.被上訴人繼承系爭土地後，將原上訴人丙○○、丁○○與余 丙丁之口頭約定之租約，自90年4月11日起改以每年簽訂土 地租賃契約證明，既經簽訂書面租約，上訴人自應受其拘束 ，其等主張受被上訴人之詐騙，自應由其等負舉證責任。二、上訴人均聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及 追加之訴均駁回。其答辯如下：
㈠上訴人丁○○方面：
1.上訴人之父沈在發於數十年前即向前地主李琉球承租系爭土 地建築房屋，嗣李琉球將該土地出售予余建旺，再由被上訴 人因繼承而取得所有權，被上訴人於原審陳稱：「系爭土地 上的建物是我爺爺那一代把土地出租給被告二人。」等語， 即自認在數十年前即存有不定期租賃契約。沈在發過世後， 前述不定期租賃契約由沈在發之全體繼承人繼承，在分割遺 產之前屬公同共有，其權利之行使，應由全體繼承人為之。 雖被上訴人於取得系爭土地之所有權後，於91年間與被上訴 人2人就系爭土地逐年訂立租期1年之定期租賃，然該定期租
賃契約與上開不定期租賃契約依法併存，不因定期租賃契約 之訂立，而使不定期租賃契約失其效力。是如兩造間之定期 租賃縱已屆期，惟上訴人仍基於不定期租賃關係，有權占有 使用系爭土地，非無權占有。況訂立定期租賃契約時，因上 訴人丁○○不識契約之內容，故兩造間並無成立定期租賃契 約之合意。
2.如李琉球與沈在發間之不定期租賃契約未能證明，但依被上 訴人之母余李阿梅所證述，可知沈在發有占有系爭土地，且 余丙丁取得系爭土地所有權後，比照鄰地的租金數額，向沈 在發收取租金，足認沈在發與余丙丁間亦成立不定期租賃契 約。再依余李阿梅所述，系爭土地上之建物改建過很多次等 語，可見卷附之宜蘭縣頭城鎮○里路74號稅籍證明書僅為改 建後之記載，不得以該資料所載之納稅義務人即認定為該建 物之所有權人。
㈡上訴人丙○○方面：
1.上訴人丙○○為七、八十歲之老人，且不識字，被上訴人於 簽約當時，欺瞞被上訴人丙○○：（1）乙方（即上訴人丙 ○○）於租期屆滿時應經雙方協商同意繼續簽約，否則乙方 不得藉詞推諉或主張任何權利，應誠心搬清地上物歸還土地 ，否則視同放棄。（2）地上房屋須進行修建，應知會土地 所有權人協商，方可修建，否則視同違約收回土地。（3） 土地所有權人要收回使用或出售時，應無條件還給地主等條 件，故兩造意思表示並未一致，故租賃契約難謂已成立。另 被上訴人丙○○依民法第92條第1項規定，以上訴狀之繕本 送達被上訴人之方式，為撤銷兩造間租賃契約之意思表示。 2.上訴人所有之房屋存在系爭土地上已四、五十年，上訴人與 被上訴人之父間均以口頭簡要約定土地契約。
3.系爭土地是李琉球讓上訴人丙○○蓋房子，因其向李琉球買 房子，土地部分李琉球同意上訴人丙○○使用，買賣時房屋 狀態為茅草屋，幾年後上訴人丙○○始加以翻建為磚造房屋 。是此買賣只存在於上訴人丙○○與李琉球間，與沈在發或 另一上訴人丁○○無涉，故無所謂不定期租賃之問題，更無 買賣不破租賃之問題。而李琉球出賣房屋時，答應讓上訴人 丙○○無償使用系爭土地，余丙丁生前亦未對該土地有所主 張。訂租約是被上訴人自90年開始拿給上訴人簽，上訴人因 不識字又不懂法律，被上訴人於簽約時只說簽個約，收點租 金，不是要收回土地，上訴人不疑有他而簽約，未料5年後 被上訴人提起本訴，被上訴人實係詐欺上訴人丙○○。三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並 依職權宣告假執行。上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決
，並駁回被上訴人在第一審之訴及追加之訴；被上訴人則請 求判決駁回上訴，並為訴之變更及追加。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人所有系爭土地，現由上訴人丙○○占有使用如附圖 二所示編號B1-a、C1-a、Ｄ1-a、Ｄ1-b部分，上訴人丁○○ 占有使用編號B1-b、C1-b、Ｄ1-c部分。 ㈡系爭土地原為李木耒所有，於33年12月3日由李琉球、李阿 田、李三川繼承，該3人於43年1月29日贈與予余丙丁，87年 5月24日再由被上訴人繼承取得。
五、兩造爭執要旨：
㈠兩造間有無自90年間起逐年訂立租期1年之定期租約之合意 ？
㈡倘兩造間有定期租賃契約存在，上訴人丙○○主張其係受被 上訴人詐欺而為意思表示，而為撤銷兩造間土地租賃契約之 意思表示，有無理由？
㈢上訴人之被繼承人沈在發與系爭土地之原共有人之一李琉球 間，就系爭土地是否有不定期租賃關係存在？倘有該租賃關 係，是否應由被上訴人承受？
㈣上訴人之被繼承人沈在發與被上訴人之被繼承人余丙丁間， 就系爭土地是否有不定期租賃關係存在？倘有該租賃關係， 是否應由被上訴人承受？
㈤倘有上開租賃關係存在，則上訴人丁○○主張：沈在發之繼 承人與李琉球之繼受人間或沈在發之繼承人與余丙丁之繼承 人間之不定期租賃關係與上訴人及被上訴人間之定期租賃關 係併存，是否有理由？
六、本院之判斷：
㈠兩造間有自90年間起逐年訂立租期1年之定期租約之合意： 1.被上訴人主張就系爭土地自90年至94年與上訴人訂立租期1 年之定期租約，以及合約內容為：⑴乙方（即上訴人丙○○ ）於租期屆滿時應經雙方協商同意繼續簽約，否則乙方不得 藉詞推諉或主張任何權利，應誠心搬清地上物歸還土地，否 則視同放棄。⑵地上房屋須進行修建，應知會土地所有權人 協商，方可修建，否則視同違約收回土地。⑶土地所有權人 要收回使用或出售時，應無條件還給地主等事實，業據被上 訴人提出之90年至94年之土地租賃契約證明共5份為證（詳 本審卷第60至69頁），而上訴人丁○○陳述：定期租賃與不 定期租賃合法併存等語（詳本審卷第8頁）；上訴人丙○○ 陳稱：定期租約是被上訴人於90年開始拿來給上訴人簽的， 往後每年一簽，都僅約略談及租期及租金而已等語（詳本審 卷第170頁），足證上訴人二人有與被上訴人簽訂土地租賃
契約證明之事實。
2.至上訴人丁○○主張伊不知契約之內容，以為土地租賃契約 證明係收據云云；另上訴人丙○○則主張其為七、八十歲之 老人，且不識字，被上訴人於簽約當時，欺瞞被上訴人丙○ ○，故兩造意思表示並未一致，定期租賃契約難謂已成立云 云。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查兩造間有訂立土 地租賃契約證明之事實，已如上述，上訴人與被上訴人共簽 5次定期租賃契約，而每年契約之內容除租期外，其餘均相 同上訴人如係受被上訴人之詐欺，應不致簽了5次約後仍未 發覺，縱上訴人有不識字之情事，惟上開土地租賃證明約定 後，被上訴人有交由上訴人各收受1份契約書之事實，業據 上訴人丙○○陳明（詳本審卷第254頁），雖證人即上訴人 丁○○之妻乙○○○證稱：「（90年4月11日、91年5月2日 、92年4月14日、93年4月6日、94年4月3日土地租賃證明書 ）字不是我寫的，印章是我的沒錯，但這是被上訴人蓋的。 她說這不會害我，叫我把印章拿出來。我完全不會寫字，因 為我沒有讀過書，裡面的內容我也不知道。」等語（詳本審 卷第80頁），然乙○○○係上訴人丁○○之配偶，其證言是 否可信，尚非無疑。況上訴人既均執有土地租賃契約證明， 自得就該契約內容詢問他人後，再為議約，上訴人2人徒以 不識字為由，辯稱兩造間之定期租賃契約不成立云云，尚難 採信。
㈡兩造間有定期租賃契約存在，上訴人丙○○主張其係受被上 訴人詐欺而為意思表示，而為撤銷兩造間土地租賃契約之意 思表示，為無理由：
1.按當事人主張其意思表示係因被詐欺或被脅迫而為之者，應 就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證責任，最高法院21年上 字第2012號判例著有明文。
2.上訴人丙○○主張係受被上訴人詐欺而與被上訴人訂立定期 租賃契約云云，惟依前所述，兩造間之定期租賃業已成立， 而上訴人丙○○徒以不識字為由，主張遭被上訴人詐欺云云 ，為本院所不採。此外，上訴人丙○○復未能證明被上訴人 有詐欺之行為，是其主張撤銷與被上訴人間土地租賃契約之 意思表示，為無理由。
㈢上訴人之被繼承人沈在發與系爭土地之原共有人之一李琉球 間，就系爭土地縱有不定期租賃關係存在，但亦非被上訴人 所應承受：
1.按共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出 租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力。
本件上訴人向共有人之一李婦承租系爭土地，既未經其他共 有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力，受讓 系爭土地之被上訴人自亦不受其拘束，上訴人所辯依民法第 425條規定，其租賃關係對被上訴人繼續存在，應無可取， 最高法院75年度台上字第166號判決可資參照。 2.查系爭土地於89年11月8日地籍圖重測前為大里簡段大里簡 小段69-10地號土地；大里簡段大里簡小段69-10地號土地於 69年12月19日分割自同段69-3地號土地。又該土地38年間登 記名義人為李木耒，李君於33年12月3日亡逝後，由其繼承 人李琉球、李阿田、李三川等3人各繼承持分1/3，並於43年 1月29日申辦繼承登記完畢，該3人復於58年11月14日申辦贈 與予余丙丁所有，嗣87年5月24日余君死亡，再由現登記名 義人甲○○繼承取得，揆其土地登記沿革，並無余建旺之資 料，有宜蘭縣宜蘭市地政事務所96年5月3日宜地一21字第09 60004440號函可稽（詳本審卷第33頁）。故縱屬上訴人丙○ ○、丁○○之父沈在發曾在數十年前向李琉球承租系爭土地 ，惟當時系爭土地係由李琉球、李阿田、李三川等3人共有 ，沈在發僅向李琉球承租，依上開說明，其租約對其他共有 人李阿田、李三川均不受其拘束，更無法拘束對受讓系爭土 地之余丙丁及余丙丁之繼承人即被上訴人，故上訴人之被繼 承人沈在發與系爭土地之原共有人之一李琉球間，就系爭土 地縱有不定期租賃關係存在，亦非被上訴人所應承受。 ㈣上訴人之被繼承人沈在發與被上訴人之被繼承人余丙丁間， 就系爭土地無法證明有不定期租賃關係存在：
本件依宜蘭縣稅捐稽徵處95年6月4日宜稅財字第0960015128 號函所載，查無宜蘭縣頭城鎮○里路74之1號房屋稅籍資料 ，另依該函所附之宜蘭縣房屋稅籍證明書所示，宜蘭縣頭城 鎮○里路74號房屋未曾登記為沈在發（詳本審卷第71、72頁 ）。證人即被上訴人之母余李阿梅雖證稱：土地過戶時，不 知上訴人的父親為何可以占有使用該土地，當時余丙丁就有 去跟上訴人的父親說要收租金，也有收租金，當時就約定租 金一年收一次等語（詳本審卷第89頁），惟其亦證稱：系爭 土地自從過戶給其丈夫余丙丁後，每年12月會去向上訴人收 租金，租金是比照鄰地辦理，就是1間收1,000元，上訴人共 有3間建物，所以伊向上訴人沈道南收2,000元，向上訴人丙 ○○收1,000元，北邊是收1,000元即丙○○的，南邊收2,00 0元是丁○○的等語（詳本審卷第88頁），則證述余丙丁係 向上訴人收租金，而非向沈在發收取。其更明確表示：「（ 問：妳先生在世，是否有與上訴人的父親訂契約？）沒有」 等語（詳本審卷第125頁），故依證人余李阿梅之證言，尚
無法證明承租人為沈在發。且上訴人丙○○亦陳稱：「之後 土地登記於余丙丁，有來向我收取租金，我也給他，……， 系爭土地與我父親沈在發沒有關係，都是我在處理」等語（ 詳本審卷第255頁），益證余丙丁取得系爭土地後，租賃關 係係存在於余丙丁及上訴人間，而該租賃契約雖應由余丙丁 之繼承人即被上訴人繼承，然被上訴人與上訴人間自90年間 起已訂立1年期之租賃契約，至94年間為止，逐年換約，而 上開定期租賃契約乃基於兩造合意所簽訂等情，已如前述， 兩造間應係以後約推翻前約約定之內容，亦即兩造應係自90 年間起將原租賃關係改訂定期租賃關係。是本件被上訴人主 張兩造間僅有定期租賃關係存在等情，應屬有據。 ㈤依前所述，上訴人無法證明上訴人之被繼承人沈在發與系爭 土地之原共有人之一李琉球間，就系爭土地是否有不定期租 賃關係存在，或沈在發與被上訴人之被繼承人余丙丁間，就 系爭土地是否有不定期租賃關係存在，故無不定期租賃關係 由上訴人之承受之問題，故第5項爭點即無審究必要。七、綜上所述，兩造間之定期租賃契約為有效，且租期已屆至， 上訴人未能證明另有不定期租約存在，而有權占有系爭土地 ，從而被上訴人依民法第767條規定之物上請求權及第455條 租賃物返還之法律關係，請求上訴人丙○○應將系爭土地上 ，如附圖二所示編號B1-a、面積26.76平方公尺、編號C1-a 、面積40.43平方公尺、編號D1-a、面積7.77平方公尺及編 號D1-b、面積8.82平方公尺之房屋拆除，並將土地返還被上 訴人。上訴人丁○○應將系爭土地上，如附圖二所示編號B1 -b、面積53.20平方公尺、編號C1-b、面積23.44平方公尺、 編號D1-c、面積6.39平方公尺之房屋拆除，並將土地返還被 上訴人，為有理由，應予准許。原審判決未能斟酌上訴人就 系爭土地上建物之所有權歸屬，而判命上訴人應將系爭土地 上如附圖一所示編號B2、C1部分之磚造房屋拆除，並將土地 返還予被上訴人，即有未洽，自應由本院將原審判決全部廢 棄，改判如主文第2、3項所示。
八、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查 上訴人居住該處已逾30年，拆除房屋交還土地，非立時可就 ，需有較長之時間始克履行，且上訴人丁○○就本訴經聲請 訴訟救助獲准，足見其經濟狀況不佳，是本院斟酌上情，認 宜予6個月之履行期間，俾資兼顧。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述
，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人變更及追 加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條 、第78條、第85條前段、第396條第1項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 11 月 17 日 民事庭 審判長法 官 楊麗秋
法 官 林翠華
法 官 張育彰
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 18 日 書記官 藍友隆