臺灣高等法院臺南分院民事判決 97年度上易字第89號
上 訴 人 甲○○
神湧企業有限公司
上 一 人
法定代理人 乙○○
共 同
訴訟代理人 張文嘉 律師
複 代 理人 林瑞成 律師
被 上 訴人 郭英男
訴訟代理人 莊美貴 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國97年3月5
日台灣台南地方法院新市簡易庭（94年度新訴字第3號）第一審
判決提起上訴，本院於97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○與被上訴人簽訂租賃契約 ，承租被上訴人所有系爭坐落台南縣永康市○○○段368-23 （重測後為頂溪段520）地號土地及其上永康市○○○路349 巷87號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國93年7月10 日至94年7月9日，租金每月新台幣（下同）3萬6千元，有租 賃契約書附卷可為憑。兩造所定租賃期間屆滿後，租賃關係 即已消滅，上訴人甲○○即無權繼續占有使用系爭房屋，惟 上訴人甲○○竟拒不交還系爭房屋，故依民法第455條租賃 物返還請求權、民法第767條所有物返還請求權之規定，請 求上訴人甲○○應將租賃物交還被上訴人；又系爭房屋一樓 部分由上訴人神湧公司占有使用中，其占有亦無正當權源， 亦一併依上開規定請求上訴人神湧公司遷讓並將系爭房屋交 還被上訴人。爰求為判決：㈠上訴人甲○○應將系爭房屋全 部騰空交還被上訴人。㈡上訴人神湧企業有限公司應將系爭 房屋一樓騰空交還被上訴人（原審判准如被上訴人之聲明而 為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，請 求廢棄原判決，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回）。
二、上訴人部分：
㈠上訴人甲○○部分，則以：本件依兩造所訂之買賣契約書第 3條所載，被上訴人應於辦妥所有權移轉登記取得權狀後， 支付上訴人甲○○600萬元，然因被上訴人當時貸款困難而 無法支付，乃約定由上訴人甲○○繼續使用系爭房屋，每月
租金5,000元自600萬元中扣除，故上訴人甲○○與被上訴人 所簽訂唯一一份租賃契約書之時間係在79年6月8日，即經法 院公證之租賃契約書，確係因被上訴人無法支付600萬元價 金所致，而上訴人甲○○除可請求被上訴人支付600萬元外 ，每月尚可請求被上訴人支付600萬元之利息，故實際上每 月租金至少應有6萬5千元，兩造約定以租金扣抵尾款600萬 元，實屬合理；被上訴人所提出93年7月10日之租賃契約書 為偽造，上訴人否認其真正等語，資為抗辯。
㈡有關上訴人神湧公司部分，則以：⒈上訴人神湧公司不是向 上訴人甲○○承租，是向被上訴人承租一樓的一部分，上訴 人神湧公司的租金直接交給被上訴人。⒉縱認上訴人神湧公 司與被上訴人無租賃契約存在，然上訴人甲○○本於租約有 權使用全部土地及房屋，自有權將系爭房第一樓部分借予上 訴人神湧公司使用，上訴人神湧公司亦非無權占有等語，資 為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠79年6月4日以後系爭房屋土地登記為被上訴人所有。 ㈡79年6月8日甲○○與被上訴人就系爭房屋簽定租賃契約書， 及前往台灣台南地方法院辦理公證（見原審卷第25至26頁） 。
㈢上訴人神湧公司與被上訴人沒有租賃關係。
㈣79年5月6日簽定系爭不動產買賣合約書，價金1,250萬元（ 見原審新簡字卷第27頁、本院卷第41頁）。四、得心證之理由：
㈠查系爭房屋及所坐落之台南縣永康市○○○段368-23地號基 地（重測後為頂溪段520地號土地）原係上訴人甲○○與訴 外人李文欽、吳李淑珍三人所共有，此有原審向台南縣永康 地政事務所函索之土地、建物登記申請書、抵押權設定契約 書、登記委託書等經該地政事務所以96年5月18日以所登記 字第0960003989號函覆可按（見原審新簡卷第47至49頁、新 訴卷2第234至261頁）。嗣被上訴人於79年5月30日以買賣之 原因向上訴人甲○○與訴外人李文欽、吳李淑珍三人購買系 爭房屋及所坐落之基地，並於79年6月4日辦畢權移轉登記， 並有系爭土地、建物登記簿謄本附卷可稽（見原審新簡字卷 第47至49、52至57頁）。參以上訴人甲○○所提出兩造所不 爭執之上開不動產買賣合約書，依該不動產買賣合約書第三 條記載：「㈠殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（即上訴人 及李文欽、吳李淑珍）清楚。第一次於79年5月15日乙方（ 即被上訴人）付甲方150萬元正，甲方須繳出配件以辦理所 有權移轉登記。㈡第二次付款於所有權移轉登記完畢，所有
權狀出來，乙方再付甲方新台幣陸佰萬元，此金額尚必須再 扣掉銀行貸款、利息、一切稅金、登記費用.. 」，則如無 其他約定，買方即須依約提出扣除銀行貸款、利息、一切稅 金、登記費用後之尾款。衡情為賣方之上訴人及其他共有人 豈可能置此不顧？兩造並於其後成立79年6月8日之房屋租賃 契約，租期自79年6月9日至同年12月8日止，顯然已為買方 之被上訴人依約取得所有權（見原審新簡卷第25、26頁）。 上訴人辯稱：被上訴人未付清600萬元尾款取得所有權云云 ，即與上開約定不符，與買賣交易之常情有違，不足採憑。 矧依上開上訴人與訴外人李文欽、吳李淑珍三人所共有土地 之應有部分各3分之1比例，上訴人所請求之金額600萬元， 亦超過其為共有人應有部分4百萬元，亦有未合。再參酌系 爭房地之買賣合約，僅載明「所有權狀出來，乙方再付甲方 陸佰萬元．．」之文字，並未有何所謂尾款600萬元係以系 爭房屋上訴人之租金抵償之記載，對此項有利於己之變態事 實，上訴人未負舉證責任以實其說。況此等重大事項上訴人 甲○○理應於系爭買賣契約中載明此項免除被上訴人實際給 付價金義務之約定，以維己身權益，然兩造不動產買賣契約 ，卻未記載有關上訴人租金扣抵被上訴人價金尾款600萬元 之約定，有該合約書附卷可憑（見原審新簡卷第27頁），顯 見實際上是否有上開上訴人主張之價金扣抵租金之租賃約定 ，甚有可疑。又上訴人甲○○雖舉出證人即辦理系爭房地買 賣登記業務之代書丙○○以證明被上訴人未付清600萬元尾 款，然觀諸證人丙○○於本院證稱：系爭房地買賣契約最後 之尾款600萬元其沒有參與會算，兩造在其面前沒有交付600 萬元，其沒有經手，但實際上私下有無付錢其不知道等語（ 見本院卷第56至58頁），並不確知被上訴人如何付尾款價金 暨扣抵租金之情事，難遽認此為有利上訴人之認定。 ㈡況查承租人依民法第421條第1項負有支付租金之義務，果如 上訴人甲○○之所述被上訴人猶有價金600萬元未付，而有 約定以上訴人之租金扣抵尾款上開600萬元之事云云，對此 項有利於己之事實，衡情上訴人甲○○不在上開買賣契約上 載明至少亦應會於租賃契約中，載明此項免除上訴人給付租 金義務之約定，以維己身重大權益。惟查系爭79年6月8日之 租賃契約書（見原審新簡卷第25、26頁上訴人所提出之租約 ），雖經法院公證，然兩造卻未於該租賃契約書記載上訴人 之租金扣抵價金尾款600萬元之約定，可見上訴人之抗辯被 上訴人尚有積欠尾款並應扣抵租金之事云云，不足採取。 ㈢又查系爭房地於77年4月21日設定本金最高限額400萬元抵押 權登記予台灣中小企業銀行股份有限公司，義務人為上訴人
甲○○及訴外人李文欽、吳李淑真，係於80年3月20日始因 清償而塗銷上開抵押權設定登記等情，有台南縣永康地政事 務所96年5月18日所登記字第0960003989號函檢附申請書影 本資料（見原審卷2第236至265頁）、系爭土地及建物登記 簿謄本及台灣中小企業銀行安平分行97年7月24日97安平字 第141號函檢附授信客戶異動資料影本附卷可稽（見本院卷 第69至89頁），是被上訴人主張於79年5月6日訂立系爭房地 買賣合約之同時被上訴人已支付500萬元價金，嗣於同年5月 15日再支付150萬元，供上訴人甲○○辦理所有權登記，有 關抵押權部分之債務移轉由被上訴人承擔，遲至80年3月20 日始塗銷抵押權登記完畢，有土地登記簿附卷可憑（見原審 新簡字卷第56頁），則倘非由被上訴人承受上開抵押債務扣 抵價金，買受人豈願再於買賣結清之後，始自行清償並塗銷 抵押權？即上訴人亦於本院97年11月18日言詞辯論時陳稱上 開77年設定之抵押權係由被上訴人承受等情（見該日言詞辯 論筆錄第4頁）。果如上訴人所主張被上訴人未繳上開尾款 ，其他共有人豈有任由被上訴人違約債務不履行之情不顧， 而迄今未提出何民事訴訟之理？
㈣又查系爭房地原係上訴人與訴外人李文欽、吳李淑珍等三人 所共有，依土地登記簿謄本記載，三人持分各三分之一，則 買賣價金1,250萬元，上訴人之持分額最多亦僅400萬元，上 訴人稱尾款600萬元，已與上開謄本所載權利範圍不符，即 或可解釋說另2共有人亦委託上訴人處理，惟出賣人僅先取 得買方之半數價金600萬元，另半數價金則以租賃出賣物之 租金抵償，一般人皆不願如此，苟真如此，此事應屬變態事 實，應由主張該事實之人負舉證責任，已如上述。上訴人雖 執上開情詞辯解，然其並未能提出有利之證據以供法院調查 ，所辯已難採信。況系爭建物及所坐落之基地原是上訴人與 其他二人所共有，被上訴人應無可能僅與共有人之一之上訴 人以租金抵付買賣尾款。雖上訴人辯稱因與李文欽、吳李淑 珍均為同胞兄弟姊妹，其二人均委由其辦理云云，復又稱訴 外人李文欽、吳李淑真已將持分賣予上訴人甲○○云云，惟 亦未舉證以實其說，即便係兄弟姊妹，無任何書面授權，亦 與常情不符，不足採信。
㈤上訴人甲○○雖又辯稱：系爭房地係79年5月6日出賣給被上 訴人，因被上訴人一時無法拿出現金1,250萬元，雙方私下 達成協議，尾款600萬元扣除銀行尚餘貸款及押租金21萬元 後，不再續付尾款，改以每月5,000元廠租抵扣之云云，試 以每月5,000元之租金抵扣價金本金（尚未計入利息），即 需抵付完畢共需100年，況尾款600萬元之利息猶須計算，縱
依年息百分之5計算每月仍有2萬5千元之龐大利息產生（如 年息百分之1計算，每月亦有5千元利息），更超出上開百年 時間，上訴人如何肯不收600萬元而願以區區5,000元抵付？ 又抵付租金遙遙無期，豈非被上訴人只要付出半數金錢即可 取得系爭房地，顯然並非常情，上訴人此部分辯解大悖常情 ，應非可採。又上訴人自承租系爭房屋起，按月均以支票為 租金之給付（付給被上訴人），有被上訴人提出之代收款項 紀錄簿（見原審卷1第29至44頁）、復華商業銀行股份有限 公司96年8月25日96復府城字第00269號函檢附上訴人甲○○ 之父李作金之支票暨支票存戶往來明細附卷可佐（見原審卷 3 第7至46頁），並有自86年8月至89年4月間之支票附卷可 稽，確有一段期間支付6萬5千至5萬元金額之情形，與被上 訴人之指訴租金情形相符。上訴人雖爭執上開支票之發票人 不是伊，惟亦未舉出反證證明何以其父須定期按月支付龐大 金額。況上訴人亦自承被上訴人與神湧企業有限公司間，並 無租賃關係，為兩造所不爭之事項，已如上述，而上訴人於 原審亦自承有部分房地租金由被上訴人收取，即由神湧企業 有限公司交付租金之支票予被上訴人，記名受款人為被上訴 人之情事，有該支票附卷可稽，金額亦均非5千元，而面額 均係3萬6千元，票載時間自93年7月至94年6月止等情可按（ 見原審新簡卷第59至66頁）；此外並有被上訴人所提臺南區 中小企業銀行代收款項紀錄簿之記錄、支票給付情形明細表 、函覆原審之李作金對帳單等大致相符可按，並無矛盾之情 形（見同上卷第102、103頁、原審卷2第289頁、卷3第7至46 頁）。況若兩造確實約定以租金抵償尾款600萬元，衡情上 訴人自無須支付租金予被上訴人，由此益見上訴人甲○○所 辯不足採信。嗣上訴人於本院言詞辯論時，又臨訟翻異改口 陳稱神湧公司不是向上訴人承租，而是向被上訴人承租，神 湧公司之租金直接交給上訴人云云，與上開調查結果之事實 不符，並不足採。
㈥上訴人所抗辯之被上訴人未付價金尾款6百萬元，並非屬實 ，自不足採，則被上訴人主張上訴人向伊承租系爭房屋，期 間一年，租賃期間自93年7月10日至94年7月9日，租金每月3 萬6千元，有租賃契約書附卷可為憑。兩造所定租賃期間屆 滿後，上訴人甲○○拒絕繼續承租，租賃關係即已消滅，上 訴人甲○○嗣後即屬無權占有系爭房屋，堪予採信。惟上訴 人甲○○竟拒不交還系爭房屋，被上訴人依民法第455條租 賃物返還請求權、民法第767條所有物返還請求權之規定， 請求上訴人甲○○應將租賃物交還被上訴人，即屬正當；又 系爭房屋一樓部分為上訴人神湧公司占有使用，惟上訴人神
湧公司，既無與被上訴人間租賃關係等合法占用之權源，則 上訴人神湧公司自亦屬無權占用系爭房屋一樓部分，從而， 被上訴人本於所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人神 湧公司應將系爭房屋一樓騰空遷讓交還被上訴人，亦屬有據 。
五、綜上所述，上訴人之抗辯既不足採。則被上訴人之主張上訴 人占用系爭房屋並無合法權源，堪予採信，從而，被上訴人 分別本於上開租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律 關係，訴請上訴人甲○○應將系爭房屋全部、上訴人神湧公 司應將系爭房屋一樓騰空交還被上訴人，為有理由，應予准 許。原審據此為上訴人敗訴之判決，並依職權為准、免假執 行之宣告，核無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、末查，本件系爭房地租賃契約雖經兩造就其簽名真正與否有 所爭執，但將有關簽名送請法務部調查局鑑定，該局函覆以 ：因資料不足，歉難鑑定云云（見原審卷2第327頁），本院 認依其餘資料已足認定事實，毋庸送鑑，併此敘明。從而， 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決之結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 2 日 民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢 法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 5 日 書記官 吳銘添
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