最高法院民事判決 九十七年度台上字第二四三一號
上 訴 人 己○○○
丙○○○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
共 同
訴訟代理人 簡 文 玉律師
陳 明律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十七
年六月十七日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上易字第三
三五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及其附帶上訴，並各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊四人及被上訴人乙○○為坐落台北市○○區○○段六小段三五八號土地暨門牌同市○○路二八巷二之一號五層樓房公寓（下稱系爭公寓）之共有人，應有部分各五分之一。被上訴人甲○○於民國七十三年十一月間因買賣而取得該公寓一樓房地所有權，竟未經全體區分所有權人同意，擅自占用該公寓原作為防空避難室使用如原判決附圖（下稱附圖）所示C1、C2、C3部分地下室，將原為地下室出入口之鐵門上鎖，超挖共有土地如附圖所示 A、B1、B2部分為地下室，另自其一樓房屋內增設樓梯通達至該地下室，使地下室擴大為如附圖所示 A、B1、B2、C1、C2、C3部分（合稱系爭地下室），又於系爭地下室內裝潢、隔間而為排他性之使用、收益；更無權占用如附圖所示Ｄ部分土地，供作其一樓房屋使用之前院。乙○○於九十一年五月二十八日取得該一樓房地所有權後，繼續與甲○○共同無權占有兩造共有之地下室及前院土地，獲有相當於租金之不當得利等情，爰本於所有物返還請求權及不當得利返還請求權，求為命：㈠乙○○自系爭地下室遷出，並拆除該地下室內之隔間及裝潢拆除，將該地下室返還伊及全體共有人；㈡甲○○給付伊新台幣（下同）八十八萬六千元；㈢乙○○給付伊三十九萬三千一百十六元，及自九十三年一月一日起至拆遷返還系爭地下室之日止按月給付伊二萬零四百九十五元；㈣被上訴人將附圖所示Ｄ部分面積三一．四平方公尺之地上物拆除，回復原狀返還伊及全體共有人，並自九十五年四月一日起至拆除返還之日止按月給付伊一萬三千三百十八元之判決（上訴人超過上開㈠至㈢部分之請求，經第一審判決駁
回，未據其聲明不服。上訴人就上開㈣部分其敗訴判決提起附帶上訴，並就原請求甲○○給付自九十二年十月十四日起回溯五年內之不當得利減縮為請求自九十三年十月十五日起回溯五年。至原審維持第一審判命乙○○將附圖所示 A、B1、B2部分地下室遷出並拆除隔間裝潢將該部分地下室返還、甲○○給付上訴人二萬五千八百七十九元、乙○○給付上訴人一萬五千八百三十七元及自九十三年一月一日起至返還前開 A、B1、B2部分之日止按月給付上訴人八百二十五元部分，亦未據被上訴人聲明不服）。被上訴人則以：被上訴人甲○○向前手買進上開一樓房屋及地下室時即係現狀，從未更動，業於八十九年十一月十三日將該一樓房地售予訴外人黃淑慧，並辦妥所有權移轉登記，黃淑慧復於九十一年五月二十八日將其所有權移轉登記予被上訴人乙○○。雖甲○○向黃淑慧借用，嗣以乙○○家屬身分居住其內，但均非占有人，自無返還系爭地下室及不當得利之義務。且系爭公寓於七十三年九月間興建完成時，第一任區分所有權人全體就地下室之使用方式，已合意除防空時供避難使用外，平日交由一樓住戶使用管理，其後公寓五戶房屋之所有權迭經轉讓，各樓住戶均相安無事，伊非無權占有。又該地下室係供防空避難之用，與一般住宅不能相比，伊未作任何營利使用，如以申報地價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，亦屬過高。況上訴人之前手均未將該地下室點交予上訴人使用，上訴人對地下室既無收益權，即未因乙○○占有使用系爭地下室而受有損害等語，資為抗辯。原審將第一審就系爭地下室及給付金額所為上訴人上開勝訴之判決一部廢棄，駁回其該部分在第一審之訴，並駁回其附帶上訴，無非以：上訴人四人及乙○○現為系爭土地及原地下室（即如附圖所示C1、C2、C3部分）之共有人，應有部分各五分之一；乙○○、上訴人己○○○、丙○○○、丁○○及戊○○分別為系爭公寓一樓至五樓房屋之所有權人。系爭地下室及前院土地自八十七年十月十四日迄今，均由一樓房屋之住戶為專有、排他性之使用。一樓房地於七十三年十一月十六日至八十九年十一月十二日為甲○○所有；八十九年十一月十三日至九十一年五月二十七日為黃淑慧所有；九十一年五月二十八日迄今為乙○○所有。己○○○於九十五年四月二十一日繼承陳秋源之權利而為二樓房地所有權人，嗣又承當訴訟；丙○○○、丁○○、戊○○分別於七十四年六月二十日、七十五年十月十七日、九十二年八月七日因買賣取得三樓、四樓、五樓房地所有權。戊○○已受讓前手吳秀（七十三年九月間取得所有權）對被上訴人之不當得利請求權，並為兩造所不爭。系爭公寓為台灣省礦務局就地改建之公教住宅，被上訴人所提出之該局七十二年十二月二十三日七二礦秘二字第○二九三八六號函是否為該局所核發，無法查證，尚難憑該函認有
分管協議。然依證人尹藹然所證，系爭公寓住戶確曾就原地下室如何使用有過協議，且僅一樓房屋所有人有原地下室鑰匙。被上訴人抗辯系爭地下室曾經區分所有人協議由一樓住戶專用，即非無據。且系爭地下室係以樓梯進出，不可能作為停車場使用，若其他住戶可以使用原地下室一部，事關系爭公寓重大權益，該證人豈會不向一樓房屋所有人拿取鑰匙？是其證稱系爭公寓區分所有人協議各可使用原地下室一部，與常情不合，非可採信。況原地下室自七十三年間建築完成後即專由一樓房屋所有人使用，為兩造所不爭，迄上訴人提起本件訴訟，其間長達二十餘年，系爭公寓住戶並未就原地下室如何使用再有爭議，上訴人抗辯原始住戶已協議將原地下室分由一樓房屋所有人專用，當屬可信。原地下室既經共有人協議由一樓房屋所有人分管，則由一樓房屋所有人繼受取得系爭土地應有部分之被上訴人，自得就原地下室為專屬使用。又系爭地下室自始即由一樓住戶專用，上訴人於取得系爭土地應有部分時，當已知悉或可得知悉系爭地下室已有分管協議存在，該分管協議對上訴人仍繼續存在，被上訴人自非無權占有原地下室。另依如附圖所示Ｄ部分前院圍牆設計方式，該前院當無供二至五樓所有人使用之目的，且該圍牆建築多年，亦未經系爭公寓其他住戶表示異議，可知系爭公寓應已經區分所有人同意由一樓房屋所有人使用前院，此一分管協議，當為上訴人所知悉或可得知悉，該分管協議對上訴人仍繼續存在。被上訴人就原地下室及Ｄ部分既有合法占有權源，上訴人請求乙○○由原地下室遷出並拆除該部分室內隔間裝潢，將該部分返還伊及全體共有人，暨請求被上訴人拆除Ｄ部分地上物，回復原狀返還伊及全體共有人，均無理由。至附圖所示 A、B1、B2部分為挖掘後院形成新增之地下室空間，乙○○無權占有此部分土地。又甲○○自八十八年十月十五日起至九十一年五月二十七日、乙○○自九十一年五月二十八日起迄今，分別無權占用如附圖所示 A、B1、B2部分之本作為一樓地面及平台，並無建築物，依土地法第九十七條第一項規定，審酌系爭公寓區位、屋況、交通、生活機能，被上訴人應償還相當於租金之不當得利，計以土地申報地價年息百分之八為當。又各該地下室僅使用土地之一部分空間，其地表以上空間仍由原來五樓房屋所有人享有，是各該地下室所占有空間相當租金之不當得利，應為該土地租金六分之一，而上訴人土地所有權應有部分共五分之四，得請求之不當得利應為五分之四。系爭土地於八十六年七月、八十九年七月、九十三年一月、九十五年一月之申報地價分別為每平方公尺六萬二千八百五十一元、六萬三千六百六十九元、六萬三千六百二十二元，基此，甲○○、乙○○應返還不當得利價額依序為二萬五千八百七十九元、一萬五千八百三十七元及自九十三年一月一日起至返還附圖所示 A、
B1、B2部分土地之日止按月給付上訴人八百二十五元。從而上訴人本於所有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求乙○○將如附圖所示 A、B1、B2部分之隔間及裝潢拆除，將該部分返還上訴人及全體共有人，暨被上訴人各應給付如上金額，應予准許。逾此範圍，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟按法院認定事實，不得違背論理法則及經驗法則，亦不得背於證據法則。查證人即系爭公寓三樓原始所有人尹藹然證稱：「我七十三年搬進去，七十四年就搬走了，當時有談到地下室的使用方法，二、三、四、五樓的住戶可以向一樓的住戶拿鑰匙，可以使用地下室的一部分作為停車或其他用途」、「當時礦務局主管業務的人曾經會同一至五樓的住戶開會，協商地下室由一至五樓各劃分某一部分使用，當時在場的人都沒有反對」等語（見一審二卷一三七頁），系爭公寓住戶似就原地下室如何使用協商由一至五樓各劃分一部分使用，則二至五樓住戶要非不得視己需要及便利與否而向一樓住戶拿取鑰匙，俾供停放自行車或儲藏物品等用途，能否僅因一樓住戶有原地下室鑰匙，即恝置協商之結果於不顧，遽認原地下室係協議由一樓住戶「專用」，洵非無疑。原審未遑詳查究明上開協商始末，遽以系爭地下室係以樓梯進出，不可能作為停車場使用，及該證人未曾向一樓房屋所有人拿取鑰匙為由，即認該地下室曾經區分所有人協議由一樓住戶專用，而為不利上訴人之論斷，自嫌速斷。次查被上訴人狀載：「系爭地下室及前院土地自八十七年十月十四日迄今，均由系爭一樓房屋之住戶為專有、排他性之使用」；上訴人則陳稱：二樓原始住戶陳秋源另於九十三年二月十三日竊佔案證稱：「地下室是大家的，……我有看到在庭之吳守憲（原名吳壽賢，為乙○○之父）他們挖，並將公眾通往地下室的通道阻塞，我要進去就無法進去」，陳秋源繼於同年月二十日函致檢察官載稱：伊「沒參加地下室讓一樓使用之會議，亦無簽署同意使用」，提出是日訊問筆錄、書函影本各乙件為證（見原審卷二四、一一一、一二四、一二五頁），足認陳秋源於本件九十三年十月間起訴前已就原地下室之使用顯有爭議。原審未詳予查明，遽謂：「原地下室自七十三年間建築完成後，即專由系爭一樓房屋所有人使用，為兩造所不爭，迄上訴人提起本件訴訟，其間長達二十餘年，系爭公寓住戶並未就原地下室如何使用，再有爭議」云云，為上訴人不利之認定，亦難謂無認定事實與證據資料不符之違法。又上訴人陳稱：「首任區分所有權人陳秋源於刑案開庭時曾到庭作證，否認一樓享有前院及後院之使用權利」、「證人尹藹然並未被詢問前院事項，另吳秀亦為首任區分所有權人，故有再傳訊尹藹然及吳秀，查明是否同意前院興建圍牆，及是否於系爭建物興建完成初始即同意Ｄ部分土地供一樓住戶專用」等情（見原審卷四七頁），稽諸
證人尹藹然在第一審作證時未被詢及前院事項，吳秀則迄未經通知訊問，證人即系爭公寓承造商蔣晉雄另證稱：「（當時有無約定地下室及一樓前空地是誰使用？）沒有約定」等語（見原審卷一七四頁背面），凡此均與如附圖所示Ｄ部分土地有無經共有人全體為分管協議所關頗切，原審未詳加說明其取捨之意見，遽為不利上訴人之判決，並有疏略。末查原審先謂：「附圖所示 A、B1、B2部分為……挖掘後院形成新增之地下室空間」，嗣謂：「附圖所示 A、B1、B2部分之『本』作為一樓地面及平台，並無建築物」，卻又謂：「各該地下室僅使用土地之一部分空間，其地表以上空間仍由原來五樓房屋所有人享有」（見原判決十一頁二至八列、十二頁倒數一至二列、十三頁三至五列），原審就此部分前後認定不一，尚難謂無判決理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 吳 麗 女
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 八 日 Ａ