公平交易法
臺北高等行政法院(行政),訴字,97年度,949號
TPBA,97,訴,949,20081127,1

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臺北高等行政法院判決
                    97年度訴字第949號
               
原   告 太子建設開發股份有限公司
代 表 人 甲○○
訴訟代理人 陳國雄律師
複代 理 人 翁偉傑律師
被   告 行政院公平交易委員會
代 表 人 湯金全(主任委員)
訴訟代理人 丁○○
      乙○○
      丙○○
上列當事人間因公平交易法事件,原告不服行政院中華民國97年
2月25日院臺訴字第0970082237號訴願決定,提起行政訴訟。本
院判決如下:
  主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
  事 實
一、事實概要:原告遭人檢舉於銷售「世紀花園」及「紐約57街 」房屋時,刊登建物廣告內容涉及違反公平交易法規定等情 ,經被告調查結果,認原告於「紐約57街」房屋(以下簡稱 系爭房屋)廣告宣稱「長300米寬25米林蔭大道,比台北敦 南更綠,而且歸屬於社區私有」等字樣,並以圖示明揭「林 蔭大道上設置中央分隔島」等內容,就商品之內容有為虛偽 不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定 ,乃於96年12月14日以公處字第096178號處分書命原告自處 分書送達之次日起,立即停止前項違法行為,並處原告罰鍰 新台幣(下同)120萬元。原告不服,提起訴願,亦遭決定 駁回,遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明:
 ㈠原告聲明:
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
 ㈡被告聲明:
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造爭點:原告於系爭房屋廣告上是否確有對商品之內容為 虛偽不實及引人錯誤之表示?
 ㈠原告主張之理由:




⒈關於系爭廣告載有「長300米寬25米林蔭大道,比台北敦 南更綠,而且歸屬於社區私有」、「私家林蔭大道」等字 樣部分:
經查系爭廣告中之「林蔭大道」寬25米,其中兩側各6.5 米共13米之部分本屬原告所有之建築用地(產權移轉後則 為住戶所有),而台南市○○○街為小北開發區之中軸線 ,不但僅有12米寬且僅為一般道路,原本無所謂「林蔭大 道」之存在,係因原告於全開發區規劃之初,便自動將育 德一街路兩側本屬原告所有之建築基地予以退縮設置人行 步道並自行綠樹植栽達300米長之樹木綠地,故林蔭大道 方由此產生,是若謂「林蔭大道係由原告規劃而生」,亦 不為過。原處分及訴願決定未查及此,逕認系爭廣告虛偽 不實,容有錯誤,謹說明如下:
①查系爭廣告隨附說明「想看到期盼的綠意豪景,從不需 要離開台南都心!取法紐約中央公園在都會塑造珍貴綠 洲的氣魄,太子建設開闢25米私家林蔭大道,提供紐約 新移民以第一順位享用,並用數十種四季植栽塑造永久 綠棟距。」、「25米的寬闊大道,在其他地方是給車輛 行走的,在新府城內則植花種樹,留給57街的住民運動 閒逛。不讓成大的綠地專美於前,太子建設在社區內擘 劃私家林蔭大道,...」之用語,其中「太子建設開 闢25米私家林蔭大道,提供紐約新移民以第一順位享用 ,並用數十種四季植栽塑造永久綠棟距。」及「太子建 設在社區內擘劃私家林蔭大道」之陳述均僅在描述育德 一街從僅為通行道路之用,至原告將自有之長300米寬 13米建築用地退讓、種植樹木並規劃為林蔭大道之過程 ,前已敘及。而「25米的寬闊大道,在其他地方是給車 輛行走的,在新府城內則植花種樹,留給57街的住民運 動閒逛」及「想看到期盼的綠意豪景,從不需要離開台 南都心!取法紐約中央公園在都會塑造珍貴綠洲的氣魄 」等語僅係描寫林蔭大道之美,亦完全與真實相符,實 不容被告任意誣指係引人誤為「住戶專有」之意涵。 ②次查所謂林蔭大道「歸屬於社區私有」之廣告意涵,乃 廣告上所明載「林蔭大道提供紐約(即紐約57街)新移 民以第一順位享用」、「林蔭大道『像是私人領域』」 ,其訴求在於系爭房屋之住戶能因地利而獲得優先使用 林蔭大道,有優雅綠樹環境之機會,然原告從未於各紙 廣告中聲稱「林蔭大道『產權私有』」,消費者於解釋 廣告內容時,實不應斷章取義。第以「林蔭大道像是私 人領域」與「私有」、「私家」等字樣,皆係形容林蔭



大道之廣告用語,原告於散佈、發放時亦同時為之,蓋 系爭廣告單有宣傳之用及詳細說明之用,而註明「林蔭 大道像是私人領域」屬於詳細說明之內容,既曰「像是 」即表示「像私人領域,但非私人領域」,而絕不可能 被指為「就是」私人領域,是原告亦於廣告中詳為提醒 林蔭大道「並非」私人領域,兩者本即交由消費者搭配 閱覽,消費者欲瞭解原告提供之產品亦會對照閱讀,故 本應合併以觀。況長300米寬13米之林蔭部分本即為原 告之建築用地,原處分及訴願決定怎能逕擷取部分而為 不利原告之認定?至被告於言詞辯論期日當庭表示育德 一街寬25米道路約為295米長,未滿300米一節,原告就 長度不爭執,但300米與295米間之5米差距應屬可接受 之誤差,並非原告誇大不實,且該差距程度應尚不足以 形成影響客戶作成交易與否之決定,此參閱公平交易法 第21條案件處理原則第8點規定「前點各款判斷原則適 用時應考量下列因素:㈠表示或表徵與實際狀況之差一 程度。...」即明。
③原處分及訴願決定雖稱「私有」、「私家」等字樣足使 一般消費者產生「林蔭大道」為具有「排他性」領域之 認知,以致陷於錯誤云云,惟查系爭房屋臨街二側長 300米寬13米之綠化空地(即林蔭部分)既屬原告所有 ,亦須供任何不特定經過此路段之人為通行,而不得排 除他人經過或架設路障過濾住戶以外之人不得經過綠地 人行道,惟亦僅有居住此社居之住戶方得享有「居住於 綠色大道旁之生活空間」之居家生活品質,而非此社區 外之人所得均霑,此亦為廣告文字「林蔭大道提供紐約 (即紐約57街)新移民以第一順位享用」明示之旨,應 為任何欲購買系爭房屋而閱讀此段文字所能輕易理解。 不論係原告所有之系爭房屋臨街二側之綠化空地(即林 蔭部分),或早已開通且供大眾通行多年之都市○○道 路之育德一街,皆須供不特定人通行使用而不得就該範 圍內排除他人干涉,亦為任何人閱聞所得知悉,則上述 廣告文字「私有」、「私家」豈能硬為專業法律人士拘 泥所用字句為所有權之解釋,而跳脫一般非法律人士欲 購買房屋者閱讀時所為之對「林蔭大道供其私人享有」 之認知,即謂「對於一般消費者要難合理期待其能認知 」?經查「私有」與「私家」既為廣告上用詞,皆為表 達一定效果或意境,而為「私人享有」、「僅私家所得 享受」之意,又廣告用詞本與法律用語本屬不同,而非 於簽訂契約之用,只要非虛偽不實或引人錯誤,怎能穿



鑿附會作法律上解釋,況原告於「私有」「私家」旁, 隨即以顯著之字樣表示「提供紐約新移民第一順位使用 」及「林蔭大道『像是私人領域』」,其不願使人錯誤 之主觀意思極為明顯。按表示或表徵客觀上具有多重合 理之解釋時,其中一義為真時,即無不實,「行政院公 平交易委員會對公平交易法第二十一條案件之處理原則 」(以下簡稱公平交易法第21條案件處理原則)第8點 第4項定有明文。則系爭廣告用語欲作宣傳「私人享有 林蔭綠色社區」效果之解釋誠屬合理而輕易,怎可強為 所有權絕對排他效力之少數法律專業聯想,否則非該社 區之住戶通行原告所有之林蔭區域,豈非導出得以民法 第767條主張所有權妨礙排除請求權而要求不得通行之 荒謬結果?且原處分及訴願決定將具有所有權與否作為 可否排他及公共通行之之認定,據以作為「私有」、「 私家」是否造成混淆一般消費者產生「排他性領域之認 知」之標準,則一般私有土地作為開放空間或發生公用 地役關係,又豈能導出具所有權即可排他使用否則即為 不實廣告之結果?其率斷荒謬之情,由此可見! ④又觀諸原告之系爭廣告中之全區鳥瞰示意圖,圖中所示 有描繪車輛出入、往來車道,為完全供公眾通行之道路 之表徵,亦為一般人閱覽後所能理解,且園道參考照片 所示為分道線之馬路,亦已使觀覽者得已知悉為供公眾 通行之道路,況原告雖就育德一街兩側各退縮6.5米部 分進行植栽綠化,然同時亦有鋪設行道磚,是原告所提 供之廣告已明示「林蔭大道」中央(育德一街12米部分 )為供人、車通行之道路無疑;至林蔭大道示意圖、手 繪園道參考圖皆僅在象徵其林蔭部分(此寬13米長300 米林蔭部分產權本為原告產權所有)中樹木之繁密及步 道之設施,有如公園一般,而非在表達公眾通行之有無 ,故不應解釋為林蔭大道範圍內之綠化部分不屬林蔭大 道。從而一般人於觀覽後,當能理解林蔭大道中「大道 」乃係供公眾使用之路,而長300米寬13米之「林蔭」 部分當中步道與樹林規劃時與公園無異(且為原告之建 築用地),訴願決定指摘上開廣告用語僅據廣告內容難 以合理期待一般消費者認識該林蔭大道係指以供公眾通 行之計畫道路云云,實為扭曲之詞。茲原告於97年10月 初在現場以數位相機拍攝取得之定點照片彩色影本8幀 (證物13),依所附現場位置圖標號1至8及箭頭所指方 向拍攝,如照片1(從立賢路與育德一街口拍攝該路段 起點)至4所示,育德一街兩旁各退後6.5米綠化植栽之



結果,任何人均可感受到其林蔭之效果,甚至如照片6 所示設置座椅有如公園綠地之規劃,從照片7、8(該綠 化路段終點、合緯路與育德一街口)即可看出有無道路 兩側各退後6.5米之效果,其中照片8所示即為非本建案 之育德一街兩側路段,路寬只有12米左右,不但道路狹 小,甚至左右兩側為各工廠廠房及私人圍籬柵欄禁止他 人通行,與系爭房屋路段兩側為綠化林蔭公眾通行有天 壤之別。另有不定點照片彩色影本61幀(證物14)足供 鈞院參酌。
⑤至被告辯稱育德一街兩側屬低密度住宅區,原即須退縮 保留2.5米騎樓地,故兩側道路退縮部分係本應保留之 法定空地,並非原告所稱「自願退縮」一節。經查該區 ○市○○道路15米以上寬度者,始有退縮保留2.5米騎 樓地之規定,育德一街依都市計畫原僅有12米,故其兩 側雖屬低密度住宅區,但並無法令規定須退縮保留2.5 米騎樓地之限制。甚者,法定空地僅規定面積,並無規 定留設地點,原告亦可將法定空地留設於社區內其他區 塊,並不一定要規劃在育德一街兩側作為道路,故該退 縮部分仍係依原告之規劃而執行。原處分理由四(四) 就長300米寬25米林蔭大道部分,係認該路段並無「私 有」於「紐約57街」住戶之可能,而廣告詞句宣稱「歸 屬於社區私有」、「私家林蔭大道」屬虛偽不實及引人 錯誤之表示,故該路段之25米寬是否為原告自願規劃或 係依法退縮,並非本件爭點,遑論原處分理由七(一) 亦就該部分已確認「...整體所稱之『林蔭大道』路 寬至少可達24米,而與25米之寬度差距非鉅,依現有事 證,尚難認有違反本法之情事。...」云云。 ⒉關於系爭廣告以圖示明揭「林蔭大道上設置中央分隔島」 等內容部分:
本件訴願決定略以系爭廣告揭示林蔭大道應設置中央分隔 島,因無施作可能,足認該圖示核屬虛偽不實及引人錯誤 之表示,並以原告開始規劃公共設施時,即應審慎評估及 詢問相關法規,其既未善盡查詢義務,即有過失,自不得 以與法不合係不可預料為由卸責,已違反行政罰法上故意 過失責任原則云云。經查:
①按「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者,不 予處罰。」,行政罰法第7條定有明文。其立法理由為 「一、現代國家基於「有責任始有處罰」之原則,對於 違反行政法上義務之處罰,應以行為人主觀上有可非難 性及可歸責性為前提,如行為人主觀上並非出於故意或



過失情形,應無可非難性及可歸責性,故第1項明定不 予處罰。...三、現代民主法治國家對於行為人違反 行政法上義務欲加以處罰時,應由國家負證明行為人有 故意或過失之舉證責任,方為保障人權之進步立法。」 。準此,本件原處分及訴願決定應舉證證明原告有故意 或過失違反公平交易法上之義務,方得以該法相繩。次 按統一規範全國道路工程之法源依據為95年8月間訂定 之「市區道路及附屬工程設計標準規範」,其訂定依據 乃內政部於94年12月8日以台內營字第0940087074號令 公布之「市區道路及附屬工程設計標準」(即解釋性行 政規則);在此之前,僅有「市區道路工程規劃及設計 規範之研究」可作為行政機關規劃市區道路工程規劃及 後續道路工程設計之「參考」依據,並無「法規」依據 。經查「市區道路工程規劃及設計規範之研究」為內政 部委託學者作成之研究報告,僅具「研究報告」之性質 ,根本不適用行政程序法第160條應登載於政府公報發 布之規定。是以,甚難期待原告能於94年12月8日「市 區道路及附屬工程設計標準」公布前之92年12月間,預 見上開行政機關核駁之標準並非為對外發布之解釋性行 政規則而僅係「研究報告」。退步言,「市區道路工程 規劃及設計規範之研究」有對外發布,基於「依法行政 」原則,原告亦難以聯想行政機關竟依學者之研究報告 作為「依法行政」之「法」,故原告自無任何注意義務 之違反可言。
②次查原告於92年12月初委託廣告代銷公司企劃製作就育 德一街規劃設置中央分隔島,其內容確有表示「林蔭大 道應設置中央分隔島」,蓋原告於刊登廣告之初,確係 規劃設置如廣告上之內容所示。基於行政機關依法行政 ,原告曾就建築法令有關規定進行瞭解,然相關建築法 令(當然指依法行政之法律及法規命令、行政規則)對 於「中央分隔島」之設置並無任何規範或限制,且原告 將育德一街臨路兩側建築基地退縮後,路寬已由12米拓 為25米,進行設置中央分隔島之工程,事實上誠屬可行 而無困難,故原告始為該項廣告規劃。惟事與願違,原 告依原規劃進行施作時,向建管單位口頭洽詢相關程序 ,獲答覆該項業務係屬道路交通範疇,經轉向交通局洽 詢,始知交通局參考上開「市區道路工程規劃及設計規 範之研究」之內容作為核駁得否設置交通分隔島之依據 ,而認定育德一街分類屬服務道路,退縮之兩側人行道 不能計入路寬,故不得施作中央分隔島。爾後原告雖曾



一再爭取並尋求解決之道,然主管單位相關人員說明, 因道路交通法令之相關規定甚為明確,就育德一街之狀 況而言,毫無獲准設置中央分隔島之可能,縱提出申請 ,依法仍將遭到核駁(事實上以上開「市區道路工程規 劃及設計規範之研究」此等行政處分之依據其合法性有 無疑義,茲不贅論);至此,原告未再以公函書面提出 施作申請,而旋即另行研擬替代方案。為避免虛偽不實 或引人錯誤,原告乃於93年1月間取消刊登所有「中央 分隔島」之廣告,故實際上系爭廣告之刊登期間雖持續 到93年底為期1年,然該「中央分隔島」之廣告自93年1 月後即不再使用,是原告已盡相當之注意義務無疑。如 前所述,原告對行政機關循「市區道路工程規劃及設計 規範之研究」作為作成行政處分之依據,根本毫無遇預 見可能性,縱有知悉該「研究報告」之可能,基於「依 法行政」,亦無從合理期待原告認定行政機關將依研究 報告作為準駁依據之可能,則原告既無預見之可能,且 已盡一切注意義務,實毫無過失可言。
⒊關於廣告鳥瞰圖示及連鎖磚之鋪設地點部分: ①該部分並非原告起訴聲明不服之範圍,非鈞院所得審究 ,先予陳明。
②本件全區鳥瞰示意圖所示地面方形造型係位於育德一街 與育德路221巷交接口,圓形造型係位於育德一街與育 德路199巷接交口處,圖中並未顯示鋪設連鎖磚該方形 、圓形第面造型及育德一街連鎖磚已訂於97年11月3日 開始施工鋪設。綜觀原告所使用之廣告內容,除「全區 鳥瞰示意圖」分別於育德一街與育德路221巷(方形) 、育德路199巷(圓形)街口處印有地面造型外,原告 從未將「鋪設連鎖磚」作為廣告宣傳訴求,係因嗣後中 央分隔島遭主管機關依交通法令核駁施作,原告始以申 請認養育德一街並鋪設連續磚之方式回饋客戶,故無所 謂「於建案推出前提出申請鋪設」可言。至「全區鳥瞰 示意圖」中所印之方形、圓形地面造型,廣告文宣中並 未明定施作材質,縱原告所擬採用之連鎖磚未獲核准施 作,該等造型若以一般地磚,甚至繪圖方式均得以呈現 ,故絕無「廣告主使用廣告時,已預知或可得知其日後 給付之內容無法與廣告相符」情事。
③又臺南市政府並非駁回原告施作上述地面造型,而係僅 對育德一街鋪設連鎖磚之施工方式有意見,故要求原告 提出改善方案,目前業已獲准施作。依原處分理由二所 載「...建商於製發廣告時,雖非不得以文字或完工



預想圖表達廣告訴求,以突顯於產品市場中之競爭力, 然亦應對於其所揭櫫之廣告內容詳加審慎評估並核實施 作,或施作完工之實體不得顯與消費者所獲致之印象差 異過鉅,否則要難謂已盡廣告行為人應具有之謹慎態度 ,亦應負不實廣告之責。」等語,原告就地面造型既已 獲准將「核實施作」,自無不實廣告之責。況鋪設連鎖 磚自始既非原告之廣告內容,原告自無虛偽不實或引人 錯誤情事,此參閱公平交易法第21條案件處理原則第9 點「廣告是否虛偽不實或引人錯誤,應以廣告主使用廣 告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時,已預知 或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符,則其廣告 有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客觀狀況,係指 廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品(或服 務)之供給...等。」及「行政院公平交易委員會對 於不動產廣告案件之處理原則」第4點「預售屋廣告是 否公平交易法第21條案件。預售屋廣告之廣告主使用廣 告時,已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相 符,則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1項所稱之客 觀狀況,係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定 、商品(或服務)之供給...等。」至明。
⒋再查300米道路有部分段被變電箱所占,惟該路段設置變 電箱之部分並未影響通行,若以外圍美化之4座木柵欄尺 寸測量,該數座變電箱所占臨育德一街路面長度合計約 28.48米(每座木柵欄尺寸如附圖所示)。實則,該路段 之變電箱木柵欄計有4座,設置於南起育德路177巷,北至 育德路199巷之育德一街西側臨路之行道上,每座木柵欄 之尺寸及內置變電箱數量明細如下:
①長(臨育德一街路面)約5.30米,寬(深)約1.83米, 高約1.95米,內置變電箱4座。
②長(臨育德一街路面)約9.69米,寬(深)約1.85米, 高約1.90米,內置變電箱5座。
③長(臨育德一街路面)約8.32米,寬(深)約1.86米, 高約1.90米,內置變電箱4座。
④長(臨育德一街路面)約5.17米,寬(深)約1.80米, 高約1.89米,內置變電箱3座。
依上列明細,各變電箱木柵欄寬度占西側退縮路面(6.5 米)寬僅約28%,對於行道之通行並不生影響。又道路兩 側設置變電箱等公用設備,本為一般人以普通注意力之認 知均可預見之事實,若以此謂該路段未滿25米寬,而認原 告應負不實廣告之責,似失之嚴苛。況遍查各縣市○○路



段兩側之人行磚道,隨處可見變電箱、電信箱、廢棄物回 收桶、郵筒、交通號誌控制開關箱、植栽花台等設置,該 等設施均係包含於各計劃道路寬度內,否則豈非舉凡設有 上述各類設施之路段寬度均須扣除各項設施所占空間,而 成為不符都市計畫規劃寬度之15米、20米、40米...道 路。
⒌末以自公平交易法第21條立法意旨「事業常為競爭之目的 ,於商品或其廣告上或其他使公眾週知之方法,就商品之 價格、數量、品質、內容...等虛偽不實或引人錯誤之 表示,致他人誤信而與之交易遭受損害,故明定禁止。」 觀之,可知其立法目的係在於預防消費者遭受損害,如消 費者未遭受損害,即難謂有違反上開法條之責任可言。如 前所述,系爭廣告載有「長300米寬25米林蔭大道,比台 北敦南更綠,而且歸屬於社區私有」、「私家林蔭大道」 及其廣告圖示「林蔭大道應設置中央分隔島」之用語,而 林蔭大道確供所有購買該社區不動產之消費者享受該林蔭 社區之居家生活品質,無論育德一街道路是否私有均不能 改變道路及兩側私有林蔭區域須供不特定人通行使用之事 實;至林蔭大道設置中央分隔島與否,顯與社區住宅施工 品質、住屋品質等決定消費者購買系爭產品之關鍵毫無內 在關聯性,消費者根本不可能因誤信上開用語而與之交易 致遭受損害,是被告以公平交易法第21條規定作為處罰原 告之依據,殊有違誤。綜上所述,訴願決定及原處分認事 用法顯有諸多違誤,均應予撤銷。
㈡被告答辯之理由:
⒈有關原告訴稱其從未於系爭廣告中聲稱「林蔭大道『產權 私有』」或「住戶專有」,無從使消費者混淆,且廣告中 「私有」、「私家」僅係廣告用語云云一節:
①按「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知 之方法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方 法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、 製造者、製造地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引 人錯誤之表示或表徵。」,為公平交易法第21條第1項 所規定。而所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不 符,其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受,而 足以引起錯誤之認知或決定者;「引人錯誤」係指表示 或表徵不論是否與事實相符,足以引起相當數量之一般 或相關大眾錯誤之認知或決定者。依公平交易法第21條 案件處理原則第7點第1款規定,以相關交易相對人普通 注意力之認知,作為表示或表徵有無虛偽不實或引人錯



誤之情事之判斷標準。
②查購買住宅商品之交易相對人多為不諳法令之民眾,自 「私有」、「私家」字面觀之,本具有排他性之使用權 或所有權意旨,不論是否為廣告用語,均不應影響其解 釋意涵。故原告以「所有權」、「物上請求權」、「排 他性領域之認知」及「公用地役關係」等法律用語欲以 辯解,實非一般普通人所能認識,乃欲課予不具法律專 業知識之交易相對人,對於廣告中所使用「私有」、「 私家」等用語,得以判斷法律上物權之範圍及內容,顯 逾「普通注意力」之程度,藉以卸托廣告主不得引人錯 誤之義務,是原告所稱顯不足採。
③次查原告於系爭廣告宣稱之「林蔭大道」包含台南市○ ○○街及臨街二側之綠化空地,而所謂「育德一街」乃 都市○○道路,並無私有之可能,然原告卻在廣告上以 字體較大且語意明確之文字敘述該林蔭大道「歸屬於社 區『私有』」,並於廣告中使用「在社區內部擘畫私家 林蔭大道」等用語,配合「林蔭大道示意圖」、「園道 參考圖」合併觀察,該廣告之整體印象及效果已足以使 相當數量之交易相對人以為居住在系爭房屋即可獨享私 有之林蔭大道以供運動休憩之錯誤認知,顯屬虛偽不實 及引人錯誤。故原告稱消費者搭配閱讀散見於廣告中字 體較小且語意含混之「第一順位享用」與「像是私人領 域」等文字及鳥瞰示意圖所描繪車道後,不致有所誤解 云云,純為推諉之詞。
⒉有關原告主張其對於系爭廣告所揭示林蔭大道無法施作中 央分隔島,並無故意或過失,並應由國家就其故意或過失 負舉證責任云云一節:
①按廣告是否虛偽不實,應以廣告主使用廣告時之客觀狀 況(如廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品 之供給等)予以判斷,廣告主使用廣告時,已預知或可 得知其日後給付之內容無法與廣告相符,則其廣告即構 成虛偽不實及引人錯誤之表示,公平交易法第21條案件 處理原則第9點定有明定。
②原告業已自承其擬進行施作中央分隔島時,經口頭洽詢 建管單位及轉詢交通局後,始知依「市區道路工程規劃 及設計規範」無法施作中央分隔島。經查原告為專營住 宅區之開發及土地重劃業務之事業,對相關法令及規範 應有相當程度之認識,並應知悉如何查詢,故原告推稱 其對建築法令(僅包括法律、法規命令及行政規則)以 外之相關基地開發法令及規範並不瞭解,實難採信。退



步言,縱原告所稱事前不知上開限制致日後給付之內容 無法與廣告相符等語屬實,然正如原告所自承,無待正 式提出書面申請,僅需以口頭洽詢建管及相關單位後即 可知悉。第以原告既為住宅銷售之事業,就規範其商品 內容之法令本應注意瞭解,況上開設計規範僅需以口頭 詢問主管機關即可得知(事實上原告亦藉此方式得知) ,故原告不知上開限制乃未善盡其注意義務,當屬有過 失,符合廣告主使用廣告時,「可得知」其日後給付之 內容無法與廣告相符,則其廣告仍構成虛偽不實及引人 錯誤,自不得逕以「非屬明知或可得而知」及「無預見 可能性」日後給付之內容無法與廣告相符為由,藉以卸 責。
⒊有關原告所稱育德一街是否私有及林蔭大道設置中央分隔 島與否,顯與消費者決定是否購買系爭商品並無關聯性, 且交易相對人未因此受有損害云云一節:
①按公平交易法有關不實廣告之規範目的,係在於競爭秩 序之確保,其所非難者,為廣告主利用虛偽不實之廣告 以爭取交易機會之不正競爭手段;依一般消費大眾之認 知,廣告就商品所為之表示或表徵應與事實相符,以避 免消費者受不實廣告之誤導前往交易致權益受損,並使 同業競爭者喪失與其交易之機會。一般消費者對廣告之 認知,係認為廣告中對商品內容所為之表示或表徵當與 事實相符,且可合理期待其為合法,並作為決定交易與 否之依據,因此,事業於建物銷售廣告上提供所售建物 之相關資訊,以爭取交易相對人與其交易時,當負較高 之注意義務妥為規劃,確保廣告之真實,以避免購屋者 因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容,產生錯誤之認知 與決定。
②查原告藉由系爭廣告圖示「林蔭大道應設置中央分隔島 」強調及訴求之差異化交易條件,乃在於其規劃建置之 整體綠化環境,其中一項重要之公共設施,即「林蔭大 道」,其著墨之多,從廣告中「全區鳥瞰示意圖」、「 林蔭大道示意圖」、「園道參考圖」、「手繪園道參考 圖」及「3D外觀示意圖」等可見一斑。從廣告對象係針 對不特定之消費者,且現代生活愈形注重居家環境之休 閒功能考量,可認該項公共設施具有商業交易價值及招 徠效果,係公平交易法第21條案件處理原則第2點所規 範之商品,為公平交易法第21條之規範對象。上揭諸幅 「林蔭大道」示意圖及參考圖乃將「中央分隔島」列於 其中,而該等公共設施之設置與否,自有影響整體綠化



環境是否能有效營造,亦為消費者決定是否購屋之重大 考量因素之一。原告推稱上述因素顯與消費者決定是否 購買系爭商品無關聯性若係屬實,則原告何須耗資於數 處廣告中以精美圖像及明顯文字一再強調,如「長300 米寬25米林蔭大道,比台北敦南更綠,而且歸屬於社區 私有」所隨附說明內容表示「想看到期盼的綠意豪景, 從不需要離開台南都心!取法紐約中央公園在都會塑造 珍貴綠洲的氣魄,太子建設開闢25米私家林蔭大道,提 供紐約新移民以第一順位享用,並用數十種四季植栽塑 造永久綠棟距。...」、「25米的寬闊大道,在其他 地方是給車輛行走的,在新府城內則植花種樹,留給紐 約57街的住民運動閒逛。不讓成大的綠地專美於前,太 子建設在社區內部擘畫私家林蔭大道,...」等語, 足見原告主張顯屬自相矛盾。
⒋至系爭廣告中所稱「長300米、寬25米林蔭大道」,係指 從台南市○○路○段到育德路177巷(嗣改名為立賢路), 道路長度約295.445米,而寬度25米其實係包括中間12米 寬之計畫道路(即育德一街)及兩側各6.5米部分屬都市 計畫低密度住宅區之用地,依臺南市政府96年6月1日南市 工建字第09631048330號函之說明,係屬系爭建案之法定 空地,現況為植栽綠地無法通車,至中央12米寬都市○○ 道路所有權人為臺南市,此觀有臺南市○區○○段969-8 地號土地登記謄本即明。謹將實際長寬、12米道路用地及 其兩側各6.5米寬土地之土地暨其上建物所有權人之資料 概述如下,俾供鈞院參酌:
①系爭「長300米、寬25米林蔭大道」之實際長寬: ⑴長度:295.445米(67.499+49.904+64.7+113.342) ⑵寬度:中央為12米寬都市○○○道路用地」,其二側 各6.5米寬部分為「低密度住宅區」用地。
②土地所有權:
⑴12米寬道路用地部分:公有。
⑵12米寬道路用地2側各6.5米寬低密度住宅區用地部分 :私有。(有臺南市政府95年11月15日南市法保字第 09509517430號函附件之土地所有權人登記資料影本 1份附卷可稽)
③地上建物所有權:
⑴12米寬道路用地部分:無建物(有實地照片可稽)。 ⑵12米寬道路用地2側各6.5米寬低密度住宅區用地部分 :2側各至少約6米範圍內無建物,乃系爭建案之法定 空地(有臺南市政府96年6月1日南市工建字第



09631048330號函說明四及實地照片附卷可稽) ⒌綜上所陳,系爭廣告之整體印象及效果已足使一般消費者 產生居住於紐約57街即可獨享私有之林蔭大道以供運動休 憩之錯誤認知,可能進而作出購買之決定,造成消費者之 損害。又系爭12米計畫道路之所有權為臺南市政府,當有 權為規劃及設計,且原告自承其係透過口頭洽詢之方式得 知臺南市政府不同意其施作中央分隔島,故廣告主即原告 使用廣告時,明知或可得知日後給付之內容無法與廣告相 符者,廣告仍構成虛偽不實及引人錯誤。是被告以系爭廣 告之內容有虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法 第21條第1項規定,依同法第41條前段規定,命原告自處 分書送達之次日起應立即停止前項違法行為,並處罰鍰 120萬元,所為處分並無違誤,原告之訴為無理由,應予 駁回。另有關原告申請鋪設連鎖磚一節,被告並未據此作 為處分,應不在本件所應審究之範圍內,併此敘明。  理 由
一、按「事業不得在商品或其廣告上,或以其他使公眾得知之方 法,對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造 日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造 地、加工者、加工地等,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表

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參考資料
太子建設開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
東豐企業股份有限公司 , 台灣公司情報網
豐企業股份有限公司 , 台灣公司情報網