最高法院民事判決 九十一年度台上字第二二四六號
上 訴 人 陳 賴 綉
蘇 榮 華
張 淑 子
劉 月 秀
童林紅美
黃 逢 時
黃 得 時
黃 及 時
林 元 培
陳 正 心
楊 林 喜
柯 羅 錦
黃 壽 山
汪 明 宗
黃 麟 祥
右十五人共同
訴 訟代理 人 羅 明 通律師
呂 光 武律師
被 上訴 人 王 華 嬌
林 櫻 花
黃 朝 煌
阮 登 城
陳 銀 敏
鄭 慶 文
謝 銘 坤
洪 心
許 惠 燕
林 貴 貞
王 祥 臨
謝 玲 珍
周 群 玉
羅 正 川
朱 俊 偉
黃 崇 憲
張 麗 珊
劉 甚
陳 佩 幸
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月四日台灣高等法院
第二審更審判決（九十年度重上更㈠字第一０三號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人為給付及駁回上訴人之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原上訴人黃文波於原審審理中之九十一年五月十七日死亡，惟其委任有訴訟代理人，並受有特別代理權，應認其停止訴訟原因發生於本院繫屬中，茲據其繼承人黃逢時、黃及時、黃得時（見戶籍登記簿謄本所載）聲明承受訴訟，核無不合，合先敍明。
次查，被上訴人主張：伊分別向黃文波（黃文波於民國九十一年五月十七日死亡，由上訴人黃逢時、黃得時、黃及時聲明承受訴訟）及上訴人暨第一審共同被告大順建設股份有限公司（下稱大順公司）購買坐落台北縣板橋市○○段第五三八、五三九、五四三、五四六、五四七、五五０、五五一、五五三、五五六、五五七、五六０、五六一、五六四、五六五、五六八、五六八之一、五二四之三及六０九之三地號等十八筆土地上所合建之金鑽廣場大樓，如第一審判決附表（下稱附表）二所示之系爭房地，並分別交付價金。嗣黃文波及上訴人暨大順公司於八十三年五月二十八日取得使用執照後，陸續通知伊辦理交屋手續，伊於辦理交屋中始發覺所交付之攤位實際位置有部分經闢為陽台，實際攤位與廣告圖上所示之面積差異過鉅，根本不能使用。黃文波及上訴人暨大順公司，顯未依債務本旨交付符合買賣契約目的之店面，經伊限期補正，迄未補正，顯有債務不履行、給付不完全及物之瑕疵擔保責任之違約情事，且違誠信原則及為不實廣告，爰依法解除契約等情。求為命黃文波及上訴人暨大順公司依序連帶給付王華嬌新台幣（下同）一百零一萬元、林櫻花及黃朝煌之被繼承人黃明德三百三十萬元（黃明德於訴訟進行中死亡，由林櫻花、黃朝煌聲明承受訴訟）、阮登城一百八十五萬元、陳銀敏六十七萬七千四百七十四元、鄭慶文七十三萬元、謝銘坤一百十五萬八千元、洪心六十一萬八千元、林貴貞一百二十五萬元、許惠燕一百九十七萬元、劉甚三百四十三萬元、陳佩幸一百二十四萬元、張麗珊七十萬五千元、王祥臨九十六萬元、謝玲珍一百五十萬七千四百五十七元、周群玉（第一審判決主文將「周群玉」，誤書為「周玉群」）六十九萬元、羅正川六十八萬八千元、朱俊偉一百九十萬元、黃崇憲一百零一萬元及加計法定遲延利息之判決（第一審判決命上訴人依序應給付被上訴人劉甚三百四十三萬元、陳佩幸一百二十四萬元、張麗珊七十萬五千元、王祥臨九十六萬元、謝玲珍一百五十萬七千四百五十七元、周群玉六十九萬元、羅正川六十八萬八千元、朱俊偉一百九十萬元、黃崇憲一百零一萬元各本息，駁回被上訴人其餘請求。被上訴人許惠燕就第一審判決其請求連帶給付敗訴部分，未聲明不服外，其餘與被上訴人王華嬌、林櫻花及黃朝煌之被繼承人黃明德、阮登城、陳銀敏、鄭慶文、謝銘坤、洪心、林貴貞及黃文波暨上訴人，各就其敗訴部分聲明不服。被上訴人王華嬌等人，原審為其敗訴判決後，未據其聲明不服，其他第一審判決原告敗訴部分或因上訴不合法經裁定被駁回或對之未聲明上訴）。上訴人則以：被上訴人係買受人，分別與陳賴綉簽訂系爭各房地買賣契約，惟陳賴綉究係代表何人與買受人簽約，揆諸兩造之契約約定並不明確，自難謂伊應負連帶責任。又被上訴人於簽訂買賣契約時，已知悉所購買之攤位面積，其中部分係以二次施工方式將陽台打通，自不可再主張物之瑕疵擔保責任。且伊已將系爭陽台隔間，於原有
之女兒牆上加裝窗戶，並於原外牆上裝設門戶，以供被上訴人作為商業使用，瑕疵亦已補正。縱認系爭房屋有瑕疵存在，亦屬輕微且可補正，據此解除契約顯失公平。若得解除契約，伊則主張同時履行抗辯權等語，資為抗辯。原審將第一審所為駁回被上訴人王華嬌、黃朝煌及林櫻花之被繼承人黃明德、阮登城、陳銀敏、鄭慶文、謝銘坤、洪心、許惠燕、林貴貞請求黃文波及上訴人給付部分之判決予以廢棄，改判如其所聲明；暨將第一審所為黃文波及上訴人敗訴判決部分予以維持，駁回黃文波及上訴人之上訴，無非以：查，本件被上訴人主張已交付黃文波及上訴人如附表一所請求之買賣價金及黃文波及上訴人系爭建物尚未交付等情，為黃文波及上訴人所不爭執，並有預定房屋買賣契約書可稽，堪信為真實。次查，本件系爭各買賣契約書上，出賣人部分係記載「賣方代表：陳賴綉」，買受人即被上訴人，係分別與黃文波及上訴人賣方代表人「陳賴綉」簽訂系爭房地買賣契約，並分別交付價金，黃文波及上訴人亦不爭執上開買受人起訴請求之金額，係已付之買賣價金，且黃文波及上訴人復自認：本件系爭各個買賣契約書上出賣人部分係記載「賣方代表人：陳賴綉」，代表實係代理之意，且依通常情形，一般人均稱代理為代表，則黃文波及上訴人係為各個買賣契約出賣人之代理人，足見上訴人陳賴綉係兼為系爭各個買賣契約出賣人之代理人，灼然可見。且黃文波及上訴人乃系爭房屋基地之所有權人，其與大順公司簽訂合建契約，雙方於合建契約第五條約定「甲方（即地主）共同分得自地面層至第六層及地下第一層之所有權全部建物，其餘部分全歸乙方（即大順公司）所有」，有大順公司所提出之合建契約書及合建會議紀錄可稽，且為黃文波及上訴人所不爭執。又「地主」就分得部分係委託大順公司代為銷售，銷售時「地主」以上訴人陳賴綉為簽約具名代表人，依上開八十年六月二十六日合建會議紀錄決議事項記載觀之甚明，有合建會議紀錄可稽，足見被上訴人所提出房屋土地預定買賣合約中，記載「賣方：代表人陳賴綉」者，係指「地主」所出售部分，「地主」分得房屋與大順公司分得之房屋，係分開銷售，至為明顯。至於上訴人劉月秀、童林紅美於合建會議紀錄之簽名下方記載「不參加銷售」，縱使為代理權之限制，亦係其內部關係，自不足以對抗善意第三人之被上訴人，仍應負授權人之責任。堪信上訴人陳賴綉係代理「地主」十六人與被上訴人簽訂系爭買賣契約。另「金鑽廣場大樓」經第一審勘驗現場，勘驗結果為「攤位開關未裝設，有電源未設插座，有空調機組，但目前無法運作，無出風口」，有勘驗筆錄及現場相片、地政機關實地測量繪製之現場圖可稽，台北縣政府工務局於八十九年八月七日前往現場會勘，會勘結果為陽台係屬違規使用，而所餘室內範圍，難以達營業使用之目的，且系爭建物有上開多項瑕疵，黃文波及上訴人顯有不依債務本旨給付之情。嗣經更審前受命法官八十九年十月十三日勘驗現場，勘驗結果仍有諸多瑕疵未經補正，益見黃文波及上訴人有不依債務本旨給付之情事，至臻明確。而系爭房屋「店面」業已辦理建物保存登記完畢，黃文波及上訴人依約應於八十三、四年間交付房屋與被上訴人，然黃文波及上訴人僅將房地所有權移轉登記於被上訴人，被上訴人於多次命黃文波及上訴人補正，而黃文波及上訴人仍未完全補正，足證系爭房地未依約提出給付，上開被上訴人已分別限期催告黃文波及上訴人依約履行，並分別以存證信函作為解除契約之意思表示。此外，被上訴人於起訴時，即表示「以起訴狀繕本之送達代再次解除契約之意思表示」，有民事起訴狀可稽，再依被上訴人數次以民事準備狀及辯論狀，向上訴人為解除本件買賣契約之意思表示，系爭買
賣契約應已經被上訴人予以解除，是兩造間之買賣契約已因解除而消滅。再觀閱兩造間之契約第十五條第一項後段約定，被上訴人既已解除契約，自得請求黃文波及上訴人返還系爭已付買賣價金、及因本件契約關係所交付之商場履約保證金、大樓管理基金及代書契稅費等。復查，訴外人林沈秀於八十年十二月三日與黃文波及上訴人簽訂系爭買賣契約，嗣於八十三年四月十二日向黃文波及上訴人為讓與之意思表示，將所購房屋之所有權讓與於被上訴人許惠燕，有切結書可證，並於契約內容之末備註「依本約第十條自八十三年四月十二日起產權登記名義人為被上訴人許惠燕無誤」，並經黃文波及上訴人蓋印承認，此有買賣契約書可查。被上訴人許惠燕主張已將該債權之證明文件提示及通知債務人在案等語，自可採信。嗣被上訴人許惠燕以黃文波及上訴人不合債務主旨所為之給付，拒絕受領，並以存證信函解除契約，自屬有據。又被上訴人請求黃文波及上訴人給付之債務，係屬可分之債，既未有特別約定，黃文波及上訴人僅應負共同責任，而無須負連帶責任。再查，就上開被上訴人與黃文波及上訴人所簽訂之合約書第十五條約定內容以觀，被上訴人於解除系爭房地買賣契約，請求返還系爭已付買賣價金、商場履約保證金、大樓管理基金及代收契稅費等及其法定延遲利息時，並無須同時移轉系爭房屋所有權及基地「持分」或塗銷最高限額抵押權登記，黃文波及上訴人始有給付之義務。是黃文波及上訴人主張同時履行抗辯，亦嫌無據。末查，本件黃文波及上訴人出售之建物（攤位），係供商場使用，而因有重大瑕疵，且自大樓完工於八十三年五月二十八日取得使用執照，將近十年，而仍廢置無從營業，與被上訴人購買系爭商場係供營業目的相違，其等所受之損害，自屬重大。且縱然因被上訴人解除契約，依其地段、人潮等情狀，於黃文波及上訴人未必受有損害，且解約後亦有利於商場開始營業，本件解除契約（不合民法第三百五十九條但書之規定），當非顯失公平，黃文波及上訴人就此之抗辯，核無可取。綜上所述，被上訴人請求黃文波（已經死亡，由上訴人黃逢時、黃得時、黃及時承受訴訟）及上訴人給付如附表一所示之金額本息，為有理由，應予准許等詞。為其判斷基礎。查，原審以八十六年六月二十六日合建會議紀錄，認「賣方：代表人陳賴綉」者，係指「地主」所出售部分。惟查，參加該次會議之「地主」係：陳賴綉、汪明宗、黃文波、陳正心、黃麟祥、柯羅錦、黃壽山、蘇榮華、張淑子（見原審卷第一宗第一五五頁、第二宗第一三二頁），並非上訴人全體，則上訴人陳賴綉何以係未參加該次會議之上訴人之代理人，未見原審說明其所憑之依據，自有判決不備理由之違誤。且該次會議上訴人劉月秀、童林紅美註明「不參加銷售」，但該二人之署名似為同一人所為，該二人是否參加該次會議，原審未予查明，即謂該二人註明「不參加銷售」與會議決議相違，亦嫌速斷。且該二人若未參加該次會議，自無授與上訴人陳賴綉代理權，註明「不參加銷售」，何有代理權之限制可言，原審就此所持見解，殊屬可議。又原審既認上訴人有不依債務本旨給付之情事（即不完全給付），而認被上訴人解除契約合法，即與民法第三百五十九條無涉。原審復認被上訴人以買受不動產有瑕疵，而依民法第三百五十九條之規定解除契約，並無顯失公平云云，自欠允洽。再者，被上訴人許惠燕係自訴外人林沈秀受讓買賣本件不動產之權利，為原審所認定之事實，雖有債權讓與之情事，惟上訴人許惠燕並未因之即為原買賣契約之當事人，能否解除原買賣契約，亦有疑義。原審未遑推闡明晰，殊有未洽。復當事人因解除契約而生之相互義務，準用民法第二百六十四條至第二百六十七條之規定（民法第二百六十一條），
即互負回復原狀之義務，亦有同時履行抗辯之適用。本件兩造合約第十五條，似僅在約定雙方解除契約時，上訴人之返還義務範圍，並無排除被上訴人回復原狀之義務，或約定上訴人有先行給付之義務，上訴人主張被上訴人須同時移轉房地所有權、塗銷抵押權登記，伊始有返還價金之義務，是否全無可採，亦有再進一步探究之餘地。上訴論旨，指摘原判決關於不利於己部分，違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 七 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 蘇 達 志
法官 許 澍 林
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日