聲明異議
臺灣高等法院 臺南分院(民事),重抗字,97年度,44號
TNHV,97,重抗,44,20081216,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　97年度重抗字第44號
抗　告　人　甲○○
上列抗告人因與相對人台灣銀行股份有限公司間請求聲明異議事
件，對於中華民國97年7月18日臺灣臺南地方法院所為裁定（94
年度執字第2532號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、聲明及抗告意旨略以：坐落伊共有台南市○○區○○段859 地號土地前出租訴外人吳三榮在地上興建同段78建號未保存 登記建物面積938.17㎡（下稱系爭建物），作為部分應收租 金，並非越界建築，嗣因其違約轉租而依約即屬伊等出租人 所有，就系爭建物之拍賣程序，係拍賣第三人之財產，應屬 無效，雖執行法院已發給拍定人麥得森企業有限公司（下稱 麥得森公司）系爭建物權利移轉證書，惟前經共有人方瑞發 訴請原審法院以95年度訴字第494號判決確認買賣關係不存 在確定，債權人台灣銀行應將受分配價金返還麥得森公司； 如債權人仍認系爭建物為吳三榮所有，應重新聲請為查封強 制執行程序，而非由法院通知伊優先承買。另原執行法院之 通知抗告人是否願優先承買系爭建物之通知函未在法官欄用 印，是該通知函效力堪疑，為此提起抗告云云。二、經查：抗告人之子鄭通寶及案外人方瑞發、方復枝、鄭美雲 於89年間將坐落臺南市○○區○○段859、859-1地號土地出 租與債務人吳三榮，由其自行出資興建系爭建物作為倉庫使 用，租期94年8月30日屆滿後，雙方續訂租賃契約書，租期 至98年8月30日止。臺灣臺南地方法院94年度執字第2532號 給付借款強制執行事件，查封坐落臺南市○○區○○段859 、861及-1,-2、863地號土地上未保存登記建物廠房1棟，嗣 經繪測為同段78建號建物面積1627.35平方公尺，包括系爭 建物。本強制執行事件麥得森公司則於94年11月29日在依特 別拍賣程序拍得系爭建物，惟執行法院並未通知系爭建物坐 落基地之所有權人即抗告人及案外人方瑞發等人優先購買， 即於94年12月13日發給麥得森公司權利移轉證書，同月16日 送達。有臺灣臺南地方法院94年度執字第2532號給付借款強 制執行事件卷，及卷附同院95年度訴字第494號判決可稽。三、按未保存登記建物固得為讓與、交易之標的，然僅能讓與事 實上處分權，且受讓未保存登記建物事實上處分權之受讓人 ，亦無據此排除強制執行之權利，更無從主張執行法院對該 未保存登記建物所為之拍賣無效。查本件縱認債務人吳三榮



確如所主張，分別於該強制執行程序查封前，將系爭拍賣建 物之部分，分別出租與訴外人吳榮昌及儲志榮使用，致違反 前揭土地租賃契約書第5條「承租人不得將房地轉租他人， 因轉租視同租賃關係終止，由出租人收回自用。」之約定內 容，而認系爭建物即屬抗告人等出租人所有，惟系爭建物既 係債務人吳三榮出資興建之未保存登記建物，既僅能讓與事 實上處分權，為所有權人之抗告人即不能取得該未保存登記 系爭建物之所有權，抗告人主張系爭建物之拍賣程序，係拍 賣第三人之財產，應屬無效，即無可採。
四、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不 表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人， 土地法第104條定有明文。該項優先購買權，具有物權之效 力。又強制執行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務為出賣 人，拍定人為買受人，故仍有上開規定之適用。按土地法第 104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條 件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合 歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並 避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地， 防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並 非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上 處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張 所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始 由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋 之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度 台上字第2154號判決）。未保存登記建物坐落基地之所有權 人在執行法院通知優先購買前，固得爭執對抗其拍定買賣； 惟其後如受執行法院通知是否優先購買，期滿仍未主張優先 購買，即不得對此再加爭執。
經查：本件強制執行事件，麥得森公司於94年11月29日在依 特別拍賣程序拍得系爭建物，執行法院未通知系爭建物坐落 基地所有權人之抗告人優先購買，即發給麥得森公司權利移 轉證書，抗告人在受通知優先購買前，固得爭執該買賣之效 力，前經共有人方瑞發訴請原審法院以95年度訴字第494號 判決確認買賣關係不存在確定。惟其後執行法院已於97年5 月26日函詢「抗告人於十日內表明是否願依拍定之相同條件 優先承買系爭建物，逾期未表示，視為放棄」，有函稿及送 達證書附卷可憑（見原審執行卷第533-537頁）。抗告人其



後97年6月1日所具民事聲明異議狀表明「鈞院通知聲明人是 否願意優先承買系爭建物乙事，…，故而聲明人對系爭建物 並無優先承買權主張之事」（見原審執行卷第541頁），知 悉法院通知函詢是否行使優先承買權，並明確表明對系爭建 物不行使優先承買權。抗告人其後主張原法院通知優先購買 之函文欠缺一般文件格式，且無法官簽名，效力有疑等語， 爭執該執行法院通知函效力，即無足採。本件因抗告人放棄 優先購買權利，而不得再爭執執行法院核發拍定人麥得森公 司權利移轉證明書之程序瑕疵。
五、綜上，債務人吳三榮因出資興建系爭未保存登記建物而原始 取得所有權，縱如抗告人主張之受讓而取得事實上處分權， 仍不能謂執行法院就系爭建物之拍賣程序，係拍賣第三人之 財產而歸屬無效；又本件因抗告人放棄優先購買權利，而不 得再爭執執行法院核發拍定人麥得森公司權利移轉證明書之 程序瑕疵，如前所述。抗告人主張，債權人台灣銀行應將受 分配價金返還拍定人麥得森公司；如仍認系爭建物為吳三榮 所有，應重新聲請為查封強制執行程序，而非通知優先承買 云云，均屬無據。是原裁定駁回抗告人之聲明異議，並無不 合，抗告意旨指摘原裁定為不當，求為廢棄，為無理由。六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1， 民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第 78條，裁定如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　16　　日 民事第二庭 審判長法　官 丁振昌
法　官 吳上康
法　官 李素靖
上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　16　　日 書記官 李淑華
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並



經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。